Immobilienlexikon Q-Z
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Ein Reihenhaus (schweizerisch Reiheneinfamilienhaus) ist ein Einfamilienhaus, das mit weiteren gleichartig gestalteten Häusern eine geschlossene Reihung bildet.
Reihenhäuser können leicht versetzt zueinander oder in exakter Reihe angelegt sein. Die so gebildete Reihe ist parallel zu einer Straße ausgerichtet oder begrenzt einen Platz.[2] Reihenhäuser können in geschlossener Bauweise einen ganzen Häuserblock einnehmen, oder in offener Bauweise in einzelne Hausgruppen aufgegliedert sein. Stoßen nur zwei einheitlich gestaltete Einfamilienhäuser mit ihren Seitenwänden aneinander, spricht man hingegen von einem Doppelhaus. Wenn das letzte Gebäude der Häuserreihe kein Eckgebäude ist und dreiseitig frei steht, wird es als Reihenendhaus bezeichnet.
Reihenmittelhäuser werden jeweils bis an die beiden seitlichen Grundstücksgrenzen gebaut. Diese beiden seitlichen Kommunwände müssen fensterlos, zweischalig und Brandwände sein. Reihenendhäuser dürfen nur an der Seite bis an die seitliche Grundstücksgrenze gebaut werden, an der die weiteren Reihenhäuser folgen. Auf der freistehenden Hausseite müssen die jeweiligen Bestimmungen zur Nachbarbebauung und somit in der Regel ein Mindestabstand zur Grundstücksgrenze eingehalten werden. Ferner hat ein Reihenendhaus nur eine Kommunwand. Häuser, die nicht am Ende der Reihe gebaut sind, müssen an den Seitenwänden nicht wärmeisoliert werden und es konnte früher oftmals eine Seitenwand pro Haus eingespart werden.
Der Begriff Reihenhaus sagt nichts über die Größe des Gebäudes aus. Oftmals handelt es sich bei kleineren Reihenhäusern um eine Abfolge annähernd baugleicher Typenhäuser, die an einer Straßen- oder Blockkante errichtet oder treppenartig versetzt angeordnet wurden. Diese Bautypen, die nur eine oder zwei übereinander liegende Wohnungen aufweisen, haben meist einen eigenen Garten hinter dem Haus.
Mit dem Rücktritt kann ein Schuldverhältnis (z. B. Vertrag) durch einseitige Erklärung rückgängig gemacht werden. Das Recht zum Rücktritt (Rücktrittsrecht) kann sich aus gesetzliche Vorschriften oder vertragliche Vereinbarungen ergeben. Es handelt sich um ein Gestaltungsrecht, das durch eine empfangsbedürftige Willenserklärung geltend gemacht werden kann. Durch den Rücktritt wird das Schuldverhältnis in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt, welches in § 346 ff. BGB geregelt ist.[1]
Der Rücktritt ist nicht mit dem Verbraucherwiderruf zu verwechseln.
Ein Schuldverhältnis ist ein zwischen mindestens zwei Personen bestehendes Rechtsverältnis, aufgrund dessen die eine von der anderen Person eine Leistung fordern kann. Durch den Rücktritt kann ein Schuldverhältnis in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt und somit rückgängig gemacht werden.[1]
Das Rücktrittsrecht ist ein relatives subjektives Recht (genauer: ein Gestaltungsrecht), weil es die Rechtslage verändert, ohne dass die Gegenseite beteiligt wäre: der einvernehmlich geschlossene Vertrag wird einseitig rückabgewickelt.
Voraussetzungen
Für den Rücktritt von einem Schuldverhältnis muss dem Erklärenden ein Rücktrittsrecht zustehen und dieser muss eine Rücktrittserklärung abgeben.
Rücktrittsrecht
Ein Rücktrittsrecht kann sich aus Gesetz oder Vertrag ergeben. Vertragliche Rücktrittsrechte können ausdrücklich oder konkludent vereinbart werden, sie können optional auch an besondere Rücktrittsgründe geknüpft werden. Klauseln in AGB, die dem Verwender der AGB einen generellen Rücktrittsvorbehalt ohne sachlich gerechtfertigten und im Vertrag angegebenen Grund einräumen, sind nicht erlaubt.[2]
Gesetzliche Rücktrittsrechte finden sich beispielsweise im:
- allgemeinen Schuldrecht
- § 313 Abs. 3 BGB: Rücktritt bei unzumutbarer/unmöglicher Vertragsanpassung bei Störung der Geschäftsgrundlage
- § 323 BGB: Rücktritt wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung
- § 324 BGB: Rücktritt wegen Verletzung einer Pflicht aus einem Schuldverhältnis
- § 326 Abs. 5 BGB: Rücktritt beim Ausschluss der Leistungspflicht
- Mängelgewährleistungsrecht
- § 437 Nr. 2 BGB: Rücktritt vom Kaufvertrag
- § 634 Nr. 3 BGB: Rücktritt vom Werkvertragsrecht
Seit der Schuldrechtsmodernisierung ist der Rücktritt auch auf Kauf- und Werkverträge (Mängelgewährleistungsrecht) anwendbar und ersetzt hier den Wandelungsanspruch.
Rücktrittserklärung[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]
Nach § 349 BGB erfolgt der Rücktritt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil. Die Rücktrittserklärung setzt die Geschäftsfähigkeit des Erklärenden voraus. Die Angabe eines Rücktrittsgrundes ist nicht erforderlich.[3] Der Rücktritt darf nur dann unter eine Bedingung gestellt werden, wenn der Erklärungsempfänger hierdurch nicht in Ungewissheit über den Rechtsstand gerät. Sind an einem Vertrag mehrere Parteien auf der einen oder anderen Seite beteiligt, muss der Rücktritt von allen und gegen alle erklärt werden.[4]
Wirkung des Rücktritts
Die Rechtsfolgen des Rücktritts werden in §§ 346 – 348 BGB geregelt. Der Rücktritt führt im deutschen Schuldrecht nicht zum rückwirkenden Erlöschen des Schuldverhältnisses im Ganzen, es verwandelt es lediglich in ein Rückgewährschuldverhältnis.
Erlöschen nicht erfüllter Leistungspflichten
Leistungspflichten aus dem Schuldverhältnis, die noch nicht erfüllt wurden, müssen nicht mehr erbracht werden. Die Leistungspflicht entfällt.
Rückgewähr empfangener Leistungen und Herausgabe tatsächlich gezogener Nutzungen
Nach § 346 Abs. 1 BGB müssen bereits empfangene Leistungen zurückgewährt und gezogener Nutzen herausgegeben werden. An den Eigentumsverhältnissen wird durch den Rücktritt nichts verändert, es besteht lediglich die Verpflichtung zur Rückübereignung. So müsste etwa der Verkäufer den Kaufpreis zurückzahlen, der Käufer die Kaufsache zurückübereignen.
Der Rechtsgrund entfällt also nicht, wie etwa nach Anfechtung, sondern existiert „spiegelbildlich“ mit entgegengesetzten Pflichten fort. Folglich kommt es auch – anders als nach Anfechtung (§ 142 BGB) – zu keiner Rückabwicklung nach Bereicherungsrecht.
Ist die Rückgewähr des empfangenen Gegenstandes oder die Herausgabe der gezogenen Nutzungen unmöglich oder untunlich, ist statt der Rückgewähr bzw. der Herausgabe Wertersatz geschuldet. § 346 Abs. 2 Satz 1 BGB zählt diese Fälle der Unmöglichkeit oder Untunlichkeit (nicht abschließend) auf. Die ursprüngliche Beziehung zwischen Leistung und Gegenleistung Synallagma wird dadurch erhalten, dass die sich aus dem Rücktritt ergebenden Verpflichtungen der Parteien nur Zug um Zug zu erfüllen sind (§ 348 BGB). Das Recht, bei einem gegenseitigen Vertrag Schadensersatz zu verlangen, wird durch den Rücktritt nicht ausgeschlossen (§ 325 BGB).
Auch die Minderung im Kauf- und Werkvertragsrecht verweist für den Fall, dass die (dann: zu hohe) Gegenleistung schon erbracht wurde, auf das Rücktrittsrecht (§ 441 Abs. 4, § 638 Abs. 4 BGB).
Spezielle Formen des Rücktritts
Das Bürgerliche Gesetzbuch spricht auch an anderen Stellen von Rücktritt, meint dabei aber nicht diese allgemeinen Regelungen, sondern führt für bestimmte Gebiete eigene Rücktrittsnormen ein. Gemeinsam ist diesen Fällen, dass es um Loslösung von einem Rechtsgeschäft geht.
So gibt es etwa einen Rücktritt vom Verlöbnis. Da das Verlöbnis kein Austauschvertrag ist, stellt sich weniger die Frage nach der Rückabwicklung im eigentlichen Sinne als nach dem Schutz des Vertrauens derjenigen, die mit einer Eheschließung gerechnet haben. Auch für die Rückgabe der Geschenke entsteht kein Rückabwicklungsschuldverhältnis: § 1301 BGB verweist stattdessen ins Bereicherungsrecht.
Beim Testament stellt sich das Rücktrittsproblem nicht: der Erblasser kann es jederzeit ändern oder aufheben, eine Gegenleistung gibt es nicht. Für den Erbvertrag dagegen enthalten die §§ 2293 ff. BGB eigene Rücktrittsregelungen. Der Rücktritt ist möglich, wenn er im Erbvertrag vorbehalten war, bei Verfehlungen des Bedachten und ähnlichen Fällen. Auch hier entsteht kein Rückabwicklungsschuldverhältnis: eine Leistung des Erblassers ist, solange dieser lebt, nicht erbracht; eine etwa erbrachte Gegenleistung ist nach Bereicherungsrecht zurückzugewähren.
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Beim Verkauf einer Immobilie ist es von besonderer Wichtigkeit, dass der Immobilienwert präzise ermittelt wird. So können Sie beim Verkauf einen angemessenen Angebotspreis festlegen und erhöhen die Chance, Ihre Immobilie schnell und zum besten Preis zu verkaufen. Wie die Wertermittlung erfolgt, hängt dabei ganz davon ob, um was für eine Art Immobilie es sich handelt. Verkaufen Sie beispielsweise Ihr bislang selbstbewohntes Einfamilienhaus, kann für Sie die Ermittlung des Sachwertes mit Hilfe des Sachwertverfahrens sinnvoll sein. Bei einem Sachwert handelt es sich um einen Gebrauchswert von Wirtschaftsgütern, so auch von Immobilien. Zwar ist der Sachwert unabhängig von den aktuellen Marktbedingungen, doch kann Ihnen dieser als Ausgangspunkt zur Verkehrswertermittlung dienen. In diesem Artikel haben wir für Sie zusammengefasst, worum es sich beim Sachwert für Immobilien handelt, wann Sie ihn benötigen und wie Sie ihn berechnen können.
Was versteht man unter dem Sachwert für Immobilien?
Der Sachwert einer Immobilie bezeichnet ihren Gebrauchswert. Dabei ist dieser grundsätzlich erst einmal unbeeinflusst von aktuellen Marktgegebenheiten. Der Sachwert einer Immobilie sagt aus, wie viel ein vergleichbarer Neubau des Gebäudes zum Stichtag der Wertermittlung kosten würde. Der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert, dem Wert der Außenanlagen und dem Gebäudewert. Der Sachwert ist nicht mit dem Verkehrswert oder dem Marktwert zu verwechseln. Grundsätzlich ist ein Sachwert unabhängig von der aktuellen Marktlage. Bei der Ermittlung des Sachwertes für eine Immobilie wird jedoch ein Marktanpassungsfaktor in die Berechnung einbezogen.
Wann wird der Sachwert benötigt?
Sowohl beim Immobilienverkauf als auch bei der Finanzierung kann der Sachwert einer Immobilie benötigt werden. Der Sachwert findet in der Regel allerdings nur Anwendung, wenn eine Immobilie keine Erträge erzielt und es nicht genügend vergleichbare Objekte für ein Vergleichswertverfahren gibt. Zu den gängigen Objekten, für die ein Sachwertverfahren in Frage kommt, zählen Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Zweifamilienhäuser oder Reihenhäuser. Vor allem aber auch bei öffentlichen Gebäuden, wie Schulen, Krankenhäusern oder auch Burgen und Schlössern sowie sehr speziellen Objekten, für die es keine Vergleichsobjekte gibt, wird der Sachwert ermittelt.
Wie wird der Sachwert einer Immobilie berechnet?
Um den Sachwert einer Immobilie zu berechnen, wird das Sachwertverfahren angewandt. Das Sachwertverfahren gehört neben dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren zu drei, in der ImmoWertV normierten Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Die Berechnung des Sachwertes einer Immobilie ist dabei sehr komplex, weshalb wir Ihnen empfehlen, einen Immobilienspezialisten für die Berechnung heranzuziehen.
Die grundlegende Formel zur Berechnung des Sachwertes
(Bodenwert + Gebäudewert) x Marktanpassungsfaktor = Sachwert
Wie funktioniert das Sachwertverfahren zur Berechnung des Sachwertes?
Beim Sachwertverfahren werden zur Berechnung des endgültigen Sachwertes der Bodenwert sowie der Gebäudewert miteinander addiert und anschließend mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert.
Der Bodenwert wird anhand von Bodenrichtwerten ausgemacht. Diese werden von den jeweiligen regionalen Gutachterausschüssen erhoben.
Um den Gebäudesachwert zu ermitteln, werden zunächst die Gebäudeherstellungskosten herangezogen, die sich aus den Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) entnehmen lassen.. Die Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung, die sich aus dem Verhältnis zwischen Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes ergibt, bilden den Gebäudesachwert.
Um den vorläufigen Sachwert an die aktuellen Marktgegebenheiten anzupassen, wird die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert mithilfe eines Marktanpassungsfaktors korrigiert. Der Marktanpassungsfaktor wird von den jeweiligen Gutachterausschüssen bestimmt. In beliebten Gegenden mit einer hohen Nachfrage liegt der Marktanpassungsfaktor in der Regel über 1 und der tatsächliche Marktwert der Immobilie liegt über dem berechneten vorläufigen Sachwert. In einer Umgebung mit geringer Nachfrage liegt der Marktanpassungsfaktor in der Regel unter 1 und korrigiert den Sachwert somit nach unten.
Entspricht der Sachwert dem Verkehrswert einer Immobilie?
Es kann durchaus sein, dass der Sachwert dem Verkehrswert einer Immobilie entspricht. Beim Sachwert werden die aktuellen Bedingungen auf dem Immobilienmarkt jedoch nur in Form eines Marktanpassungsfaktors berücksichtigt, der den berechneten vorläufigen Sachwert entweder nach oben oder nach unten korrigiert. In vielen Fällen erweist sich der Marktanpassungsfaktor jedoch als unpräzise, sodass Sie davon ausgehen können, dass sich der Sachwert Ihrer Immobilie und der tatsächliche Marktwert unterscheiden.
Eine Schenkung inklusive eines Schenkungsvertrages wird zum Thema, wenn Sie ein größeres Vermögen in Form einer Immobilie oder eines Grundstücks zu vererben beziehungsweise zu verschenken haben. Laut dem § 516 Absatz 1 BGB handelt es sich bei einer Schenkung um eine unentgeltliche Zuwendung, die jedoch entgegen der geläufigen Annahme nicht immer steuerfrei ist. Für Kinder, Ehegatten, Partner und Verwandte wurden durch den Gesetzgeber entsprechende Freibeträge eingeräumt, die idealerweise nicht überschritten werden sollten. Mit einer Immobilienbewertung lässt sich der exakte Wert des Hauses oder des Grundstücks ermitteln, um anschließend eine Schenkung in Betracht zu ziehen.
Welche Freibeträge gelten bei einer Schenkung?
Eine Schenkung ist vor allem dann interessant, wenn sie steuerfrei vollzogen werden kann. Dafür hat der Gesetzgeber abhängig vom Verwandtschaftsgrad Freibeträge festgesetzt. Diese sehen wie folgt aus:
- Ehegatten: Für die Ehefrau beziehungsweise den Ehemann liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro.
- Kinder: Der steuerfreie Freibetrag für Kinder bei einer Schenkung wurde auf 400.000 Euro festgelegt.
- Enkel: Enkelkinder müssen bis zu einem Schenkungsbetrag in Höhe von 200.000 Euro keine Steuern zahlen.
- Unverheiratete Lebenspartner: Eine Ehe kann sich bei einer Schenkung bezahlt machen, denn unverheiratete Lebenspartner erhalten lediglich einen Freibetrag von 20.000 Euro im Rahmen einer Schenkung.
Ein Schenkungsvertrag bietet Rechtssicherheit
Der Schenkungsvertrag bildet die Grundlage einer Schenkung. Bei größeren Vermögenswerten wie Immobilien oder Grundstücken ist ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag eine gesetzliche Pflicht, im Gegensatz zu zahlreichen anderen Zuwendungen. Im Vertrag sind alle Bedingungen zwingend festzuhalten, die mit der Schenkung einhergehen. Auf diese Weise kann der Beschenkte die Immobilie nach Erfüllung der Bedingungen einfordern, da der Schenkungsvertrag rechtlich bindend ist. Im Gegenzug ist der Schenkende verpflichtet, die Immobilie zu den festgelegten Vereinbarungen herauszugeben.
Welche Formvorschriften bestehen bei einem Schenkungsvertrag?
Grundsätzlich wird bei einem Schenkungsvertrag zwischen unterschiedlichen Formvorschriften unterschieden.
- Handschenkung: Hierbei handelt es sich um kleinere Geldbeträge oder Zuwendungen in Form von Geburtstags- und Weihnachtsgeschenken, die keiner schriftlichen Festlegung bedürfen und umgehend an den Beschenkten übergeben werden können.
- Schenkungsversprechen: Der Umgang mit einem Schenkungsversprechen ist komplizierter. Wird die Sache erst später an den Beschenkten übergeben, muss laut § 518 BGB Absatz 1 eine notarielle Beurkundung vorgenommen werden. Liegt die Schenkung bereits in der Vergangenheit, ist die notarielle Beurkundung nicht mehr notwendig.
- Schenkung von Immobilien: Bei einer Schenkung von Immobilien muss immer ein Schenkungsvertrag aufgesetzt werden, der durch einen Notar beurkundet wird. Die Schenkung eines Grundstückes oder einer Immobilie wird erst dann rechtsgültig, wenn eine Änderung im Grundbuch vorgenommen wurde.
Widerrufs- oder Rücktrittsvorbehalt im Schenkungsvertrag
Ein Schenkungsvertrag schafft bei hohen Vermögenswerten eine maximale Rechtssicherheit und vermeidet Streitigkeiten, die besonders innerhalb einer Familie gelegentlich auftreten können. Mit einem Widerrufs- oder Rücktrittsvorbehalt schafft der Schenkende zusätzliche Absicherungsmöglichkeiten für den Fall, dass ein Umdenken eingesetzt hat. Im Ernstfall ist der Beschenkte verpflichtet, die Immobilie oder das Grundstück zurückzugeben. Idealerweise werden im Schenkungsvertrag Bedingungen vereinbart, die klar nachvollziehbar und verständlich sind. Zu komplizierte Vereinbarungen schaffen Raum für Unklarheiten oder Streitigkeiten.
Schenkungsvertrag selbst aufsetzen – Was muss drin stehen?
Eine Vorlage für einen Schenkungsvertrag ist unkompliziert online als PDF zu finden. Wer den Schenkungsvertrag selbst aufsetzen möchte, muss wichtige Angaben berücksichtigen. Dazu gehören:
Name und Anschrift des Schenkenden
Name und Anschrift des Beschenkten
Exakte Informationen zur Immobilie oder zum Grundstück, die verschenkt werden sollen
Schenkungsversprechen sowie die Annahmeerklärung des Beschenkten
Neben den grundlegenden Angaben können innerhalb des Schenkungsvertrags optionale Vereinbarungen getroffen werden. Unter anderem kann der Schenkende die Bedingungen, festgelegte Gegenleistungen oder Auflagen in den Vertrag schreiben. Einen besonders hohen Stellenwert genießen die Widerrufs- oder Rücktrittsklauseln in einer Schenkung. Unvorhersehbare Situationen gehören leider zum Leben, wenn der Beschenkte sich beispielsweise scheiden lässt oder geschäftsunfähig wird.
Für den Schenkenden sind Regelungen empfehlenswert, die die eigene Existenz absichern. Was passiert für den Fall, dass eine eigene Verarmung oder Insolvenz eintritt?
Bei einer Schenkung von Immobilien kann es hilfreich sein, Auflagen zum Wohnrecht oder Nießbrauchrecht in den Schenkungsvertrag aufzunehmen. Für ältere Menschen könnte ein Modell denkbar sein, dass Sie trotz Schenkung lebenslang weiterhin in der Immobilie leben dürfen. Bei sehr komplexen Sachverhalten innerhalb eines Schenkungsvertrages ist es ratsam, sich einen Rechtsbeistand zu suchen.
Welchen Kosten fallen im Rahmen der Schenkung an?
Im Gegensatz zu einer üblichen Handschenkung fallen bei Immobilien und Grundstücken immer Kosten für einen Notar an, der eine notarielle Beurkundung vornehmen muss. Die Höhe richtet sich nach den Vorgaben im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotkG) sowie dem Wert der Immobilie (Grundstück). Zudem müssen Sie mit weiteren Kosten für den Grundbucheintrag rechnen.
Das Souterrain ist das Geschoss eines Hauses, welches ganz oder teilweise unter der Erde liegt. Dabei wird die Bezeichnung Souterrain nur dann genutzt, wenn die Räume des Geschosses dem Wohnen dienen. Wohnungen, die unter dem Geländeniveau liegen, werden meist als Souterrain inseriert. Der Begriff Souterrain wird hierbei als Euphemismus zur Kellerwohnung verwendet.
Souterrain- oder Kellerwohnungen hatten schon immer mit einigen Vorurteilen zu kämpfen, die das Vermieten einer solchen Wohnung in der Vergangenheit zu einer wahren Herausforderung gemacht haben. Doch mit dem Immobilienboom und der zunehmenden Verknappung von Wohnraum, insbesondere in den Großstädten, sehen immer mehr Menschen die Souterrain-Wohnung als günstigere Alternative zu einer Etagenwohnung. Obwohl viele Menschen bei Wohnungen im Souterrain sofort an Dunkelheit und Kälte denken, haben die Wohnungen im Souterrain ihre ganz eigenen Vorteile und können mit der richtigen Einrichtung sogar echte Prachtwohnungen sein.
Was ist ein Souterrain?
Das Wort Souterrain leitet sich vom französischen “sous-terrain” ab und bedeutet im Deutschen “unter der Erde”. Das Souterrain beschreibt Wohnungen, die im Unter- und Kellergeschoss eines Gebäudes liegen, und dessen Fußböden auf der Seite der Straßenfassade unterhalb des Bodenniveaus liegen. Ein Keller ist nicht gleich ein Souterrain, denn der Begriff wird ausschließlich für Räume verwendet, die zum Wohnen geeignet sind. Ist das Geländeniveau auf der Gebäuderückseite höher als auf der Straßenseite, so kann das Erdgeschoss zwar die Merkmale eines Souterrains besitzen, gilt jedoch nicht als solches.
Früher wohnten hauptsächlich die Bediensteten im Souterrain oder die Räume dienten als Vorratskammer und Küche, weswegen die Decken in Souterrain-Wohnungen häufig niedriger als in Etagenwohnungen und die Fenster sehr klein sind. Ebenfalls haben Souterrain-Wohnungen oft zwei Eingänge, einen zur Straßenseite und einen, der zum Hinterhof oder Garten hinausführt. Kleine Fenster sind längst kein gängiges Merkmal mehr von Wohnungen im Souterrain. Die meisten Souterrain-Wohnungen wurden bereits umfänglich modernisiert, wobei auch die Fenster vergrößert wurden.
Da Souterrain-Wohnungen günstiger vermietet werden als die meisten Etagenwohnungen, wurden sie schnell zu einer beliebten Alternative für Studierende und Menschen mit geringem Einkommen. Durch den Immobilienboom werden die Wohnungen im Souterrain nun auch zunehmend für eine breitere Zielgruppe attraktiv.
Kann jeder Keller zu einer Souterrain-Wohnung werden?
Aufgrund der steigenden Grundstücks- und Immobilienpreise planen immer mehr Menschen beim Bau eines Eigenheims eine Wohnung im Souterrain ein, damit diese gezielt vermietet werden kann. So können die Kosten für den Neubau etwas abgefedert werden. Doch auch Eigentümer, die in Bestandsimmobilien leben, wollen sich ihr Erdgeschoss zunutze machen. Viele planen daher, ihren Keller zu einer Souterrain-Wohnungen umzubauen, um das Souterrain vermieten zu können. Wenn ein Immobilieneigentümer den Umbau gezielt plant, damit er die Wohnung im Souterrain später vermieten kann, wird eine Baugenehmigung erforderlich. Möchte der Besitzer den Souterrain zu privaten Zwecken nutzen, ist eine Genehmigung nicht notwendig.
Jedoch kann nicht jeder Keller in eine Souterrain-Wohnung umgebaut werden. Besonders wenn die Immobilie schon in die Jahre gekommen ist, das Untergeschoss ohne Estrich, nicht abgedichtet oder nicht gedämmt ist, sollte der Umbau eines Kellers zu einer Wohnung unterlassen werden. Ebenfalls verhindert der Nachweis von zu viel Radon, einem radioaktiven Edelgas, das aus dem Boden in das Gebäude gelangen kann und Lungenkrebs verursachen kann, den Umbau zu einer Souterrain-Wohnung.
Gibt es baurechtliche Anforderungen an Souterrain-Wohnungen?
Wer seine Wohnung im Souterrain vermieten möchte, muss einige Bedingungen erfüllen. Die genauen Bedingungen können Sie in der Landesbauordnung Ihres jeweiligen Bundeslandes einsehen. In der LBO finden Sie alles, was es bei einer Souterrain-Wohnung zu beachten gibt. In den meisten Bundesländern wird beispielsweise eine Deckenhöhe von mindestens 2,30 Metern verlangt, in Berlin liegt diese sogar bei 2,50 Metern, in Bayern, Hessen und Nordrhein-Westfalen dagegen bei 2,40 Metern. Ebenfalls muss das Souterrain über eine Heizung verfügen, die der Energieeinsparverordnung (EnEV) entspricht.
Wie kann eine Wohnung im Souterrain optimal gestaltet werden?
Viele Menschen glauben, dass das Leben im Souterrain ungemütlich, dunkel und kalt ist. Zu unrecht! Genau wie jede andere Wohnung hat auch das Souterrain seine Vor- und Nachteile. Mit der richtigen Einrichtung können alle Vorzüge der Souterrain-Wohnung genossen werden.
- Es ist besonders wichtig, dass so viel Licht wie möglich hereingelassen wird. Dazu eignen sich große Fenster an den Stellen, wo das meiste Licht in die Wohnung fällt. Ebenfalls sollte die Fensterlaibung geweißelt werden, um die Tageslicht-Einstrahlung zu maximieren. Vorhänge oder Fall-Rollos eignen sich im Souterrain weniger, denn diese würden die Bemühungen, das Sonnenlicht einzufangen, zunichte machen. Stattdessen sollten Sie Sichtschutzfolie anbringen, um Ihr privates Reich vor ungewollten Blicken von draußen zu schützen. Ebenfalls können Sie Vorhängeschals links und rechts vom Fenster anbringen, die tagsüber als Deko dienen und den Raum in der Nacht abdunkeln.
- Wo Tageslicht nicht ausreicht, wird mit Lichtquellen nachgeholfen. Die Lichtplanung sollten Sie bei einer Souterrain-Wohnung ernst nehmen und keinesfalls an Lichtquellen sparen, denn sonst schlägt die Dunkelheit im Herbst und Winter schnell aufs Gemüt. Achten Sie bei der Wahl der Lampen auf die Lichttemperatur.
- Die Wände, Bodenbeläge und Einrichtung sollten in hellen Farben gehalten werden, jedoch sollten Sie keine Pastelltöne verwenden, da diese bei zu wenig Licht schnell staubig aussehen. Zudem sollten großflächige Musterungen vermieden werden, denn diese wirken sehr erdrückend. Nutzen Sie lieber dezente und feine Muster. Streichen Sie sichtbare Rohrleitungen mit der Wandfarbe an.
- Höhere, helle und schmale Möbel schaffen im Souterrain bei niedriger Deckenhöhe eine freundlichere Atmosphäre als breite und dunkle Gegenstände.
Was sind die Vorteile einer Souterrain-Wohnung?
- Kurze Wege und wenig Treppen: Dies macht das Schleppen von Einkäufen, Möbeln oder sonstigen Gegenständen deutlich einfacher.
- Direkter Gartenzugang: Souterrain-Wohnungen haben oft einen direkten Zugang zum Garten oder eine Terrasse statt eines Balkons.
- Geringe Heizkosten: Bewohner des Souterrain haben oft geringe Heizkosten, da die Heizungsrohre häufig direkt durch das Souterrain verlaufen. So bleibt die Wohnung im Winter immer schön warm. Dadurch, dass die Souterrain-Wohnung direkt von der Erde umgeben ist, ist der Raum gut isoliert und die Wärme entweicht nicht so schnell.
- Im Sommer angenehm kühl: Durch gute Isolation bleibt das Souterrain im Sommer schön kühl.
- Günstig: Die Miete im Souterrain ist meist günstiger als in Etagenwohnungen.
Was sind die Nachteile einer Souterrain-Wohnung?
- Dunkelheit: Souterrain-Wohnungen sind dunkler als Etagenwohnungen, da durch die Lage unter der Erde oft nur kleine Fenster eingebaut werden.
- Viel Feuchtigkeit: Besonders bei älteren Gebäuden drückt das Wasser wegen fehlender Abdichtung durch das Fundament von unten in das Souterrain. Dagegen hilft eine Sanierung. Auch durch Türen und Fenster kann Wasser in die Souterrain-Wohnung eindringen, weshalb die Qualität und Dichte der Fenster und Türen sehr wichtig ist.
- Schimmelgefahr: Durch die hohe Feuchtigkeit gibt es eine starke Schimmelgefahr im Souterrain. Besonders wenn die Isolierung zur Erde hin fehlerhaft ist, kann es sehr schnell zu Schimmelbefall kommen.
- Insekten: Insekten sind unerwünschte Besucher, die sich oft im Souterrain wiederfinden. Mücken und Fliegen, aber auch Krabbeltierchen wie Spinnen kommen durch Fenster- und Türspalten hinein. Ein Insektengitter oder Vorhang an Türen und Fenstern hält lästige Krabbeltierchen draußen.
- Laub: Laub kann durch die Fenster in das Souterrain hinein wehen. Ein Windfang hilft dagegen.
- Unsicheres Gefühl: Da die Wohnung vom Boden gut erreichbar ist, fühlen sich viele Menschen im Souterrain unsicher. Deswegen sollte in guten Einbruchschutz investiert werden.
- Niedrige Raumhöhe: Die Decken sind im Vergleich zu Altbauwohnungen im Souterrain bis zu einem Meter niedriger.
Fazit: Wie ist das Leben im Souterrain?
Das Souterrain beschreibt Wohnräumlichkeiten, die ganz oder teilweise unter der Erde liegen. Da Wohnungen im Souterrain oft günstiger vermietet werden als Etagenwohnungen, sind sie seit Jahren eine beliebte Alternative für Studierende und Menschen mit geringem Einkommen. Viele Menschen haben Angst, dass das Leben im Souterrain zu dunkel oder kalt sein könnte, doch dies ist nicht der Fall. Mit der richtigen Einrichtung, hellen Farben und der passenden Dekoration kann das Souterrain genauso schön gestaltet werden wie eine Etagenwohnung. Zwar bringt das Souterrain einige besondere Herausforderungen mit sich, wie beispielsweise kleinere Fenster, Feuchtigkeit bei fehlerhafter Isolierung oder unerwünschte Besucher aus dem Insektenreich, jedoch kann gegen jedes dieser Probleme vorgegangen werden. Bewohner des Souterrain profitieren dafür von einer Reihe an Vorteilen, wie beispielsweise günstiger Miete, kurzen Wegen und wenigen Treppen, dem direkten Zugang zum Garten und einem angenehmen Raumklima.
Sie planen den Bau eines Eigenheims? Oder möchten Sie ein bestehendes Haus nachträglich erweitern? Dann sollten Sie sich mit dem Staffelgeschoss befassen! Warum und was es damit auf sich hat, das erklären wir Ihnen in diesem Beitrag.
Was ist ein Staffelgeschoss und worin liegen seine Vorteile?
Unter einem Staffelgeschoss wird im Allgemeinen ein oberes Geschoss verstanden, das im Vergleich zu den Außenwänden des Hauses zurücksteht – in seiner Grundfläche also kleiner ist. Je nach Gebäude und Platzbedarf lassen sich mehrere solcher Geschosse übereinander zu bauen. In der zeitgenössischen Architektur ist das Staffelgeschoss aus ästhetischen Gründen beliebt. Häufig werden Staffelgeschosse als Flachdach oder minimal geneigtes Dach abgeschlossen. Zusammen mit der gestaffelten Fassade gibt das dem Baukörper ein ebenso geradliniges wie filigranes Aussehen. Durch den Einbau großer Fenster oder durch die farbliche Abhebung des oberen Geschosses lässt sich dieser Effekt noch verstärken.
Über den praktischen und ästhetischen Nutzen eines Staffelgeschosses hinaus bietet es zudem weitere Vorteile:
- Aufgrund der zurückspringenden Fassade entsteht beim Staffelgeschoss Raum für eine geräumige Dachterrasse auf dem Flachdach. Dazu gibt es eine umlaufende Terrasse im oberen Stock. Das wiederum sorgt für eine höhere Wohnqualität.
- Durch den geradlinigen Bau und den flachen Abschluss brilliert das Staffelgeschoss mit hohen Räumen ohne Schrägen.
- Im Vergleich zu einem klassischen Vollgeschoss wird durch die geringere Grundfläche weniger Baumaterial benötigt.
- Staffelgeschosse lassen sich oft im Nachhinein noch aufstocken. Wer nach einigen Jahren mehr Platz benötigt, kann somit weiter in die Höhe bauen – solange es die Gebäudestatik zulässt.
Wie groß darf ein Staffelgeschoss sein?
Das charakteristische Alleinstellungsmerkmal eines Staffelgeschosses ist, dass es gegenüber dem darunter liegenden Geschoss zurückgestellt ist. Ob ein Geschoss allerdings auch baurechtlich als Staffelgeschoss gilt, hängt im Wesentlichen von den Abmessungen ab. Relevant sind insbesondere die folgenden zwei Richtwerte:
Ein Vollgeschoss für Aufenthaltsräume hat mindestens zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses zu fassen.
Die Deckenhöhe hat bei Vollgeschossen mindestens 2,30 Meter zu betragen.
Möchten Sie mit einem Staffelgeschoss die Wohnfläche nach oben erweitern, haben die Abmessungen geringer auszufallen als bei einem Vollgeschoss. Generell bedeutet das: Ein Staffelgeschoss ist dann kein Vollgeschoss, wenn es weniger als zwei Dritteln der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses umfasst und über eine geringere Deckenhöhe verfügt als ein Vollgeschoss.
Wichtig: Die genannten Maße geben eine gute Orientierung, völlig einheitlich sind die Regelungen für das Staffelgeschoss jedoch nicht. In Nordrhein-Westfalen zum Beispiel darf ein Staffelgeschoss bis zu drei Viertel der Fläche des darunterliegenden Geschosses haben. In Berlin hingegen gelten die genannten Grenzwerte von 2,30 Metern in der Höhe und zwei Drittel der Grundfläche. Hinzu kommt dort allerdings ein dritter Grenzwert – die Oberkante des Geschosses muss im Mittel mehr als 1,40 Meter über die Geländeoberfläche hinausragen. Wer also plant, ein Staffelgeschoss zu bauen, prüft am besten die regionalen Vorgaben an seinem Wohnort.
Hinweis
Liegen baurechtliche Vorschriften vor, die den Bau eines weiteren Vollgeschosses verbieten, kann ein Staffelgeschoss eine Möglichkeit sein, dennoch nach oben zu bauen. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollten sie unbedingt den Bebauungsplan prüfen. Darüber hinaus empfiehlt es sich, die Voraussetzungen in den verschiedenen Landesbauordnungen der Bundesländer zu recherchieren. Auf diese Weise gehen Sie sicher, inwieweit der Bau eines Staffelgeschosses für Ihr Haus denkbar ist.
Das Staffelgeschoss optisch vergrößern
Zwei Drittel der Bruttogrundrissfläche mögen mitunter gering klingen, mit ein paar Tricks lässt sich das Staffelgeschoss aber zumindest optisch noch vergrößern – angefangen mit Lichtöffnungen. Fenster oder Lichtkuppeln im Flachdach sorgen für ein helles, offenes Ambiente. Sind zusätzlich in den Wänden hohe Fenster verbaut, erhält das Geschoss einen freundlichen Charakter. Die umlaufende Terrasse erweitert die Wohnfläche und bietet während der warmen Monate einen entspannten Platz an der Sonne. Wer eine gute Aussicht schätzt, kann sein Staffelgeschoss mit zusätzlicher Dachterrasse planen.
Aufstocken per Staffelgeschoss
Ein Staffelgeschoss bringt vielfältige Vorteile mit sich: Das Gebäude erscheint weniger wuchtig. Gleichzeitig entsteht zusätzlicher Wohnraum. Dazu kann es eine Möglichkeit sein, Bauvorschriften klug einzuhalten. Wünschen Sie sich mehr Platz und haben keine Möglichkeit, ein Vollgeschoss zu bauen, ist ein Staffelgeschoss eine geeignete Alternative.
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Haben Sie für den Kauf Ihres Traumhauses ein Darlehen bei der Bank aufgenommen? Dann sind Sie mit der Tilgung bereits bekannt. Mit der Tilgung zahlen sie monatlich oder jährlich, je nachdem welche Bedingungen Ihr persönlicher Darlehensvertrag enthält, einen Teil Ihrer Schuld zurück. Welche Summe Sie in welchen Abständen abzahlen, hängt von den festgelegten Konditionen wie z. B. Rückzahlungsfristen, den jeweils zu tilgenden Teilbeträgen sowie dem darauf anzurechnenden Zinssatz ab. Das Ziel dieser Finanzierungsart ist, dass Sie am Ende schuldenfrei sind und der ausgeliehene Geldbetrag samt Leihgebühr zurückgezahlt ist. Welche Tilgungsarten es gibt und welche Vorteile diese Finanzierungsart mit sich bringt, erklären wir Ihnen in diesem Artikel.
Das Wichtigste vorab:
Was ist eine Tilgung?
Bei einer Tilgung geht es um die Rückzahlung einer Schuld bzw. eines ausgeliehenen Darlehensbetrags.
Was ist ein Tilgungssatz?
Als Tilgungssatz wird ein prozentual anteiliger Betrag eines Darlehens verstanden. Dieser legt damit den im ersten Jahr zurückzuzahlenden Tilgungsbetrag fest.
Was sind Zins und Tilgung?
Die Rückzahlung eines aufgenommenen Darlehensbetrags an den Gläubiger wird als Tilgung bezeichnet. Bei der Tilgung setzt sich die monatliche Rückzahlungsrate sowohl aus dem Tilgungsbetrag – welcher sich aus dem vorher vereinbarten Tilgungssatz ergibt – als auch aus dem jährlich anzurechnenden Zinsanteil zusammen. Dabei fungieren die Zinsen als Leihgebühren für das benötigte Darlehen bei der Bank.
Wie funktioniert eine Tilgung?
Bei der Tilgung wird ein monatlich fester Betrag an den Gläubiger zurückgezahlt. Dieser ergibt sich aus der jeweiligen Differenz zwischen dem Rückzahlungsbetrag und dem Zinsanteil. Dabei erhöht sich der monatliche Tilgungsanteil mit fortschreitender Rückzahlung der noch übrigen Darlehenssumme, die monatliche Rate bleibt jedoch immer gleich hoch. Dies liegt daran, dass sich die Zinsen, die sich auf die geliehene Gesamtsumme beziehen, mit jeder Zahlung verringern, da sich auch der Gesamtbetrag verringert.
Woraus ergibt sich die Laufzeit eines Tilgungsdarlehens?
Die Rückzahlungsdauer eines Darlehens ist sowohl von der Tilgungshöhe als auch von dem jeweiligen Zinsniveau abhängig. Da sich die Restschuld während der Laufzeit aufgrund der regelmäßigen Tilgungen verringert, sinkt auch der Zinsanteil. Die stetige Zunahme des Tilgungsanteils hat zur Folge, dass sich die Rückzahlung des geliehenen Kapitals beschleunigt.
- Was ist eine Tilgung?
Zur Finanzierung ihrer Traumimmobilie greifen viele Käufer auf die beliebte Form des Tilgungsdarlehens zurück. Bei dieser Art des Darlehens wird vereinbart, über welchen Zeitraum, in welchen Abständen und in welcher Höhe die Rückzahlungsraten erfolgen müssen. Man spricht also von “tilgen”, wenn eine Rate zum Begleichen einer Geldschuld zurückgezahlt wird. Zudem wird bei jedem Tilgungsdarlehen auch ein Zinsanteil festgelegt, der als Leihgebühr für das ausgeliehene Kapital fungiert. Die jeweilige Tilgungsrate wird an die finanziellen Verhältnisse des Darlehensnehmers angepasst. Das Darlehen gilt als “getilgt”, wenn der geliehene Schuldbetrag samt angerechneter Zinsen vollständig zurückgezahlt ist. Herzlichen Glückwunsch, jetzt sind Sie schuldenfrei!
Lassen Sie sich vorab ausführlich beraten, um für Sie potentiell nachteilige Kreditkonditionen zu vermeiden!
1.2 Wie unterscheiden sich die Tilgungsformen?
Jeder Vertrag wird ganz individuell an den Kreditnehmer angepasst. Die Laufzeit, der Sollzins, die Zinsbindungsfrist, der Tilgungsbetrag und die Sicherheiten werden ganz auf Ihre individuellen Bedürfnisse abgestimmt. Hier haben wir für Sie die bekanntesten Tilgungsformen kurz zusammengefasst. Diese lassen sich grundsätzlich in Tilgungen mit regelmäßigen und unregelmäßigen Rückzahlungsfristen aufteilen.
Bei den regelmäßigen Tilgungsformen werden sowohl eine feste Tilgungshöhe als auch eine feste Tilgungsfrist vorausgesetzt. Beide Werte liegen einem vorher festgelegten Tilgungsplan zugrunde. Es bestehen folgende Arten der Tilgung:
- Das Annuitätendarlehen mit regelmäßigen und jährlich gleich bleibenden zu tilgenden Jahresraten. Die monatliche Rückzahlleistung bleibt über die Laufzeit gleich. Es erhöhen sich lediglich die anfänglichen Tilgungsanteile mit dem kontinuierlichen Abnehmen der Zinslast.
- Der Ratenkredit mit stetig gleichbleibenden Tilgungsraten, wobei sich lediglich der Zinsaufwand verringert und damit auch die Jahreszahlung (Annuität) je nach Tilgungshöhe sinkt.
- Der Endfällige Kredit, bei dem eine bestimmte Laufzeit zugrunde gelegt wird. Der Kreditnehmer zahlt hier die Gesamtschuld an einem bestimmten Fälligkeitstag an den Kreditgeber (Gläubiger) zurück. Diese Form der Darlehenstilgung kennen Sie vom Umgang mit Ihrer Kreditkarte.
Bei den unregelmäßigen Tilgungsformen kann die Geldschuld im Gegensatz zu den planmäßigen Tilgungsarten jederzeit auch vorläufig getilgt werden, ohne dabei feste Vorgaben in Form von Rückzahlungsterminen des Kapitalgebers beachten zu müssen. Im Gegensatz zu den regelmäßigen Tilgungsarten liegt bei folgenden Kreditarten kein Tilgungsplan zugrunde:
- Beim Kontokorrentkredit und Dispositionskredit kann der Schuldbetrag jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt (getilgt) werden. Dabei muss keine Rücksprache mit dem Kapitalgeber stattfinden. Die übrige Restschuld bleibt bis zur Fälligkeit des Kredits bestehen.
- Was ist der Tilgungssatz?
Der Tilgungssatz ist der prozentuale Anteil des gesamten Darlehens, den Sie während eines Jahres zurückzahlen müssen, also die jährliche Tilgungssumme. Gemeinsam mit dem Zinsanteil ergibt der Tilgungssatz auch die monatliche Gesamtrate, die an den Gläubiger zurückgezahlt wird. In der Regel beträgt dieser Prozentsatz 1 bis 2 Prozent.
Höhere Tilgungsbeträge tragen natürlich auch schneller zur Tilgung der Gesamtschuld bei. Niedrige Tilgungsraten führen dazu, dass die Rückzahlung der Restschuld länger dauert und damit der zu leistende Zinsanteil für das gesamte Tilgungsdarlehen größer ausfällt. Darüber hinaus haben auch die festgelegten Bauzinsen sowie auch die jeweils vereinbarte Zinsbindungsfrist einen Einfluss auf die Höhe der über die Laufzeit zu tilgenden Monatsbeiträge.
- Was ist die Tilgungsrate?
Sie tilgen ihr Darlehen entweder in festen oder variablen Raten. Dies ist davon abhängig, für welche Finanzierungsform Sie sich anfangs entschieden haben. Im Fall einer festen Tilgungsrate ist die monatliche Rückzahlungssumme festgelegt und man spricht von einem Annuitätendarlehen. Die feste Rückzahlungssumme setzt sich sowohl aus dem Tilgungssatz als auch dem jeweiligen Zinsanteil zusammen. Die Zinsen werden aus der bestehenden Restschuld berechnet. Anfangs ist der Zinsanteil noch sehr hoch, mit zunehmenden Rückzahlungsperioden aber sinkt er, da die Darlehenssumme insgesamt kleiner wird. Hieraus ergibt sich auch ein steigender Tilgungssatz als Differenz zwischen der festen monatlichen Rückzahlungssumme und dem sinkenden Zinsanteil. Das Annuitätendarlehen hat für Sie den Vorteil, dass Sie mit einer monatlich gleichbleibenden Belastung gut planen können. Zudem fällt die effektive Zinsbelastung für Sie günstiger aus, als wenn Sie die Restschuld in immer gleichbleibenden Tilgungsraten zurückzahlen würden.
- Woraus setzt sich die Tilgung zusammen?
Die Summe, die Sie monatlich zurückzahlen, setzt sich aus der Tilgungsrate sowie den Zinsen zusammen, welche vom Kreditgeber erhoben werden. Mit zunehmenden Rückzahlungen sinkt auch die Darlehenssumme, weshalb der anfangs höhere Zinsanteil der monatlichen Raten sinkt und der eigentliche Rückzahlungsanteil (die Tilgungsrate) steigt. Die monatliche Rückzahlungsrate ist für Sie als Kunde oder Kundin maßgeblich, denn sie legt einerseits Ihr zur Verfügung stehendes monatliches Budget fest und bestimmt andererseits die Gesamtdauer der Rückzahlung. Hiervon hängt schließlich der von Ihnen zu zahlende Zinsanteil ab.
- Wie verhält sich der Zinsanteil beim Tilgungsdarlehen?
Je nach Zinsangebot ihres Kreditgebers fällt die Tilgungsrate Ihrer monatlichen Rückzahlung größer oder kleiner aus. Fällt der Zinssatz für Ihr Tilgungsdarlehen geringer aus, hat dies den Vorteil, dass Sie einerseits schneller mit der Schuldenbegleichung vorankommen und zudem auch noch weniger Zinsen an Ihren Darlehensgeber bezahlen müssen. Die Zinsen werden hier immer für das gesamte Jahr berechnet. Das heißt: Je kürzer die Laufzeit in Rückzahlungsjahren, desto geringer fallen auch der Zinsanteil und damit die Zinskosten insgesamt aus. Somit wirkt sich ein anfänglich hoher Tilgungsanteil positiv auf die Gesamtkosten des Tilgungsdarlehens und die Dauer des Rückzahlungszeitraumes aus.
- Wie funktionieren Zins und Tilgung an einem Beispiel?
Die Berechnung des Tilgungs- und Zinsanteils lässt sich am besten an einem Beispiel veranschaulichen.
Stellen Sie sich vor, Sie wollen Ihre Traumimmobilie finanzieren. Dafür brauchen Sie eine Kreditunterstützung Ihrer Hausbank von 100.000 Euro zu einem jährlichen Zinssatz von 3,0 Prozent. Zudem vereinbaren Sie mit Ihrem Darlehensgeber einen Tilgungssatz von 1,5 Prozent, der sich an Ihrem monatlichen Rückzahlungsbudget orientiert und von Ihnen selbst festgelegt wurde. Der anfängliche Tilgungsanteil errechnet sich aus dem Tilgungssatz von 1,5 Prozent der Darlehenssumme und dient als Grundlage für die später folgenden Tilgungsbeträge.
>> 100.000 € / 100% * 1,5% = 1.500 € (Tilgungsanteil Jahr 1)
Weiter geht es mit dem Zinsanteil, welcher mit 3,0 % angegeben ist und sich aus der jährlich übrigen Darlehenssumme berechnen lässt. Im ersten Jahr handelt es sich also um 3 % von 100.000 Euro.
>> 100.000 € / 100% * 3% = 3.000 € (Zinsanteil Jahr 1)
Im ersten Jahr müssen Sie also eine Gesamtsumme von 4.500 Euro tilgen, welche für den Rest des Rückzahlungszeitraums gleich bleibt und einer monatlichen Tilgungsrate von 375 Euro entspricht.
>> 4.500 € / 12 Monate = 375 € (monatlich gleichbleibende Tilgungsrate)
Damit verbleibt für das zweite Jahr der Rückzahlung eine Restschuld von 98.500 Euro.
>> 100.000 € – 1.500 € = 98.500 €
Der Zinsanteil wird im zweiten Jahr somit auch aus dem übrigen Restdarlehen bzw. der Restschuld berechnet und beträgt lediglich nur noch 2.955 Euro.
>> 98.500€ / 100% * 3% = 2.955 € (Zinsanteil Jahr 2)
Da sowohl die jährliche, als auch die monatliche Tilgungsrate über die Dauer der Darlehensvergabe gleich bleibt, ändert sich der Tilgungsanteil im zweiten Jahr von anfänglich 1.500 auf 1.545 Euro.
>> 4.500 € – 2.955 € = 1.545 € (Tilgungsanteil Jahr 2)
Nutzen Sie für das Berechnen einer optimalen Tilgungsrate einen Tilgungsrechner. Dieser steht Ihnen im Internet kostenfrei zur Verfügung. Dabei sollte sowohl die monatliche Tilgungsrate als auch die gesamte Kreditlaufzeit an Ihre persönlichen Ansprüche und finanzielle Belastbarkeit angepasst sein.
- Welche Einflussfaktoren gilt es bei einer Tilgung zu beachten?
Um zu vermeiden, bei der Tilgung Ihres Kredits in Zahlungsschwierigkeiten zu kommen, sollten Sie sich als Darlehensnehmer vorab über folgende Punkte Gedanken machen:
Haben Sie eine sichere Anstellung und damit ein festes Einkommen?
Bleibt Ihnen trotz Tilgungsrate noch genügend Geld zum Leben und für andere fixe Kosten wie Miete oder Versicherungen übrig?
Wie hoch soll Ihre monatliche Tilgungsrate ausfallen?
Wie lange kalkulieren Sie die Rückzahlungsdauer für den Kredit und zu welchen Konditionen wird Ihnen das Darlehen von der Bank angeboten?
Zu welchem Termin soll Ihre Tilgungsrate monatlich abgebucht werden, damit Ihr Konto für die Abbuchung gedeckt ist?
- Fazit
Tilgungen kommen bei allen Arten von Geldforderungen vor, insbesondere bei Krediten, Darlehen oder Anleihen. Während sie beim Gläubiger für eine Erhöhung der Liquidität sorgen, führen sie beim Schuldner zu einer Liquiditätsbelastung. Deshalb ist es erforderlich, die Höhe der Tilgung an der künftigen Einnahmeentwicklung des Schuldners zu orientieren und durch entsprechende Tilgungsvereinbarungen im Kreditvertrag abzusichern. Geringe Tilgungen bewirken eine höhere Zinslast und eine längere Kreditlaufzeit. Überhöhte Tilgungsvereinbarungen können wegen der Liquiditätsbelastung das Kreditrisiko des Schuldners erhöhen und insbesondere bei rückläufigen Einkünften (etwa durch Arbeitslosigkeit) zur Schuldenfalle werden.
Im Unterschied zu den Ratenkrediten bleibt der monatliche Ratenbetrag bei der Annuitätentilgung gleich. Er steht in einem Verhältnis zur Tilgungsrate, welche sich aus Tilgungs- und Zinsanteil zusammensetzt. Wenn der Tilgungsanteil steigt, fällt auch die Zinslast. Ausschlaggebend für den individuell passenden Tilgungssatz sind einerseits der Kreditzeitraum und damit die Laufzeit, in der das Darlehen abbezahlt werden soll, sowie andererseits die monatliche finanzielle Belastbarkeit des Darlehensnehmers.
Die Teilungsversteigerung wird durchgeführt, um eine Gemeinschaft an einem Grundstück zu beenden. Eheleute, die ein Grundstück gemeinsam kaufen, lassen sich zu Bruchteilen, meist als Miteigentümer „zu je ½“ im Grundbuch eintragen. Sie haben jeweils einen ideellen Anteil an dem Grundstück, z. B. die Hälfte eines jeden Steins, einer jeden Blume usw.
Eine solche Gemeinschaft wird, sofern keine andere Vereinbarung zwischen den Beteiligten getroffen wird (§ 1010 BGB), durch dieses besondere Zwangsversteigerungsverfahren aufgelöst. Dabei wird das unteilbare Vermögen Immobilie in Geld als teilbares Vermögen umgewandelt. An diesem Geld (Erlös) setzt sich die Gemeinschaft jedoch fort. Sofern sich die Miteigentümer nicht über eine Auszahlung (beispielsweise entsprechend ihren Anteilen) einigen, wird der Erlös hinterlegt.
Gemeinschaften, deren Beendigung die Teilungsversteigerung vorbereiten kann, sind unter anderem die Erbengemeinschaft, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Gemeinschaft nach Bruchteilen sowie gegebenenfalls auch die offene Handelsgesellschaft (OHG). Bei der GbR ist jedoch zu beachten, dass ein einzelner Gesellschafter keine Anträge stellen kann, soweit er nicht zur Einzelgeschäftsführung befugt ist.[1] Auch der grundsätzlich zulässige Antrag auf Teilungsversteigerung des Grundbesitzes einer aufgelösten GbR ist unzulässig, wenn er nur von einem Gesellschafter im eigenen Namen gestellt wird.[2] Dies gilt nicht mehr seit einer Entscheidung des BGH vom 16. Mai 2013 (V ZB 198/12).[3] Weiter zutreffend wird dies in der Literatur bezeichnet, wonach § 731 Satz 1 BGB dahingehend anzuwenden ist, dass eine Teilungsversteigerung grundsätzlich ausgeschlossen ist, wenn die GbR als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist. Es fehlt dann an der „notwendigen“ Gemeinschaft im Sinne des § 180 Abs. 1 ZVG.[4] Den Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft kann ein Gläubiger durch Beschluss des Vollstreckungsgerichts pfänden lassen. Der Gläubiger kann somit anstelle des Miteigentümers die Teilungsversteigerung beantragen.
Für die Durchführung der Teilungsversteigerung gelten nach § 180 Abs. 1 ZVG die Vorschriften der ersten beiden Abschnitte des ZVG entsprechend, soweit nicht in den § 181 bis § 185 ZVG eine abweichende Regelung getroffen ist. Diese abweichenden Regelungen betreffen insbesondere die weitere Einstellungsmöglichkeit nach § 180 Abs. 2 bis 4 ZVG, die Regelung, dass es eines vollstreckbaren Titels nicht bedarf (§ 181 ZVG) sowie Regelungen des geringsten Gebots und der Sicherheitsleistung.
Laut § 1 Abs. III des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes. Damit in Verbindung steht ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem das Sondereigentum gehört. Teileigentum und Wohnungseigentum sind im Prinzip identisch, nur dass Teileigentum gewerblich genutzt wird und nicht bewohnt werden darf. Die Zweckbestimmung ist also unterschiedlich.
Nicht zu Wohnzwecken dienendes, gewerblich genutztes Sondereigentum umfasst zum Beispiel:
Büros
Praxen
Restaurants
Läden
Lagerräume
Werkstätten
Garagen usw.
Wichtig: Wenn Sie sich für eine Wohnung in einer WEG mit Teileigentum interessieren, sollten Sie auch potentielle Einschränkungen berücksichtigen. Befindet sich zum Beispiel im Erdgeschoss eine Arztpraxis, müssen Sie als Eigentümer einer Wohnung im 1. oder 2. Stock damit rechnen, regelmäßig auf fremde Menschen im Hausflur zu treffen. Auch wenn im Wohnobjekt etwa eine Gaststätte betrieben wird, ist davon ausgehen, dass es auch mal ziemlich laut werden kann. Sie sollten sich also bereits im Voraus darüber informieren, was auf Sie zukommen könnte und ob Sie bereit sind, diese Einschränkungen hinzunehmen. Mit einem Blick in die Teilungserklärung finden Sie heraus, ob sich im Wohnobjekt auch Teileigentum befindet.
Teileigentum entsteht wie Wohnungseigentum durch die Teilungserklärung (§ 8 WEG; Teilung durch den Eigentümer, meistens ist das der Bauträger) bzw. den Teilungsvertrag (§ 3 WEG; nachträgliche Teilung durch Vereinbarung mehrerer Miteigentümer). Diese Dokumente regeln die gegenständliche und räumliche Abgrenzung sowie die Zuordnung der Grundstücks- und Gebäudeteile zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
Umwandlung von Teileigentum ins Wohnungseigentum und umgekehrt: geht das?
Die Antwort lautet: Ja!
TIPP: Konsultieren Sie bei dabei immer einen Notar, der Ihnen alles Wichtige erklären und die nötigen Unterlagen beglaubigen wird.
Bauliche Veränderungen am Teileigentum
Für bauliche Veränderungen am Teileigentum gelten dieselben Regeln wie beim Sondereigentum. Streng genommen betrifft die bauliche Veränderung nämlich immer nur Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet, ein Friseur kann beispielsweise seinen Salon so einrichten wie er möchte, er kann sogar Wände entfernen, wenn diese nicht tragende Bestandteile des Gebäudes sind. Die Eingangstür jedoch oder die Fenster können nicht einfach so ausgetauscht werden, denn sie gehören teilweise zum Gemeinschaftseigentum. Hier sind eine Zustimmung der Miteigentümer und ein entsprechender Beschluss zur baulichen Veränderung nötig.
Als Eigentümer sollten Sie also wissen, welche Teile Ihres Teileigentums zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Darf ich im Teileigentum auch wohnen?
Manchmal stellt sich bei einem Teileigentum die Frage, ob es möglich wäre, in den jeweiligen Räumen zu wohnen. Auch hier lautet die Antwort:
Ja, es ist möglich.
Dazu müssen allerdings folgende Bedingungen erfüllt sein:
- Ausreichend Wohnfläche
- Anschlüsse für eine Küche
- Badezimmer mit Toilette, Waschbecken und Dusche oder Wanne
Wenn Ihr Teileigentum entsprechend aufgeteilt ist, dann ist es denkbar, dass Sie als Gewerbetreibender oder Freiberufler dieses auch zu Wohnzwecken nutzen können.
Garagen und Stellplätze – Sondereigentum oder Teileigentum?
Garagen und Stellplätze sind im WEG-Recht immer wieder Gegenstand von Diskussionen. Häufig stellt sich die Frage, ob diese Sondereigentum darstellen oder Gemeinschaftseigentum, das mit Sondernnutzungsrechten versehen ist? In der Teilungserklärung sollte etwas dazu formuliert sein, doch gerade ältere Erklärungen sind hier oft nicht eindeutig oder sogar rechtlich falsch formuliert.
Tatsächlich spricht einiges dafür, Garagen als Teileigentum zu betrachten, da eine Garage nicht zu Wohnzwecken dient. Andererseits wird sie nicht gewerblich genutzt, es sei denn sie gehört zu einer Teileigentumseinheit dazu. Die Parkplätze einer Arztpraxis etwa gehören zum entsprechenden Teileigentum und werden rechtlich genau wie dieses behandelt. Da Sondereigentum und Teileigentum aber rechtlich ohnehin gleichgestellt sind, ist die Frage von untergeordneteter Bedeutung, obwohl sie häufig von Eigentümern gestellt wird.
Verkauf von Teileigentum – Worauf Sie achten müssen
Für den Verkauf von Teileigentum gilt dasselbe wie für den Verkauf von Sondereigentum. Verkauft wird immer die jeweilige zweckbestimmte Einheit (Wohnung oder Gewerbe) zusammen mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Ein getrennter Verkauf ist nicht zulässig!
U
Umbauter Raum (UR) ist eine wichtige Kennzahl für Architekten, Bauämter und Hausbesitzer, die das Volumen eines Gebäudes berechnen wollen. Dies ist beispielsweise notwendig für Baugenehmigungen und die Ermittlung des Wertes einer Immobilie. Neben dem umbauten Raum gibt es den Brutto-Rauminhalt (BRI), der mit einer leicht abweichenden Formel berechnet wird. Wir erklären, wo die Unterschiede in der Berechnung liegen und wann UR und BRI benötigt werden.
Wofür wird der Begriff „umbauter Raum“ verwendet?
Sowohl der umbaute Raum als auch der Brutto-Rauminhalt dienen der Berechnung des Volumens eines Gebäudes. Beide Werte werden in Kubikmeter (m³) angegeben. Daher spricht man auch von einer Kubatur. UR und BRI werden für zahlreiche Angelegenheiten rund um eine Immobilie benötigt.
Umbauter Raum und Brutto-Rauminhalt werden teilweise synonym verwendet. Dabei löst der Brutto-Rauminhalt den umbauten Raum in den letzten Jahren immer mehr als zentrale Berechnungsgrundlage ab. Die Neuerung liegt allerdings nicht nur im Begriff, sondern auch in der damit verbundenen Methodik. Der Brutto-Rauminhalt kann zwar in manchen Fällen sehr nah an dem Wert für umbauten Raum liegen, doch aufgrund der kleinen, aber wichtigen Unterschiede in der Berechnung, sollte immer genau darauf geachtet werden, welcher Wert gerade benötigt wird.
Umbauter Raum beim Garagenbau
Für Hauseigentümer sind sowohl der umbaute Raum als auch der Brutto-Rauminhalt relevant. Dies zeigt sich beispielsweise, wenn eine Garage an das Haus angebaut werden soll.
Zunächst müssen Hauseigentümer für einen solchen Anbau einen Bauantrag stellen, in dem der Brutto-Rauminhalt des geplanten Neubaus anzugeben ist. Für den Antrag werden noch weitere Werte benötigt, deren Berechnung sich komplex gestaltet. Daher stellen Hausbauer Bauanträge in der Regel mit der Unterstützung von Architekten oder Bauingenieuren.
Neben dem BRI ist im Zuge des Garagenanbaus auch der umbaute Raum anzugeben. Mithilfe des UR-Wertes des neuen Gebäudes ermittelt die Kommune unter anderem die Höhe der Gebühren für die Baugenehmigung.
Umbauter Raum bei der Verkehrswertermittlung
Der umbaute Raum wird auch bei der Bewertung einer Immobilie durch die Bank gern herangezogen. Bei der sogenannten Verkehrswertermittlung des Gebäudes spielt der umbaute Raum eine wichtige Rolle. Banken berücksichtigen in ihrer Bewertung zwar auch andere Faktoren, die sich beispielsweise auf die Lage der Immobilie beziehen, der UR dient jedoch als eine der wichtigstn Berechnungsgrundlagen.
Hauseigentümer und Bauwillige sollten den umbauten Raum und Brutto-Rauminhalt ihres Hauses oder Bauvorhabens kennen, um gegebenenfalls anfallende Kosten richtig einschätzen zu können. Auch die eigene Einschätzung des Verkaufswertes einer Immobilie profitiert von präzisen Werten. Doch wie werden umbauter Raum und Brutto-Rauminhalt genau berechnet?
Wie kann man umbauten Raum und Brutto-Rauminhalt berechnen?
Sowohl umbauter Raum als auch Brutto-Rauminhalt werden mit Hilfe einfacher Formeln berechnet. Zur Veranschaulichung dient unsere Beispielrechnung:
Umbauten Raum berechnen
Als Grundlage des umbauten Raums gilt die Formel: Länge x Breite x Geschossspezifischer Faktor. Nach der Verordnung DIN 277 zum Thema „Grundflächen und Rauminhalte“ sind verschiedenen Stockwerken folgende Faktoren zugeteilt:
- Faktor 2,4 m für ein Kellergeschoss
- Faktor 2,8 m für jedes volle Geschoss (ab Erdgeschoss)
- Faktor 1,9 m für ein ausgebautes Dachgeschoss.
Brutto-Rauminhalt berechnen
Die Berechnung von UR (umbauter Raum) und BRI unterscheidet sich vor allem bei der Geschosshöhe. Die Formel für den Brutto-Rauminhalt greift nicht mehr auf Geschossfaktoren zurück. Stattdessen wird die tatsächliche Höhe herangezogen. Die Formel: Länge x Breite x Höhe, funktioniert aber nach demselben System wie die Berechnung mit Hilfe der Geschossfaktoren beim umbauten Raum. Auch den BRI berechnen Hausbauer also einfach selbst.
Die Berechnung beginnt an der Oberkante des Kellerfußbodens. Wenn das Gebäude nicht über einen Keller verfügt, wird ab der Geländeoberfläche gerechnet.
Welche Besonderheiten müssen bei der Berechnung beachtet werden?
Ein bedeutender Unterschied zwischen den beiden Werten liegt in der Berücksichtigung bestimmter Räume. Dadurch können sich die Ergebnisse deutlich unterscheiden. Beim umbauten Raum werden nicht ausgebaute Dachgeschosse gar nicht in die Berechnung einbezogen. Beim Brutto-Rauminhalt wird diese Ausnahme nicht gemacht. Bei diesem Wert werden auch Dachgeschosse berücksichtigt, die nicht ausgebaut sind.
Unterschiede gibt es zudem bei der Berücksichtigung von Decken und Wänden. Diese werden nämlich beim umbauten Raum nicht eingerechnet, beim Brutto-Rauminhalt jedoch schon. Auch bei verputzten Wänden unterscheidet sich die Berechnungsmethode. Der Putz wird beim BRI automatisch miteingerechnet. Beim UR werden vom Gesamtergebnis im Nachhinein pauschal zwei Prozent abgezogen.
Darüber hinaus gibt es weitere Einschränkungen, welche Gebäudeteile und Anbauten in die Berechnung einfließen. Es ist wichtig, diese Ausnahmen zu kennen. Andernfalls ergeben sich bei der Berechnung durch Laien starke Abweichungen von den tatsächlichen Werten. Der umbaute Raum soll grundsätzlich das Volumen aller voll erschlossenen Flächen abbilden. Dazu gehören beispielsweise keine Überdachungen an Türen. Auch die Brüstung am Balkon wird bei der Berechnung nicht berücksichtigt. Gleiches gilt für Außentreppen und -rampen.
Fazit: Umbauter Raum und BRI als relevante Kennzahlen
Sowohl umbauter Raum als auch Brutto-Rauminhalt sind wichtige Kennzahlen einer Immobilie. Mit der oben genannten Methode können sie einfach berechnet werden. So sind Hausbauer und Immobilienbesitzer auf gegebenenfalls erforderliche Anträge und etwaig anfallende Gebühren bestens vorbereitet.
V
In Deutschland muss derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, die notwendigen Sicherungsmaßnahmen treffen, um zu verhindern, dass Dritte dadurch gefährdet werden.
Die Verkehrssicherungspflicht bedeutet, dass der Eigentümer eines Grundstücks dafür Sorge zu tragen hat, dass auf seinem Grund und Boden niemand zu Schaden kommt. Eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht kann für Eigentümer eine teure Angelegenheit werden. Aber welche Vorkehrungen müssen Eigentümer überhaupt treffen? Wer übernimmt die Haftung, wenn jemand auf einem privaten Grundstück stürzt? Und kann die Verkehrssicherungspflicht auf die Mieter übertragen werden? Alle wichtigen Informationen zum Thema Verkehrssicherungspflicht haben wir für Sie in diesem Artikel zusammengefasst.
- Was ist die Verkehrssicherungspflicht?
Die Verkehrssicherungspflicht ist die Pflicht zur Sicherung von Gefahrenquellen und betrifft jeden, der eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält. Die Verkehrssicherungspflicht ist zwar in keinem Gesetz ausdrücklich geregelt,, aber sie ist durch die Rechtsprechung klar definiert. Zwei Gesetze bieten die rechtliche Basis für die Verkehrssicherungspflicht:
- Artikel 14 Abs. 2 Grundgesetz: “Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.”
- § 823 BGB (1): “Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.”
Für Eigentümer einer Immobilie bzw. eines Grundstückes bedeutet die Verkehrssicherungspflicht, dass Gefahren von Dritten abgewendet werden müssen. Es wird vom Grundstückseigentümer allerdings nicht erwartet, dass die Gefahrenquellen gegen alle denkbaren Schadensfälle abgesichert werden. Mit notwendigen und zumutbaren Sicherheitsvorkehrungen haben Grundstücksbesitzer dafür zu sorgen, dass niemand auf dem Grundstück sowie angrenzenden Wegen und Zufahrten zu Schaden kommt. Hierbei werden nur Maßnahmen erforderlich, die ein verständiger und umsichtiger Mensch als ausreichend und notwendig erachtet, um Gefahren von Dritten abzuwenden.
- Was fällt unter die Verkehrssicherungspflicht?
Grundsätzlich unterliegen alle allgemein zugänglichen Bereiche eines Grundstücks oder einer Wohnanlage der Verkehrssicherungspflicht. Wie viele Gefahrenquellen es auf dem eigenen Grundstück eigentlich gibt, lässt Eigentümer bzw. Vermieter selbst manchmal staunen. Bei der Verkehrssicherungspflicht müssen nämlich nicht nur die Räum- und Streupflicht im Winter bei Schnee und Glätte berücksichtigt werden, sondern beispielsweise auch Gehwege, Fassaden und das Dach, Bäume, Beleuchtung, Spielplätze oder Wasseranlagen überprüft werden und sicher zugänglich sein. Nachfolgend geben wir Ihnen einen Überblick, auf welche Gefahrenquellen sich die Verkehrssicherungspflicht bezieht:
- Wege: Nicht nur in den Wintermonaten bergen Geh- und Zugangswege einige Gefahrenquellen. Abgesehen von der Räum- und Streupflicht in den Wintermonaten, müssen auch Unebenheiten und Hindernisse auf Gehwegen, etwa durch Laub, herausstehende Steine oder Löcher, beseitigt werden. Zudem sollte für eine ausreichende Beleuchtung der Geh- und Zugangswege gesorgt sein.
- Dächer: Besonders der Dachbereich kann einige Gefahrenquellen bergen. Dabei kann es sich um gelockerte Dachziegel oder Regenrinnen handeln. Ebenfalls sind Antennen, ungesicherte Blumenkästen und die Dachlawinensicherung zu überprüfen.
- Fassaden: Teuer kann es auch werden, wenn Passanten von herabfallenden Elementen der Fassade getroffen werden. Daher gilt es regelmäßig, aber insbesondere nach Stürmen und Unwettern, die Fassade auf lose Elemente zu untersuchen und diese gegebenenfalls zu entfernen.
- Balkone: Gefahren können auch vom Balkon eines Wohnhauses ausgehen. Die Verkehrssicherungspflicht besagt in diesem Fall, dass Passanten, die unter einem Balkon entlang gehen, durch diesen nicht gefährdet werden dürfen. Daher gilt es beispielsweise zu prüfen, ob Balkonkästen sachgemäß und sicher angebracht sind.
- Bäume: Auf dem Grundstück stehende Bäume sind durch den Eigentümer stetig auf Standfestigkeit und die Gefahr abbrechender Äste zu überprüfen. Insbesondere nach Sturm und Unwettern müssen Eigentümer die Bäume prüfen.
- Treppenhäuser: In regelmäßigen Abständen zu prüfen sind die Stufen, Treppengeländer und die Beleuchtung.
- Spielplätze: Gefahrenquellen auf Kinderspielplätzen sollten mit besonderer Sorgfalt überprüft werden. Verunreinigter Sand, Glasscherben oder Mängel an den Spielgeräten können beispielsweise Gefahrenquellen auf Spielplätzen darstellen.
Die Verkehrssicherungspflicht bezieht sich auch auf weitere Bereiche wie Müllplätze, Wasseranlagen oder Gas- und Feuerungsanlagen auf einem Grundstück. Um die Gefahrenquellen zu erkennen und zu beseitigen, sollten die Bereiche regelmäßig gewartet und überprüft werden.
Darüber hinaus müssen Eigentümer sich an gesetzliche Vorgaben und Richtlinien halten, wie beispielsweise die aktuell geltende Trinkwasserverordnung oder die Straßenreinigungssatzung. Sämtliche Urteile zur Verkehrssicherungspflicht durch den Deutschen Bundesgerichtshof lassen sich zudem in der Entscheidungsdatenbank des BGH nachlesen.
Räum- und Streupflicht
Insbesondere in den Wintermonaten haben Eigentümer der Räum- und Streupflicht nachzukommen. Um einen gefahrlosen Zugang zum Grundstück bzw. zum Gebäude zu gewährleisten, müssen der Gehweg sowie die Zugänge zum Grundstück von Schnee befreit und gestreut werden.
Einzelheiten zur Räum- und Streupflicht können beispielsweise in einem Urteil (4 U 2611/05) des Oberlandesgerichts Nürnberg nachgelesen werden. Demnach muss bei schlechtem Wetter mehrfach am Tag geräumt und gestreut werden. Die Pflicht beginnt dabei um 7 Uhr morgens und endet in der Regel um 20 Uhr am Abend. In hoch frequentierten Innenstadtbereichen muss zudem der gesamte Gehweg geräumt und gestreut werden. In allen übrigen Gegenden ist ein ungefähr 1,20 m breiter Streifen ausreichend, der es zwei Fußgängern ermöglicht, aneinander vorbei zu gehen.
- Wer trägt die Verkehrssicherungspflicht?
Die Verkehrssicherungspflicht liegt grundsätzlich beim Eigentümer des Grundstücks. Auch bei der Vermietung eines Objekts bleibt der Eigentümer verkehrssicherungspflichtig. Zwar kann der Vermieter die Pflichten durch entsprechende Regelungen im Mietvertrag und in der Hausordnung auf den Mieter übertragen, dennoch bleibt auch dann der Eigentümer weiterhin verpflichtet, zu kontrollieren, ob der Verkehrssicherungspflicht durch den Mieter genügt wird.
Wer haftet bei einem Sturz auf einem privaten Grundstück?
Eigentümer haben auf ihrem Grundstück und den Zuwegen Gefahren für Dritte zu beseitigen, sodass Unfälle und Verletzungen von Passanten vermieden werden. Kommt dennoch jemand auf einem Privatgrundstück zu Schaden, wird zunächst der Eigentümer des Grundstücks zur Verantwortung gezogen. Es wird überprüft, ob dieser im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht alle notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung von Gefahrenquellen getroffen hat.
Viele solcher Fälle sind äußerst strittig und werden deshalb vor Gericht entschieden. Dennoch haftet grundsätzlich der Eigentümer eines Grundstücks, wenn eine Person auf diesem zu Schaden kommt. Um nicht auf Schadenersatzansprüchen sitzen zu bleiben, empfiehlt es sich daher für Eigentümer von Mietshäusern in jedem Fall eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abzuschließen. Für Eigennutzer ist die private Haftpflichtversicherung in der Regel ausreichend.
- Kann die Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter übertragen werden?
Auch bei vermietetem Wohnraum ist generell der Eigentümer für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich. Die Verkehrssicherungspflicht bei einem vermieteten Wohn- und/oder Geschäftshaus zählt zur Instandhaltungspflicht.
Einige der Pflichten aus der Verkehrssicherungspflicht können die Hauseigentümer allerdings auf ihre Mieter umlegen. Dazu bedarf es jedoch einer expliziten Regelung / Vereinbarung im Mietvertrag oder in der Hausordnung. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass der Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht nicht vollständig, sondern nur teilweise auf den Mieter umlegen kann. So kann beispielsweise die Räum- und Streupflicht in den Wintermonaten auf den oder die Mieter übertragen werden. Eigentümer sind allerdings weiterhin dazu verpflichtet, zu kontrollieren, ob die Verkehrssicherungspflicht durch die Mieter beachtet wird.
Auch wenn die Verkehrssicherungspflicht teilweise auf die Mieter übertragen wurde, kann der Vermieter im Falle eines Schadens zur Verantwortung gezogen werden. Hat der Vermieter die Pflicht auf einen Dritten übertragen, so greift die in § 278 BGB geregelte Haftung für Erfüllungsgehilfen.
- Welche Versicherungen greifen im Fall der Verkehrssicherungspflicht?
Grundsätzlich unterliegt jeder Immobilienbesitzer der Verkehrssicherungspflicht. Wurde diese Pflicht verletzt, sind etwaige Schadensersatzforderungen in der Regel von der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung gedeckt.. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht leistet Schadensregulierung, wenn der Besitzer eines Grundstücks seinen Verkehrssicherungspflichten nicht nachgekommen ist und eine Person dadurch geschädigt wurde. Sie deckt sowohl Personen- als auch Sachschäden Dritter ab.
- Was droht bei Verletzung der Verkehrssicherungspflicht für ein Grundstück?
Die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht kann für Immobilienbesitzer bzw. Grundstückseigentümer zu einer teuren Angelegenheit werden. Kommt eine Person auf einem Grundstück infolge der Missachtung der Verkehrssicherungspflicht zu Schaden, so kann der Geschädigte gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks Schadensersatzansprüche geltend machen. Die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen eines Schadensersatzanspruches trägt laut BGH der Geschädigte. Kann der Geschädigte dem Grundstückseigentümer ein Verschulden nachweisen, haftet dieser gemäß § 823 BGB auf Schadensersatz und Schmerzensgeld.
Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Makler mit der Immobilienbewertung beauftragen.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist eine Art Schadensersatz für die Bank, wenn ein Kreditnehmer seine Immobilienfinanzierung vor Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung kündigt.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann mitunter jedoch so hoch ausfallen, dass sich eine vorzeitige Tilgung des Ratenkredits kaum lohnt. In diesem Ratgeber erhalten Sie die wichtigsten Informationen zur Vorfälligkeitsentschädigung. Wann wird sie fällig? Wie berechnet sie sich und wann kann sie beim Hausverkauf umgangen werden?
Das Wichtigste in Kürze
- Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann in vereinzelten Fällen so hoch ausfallen, dass sich eine vorzeitige Tilgung des Ratenkredits kaum lohnt
- Banken sind nicht gesetzlich verpflichtet einer Auflösung des Kreditvertrags zuzustimmen, wenn der Kreditnehmer von einem anderen Kreditinstitut günstigere Kreditkonditionen bekommen kann
- Banken haben keinen Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung oder fehlerhaften Angaben zur Berechnung
- Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Banken gewähren Immobilienkredite für einen bestimmten Zeitraum mit vertraglich festgelegten Zinsen. In einigen Fällen kann der Darlehensnehmer den Kredit schon vor Ablauf der Zinsbindung abzahlen. Per Definition ist eine Vorfälligkeitsentschädigung der Geldbetrag, den der Kreditnehmer zusätzlich an die Bank zahlen muss, wenn er einen aufgenommenen Kredit und damit den Vertrag mit der Bank vorzeitig kündigt, sofern diese Möglichkeit nicht im Vertrag vereinbart wurde. In diesem Fall muss nicht nur der Restbetrag des Darlehens mit einem Mal abbezahlt, sondern auch eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichtet werden.
Nachdem man sich mit seiner Bank auf eine vorzeitige Vertragsauflösung geeinigt hat, kann die komplette Rückzahlung der ausstehenden Darlehenssumme erfolgen. Im nächsten Schritt fordert die Bank den Kreditnehmer auf, das Vorfälligkeitsentgelt zu entrichten. Erst wenn dies geschehen ist, gilt der Vertrag mit der Bank als aufgelöst. Die Grundschuld muss dann noch aus dem Grundbuch gelöscht werden, etwa damit beim Immobilienverkauf keine Erbbaurechte auf der Immobilie liegen.
1.1 Was sind Gründe für die vorzeitige Beendigung eines Immobilienkredits?
Scheidungspaare etwa sehen sich oft gezwungen, die gemeinsam erworbene Immobilie zu verkaufen. Aber auch eine Verbesserung der eigenen finanziellen Situation kann ein Grund sein, aus dem man einen Ratenkredit vorzeitig tilgen möchte.
- Warum verlangen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Die vorzeitige Ablösung eines Ratenkredits durch den Kreditnehmer ist für Kreditinstitute mit finanziellen Verlusten verbunden: Den Banken entgehen teilweise erhebliche Zinseinnahmen. Der entstandene Zinsverlust der Bank darf in Form von Vorfälligkeitszinsen verrechnet werden. Es wird zwischen zwei Arten des Zinsschadens unterschieden:
- Refinanzierungsschaden: Bei einem Festzinsdarlehen werden die Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu einem festen Zinssatz vereinbart und ändern sich während der gesamten Laufzeit des Darlehens nicht mehr. Wenn der Kreditnehmer sein Darlehen nun vorzeitig abzahlt, kann das Darlehen nicht mehr unter den selben Konditionen wie vor Vertragsabschluss angelegt werden, sondern muss zu dem Zinssatz angelegt werden, der zum gegenwärtigen Zeitpunkt besteht. Dieser Zinsschaden wird als Refinanzierungsschaden bezeichnet.
- Margenschaden: Diese Art des Verlustes bezieht sich auf den Gewinn der Bank. Wird ein Darlehen frühzeitig zurückgezahlt, so entgehen der Bank monatliche Zinseinnahmen. Diese entgangenen Zinseinnahmen werden Margenschaden genannt. Der Margenschaden ist höher, je früher das Darlehen gekündigt wird.
Um diesen Zinsverlust zu kompensieren, verlangen die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung, die gut und gerne 10 Prozent der Restschuld betragen kann. Die Kunden müssen schon bei Abschluss des Kreditvertrags darüber informiert werden, dass bei vorzeitiger Ablösung des Kredits eine Gebühr fällig wird.
„Durch eine Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank eine außerplanmäßige Beendigung des Darlehensvertrags und den damit verbundenen Zinsausfall abfedern. Kreditnehmer haben in einem Darlehensvertrag die Konditionen in vielen Fällen auszusitzen, sofern sie nicht bereit sind, eine Umschuldung durch Vorfälligkeitszinsen zu akzeptieren. Je nach Höhe der Restschuld kann die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank schnell mehrere Tausend Euro betragen.“
- Wann darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?
Die Bank darf dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn sie das zurückgezahlte Geld nicht zu dem Zinssatz anlegen kann, den sie für das Darlehen während der restlichen Zinsbindung bekommen hätte. Dasselbe gilt, wenn der Kreditnehmer das vertraglich vereinbarte Darlehen niemals abnimmt. Dieser Verlust wird in Form einer Nichtabnahmeentschädigung verrechnet.
Da aber in den meisten Fällen die vorzeitige Abrechnung eines Darlehens einen Zinsschaden verursacht, wird in der Regel dann Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, wenn der Vertrag vor Ablauf der Laufzeit gekündigt wird. Wenn ein Vertrag für Baufinanzierung mit langer Zinsbindung abgeschlossen wurde, so besteht ein Sonderkündigungsrecht. Das Sonderkündigungsrecht legt fest, dass die Kündigung des Vertrages nach zehn Jahren Laufzeit möglich ist. Sind ab dem vollständigen Erhalt der Darlehenssumme zehn Jahre vergangen, dann darf mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten aus dem Vertrag ausgestiegen werden.
- Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgt immer individuell. Die VFE hängt von der Höhe der Restschuld, der Finanzierungsdauer, dem vereinbarten Nominalzins und dem aktuellen Zinsniveau ab. In Deutschland sind aktuell zwei Berechnungsmethoden für die Vorfälligkeitsentschädigung üblich:
- Bei dem Aktiv-Passiv-Vergleich unterstellen die Banken, dass sie das Geld nicht neu verleihen, sondern am Kapitalmarkt anlegen. Dies geschieht meist in Form von Hypothekenpfandbriefen. Die Differenz zwischen der Darlehensrendite, die die Bank bei Fortführung des Vertrags erhalten würde, und dem Pfandbriefzins ergibt den zu zahlenden Zinsschaden. Die Aktiv-Passiv-Methode ist die gängigere Art, die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen.
- Beim Aktiv-Aktiv-Vergleich unterstellen die Banken, dass sie die vorzeitig zurückgezahlte Darlehenssumme an einen anderen Kreditnehmer zu geringeren Zinsen verleihen. Der Zinsunterschied zwischen dem ursprünglichen und dem neuen Darlehen bestimmt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.
Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung letztendlich ausfällt, hängt von der Verzinsung der Geldanlage ab. Je niedriger die Zinsen, desto höher der Unterschied zum Vertragszins und desto höher somit auch die Vorfälligkeitsentschädigung. Ebenfalls Teil der Berechnung sind:
Bearbeitungsentgelt: Das Bearbeitungsentgelt fließt mit in die Vorfälligkeitszinsen ein und kann sie erheblich in die Höhe treiben.
Verwaltungsaufwand: Die Beträge für den Verwaltungsaufwand liegen zwischen fünf Euro und 50 Euro pro Buchung. Sie werden in das Vorfälligkeitsentgelt eingerechnet.
Risikokosten: Bei Abschluss einer Baufinanzierung verrechnet eine Bank einen Zinsaufschlag für das Risiko, dass der Kreditnehmer die monatlichen Raten nicht mehr abzahlen kann. Mit der Vertragskündigung und der anschließenden Rückzahlung des Darlehens entfällt dieses Risiko, der Risikozuschlag wird somit von der Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen.
Sondertilgung: Ebenfalls mindernd auf die Vorfälligkeitsentschädigung wirkt sich die Sondertilgung aus. Die Vorfälligkeitszinsen reduzieren sich um alle möglichen Sondertilgungen bis zum Ende der Vertragslaufzeit.
„In manchen Fällen sind die Vorfälligkeitsentschädigungen so hoch, dass sich die vorzeitige Tilgung des Darlehens nicht lohnt. Daher sollten sich Kreditnehmer über die Höhe der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung informieren, bevor sie einen Kreditvertrag kündigen.“
- Wie kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung muss nicht gezahlt werden, wenn ein Immobilienkredit bis zum Ende der im Vertrag festgelegten Dauer läuft. Auch wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, kann der Vertrag fortgeführt werden. Hierbei gibt es zwei Möglichkeiten: Den Objektaustausch oder den Schuldneraustausch.
- a) Fortführung des Vertrages durch Objektaustausch
Manche Besitzer einer Eigentumswohnung möchten ihren Wohnraum vergrößern und sich dabei von der kleineren Wohnung trennen und in ein größeres Haus einziehen. So wollen sie beispielsweise ihre Eigentumswohnung, die sie noch mit einem laufenden Kredit finanzieren, verkaufen, um ein neues Haus zu kaufen. Dann ergibt sich die Möglichkeit, den bestehenden Kreditvertrag von der Wohnung auf das Haus zu übertragen, vorausgesetzt die neue Immobilie hat mindestens den gleichen Wert wie die vorherige.
- b) Übernahme des Vertrages durch den Käufer (Schuldneraustausch)
Eine weitere Möglichkeit, keine Entschädigung an die Bank zahlen zu müssen, ist die Übernahme des laufenden Kreditvertrages durch den neuen Eigentümer der Immobilie. Dieser übernimmt den Darlehensvertrag zu den gleichen Konditionen. Je nach damaliger und aktueller Zinslage kann das für den Käufer einen Vorteil oder aber einen Nachteil bedeuten.
„Beim Objektaustausch wird der bestehende Kreditvertrag von der alten auf die neue Immobilie übertragen. Beim Schuldneraustausch übernimmt der neue Eigentümer der Immobilie den laufenden Darlehensvertrag zu den gleichen Konditionen.“
Es gibt auch Fälle, in denen ein Ratenkredit vorzeitig vollständig beendet werden kann und keine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben wird. Diese sind:
- a) Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag ist fehlerhaft
Wenn man feststellt, dass die Widerrufsbelehrung fehlerhaft ist, kann die Kündigung jederzeit ohne VFE durchgeführt werden. Die Bank muss nicht entschädigt werden. Eine Widerrufsbelehrung gilt als falsch, wenn sie z. B. nicht eindeutig formuliert wurde oder wenn Angaben zum Kreditgeber falsch sind oder gar fehlen.
- b) Darlehen mit variablen Zinsen
Bei variablen Darlehen werden die Zinssätze regelmäßig dem aktuellen Marktniveau angepasst. Da bei einer frühzeitigen Kündigung des Vertrages somit keine Zinsschäden entstehen, muss auch keine VFE gezahlt werden. Es gilt eine grundsätzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
- c) Darlehensvertrag wird einvernehmlich gekündigt
Wenn der Kreditnehmer sein gegenwärtiges Darlehen durch ein höheres bei der selben Bank ersetzen will, kann der alte Kreditvertrag aufgehoben werden. Gründe für solch eine Darlehenserhöhung könnten beispielsweise eine verbesserte finanzielle Situation des Kreditnehmers sein.
- d) Fehlerhafte Angaben zur Berechnung
In einem Urteil vom 28. Juli 2020 (Az: XI ZR 288/19) hat der BGH klargestellt, dass die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn der Darlehensvertrag falsche Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung enthält. Im vorliegenden Fall hatte die Bank die Angaben zur maximalen Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 Absatz 3 BGB nicht als Höchstsummen für die Entschädigung ausgewiesen. Da die Angaben im Vertrag unzureichend waren, hat die Bank den Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verloren. Sie konnte die Angaben zur Berechnung auch nicht nachholen.
- Zahle ich Vorfälligkeitsentschädigung wenn die Bank den Kredit kündigt?
Wenn die Bank ein Darlehen kündigt, weil der Kreditnehmer mit den Raten in Verzug ist, darf sie kein Vorfälligkeitsentgelt verlangen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 22. November 2016 (Az: XI ZR 187/14). Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird lediglich fällig, wenn der Darlehensnehmer selbst den Kreditvertrag vorzeitig kündigt.
- Kann die Bank eine vorzeitige Ablösung verweigern?
Regulär ist eine Kündigung einer Baufinanzierung erst zehn Jahre nach der vollständigen Darlehensauszahlung möglich. Muss der Kredit noch vor der vorzeitigen Kündigung abgelöst werden, ist man auf die Kulanz der Bank angewiesen. Die Bank hat also das Recht, die Ablösung des Darlehens zu verweigern. Es gibt zwei Szenarien, in denen eine vorzeitige Kündigung jedoch nicht verweigert werden kann.
- Hausverkauf: Der Hausverkauf ist ein zwingender Grund, eine Kündigung zuzulassen. In den meisten Fällen muss hierbei ein Vorfälligkeitsentgelt gezahlt werden, es sei denn, es handelt sich um einen Objektaustausch oder der Darlehensvertrag wird von einem neuen Käufer fortgeführt.
- Wenn die Bank den Wunsch auf die Erhöhung des Kredits ohne einen triftigen Grund abgelehnt hat und der Kreditnehmer bei einer anderen Bank einen Kredit aufnehmen muss.
„Banken sind nicht gesetzlich verpflichtet, einer Auflösung des Kreditvertrags zuzustimmen, wenn der Kreditnehmer von einem anderen Kreditinstitut günstigere Kreditkonditionen bekommen kann. Das ist auch dann der Fall, wenn eine deutliche Verbesserung der eigenen finanziellen Situation die vorzeitige Auszahlung der Restschuld möglich macht. Bei dem aktuell niedrigen Zinsniveau denken viele Kreditnehmer über eine Umschuldung nach. Ob sich eine Umschuldung wirklich lohnt, hängt jedoch häufig von der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ab.“
- Kann ich eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank zurückfordern?
Manchmal kann es vorkommen, dass bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung Fehler aufkommen, und die Vorfälligkeitszinsen zu hoch ausfallen. Es ist daher unbedingt ratsam, den Bescheid von einem Fachanwalt für Kapitalrecht oder von der Verbraucherschutzzentrale prüfen zu lassen. Findet man tatsächlich einen Fehler in der Berechnung, sollte man die korrigierte Rechnung der Bank zukommen lassen, um eine Neuberechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu erreichen. Wenn man bereits begonnen hat, die Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen, kann man das Geld zurückverlangen, jedoch nur bis zu zehn Jahre danach.
Fazit
Ein Immobilienkredit wird für eine vertraglich festgelegte Dauer geschlossen, während der die Bank mit Zinszahlungen rechnet. Ein vorzeitiges Ausscheiden aus einem Ratenkredit würde für die Bank einen hohen Zinsschaden bedeuten. Diesen federt die Bank durch die Vorfälligkeitsentschädigung ab. Als Kreditnehmer hat man in einem Darlehensvertrag die Konditionen in vielen Fällen auszusitzen, sofern man nicht bereit ist, eine Umschuldung durch Vorfälligkeitszinsen zu akzeptieren. Je nach Höhe der Restschuld kann die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank schnell mehrere Tausend Euro betragen.
Keine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn Sie einen Kredit erst nach zehn Jahren Laufzeit kündigen. Sollten Sie einen Kredit für eine Baufinanzierung aufgenommen haben und Ihre Immobilie vor Ablauf der zehn Jahre verkaufen wollen, können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung dennoch umgehen, indem der Vertrag entweder durch einen Objektaustausch oder einen Schuldneraustausch fortgeführt wird.
„Kreditnehmer sollten ihren Darlehensvertrag vor einer vorzeitigen Kündigung genauestens prüfen oder gegebenenfalls prüfen lassen. Unter Umständen können sie sich so die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung sparen. Wenn die Vorfälligkeitsentschädigung allerdings rechtmäßig ist, kann das schnell teuer für den Kreditnehmer werden. Je nach Ausgangssituation sollte beurteilt werden, ob sich eine vorzeitige Tilgung überhaupt lohnt.“
Vorkaufsrecht ist das Recht, in einen Kaufvertrag durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Verkäufer als Käufer eintreten zu dürfen.
Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Eintritt des Vorkaufsfalls (§ 463 BGB), also der Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages über den das Vorkaufsrecht betreffenden Gegenstand zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittkäufer. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung des Vorkaufsberechtigten gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten. Diese bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form (§ 464 Abs. 1 BGB), wohl aber der spätere Kaufvertrag selbst. Die Ausübung hat unter Wahrung der gesetzlichen Ausschlussfristen zu erfolgen (§ 469 Abs. 2 BGB).
Der Vorkäufer tritt durch die Ausübung seines Vorkaufsrechtes nicht in den bestehenden Kaufvertrag ein, sondern es entsteht ein eigenständiger Kaufvertrag. Deshalb ist auch der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Dritten wirksam. Üblicherweise wird sich der Verkäufer daher gegenüber dem Dritten ein Rücktrittsrecht, für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten, einräumen lassen, um nicht das Risiko einzugehen, gegenüber zwei Personen zur Übereignung derselben Sache verpflichtet zu sein. Der Vorkaufsberechtigte ist gegen eine anderweitige Veräußerung, wie etwa einen Tausch oder eine Schenkung, nicht geschützt, es sei denn, es liegt ein Umgehungsgeschäft vor, das sich nur schwer nachweisen lassen wird. Vorkaufsrechte werden häufig von rechtsunkundigen Personen nicht von anderen ähnlichen Rechtsgeschäften unterschieden. Es kann sich auch um ein Ankaufsrecht, eine Vorhand oder Option handeln. Da das Vorkaufsrecht für alle Parteien Rechtsfolgen nach sich zieht, ist genau zu klären, was gewollt ist. Dadurch kann Rechtsunsicherheit oder ein Schadensersatzrisiko vermieden werden. Bei Grundbesitz mit Vorkaufsrecht ist u. U. die Form zu beachten.
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Das Wohnrecht auf Lebenszeit wird vertraglich zwischen dem Eigentümer einer Immobilie und einem Bewohner abgeschlossen. Ein lebenslanges Wohnrecht sichert dem Wohnberechtigten zu, eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen, ohne der Eigentümer zu sein. Was unter dem Begriff gemeinhin verstanden wird, heißt offiziell Wohnungsrecht. Dieses ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter § 1093 festgehalten.
Ein lebenslanges Wohnrecht nach § 1093 BGB wird in der Praxis häufig angewendet, wenn Eltern einem Kind per Schenkung eine Immobilie übertragen, jedoch weiter in der Immobilie wohnen wollen. Für ein lebenslanges Wohnrecht ist keine Mietzahlung notwendig. Sie kann aber vertraglich vereinbart werden.
Wie kommt ein Wohnrecht auf Lebenszeit zustande?
Für das Wohnrecht auf Lebenszeit muss zunächst ein Vertrag aufgesetzt werden. Darin können mögliche Fristen, Konditionen und Einschränkungen festgeschrieben werden. Hierbei sollte größte Sorgfalt angewendet werden. Vertrauen Sie am besten auf professionellen Rechtsbeistand.
Nachdem der Vertrag für das Wohnrecht auf Lebenszeit abgeschlossen wurde, sollte das lebenslange Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden. So besteht der Anspruch des Wohnberechtigten auch dann weiter, wenn Sie die Immobilie abgeben oder verkaufen.
In der Praxis wird ein lebenslanges Wohnrecht häufig in Verbindung mit einer Schenkung angewendet. Beispielsweise können Eltern einem Kind ein Eigenheim per Schenkung übertragen und sich dabei ein lebenslanges Wohnrecht zusichern lassen. So muss die Immobilie nur als Schenkung besteuert werden, wodurch die Steuerlast in der Regel niedriger als beim Vererben ausfällt. Der zu versteuernde Wert der Immobilie sinkt zudem durch ein lebenslanges Wohnrecht möglicherweise unter den steuerlichen Freibetrag.
Pflichten für Wohnberechtigte und Immobilienbesitzer
Das lebenslange Wohnrecht in einer Immobilie ist mit verschiedenen Pflichten verbunden. So ist der Berechtigte etwa verpflichtet, die Nebenkosten selbst zu tragen, die durch seinen Gebrauch der Immobilie entstehen. Außerdem muss der Wohnrechtsinhaber für kleinere Reparaturen, Verschönerungsarbeiten und Instandhaltungskosten aufkommen. Einzig größere Arbeiten an der Immobilie, beispielsweise die Ausbesserungen eines Hausdaches, entfallen auf den Eigentümer der Wohnung oder des Hauses.
Der Wohnberechtigte hat das Recht, andere Personen in die Immobilie aufzunehmen. Dies ist dem Berechtigten als Aufnahmerecht verbrieft. Darunter fallen in erster Linie seine Familienmitglieder, außerdem können gegebenenfalls Pflegekräfte die Immobilie mitbewohnen.
Vorzeitiges Ende: So können Sie den Wert des lebenslangen Wohnrechts berechnen
Befristetes Wohnrecht
In manchen Fällen kann das Wohnrecht auf Lebenszeit dennoch früher enden. So kann beispielsweise im Wohnrechtsvertrag eine Befristung festgeschrieben werden. Mit der Zustimmung des Wohnungsberechtigten können Sie das Wohnrecht auf Lebenszeit zudem jederzeit auflösen, wobei die Zahlung einer Abfindung oder eines anderweitigen Gegenwerts die einvernehmliche Auflösung des Wohnrechts befördern kann. Die beidseitige vorzeitige Auflösung des Wohnrechts muss ebenfalls durch einen Vertrag festgehalten werden.
Wert des Wohnrechts berechnen
Um die Auslösung des lebenslangen Wohnrechts zu beziffern, sollten Sie seinen Wert möglichst genau berechnen. Der Einfachheit halber können Sie dafür auf einen Gutachter vertrauen. Eine einfache, allgemeingültige Auszahlungstabelle existiert nämlich nicht. Die Berechnung des Wohnrechts geschieht jedoch nach klaren Vorgaben. Mit der folgenden Rechnung können Sie den Wert des Wohnrechts selbst relativ genau schätzen.
Um den Wert des Wohnrechts auf Lebenszeit zu ermitteln, benötigen Sie mehrere Daten. Die Rechnung des lebenslangen Wohnrechts basiert auf den möglichen Mietkosten der Immobilie für den verbleibenden Zeitraum des Wohnrechts auf Lebenszeit. Zum einen müssen Sie dazu die Wohnfläche kennen, zum anderen brauchen Sie den Betrag der üblichen monatlichen Kaltmiete pro Quadratmeter. Dieser Betrag basiert auf dem Mietspiegel der Region und kann üblicherweise bei der Stadtverwaltung erfragt werden. Durch die Multiplikation der Kenndaten erhalten Sie den monatlichen Mietwert. Der jährliche Mietwert ergibt sich aus einer weiteren Multiplikation mit 12.
Zusätzlich benötigen Sie die voraussichtliche Lebenserwartung des Wohnberechtigten. So kann der Wert der zukünftig möglichen Mieten berechnet werden. Eine weitere Kennzahl, um das lebenslange Wohnrecht zu berechnen, ist der Kapitalwertfaktor. Dieser ergibt sich aus der erwarteten Restlebenszeit des Wohnberechtigten und einem festgeschriebenen Zinssatz von 5,5 Prozent. Die Finanzbehörden stellen eine Tabelle bereit, auf der der entsprechende Kapitalwertfaktor einfach abzulesen ist. Sie kann für das Wohnrecht auf Lebenszeit als Auszahlungstabelle verstanden werden, muss aber zwingend durch die genannten Faktoren ergänzt werden.
Der Wert des lebenslangen Wohnrechts ergibt sich aus der Multiplikation der Jahreskaltmiete mit dem Kapitalwert. Im Grunde entspricht er den im selben Zeitraum anzunehmenden Mieteinnahmen.
Mit diesen Daten wird der Wert des Wohnrechts auf Lebenszeit berechnet:
- Wohnfläche
- Kaltmiete pro Quadratmeter nach Mietspiegel
- Lebenserwartung des Wohnberechtigten (laut Statistischem Bundesamt)
- Kapitalwertfaktor (laut Finanzbehörden)
Kein Wohnrecht bei Zwangsversteigerung
Eine Zwangsversteigerung der Immobilie stellt einen besonderen Fall dar, in dem das lebenslange Wohnrecht erlöschen kann. Denn in der Regel werden zunächst die Interessen der Bank als Kapitalgeberin sowie möglicher Gläubiger bedient. Das lebenslange Wohnrecht ist gegenüber kreditgebenden Banken nur nachgeordnet. Wenn das Wohnrecht auf Lebenszeit im Zuge einer Zwangsversteigerung erlischt, können Betroffene höchstens einen (meist geringen) Anteil des Versteigerungserlöses beanspruchen.
Unter bestimmten Umständen können Sie sich als Wohnberechtigter für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers absichern. Wenn Ihnen die Immobilie zuvor gehörte, sollten Sie sich vertraglich ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen. So erhalten Sie die Möglichkeit, die Immobilie bei einer Zahlungsunfähigkeit des neuen Besitzers selbst zu erwerben.
Ist ein Verkauf trotz wohnberechtigten Bewohnern möglich?
Eine Immobilie kann auch dann verkauft werden, wenn sie von Personen mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit bewohnt wird. Diese verfügen über kein Vetorecht bezüglich des Verkaufs, ihr Wohnrecht bleibt jedoch auch bei einem neuen Besitzer unangetastet.
Tipp: Planen Sie den Verkauf einer Immobilie, in der eine Person mit lebenslangen Wohnrecht wohnt? Dann ist es gut zu wissen, dass der Wert einer Immobilie mit Wohnrecht auf Lebenszeit geringer als bei einem nicht bewohnten Objekt ist. Üblicherweise wird der berechnete Wert des lebenslangen Wohnrechts nämlich vom Wert der Immobilie abgezogen.
Der Wohnberechtigungsschein, abgekürzt WBS, umgangssprachlich auch §-8-Schein, früher auch §-5-Schein oder B-Schein genannt, ist eine amtliche Bescheinigung in Deutschland, mit deren Hilfe ein Mieter nachweisen kann, dass er berechtigt ist, eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung (Sozialwohnung) zu beziehen. Er wird auf Grundlage von § 5 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) in Verbindung mit § 27 Abs. 3 bis 5 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) ausgestellt.
Voraussetzungen
Ein Antragsteller muss bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllen, damit er einen Wohnberechtigungsschein erhält. Zum Beispiel dürfen bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Die Kriterien sind je nach Bundesland unterschiedlich. Einige Bundesländer passen die Höhe der Miete der aktuellen Einkommenssituation der Mieter an. Eine gestaffelte Ausgleichszahlung für Sozialwohnungen (Fehlbelegungsabgabe) passt den Quadratmeterpreis dem Einkommen an, wenn das Einkommen der Mieter 20 % bis 40 % (je nach Bundesland unterschiedlich) über den Einkommensgrenzen liegt. Der Mieter hat den Vorteil, dass er bei einer Überschreitung dieser Grenzen nicht ausziehen muss.
Gültigkeitsbereich
Der Wohnberechtigungsschein ist ab Datum der Ausstellung für 1 Jahr bundesweit gültig, jedoch muss man sich bei Umzug auch an die örtlich zuständige Behörde wenden. In jedem Bundesland gelten eigene Regelungen.
Der Wohnberechtigungsschein wird vom Wohnungsamt der Gemeinde an Personen ausgestellt, die in der Bundesrepublik Deutschland einen dauerhaften Aufenthalt begründen können; er gilt für die Dauer eines Jahres ab Ausstellung. Angehörige bestimmter Berechtigungsgruppen mit besonderem Bedarf können darüber hinaus einen sogenannten WBS mit besonderem Wohnbedarf, auch als WBS mit Dringlichkeit bezeichnet, erhalten.[9]
Die Einkommensermittlung und -berechnung ergibt sich aus §§ 20 bis 24 WoFG. Der WBS kann nach der unten dargestellten Methode erteilt werden, wenn das ermittelte Gesamt-Einkommen aller Haushaltsangehörigen die für sie geltende Einkommensgrenze gemäß § 9 Abs. 2 WoFG nicht übersteigt, wobei die Bundesländer diese Einkommensgrenzen gemäß § 9 Abs. 3 WoFG selbst festlegen können.
Studierende mit befristetem Aufenthalt nach § 16 Aufenthaltsgesetz werden in Hamburg vom Wohnberechtigungsschein ausgeschlossen. Spätestens im Hinblick auf die mit dem Zuwanderungsgesetz geschaffene Option des Daueraufenthaltes nach dem Studium ist diese Verwaltungspraxis rechtlich fragwürdig
Berechnung des Jahreseinkommens
Berücksichtigt werden alle steuerpflichtigen Einkünfte (§ 21 Abs. 1 WoFG), aber auch teilweise steuerfreien Einkünfte (§ 21 Abs. 2 WoFG) der letzten zwölf Monate. Maßgeblich sind die Einkünfte zum Zeitpunkt der Antragstellung. Zum Einkommen zählt nicht das gesetzliche Kindergeld. Je nach Einkunftsart können nun die unterschiedlichen Pauschalbeträge für Werbungskosten oder gegebenenfalls darüber hinausgehende Werbungskosten abgesetzt werden. Ein Arbeitnehmer kann zum Beispiel den Werbungskostenpauschbetrag von 1.000 Euro absetzen. Von der so ermittelten Zwischensumme können jeweils bis zu 10 % abgezogen werden, wenn
- Steuern vom Einkommen
- Pflichtbeiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung
- Pflichtbeiträge zur Rentenversicherung
entrichtet werden, also maximal 30 %.
Ferner dürfen Aufwendungen zur Erfüllung gesetzlicher Unterhaltsverpflichtungen abgezogen werden (es gibt gegebenenfalls Höchstgrenzen).
Nach den Abzügen sind gegebenenfalls noch weitere Freibeträge abzusetzen:
- für Alleinerziehende, die einer Erwerbstätigkeit oder Ausbildung (nicht nur kurzzeitig am Tag) nachgehen, 600 Euro für jedes Kind unter zwölf Jahren,
- für ein Kind, das eigenes Einkommen hat und das 16., aber noch nicht das 25. Lebensjahr vollendet hat, bis zu 600 Euro
- für im Sinne des § 14 SGB XI häuslich pflegebedürftige Schwerbehinderte bei einem Grad der Behinderung unter 80 % 2.100 Euro, ab 80 % 4.500 Euro
- für junge Ehepaare innerhalb von fünf Kalenderjahren nach dem Jahr der Eheschließung, wobei keiner von beiden das 40. Lebensjahr vollendet haben darf, 4.000 Euro
Beispiel
Ein Ehepaar im zweiten Ehejahr, beide 30 Jahre alt, haben zwei Kleinkinder und leben in Stuttgart. Beide zusammen verdienen 44.700 Euro brutto. Davon abzuziehen sind 1.000 Euro Werbungskostenpauschbetrag, vom Rest 30 % für Steuern, Krankenkasse und Rentenversicherung, ferner 4.000 Euro für das junge Ehepaar. Verbleiben 26.590, dies liegt unter der Grenze von 25.200 + 2 × (5.740 + 700) = 38.080, die für diese Familie gilt; sie erhält also einen Wohnberechtigungsschein. Im WBS ist die angemessene Wohnungsgröße aufzunehmen. Diese kann sich nach der Wohnraumzahl oder nach der Wohnfläche bemessen.
Wann sollte man die Wohnfläche berechnen?
Die Wohnfläche ist besonders wichtig:
beim Immobilienverkauf, da die Wohnfläche den Kaufpreis beeinflusst und einen Vergleich mit anderen Wohnungen erleichtert.
bei der Immobilienvermietung, da die Wohnfläche den Mietpreis mitbestimmt.
auf die Betriebskostenabrechnung, da manche Kosten anteilig nach Wohnungsgröße auf die Mieter umgelegt werden können.
auf die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümer bei einer Eigentümergemeinschaft.
auf den Energieausweis, da der Energieverbrauch nach Quadratmetern der Gebäudenutzfläche oder, falls diese nicht bekannt ist, mit dem 1,35-fachen Wert der Wohnfläche angegeben wird.
Was zählt zur Wohnfläche (nach Wohnflächenverordnung WoFlV)?
Die gängigste Methode der Wohnflächenberechnung richtet sich nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) vom 25. November 2003 (auch als Wohnflächenberechnungsverordnung bekannt). Für preisgebundenen (mit öffentlichen Mitteln geschaffenen) Wohnraum ist ausschließlich diese Berechnungsmethode zulässig. Bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung wird nur die Quadratmeterzahl der Räume einer Wohnung zu den Flächenangaben hinzugerechnet, welche einem angemessenen Wohnstandard entsprechen. Das heißt, die als Berechnungsgrundlage herangezogene Wohnfläche stimmt hierbei nicht mit der gesamten Grundfläche überein, da bestimmte Flächen, die nicht angemessen genutzt werden können, abgezogen oder nur zum Teil einberechnet werden. Käufer von Immobilien sollten die Objektflächen daher genau prüfen. Die allgemein gültigen Standards der Wohnflächenverordnung zur Ermittlung der korrekten Flächenangaben sind gesetzlich vorgeschrieben und offen einsehbar.
Voll berücksichtigte Räume
Laut Wohnflächenverordnung werden zur Wohnfläche nur folgende Räume mit 100 Prozent ihrer Quadratmeterzahl hinzugerechnet:
Wohn- und Esszimmer
Schlafzimmer
Kinderzimmer
Küchen
Flure
Badezimmer und Toilettenräume
Nebenräume wie Vor- und Abstellräume, Besen- und Speisekammern sowie andere Schrankräume
Wintergärten
Sonstige, nach 4 Seiten hin geschlossene Räume (z. B. Sauna, Fitnessraum, Schwimmbad)
Grundflächen der Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m
Nur teilweise berücksichtigte Räume
Manche Räume werden nicht in vollem Maße zu den Flächenangaben der Wohnfläche hinzugerechnet. Da sie dennoch einen erheblichen Mehrwert für den Mieter, beziehungsweise den Eigentümer, erbringen, können sie bei der Angabe der richtigen Quadratmeterzahl auch nicht vollends ignoriert werden. Folgende Grundflächen werden bei der Berechnung der Wohnfläche höchstens zur Hälfte berücksichtigt:
Balkone
Terrassen, Dachgärten
Loggien
Grundflächen der Raumteile mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00 m und weniger als 2,00 m
Nicht berücksichtigte Räume
Auch wenn es nicht von der Hand zu weisen ist, dass ein jeder Raum, der seinen Platz auf der Bauzeichnung gefunden hat, seinen eigenen individuellen Nutzen hat, schreibt die Berechnungsverordnung vor, dass manche Wohnflächen nicht in die für die Wohnflächenverordnung festgelegte Quadratmeterzahl eingerechnet werden müssen. Folgende Räume müssen nach dem Ausmessen nicht mehr vom Mieter zur Wohnungsfläche gezählt werden:
Kellerräume
Garagen
Heizungsräume, Waschküchen
Abzuziehende Gegenstände
Hinzu kommen Gegenstände, die nicht nur kein Mehr an Wohngröße generieren, sondern durch ihre Fläche Raum benötigen, der andernfalls zur Benutzung verfügbar gewesen wäre. Beispielsweise werden folgende Gegenstände laut Berechnungsverordnung sogar abgezogen:
Kamine oder Schornsteine mit einer Grundfläche von 0,1 m²
Türnischen
Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,00 m
Was gilt bei Neubauten als Wohnfläche (nach DIN-Norm 277)?
Die DIN-Norm 277 findet insbesondere bei Bauanträgen Anwendung und darf nur im preisfreien (freifinanzierten) Wohnungsbau genutzt werden. Sie unterscheidet sich in einigen Punkten von der Wohnflächenverordnung. Sie berücksichtigt im Gegensatz zu dieser nicht nur die Fläche, die zur tatsächlichen Wohnnutzung dient (z.B. Schlafzimmer, Küche, Wintergarten), sondern alle Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen einer Wohnung, die zusammen als Grundfläche bezeichnet werden. Aus diesem Grund ist die Berechnung nach DIN-Norm für die Ermittlung der Wohnfläche nicht geeignet.
Nach Wohnraummietrecht darf auch bei frei finanziertem Wohnraum nur als “Wohnfläche” ausgewiesen werden, was anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen als solcher gilt (BGH 22.04.2009 – VIII ZR 86/08).
Was sind Nutzflächen?
Zu den Nutzflächen (NF) zählen die Flächen, welche den folgenden Nutzungsgruppen dienen: Wohnen und Aufenthalt, Büroarbeit, Produktions-, Hand- und Maschinenarbeit, Lagern, Verteilen, Verkaufen, Bildung, Unterricht, Kultur, Heilen und Pflegen sowie sonstige Nutzflächen. Das bedeutet, dass u.a. Flächen wie Balkone, Loggien, Keller sowie Grundflächen von Raumteilen unter 1m mit in die Wohnflächenberechnung einfließen.
Was sind technische Nutzflächen?
Zu den technischen Nutzflächen (TF) gehören die Flächen von Betriebstechnischen Anlagen, wie zum Beispiel Heizung und Wassererwärmung sowie von Stromversorgung oder Aufzugs- und Förderanlagen.
Was sind Flächen der Verkehrserschließung und -sicherung?
Zu den Flächen der Verkehrserschließung und -sicherung (VF) gehören beispielsweise Flure, Treppen und Hallen.
Wie berechne ich die Wohnfläche nach WoVIF und DIN-Norm 277?
Um Ihnen den Unterschied in den Ergebnissen einer Wohnflächenberechnung nach WoVIF und DIN-Norm 277 zu veranschaulichen, zeigen wir Ihnen exemplarisch die Berechnung der Wohnfläche eines Raumes mit Bodenmaßen von 3m x 4m mit Dachschräge.
Da bei der Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277 auch Flächen mit einer Raumhöhe von unter einem Meter zu 100 Prozent berücksichtigt werden, ergibt sich mit dieser Berechnungsmethode eine Wohnfläche von 12 Quadratmetern.
Wendet man hingegen die Wohnflächenberechnung nach WoVIF an, so werden Flächen mit einer Raumhöhe von 1-2 Metern zu 50 Prozent und Flächen mit einer Raumhöhe unter 1 Meter zu 0 Prozent berücksichtigt. In unserem Beispiel ergibt sich durch die Dachschrägen eine Wohnfläche von 8,25 Quadratmetern und somit ein Unterschied zum Ergebnis nach DIN-Norm 277 von 3,75 Quadratmetern. 5. Was tun, wenn die Wohnfläche falsch vermessen wurde?
Wie Sie sehen, können die verschiedenen Berechnungsmethoden zu komplett unterschiedlichen Ergebnissen führen. Behalten Sie im Kopf, dass die Wohnflächenangaben kleiner sind, als die Nutzflächenangaben und diese wiederum kleiner als die Grundflächenangaben. Diese Abweichungen sind besonders merklich, wenn es sich um Wohnungen mit großen Terrassen, Balkonen oder um Dachgeschosswohnungen handelt.
Stiftung Warentest warnt vor fehlerhaften Angaben im Mietvertrag
Generell können Mieter die Wohnflächenberechnung vor Einzug noch einmal selbst bzw. von einem Experten prüfen lassen, denn laut Stiftung Warentest werden bei der Wohnflächenberechnung viele Fehler begangen. So werden zum Beispiel die Flächen unter Dachschrägen unter einem Meter trotzdem zur Fläche hinzugerechnet, aber auch andere Fehler, wie beispielsweise das Benutzen der falschen Messmethode, sind keine Ausnahme. So kommt es im Schnitt zu einer Abweichung der tatsächlichen Größe von ungefähr 8 Prozent zu der im Mietvertrag angegebenen. Für viele Mieter überraschend: Die im Mietvertrag genannte Flächenangabe stellt keine zugesicherte Eigenschaft dar, dies gilt insbesondere, wenn die jeweilige Quadratmeterzahl mit einem „ca.“ davor versehen ist.
Mietminderungen sind bei Abweichungen über 10 Prozent möglich
Tatsächlich ist eine Abweichung der Wohnfläche von bis zu 10 Prozent gesetzlich zulässig, doch alles, was darüber hinausgeht, kann mit einer Mietminderung für den Mieter einhergehen (BGH 07.07.2004 – VIII ZR 192/03). Ist die Fläche der Wohnung beispielsweise 15 Prozent kleiner als vom Vermieter angegeben, so können die Mietkosten um entsprechende 15 Prozent gesenkt werden. Besonders interessant: Dies gilt auch für Mietzahlungen, die bereits erbracht wurden, zumindest für solche, die in den letzten drei Kalenderjahren getätigt worden sind. Auch die Abrechnung der Nebenkosten müsste in Bezug auf die als Grundlage dienende Wohnfläche erneut überprüft werden. Ein gründliches Nachmessen kann sich unter Umständen also sehr für den Mieter lohnen.
Fazit
Um eine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten und einen angemessenen Verkaufs- oder Mietpreis festzulegen, muss Ihnen die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses bekannt sein. Im öffentlich geförderten Bereich ist ausschließlich eine Wohnflächenberechnung nach WoVIF gültig, im frei finanzierten Wohnungsbau darf die Berechnung hingegen nur nach DIN-Norm 277 erfolgen, wobei es sich nicht um eine Wohnfläche, sondern um die Berechnung von (technischen) Nutzflächen und Flächen der Verkehrserschließung und -sicherung handelt. Die Wahl der Berechnungsmethode hat Einfluss auf das Ergebnis. Sollten Sie als Vermieter eine falsche Wohnfläche im Mietvertrag angegeben haben, so haben Ihre Mieter ab einer Abweichung von über 10 Prozent das Recht auf eine Mietminderung. Nicht nur bei der Immobilienvermietung sondern auch beim Hausverkauf und beim Verkauf einer Eigentumswohnung sollten Sie darauf achten, die Wohnfläche korrekt zu erfassen, damit Sie am Ende keine finanziellen Einbußen haben.
Die Wohngebäudeversicherung ist ein Risikoschutz für Immobilienbesitzer. Der Eigentümer einer Immobilie wird durch die Versicherung vor den finanziellen Folgen eines Sachschadens geschützt, indem sie für die Kosten der Reparaturarbeiten oder sogar den Wiederaufbau des Gebäudes aufkommt.
Durch den Klimawandel und die globale Erwärmung nimmt die Häufigkeit und Zerstörungskraft von Unwettern deutlich zu. Sorgen diese für Schaden am Haus, können die Reparaturen enorme Kosten verursachen.
Was die Wohngebäudeversicherung ist, für welche Schäden sie aufkommt, welche Teile Ihres Hauses durch die Wohngebäudeversicherung abgesichert sind und wie Sie den Schutz erweitern können, hat McMakler für Sie in diesem Artikel zusammengefasst.
- Was ist die Wohngebäudeversicherung?
Die Wohngebäudeversicherung ist eine freiwillige Absicherung für den Hausbesitzer, welche ihn im Falle von Schäden an seinem Haus vor dem finanziellen Ruin schützt. Die Wohngebäudeversicherung tritt dann ein, wenn das Haus beschädigt oder gar ganz zerstört wurde. Dabei werden dem Hauseigentümer die Kosten für die Reparaturarbeiten oder den Wiederaufbau erstattet.
Heutzutage wird eine leistungsstarke Gebäudeversicherung immer wichtiger. Die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage nimmt zu, doch genauso werden auch Extremwetterphänomene immer häufiger, die enorme Schäden an Gebäuden verursachen können. Diese sind mit hohen Kosten für den Eigentümer verbunden. Das Jahr 2021 war für deutsche Versicherer eines der teuersten Naturgefahrenjahre überhaupt, in welchem Versicherungsschäden bis zu 6,5 Milliarden Euro an Wohngebäuden anfielen. Immobilieneigentümer haben die Möglichkeit, die Wohngebäudeversicherung durch Zusatzbausteine zu erweitern.
- Welche Teile meines Hauses sind durch die Wohngebäudeversicherung abgesichert?
Mit der Wohngebäudeversicherung ist das gesamte Haus einschließlich fast aller eingebauten Gegenstände versichert. Der Versicherungsschutz umfasst somit die Bestandteile des Hauses selbst, wie etwa:
- Das Dach
- Die Wände
- Eingebaute Türen und Fenster
- Die Terrasse/ den Balkon
Die Wohngebäudeversicherung versichert jedoch auch alle Objekte, die innerhalb des Hauses installiert sind, so wie:
- Einbaumöbel und -küche, die individuell für das Haus geplant und gefertigt sind
- Fest verlegte Fußböden
- Sanitäre Installationen, wie etwa die Badewanne und Heizungsanlage
- Treppenlifte
Auch das Gebäudezubehör ist versichert. Dazu zählen jegliche Gegenstände, die sich im Haus befinden oder außen angebracht sind, wie beispielsweise Müllboxen, die Klingelanlage oder Briefkästen. Der Versicherungsschutz kann um die Nebengebäude wie die Garagen oder den Carport erweitert werden.
- Für welche Schäden kommt die Wohngebäudeversicherung auf?
Im Grundschutz der Wohngebäudeversicherung sind Schäden folgender Ursachen versichert:
- Feuer und Blitzschlag:
Im Feuerversicherungsschutz sind alle Schäden abgesichert, die durch Brand, Blitzschlag, Explosion oder Implosion entstanden sind, sowie Folgeschäden durch Rauch, Ruß und Löscharbeiten. Selbst der Anprall und das Abstürzen von Flugzeugen sind vom Versicherungsschutz umfasst.
- Leitungswasser:
Versichert sind alle Schäden, die durch ausgetretenes Leitungswasser entstanden sind. Hierzu zählen jegliche Rohre, Schläuche und Systeme, die an Leitungen angeschlossen sind. Darunter gehören Schläuche zur Wasch- und Geschirrspülmaschine, Heizungs- oder Klimaanlagen, Sprinkleranlagen, Wasserbetten und Aquarien.
Auch durch Frost entstandene Rohrbrüche sind abgesichert.
- Sturm ab Windstärke acht und Hagel:
Versichert sind ebenfalls Schäden, die durch Starkregen, Grund- und Hochwasser entstanden sind. Nicht versichert sind jedoch Schäden, die durch Niederschläge hervorgerufen wurden, welche durch offene Fenster oder Türen ins Haus gelangt sind.
Was tun, wenn es zu einem Schadensfall gekommen ist?
Der Ablauf bei einem Schadensfall ist fast immer der Gleiche: Zuerst muss der Versicherer informiert werden. Dann sollten Sie den Schaden dokumentieren, beispielsweise mithilfe von Fotos. Führen Sie Reparatur- und Aufräumarbeiten nur mit Zustimmung des Versicherers durch!
Sie sind dazu verpflichtet, den Schaden so gering wie möglich zu halten. Das bedeutet, dass Sie beispielsweise bei einem Leitungswasserschaden den Boden so schnell wie möglich trocknen sollten, damit nicht noch mehr Wasser hindurchsickert und der Schaden größer wird.
Info: Totalschaden am Haus
Ist das Haus vollständig zerstört, beispielsweise weil es komplett abgebrannt ist, wird es durch die Wohngebäudeversicherung zum sogenannten Neuwertpreis errichtet. Das bedeutet, dass Sie als Versicherter ein neues, gleichartiges Haus zum heutigen Preis finanziert bekommen, einschließlich der Architekten-, Konstruktions- und Planungskosten.
Sie erhalten die Neuwerterstattung jedoch nur dann, wenn Sie innerhalb von drei Jahren mit dem Wiederaufbau beginnen. Da ein komplett zerstörtes Haus nicht bewohnbar ist, sollten Sie auch die Kosten für den Mietersatz mitversichern.
- Wie kann man die Wohngebäudeversicherung erweitern
Sie können die Wohngebäudeversicherung durch Zusatzbausteine erweitern lassen. Beispielsweise können Sie eine Elementarversicherung in Kombination mit der Wohngebäudeversicherung abschließen. Alles rund um die Elementarversicherung finden sie in diesem Artikel.
Einige Schäden müssen durch separate Vereinbarungen abgesichert werden. So sind etwa Naturgefahren nur mitversichert, wenn zusätzlich eine spezielle Naturgefahrenversicherung abgeschlossen wurde. Auch für alternative Energiequellen gibt es spezielle Policen. Besitzen Sie beispielsweise eine Photovoltaikanlage, über welche Strom ins öffentliche Netz eingespeist wird, empfiehlt sich eine Ertragsausfallpolice. Ebenfalls können Sie Glasbruch sowie Ableitungsrohre inner- und außerhalb des Grundstücks absichern. Je nach Anbieter können Sie auch Extras wie eine Versicherung im Falle von Vandalismus- und Graffitischäden vereinbaren, oder die Kostenübernahme für Aufräum- und Wiederherstellungsarbeiten außerhalb des Gebäudes, beispielsweise nach einem Sturm.
- Welche Kosten sind in der Wohngebäudeversicherung versichert?
Beim Abschluss der Wohngebäudeversicherung wird ein Höchstbetrag vereinbart. Achten Sie dabei besonders darauf, dass die Versicherungssumme hoch genug ist, denn sonst bleiben Sie im Schadensfall auf einem Teil der Kosten sitzen. Die Versicherungssumme sollte so hoch sein, dass Sie im Falle eines Totalverlustes ein Gebäude in gleicher Größe und mit gleicher Ausstattung wieder aufbauen könnten.
Die meisten Versicherer berechnen die Versicherungssumme mit dem “Wert 1914”. Dies ist eine fiktive Rechengröße, die als einheitliche Grundlage zur Ermittlung des Gebäudewerts verwendet wird. Um den Wert 1914 zu berechnen, wird der Neubauwert des Gebäudes durch den Baupreisindex im entsprechenden Jahr geteilt. Das Ergebnis wird anschließend mit 100 multipliziert. Wurde das Haus beispielsweise im Jahre 2005 erbaut, wird der Neubauwert durch den Baupreisindex 2005 geteilt. Der Wert 1914 wird anschließend mit dem aktuellen Baupreisindex multipliziert und durch 100 geteilt. Dies ergibt den Gebäudeversicherungswert. Ihr monatlicher Versicherungsbeitrag richtet sich nach dem zu versichernden Risiko. Auswirkung auf die Höhe des Versicherungsbeitrags hat:
- Die zu versichernde Gefahr
- Die Bauart
- Die Bedachung
- Die Wohnfläche
- Die Nutzungsart des Gebäudes
- Der Standort des Gebäudes
- Was geschieht beim Kauf oder Verkauf des Hauses mit der Wohngebäudeversicherung?
Wird das versicherte Haus verkauft, geht das Versicherungsverhältnis auf den Käufer über. Jedoch haften während der aktuell laufenden Versicherungsperiode sowohl Verkäufer als auch Käufer für die Prämie. Sie müssen sich einigen, wer die Prämie zu welchem Anteil zu bezahlen hat. Der Käufer darf das Versicherungsverhältnis mit sofortiger Wirkung kündigen. Dieses außerordentliche Kündigungsrecht erlischt jedoch, wenn es nicht innerhalb eines Monats nach der Eintragung ins Grundbuch ausgeübt worden ist.
- Wie kann der Wohngebäudeversicherungsvertrag beendet werden?
Der Wohngebäudeversicherungsvertrag mit einer fest vereinbarten Laufzeit kann nur zum Ende der Laufzeit gekündigt werden. Beträgt die Laufzeit mehr als drei Jahre, kann die Kündigung zum Ende des dritten oder jedes darauffolgenden Jahres erfolgen.
Die Kündigung der Wohngebäudeversicherung muss meist drei Monate vor Ablauf des Vertrages beim Versicherer eingegangen sein. Wird nicht gekündigt, so verlängert sich die Wohngebäudeversicherung automatisch jeweils um ein weiteres Jahr. Ausnahmsweise kann der Vertrag vorzeitig nach einer Beitragserhöhung gekündigt werden, es sei denn, die Preisanpassung ist durch einen verbesserten Versicherungsschutz gerechtfertigt. Auch nach der Regulierung eines Versicherungsfalles können Sie kündigen.
Als staatlicher Zuschuss soll Wohngeld angemessenes Wohnen sichern. Wohngeld können sowohl Mieter als auch Eigentümer beantragen. Wir erläutern, welche Bedingungen dafür existieren und was sonst noch zu beachten ist.
Bedingungen für einen Anspruch auf Wohngeld
Wohngeld ist eine Leistung, die vor allem Familien mit kleinem Einkommen zugutekommen soll. Durch den Zuschuss soll erreicht werden, dass Menschen angemessen wohnen können. Dabei unterscheidet der Gesetzgeber nicht zwischen Mietern und Eigentümern. Das Wohngeld kann als Zuschuss zur Miete (Mietzuschuss) oder zu den Kosten für selbst genutztes Wohneigentum (Lastenzuschuss) ausgezahlt werden.
Wohngeld als Mietzuschuss
Anspruch auf Wohngeld in Form eines Mietzuschusses haben Mieter einer ganzen Wohnung ebenso wie Mieter eines WG-Zimmers. Mietzuschuss erhalten auch Untermieter, die die entsprechenden Nachweise über die gezahlte Miete erbringen können. Auch Eigentümer eines Hauses mit mehr als zwei Wohnungen, die eine Wohnung in diesem Haus selbst nutzen, können den Mietzuschuss beantragen.
Wohngeld als Lastenzuschuss
Wohngeld kann als Lastenzuschuss von Personen beantragt werden, die Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses mit höchstens zwei Wohnungen sind. Auch Erbbauberechtigte können einen Lastenzuschuss beantragen. Zur Belastung für Eigentümer gehören Kosten für Zinsen und Tilgung ebenso wie Aufwendungen für die Instandhaltung der Immobilie. Außerdem werden Betriebskosten, Verwaltungskosten und die Grundsteuer als Belastungen anerkannt.
Wohngeldantrag und Bearbeitungsdauer
Der Antrag auf Wohngeld muss in der Regel schriftlich bei der Wohngeldstelle der Gemeinde, Stadt, Amts- oder Kreisverwaltung eingereicht werden. Im Zuge der Digitalisierung ermöglichen es jedoch immer mehr Wohngeldstellen, den Antrag online auszufüllen.
Um Wohngeld zu erhalten, muss in jedem Fall ein Antrag ausgefüllt werden. Dieser unterscheidet sich formal in den verschiedenen Bundesländern. Inhaltlich werden aber die gleichen Schwerpunkte gesetzt. Wohngeldstellen benötigen Informationen zu der betreffenden Wohnung und zu ihren Bewohnern, um den Wohngeldanspruch zu ermitteln.
Beim Antrag auf Wohngeld werden beispielsweise folgende Informationen abgefragt:
- Wie viele Personen wohnen insgesamt in der Wohnung?
- Wie hoch ist die Miete einschließlich der Nebenkosten?
- Wird die Wohnfläche auch gewerblich genutzt?
- Wie hoch ist das Bruttogehalt der Haushaltsmitglieder?
Wohngeldberechtigte oder Personen, die sich über ihren Anspruch im Vorhinein nicht sicher sind, sollten schnellstmöglich einen Antrag stellen. Es ist nämlich nicht möglich, Wohngeld rückwirkend ausgezahlt zu bekommen, sondern immer nur ab dem Zeitpunkt, an dem der Antrag gestellt wurde.
Die Bearbeitungsdauer für einen Wohngeldantrag ist abhängig von der Auslastung der Wohngeldstelle. Antragsteller sollten jedoch zumindest mit mehreren Wochen rechnen. Teilweise kann Wie wird die Höhe des Wohngelds bestimmt
Die Bewilligung und die Höhe des Wohngelds sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu gehören vor allem die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen, ihr monatliches Einkommen und die Höhe der Miete oder Belastung.
Wegen verschiedener Abzüge und Freibeträge ist das wohngeldrechtliche Einkommen dabei in der Regel niedriger als das Bruttoeinkommen. Einzelfälle können jedoch abweichen, weil der Anspruch für jeden Antrag individuell berechnet wird. Für genauere Informationen und Einzelfallprüfungen sollte die zuständige Wohngeldstelle kontaktiert werden. Bei der Wohngeldstelle können Sie sich rund um das Thema Wohngeld beraten lassen. Nach der Antragstellung berechnet die Wohngeldstelle den individuellen Anspruch mit einer komplexen Wohngeldformel anhand der genannten Faktoren. Die Wohngeldformel ist unter § 19 im Wohngeldgesetz (WoGG) festgehalten.
Der Gesetzgeber hat zudem bestimmte Höchstbeträge festgesetzt für Mieten, die mit Wohngeld bezuschusst werden. Diese orientieren sich an dem jeweiligen regionalen Mietniveau und sind in sieben Mietstufen gestaffelt. Auch hier kann die Wohngeldstelle nähere Auskunft geben.
Kein Wohngeld bei BAföG oder Hartz IV
Wohngeld kann nicht gezahlt werden, wenn eine Person bereits andere Sozialleistungen bezieht, die die Wohnkosten abdecken. Wer also beispielsweise Hartz IV oder BAföG erhält, hat kein Anrecht auf Wohngeld.
Das Wohngeld wurde in den letzten Jahren mehrfach erhöht, nämlich zum 1. Januar 2020, 2021 und 2022. Dabei wurde auch der Kreis der Wohngeldberechtigten ausgeweitet. Seit 2021 werden Haushalte durch das höhere Wohngeld bezüglich der Heizkosten stärker entlastet, die im Zuge der Energiewende steigen. Ab 2022 wird das Wohngeld dynamisiert. Das heißt: Die Höhe des Wohngeldes wird alle zwei Jahre an die Entwicklung von Mieten und Einkommen angepasst.
Wie ist die Bezugsdauer für Wohngeld geregelt?
Wohngeld wird pauschal für ein Jahr bewilligt. Wichtig ist jedoch, bei Änderungen die zuständige Behörde zu kontaktieren. Wenn sich die Bedingungen für die Bewilligung des Wohngelds ändern, muss die Wohngeldstelle darüber informiert werden. Dies betrifft beispielsweise einen überraschenden Umzug, eine Mieterhöhung oder eine Gehaltserhöhung. Durch die veränderten Umstände kann das Wohngeld komplett wegfallen oder nach unten beziehungsweise oben korrigiert werden.
Wenn nach Ablauf eines Jahres weiter Wohngeld bezogen werden soll, muss ein neuer Antrag gestellt werden. Dieser Weiterleistungsantrag sollte etwa zwei Monate vor Auslaufen des Wohngelds gestellt werden, um eine Unterbrechung der Zahlungen zu vermeiden.
die Bearbeitung eines Antrags auch mehrere Monate dauern.
Seit seiner Einführung im Jahr 1951 steht das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) für die gesetzlichen Regelungen bei Wohneigentum, dessen Verwaltung sowie die Aufteilung einer Immobilie in Gemeinschafts- und Sondereigentum. Ein wichtiger Bestandteil des WEG sind die Bestimmungen zur Eigentümerversammlung und den Beschlüssen, die dort gefasst werden.
Das Ziel des WEG ist die exakte Regelung zwischen dem Sondereigentum, das nur dem Wohnungseigentümer gehört, sowie dem Gemeinschaftseigentum, das von allen Wohnungseigentümern genutzt werden kann. Unklare Abgrenzungen führen regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern, die von Gerichten geklärt werden müssen.
Welche Bestandteile enthält das Wohnungseigentumsgesetz?
Der erste Abschnitt des WEG bildet die gesetzliche Grundlage für die Zuweisung eines eigenen Grundbuchblatts für jeden Miteigentumsanteil durch das Grundbuchamt. Der zweite Abschnitt des WEG Gesetzes fokussiert sich auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Mit den Paragrafen 13, 14 und 16 des WEG werden die genauen Rechte, Pflichten, die Nutzung und die Kostenaufteilung verbindlich geklärt.
Die Verwaltung ist Bestandteil des dritten Abschnittes des WEG . Zentraler Inhalt ist der Paragraf 27, in dem die Aufgaben eines Verwalters genau festgelegt werden. Die weiteren Inhalte des WEG sind insbesondere für Wohnungseigentümer von keiner hohen Relevanz.
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes
Am 1. Dezember 2020 ist eine WEG-Reform in Kraft getreten. Das Gesetz, das den offiziellen Titel „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ trägt, hat umfangreiche Veränderungen für Wohneigentümer und Verwalter mit sich gebracht. Ziel der WEG-Reform war es, Modernisierungen und Sanierungen zu vereinfachen.
Zudem wurden dem Verwalter laut dem neuen WEG Gesetz mehr Befugnisse eingeräumt. Er darf nach der WEG-Reform auch ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind. Des Weiteren soll ein Zertifizierungsverfahren für Verwalter entwickelt und eingeführt werden, das ab 2022 in Kraft tritt. Mit der WEG-Reform wird es zukünftig leichter, einen Verwalter abzuberufen. War zuvor immer ein triftiger Grund notwendig, entfällt diese Bedingung im neu verfassten WEG.
Ein weiterer Bestandteil der WEG-Reform des ist, die Eigentümerversammlungen und die Beschlussfassung der Gemeinschaft zu vereinfachen. Davon verspricht sich der Gesetzgeber mehr Flexibilität und Raum für die Integration digitaler Möglichkeiten.
Die Eigentumsverhältnisse im Wohnungseigentumsgesetz
Nach Paragraf 8 des WEG ist ein Grundstückseigentümer berechtigt, das Grundstück in mehrere Miteigentumsanteile aufzuteilen. In den meisten Fällen findet das Gesetz seine Anwendung, wenn das Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus bebaut wurde und einzelne Wohnungen an verschiedene Personen verkauft wurden.
In diesem Fall ist es empfehlenswert, eine Teilungserklärung inklusive einer Gemeinschaftsordnung zu verfassen, in der die Rechte und Pflichten der jeweiligen Wohnungseigentümer festgehalten sind. Die Gemeinschaftsordnung ist kein verpflichtender Bestandteil, kann aber juristische Auseinandersetzungen schon im Vorfeld vermeiden.
Der Zuordnung der Gebäudebestandteile in Gemeinschafts- und Sondereigentum wird im WEG eine hohe Bedeutung beigemessen. Mit Paragraf 5 des WEG wird das Sondereigentum exakt bestimmt. Dieses umfasst die Wohnung des Wohnungseigentümers sowie optional nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen. Für die Instandhaltung und Pflege des Sondereigentums steht ausschließlich der Wohnungseigentümer in der Verantwortung.
Das Gemeinschaftseigentum ist in Paragraf 1 Absatz 5 des WEG genau definiert. Dieses steht allen Wohnungseigentümern offen und für die Instandhaltung muss die Gemeinschaft aufkommen. Die Kosten werden mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil der Wohnungseigentümer geregelt. Dabei kann eine Aufteilung zu gleichen, aber auch zu individuellen Teilen erfolgen.
Ein weiteres Element der Teilungserklärung ist die Festlegung, für welches Sondereigentum entsprechende Sondernutzungsrechte eingeräumt werden. Dabei handelt es sich beispielsweise um die Nutzung von Gartenflächen.
Was macht ein WEG-Verwalter?
Im Paragraf 20 des Wohnungseigentumsgesetzes ist gesetzlich festgelegt, dass die Eigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellen muss. Dieser kann eine Eigentümerversammlung einberufen und ist verpflichtet, die beschlossenen Maßnahmen im Sinne der Wohnungseigentümer umzusetzen. Der Aufgabenbereich eines Verwalters lässt sich in vier Bestandteile aufteilen:
- Rechtliche Aufgaben: Ein Verwalter muss mit den wichtigsten rechtlichen Grundlagen vertraut sein, um den Abschluss und die Prüfung von Verträgen zu gewährleisten oder die Vorschriften der Landesbauordnung umsetzen zu können.
- Kaufmännische Aufgaben: Neben der Abrechnung des Hausgelds ist es die Aufgabe des Verwalters, die Instandhaltungsrücklagen kosteneffizient umzusetzen und falls notwendig Sonderumlagen in die Eigentümerversammlung einzubringen.
- Technische Aufgaben: Die Instandhaltung und der reibungslose tägliche Ablauf sind durch den Verwalter sicherzustellen.
- Organisatorische Aufgaben: Die Einberufung der Eigentümerversammlung ist nur ein Aspekt der organisatorischen Aufgaben. Bei vermieteten Wohnungen fällt der Bereich der Kommunikation zwischen Wohnungseigentümer und Mieter in den Tätigkeitsbereich des Verwalters.
Häufige Probleme in der Eigentümergemeinschaft
Mit der Vielzahl der Wohnungseigentümer gehen unterschiedliche Interessen und Vorlieben einher. Deshalb kommt es bei zahlreichen Gemeinschaften zu Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern, die oftmals nur juristisch aus dem Weg geräumt werden können.
- Fenster und Türen als Gemeinschafts- oder Sondereigentum: Bei Fenstern gibt es regelmäßig unterschiedliche Meinungen, obwohl im WEG Gesetz klar geregelt ist, dass diese unter das Gemeinschaftseigentum fallen und somit die Kosten durch aller Wohnungseigentümer zu tragen sind. Gibt es gesonderte Regelungen in der Teilungserklärung, so greifen diese. Bei Türen ist es maßgeblich, wo sie sich befinden. Hauseingangstüren und Wohnungseingangstüren werden zum Gemeinschaftseigentum gezählt, während Innenraumtüren zum Sondereigentum gehören.
- Gartenflächen und Terrassen: Die Nutzung von gemeinschaftlichen Gartenflächen ist über ein fest dem Sondereigentum zugewiesenes Sondernutzungsrecht zu regeln, ansonsten kommt es häufig zu Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern. Selbst Gewohnheiten, wonach die Erdgeschossbewohner die gemeinschaftlichen Flächen nutzen können, werden durch neue Wohnungseigentümer häufiger infrage gestellt. Entsprechende Rechtssicherheit durch das Sondernutzungsrecht erspart sehr viel Ärger.
- Gemeinschaftseigentum: Grundsätzlich gilt, dass das Gemeinschaftseigentum von Wohnungseigentümern gleichwertig genutzt werden kann. Wird einem Wohnungseigentümer Sondernutzungsrecht eingeräumt, bedarf es der Zustimmung der gesamten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
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Die Zwischenfinanzierung ist eine spezielle Kreditart, die zur Überbrückung temporärer Liquiditätsengpässe vergeben wird, meist in Verbindung mit einem Annuitätendarlehen.
Oft kommt es vor, dass sich die Lebenssituation unerwartet verändert, und eine neue Immobilie her muss. Vielleicht kommt überraschend Nachwuchs in die Familie und die alte Wohnung wird zu klein, oder die Kinder sind ausgezogen und eine kleinere Wohnung in der Innenstadt passt besser zum neuen Lebensstil. Meistens soll die neue Immobilie mit dem Verkaufserlös der alten bezahlt werden. Doch was ist zu tun, wenn das alte Haus nicht rechtzeitig verkauft ist, der neue Kaufvertrag aber schon unterzeichnet werden muss? Nun heißt es nicht zu verzagen, denn mithilfe der Zwischenfinanzierung kann das noch fehlende Eigenkapital in Form eines Kredits geliehen und die neue Immobilie auch ohne den Verkaufserlös finanziert werden. Wie genau man eine Zwischenfinanzierung beantragen kann, was sie besonders macht und welche Rolle eine Zwischenfinanzierung beim Hauskauf oder -bau spielen kann, erfahren Sie in diesem Ratgeber Artikel.
Wichtigstes vorab: Das sollten Sie beachten:
- Nur wenige Banken bieten einen Zwischenfinanzierungskredit an, da der Bearbeitungs- und Kostenaufwand sehr hoch ist.
- Die Konditionen für eine Zwischenfinanzierung sind deutlich schlechter als die einer regulären Baufinanzierung, denn die Bank sieht ein erhöhtes Risiko und hat zusätzlichen Arbeitsaufwand.
- Um die Zinskonditionen zu verbessern, sollten Sie versuchen, schnellstmöglich einen Käufer für die alte Immobilie zu finden. Liegt bereits ein notarieller Kaufvertragsentwurf vor, könnten die Kosten für die Zwischenfinanzierung gesenkt werden, da die Bank damit zusätzliche Sicherheit hat.
- Versehen Sie den Verkaufspreis Ihrer alten Immobilie bei der Berechnung mit Abschlägen. Wird ein zu hoher Verkaufspreis angerechnet, könnten schlussendlich Lücken in der Gesamtfinanzierung auftreten, wodurch eine Nachfinanzierung notwendig wird. Diese zusätzlichen Raten belasten ihr Budget langfristig. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie ihren Verkaufspreis lieber niedriger als erwartet berechnen.
- Was ist eine Zwischenfinanzierung?
Manchmal kommt es vor, dass man das notwendige Eigenkapital für einen Hauskauf bereits in Form von Anlagevermögen besitzt, es aber noch nicht verwendet werden kann, da es nicht in liquiden Mitteln vorliegt. In solch einem Fall kommt eine Zwischenfinanzierung zum Einsatz, als Überbrückungskredit, mit dem der Zeitraum bis zur Verfügbarkeit des Eigenkapitals überwunden werden kann. Im Regelfall wird eine Zwischenfinanzierung mit einer Anschlussfinanzierung verbunden, wie beispielsweise der Baufinanzierung.
Bei der Zwischenfinanzierung handelt es sich um einen kurzfristigen Kredit. Er wird nur mit einer Laufzeit von einigen Wochen oder Monaten von der Bank ausgegeben, bis das Eigenkapital oder der langfristige Kredit die Zwischenfinanzierung ablösen. Das Eigenkapital oder das Kapital aus dem Anschlussdarlehen fließen sofort in die Tilgung der Zwischenfinanzierung ein. Eine Zwischenfinanzierung wird entweder von der Bausparkasse oder einer Bank vergeben. Die Bausparkasse bietet eine Zwischenfinanzierung, wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, das Geld aber bereits jetzt benötigt wird. In allen anderen Fällen ist eine Bank der Finanzierungspartner.
Unterschied zwischen einer Zwischenfinanzierung und einem variablen Darlehen:
Während eine Zwischenfinanzierung nur bei bereits festgelegten Projekten wie einem Hauskauf oder -bau vergeben wird, können mit variablen Darlehen auch weniger konkrete Vorhaben finanziert werden. So sollten Sie etwa ein variables Darlehen in Betracht ziehen, wenn Sie sich noch unsicher sind, ob die aktuelle Immobilie wirklich verkauft werden soll. Zudem haben variable Darlehen keine maximale Laufzeit, und die Zinsanpassung erfolgt alle drei Monate. Auch bei der Zwischenfinanzierung werden die Zinsen alle drei Monate aktualisiert, jedoch beträgt die maximale Laufzeit hier 24 Monate.
- Wann benötigt man eine Zwischenfinanzierung?
Eine Zwischenfinanzierung kann in verschiedenen Situationen benötigt werden. Am häufigsten kommt sie zum Einsatz, wenn eine Immobilienfinanzierung ansteht, aber ein Teil des Eigenkapitals noch in Geldanlagen gebunden ist. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn eine neue Immobilie mit dem Verkaufserlös der alten bezahlt werden soll, das Objekt aber noch nicht verkauft ist. Damit die neue Immobilie trotzdem finanziert werden kann, wird eine Zwischenfinanzierung beantragt. Ebenfalls kann es vorkommen, dass die Summe aus dem Bausparvertrag zur Finanzierung eines Hauses genutzt werden soll, der Vertrag jedoch erst in den nächsten Monaten zuteilungsreif wird. Da das Geld aber bereits jetzt benötigt wird, wird temporär zwischenfinanziert. Sobald die Baufinanzierung zuteilungsreif ist, kann die Zwischenfinanzierung abgelöst und getilgt werden.
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- Wer bekommt eine Zwischenfinanzierung?
Es gibt einige Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen, damit eine Zwischenfinanzierung in Frage kommt:
- Der Antragsteller muss als kreditwürdig angesehen werden. Dazu muss seine Bonität geprüft werden.
- Oft erhält man die Zwischenfinanzierung nur, wenn Sie in Verbindung mit einem längerfristigen Folgedarlehen beantragt wird.
- Der von der Bank finanzierte Betrag muss, ebenso wie der Erlös aus dem Hausverkauf oder die zuteilungsreife Baufinanzierung, noch innerhalb der Laufzeit der Zwischenfinanzierung zur Verfügung stehen. Der erwartete Geldeingang dient der Bank als Sicherheit, weshalb dieser innerhalb der 24-monatigen Laufzeit liegen muss. Diese Summen können dann zur Tilgung der Zwischenfinanzierung genutzt werden.
- Die Mindestsumme einer Zwischenfinanzierung beträgt in der Regel 200.000 Euro.
- Obwohl dies keine allgemeine Pflicht ist, bestehen viele Banken auf der Bestellung einer Grundschuld zur Absicherung des Zwischenkredits.
- Wird die Zwischenfinanzierung beantragt, weil der Verkaufserlös der alten Immobilie für den Kauf einer neuen verwendet werden soll, erwarten einige Banken bereits die Vorlage eines notariell beglaubigten Kaufvertrags.
Die Voraussetzungen variieren je nach Bank. Es ist daher ratsam, sich von der Bank persönlich beraten zu lassen. Dabei sollte man auch verschiedene Kreditgeber in Betracht ziehen, um das Angebot zu finden, das am besten zu den individuellen Bedürfnissen passt.
- Wie hoch sind die Zinsen einer Zwischenfinanzierung?
Bei einer Zwischenfinanzierung gibt es keinen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit. Er wird individuell entsprechend den Voraussetzungen des Antragstellers und der aktuellen Marktlage ausgehandelt. Dabei erfolgt eine erneute Zinsanpassung alle drei Monate, damit die Zinsen mit der aktuellen Marktsituation und Zinsentwicklung übereinstimmen.
Die Zinsen bei einer Zwischenfinanzierung sind deutlich höher als bei einer regulären Immobilienfinanzierung. Dies liegt daran, dass eine Zwischenfinanzierung für eine Bank ein hohes Risiko darstellt. Insbesondere bei einem Immobilienverkauf besteht das Risiko, dass der angesetzte Kaufpreis nicht erzielt werden und die Zwischenfinanzierung nicht in voller Summe zurückgezahlt werden kann. Um sich abzusichern, nimmt die Bank einen Zinsaufschlag vor. Die Zinsen liegen dabei ungefähr 2 – 5 Prozent über den Zinsen eines langfristigen Darlehens.
- Was sind die Konditionen einer Zwischenfinanzierung?
Im Allgemeinen sind die Konditionen einer Zwischenfinanzierung eher schlecht. Dies liegt daran, dass die Bank den gleichen Bearbeitungs- und Arbeitsaufwand wie für ein langfristiges Darlehen hat, die maximale Laufzeit der Zwischenfinanzierung aber nur einige Monate beträgt. Die Bearbeitungsgebühr ist dementsprechend höher und beträgt ca. 1 – 2 Prozent der Kreditsumme. Ebenfalls muss die Bank das höhere Ausfallrisiko einkalkulieren, weshalb die Zinskosten viel höher als bei einem langfristigen Darlehen ausfallen. Während der Laufzeit der Zwischenfinanzierung werden keine Tilgungsraten gezahlt, sondern nur die Zinslast, weshalb sich der Zinssatz über die Laufzeit nicht verringert.
Es ist möglich, die Konditionen für die Zwischenfinanzierung zu verbessern, beispielsweise wenn ein verbindlich unterzeichneter Kaufvertrag der alten Immobilie bereits vorliegt. Da der Verkauf bereits feststeht und die Erlössumme sicher ist, verringert sich das Risiko der Bank. Diese zusätzliche Sicherheit für die Bank kann entscheidenden Einfluss auf die Darlehenskonditionen haben.
- Wie lange läuft eine Zwischenfinanzierung?
Eine Zwischenfinanzierung wird nur so lange vergeben, bis das Eigenkapital oder die Summe aus dem Anschlusskredit, wie dem Bausparvertrag, nutzbar ist. Diese Zeitspanne beträgt meist nur ein paar Wochen oder höchstens ein paar Monate. Vereinzelt wird die Zwischenfinanzierung bereits nach ein paar Tagen oder Wochen durch ein anderes Darlehen abgelöst. Maximal beträgt die Laufzeit aber 24 Monate. Eine Zwischenfinanzierung kann in der Höhe des erwarteten Verkaufserlöses der alten Immobilie, abzüglichder Restschuld, abgeschlossen werden. Wird die Immobilie beispielsweise zu einem Preis von 200.000 Euro verkauft, kann auch der Betrag der Zwischenfinanzierung 200.000 Euro betragen. Sobald das Eigenkapital verfügbar ist, kann die Zwischenfinanzierung dann auf einen Schlag getilgt werden.
- Wie erfolgt die Tilgung der Zwischenfinanzierung?
Bei einer Zwischenfinanzierung handelt es sich um einen endfälligen Kredit, das heißt, die Rückzahlung erfolgt nicht während der Laufzeit. Während der Laufzeit zahlt der Kreditnehmer ausschließlich die anfallenden Zinsen, anders als bei einem Annuitätendarlehen. Bei einem Annuitätendarlehen fließt gleich ein Teil des eigentlichen Darlehens in die Tilgungsraten ein. Zu Beginn der Rückzahlung ist der Anteil des eigentlichen Darlehens relativ gering, die zu zahlenden Zinsen nehmen einen größeren Teil der Raten ein. Mit jeder Rate wird ein kleiner Teil des Darlehens getilgt, wodurch die Restschuld verringert wird. Da sich die Zinsen auf die Restschuld beziehen, sinkt so nach und nach auch der Zinsanteil. Damit die Raten aber konstant bleiben, steigt der Tilgungsanteil des eigentlichen Darlehens entsprechend an. Bei einer Zwischenfinanzierung bleibt die Restschuld während der Laufzeit bestehen, weswegen sich auch die Zinskosten nicht verringern. Aus diesem Grund ist eine Zwischenfinanzierung teurer als ein reguläres Annuitätendarlehen.
Eine Zwischenfinanzierung ist jederzeit rückzahlbar. Die Schuld löst der Kreditnehmer zu einem Zeitpunkt seiner Wahl komplett ab, es muss keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Mit der vollständigen Tilgung endet das Darlehen.
- Wie läuft die Zwischenfinanzierung beim Hauskauf ab?
Verändert sich die Lebenssituation, müssen neue Immobilien gefunden werden. Meistens entschließen sich Immobilieneigentümer dazu, die neue Immobilie mit dem Verkaufserlös der eigenen Immobilie zu bezahlen. Jedoch ist der Kaufpreis der alten Immobilie erst nach einer gewissen Zeit fällig, die neue Immobilie muss aber bereits gekauft werden. Um diesen Zeitraum zu überbrücken, sollte eine Zwischenfinanzierung abgeschlossen werden. Zuerst muss dafür eine neue Immobilie gefunden werden, und deren Kaufpreis muss feststehen. Zudem sollte man über den Wert seiner alten Immobilie Bescheid wissen und herausfinden, ob eine Restschuld vorliegt. Muss die Immobilie noch abgezahlt werden? Sich über die Restschuld seiner Bestandsimmobilie im Klaren zu sein ist wichtig, da die Differenz zwischen dem Wert der jetzigen Immobilie und der Restschuld zur Darlehenssumme für die Zwischenfinanzierung wird. Ist die bisherige Immobilie beispielsweise 100.000 Euro Wert, aber es liegt noch eine Restschuld von 20.000 Euro vor, so wird eine Zwischenfinanzierung in Höhe von 80.000 Euro benötigt.
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Nun kommt es jedoch selten vor, dass die neuen Immobilien den gleichen Wert haben wie die alten Immobilien und deshalb komplett durch die Zwischenfinanzierung finanziert werden können. Hier lohnt es sich, über eine zusätzliche Kaufpreisfinanzierung, wie die Baufinanzierung, nachzudenken. Durch die Baufinanzierung kann die Differenz zwischen dem Preis der neuen Immobilie und der Zwischenfinanzierung abgefangen werden. Sobald die alte Immobilie verkauft ist, fließt der Verkaufserlös sofort in die Tilgung der Zwischenfinanzierung ein. Somit ist das Darlehen mit einem Mal abbezahlt und der Darlehensvertrag gilt als beendet.
- Wie läuft eine Zwischenfinanzierung bei Bausparverträgen ab?
Oft wird auch bei Bausparverträgen eine Zwischenfinanzierung notwendig. Da die Bausparkassen nach dem Solidarprinzip arbeiten, kann das genaue Datum der Zuteilung nur schwer prognostiziert werden Ist der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif, muss die Zeit mit einer Zwischenfinanzierung überbrückt werden.
Was ist das Solidarprinzip?
Viele Menschen zahlen gemeinsam Geld in die Kasse ein. Die Kredite werden dann mithilfe der angesparten Beiträge aller Sparer finanziert. Jeder Sparer erhält dabei nach einer festgelegten Zeitspanne sein angespartes Guthaben mit Zinsen zurück und hat Anspruch auf ein Darlehen. Wann das Darlehen ausgezahlt wird, hängt auch davon ab, wie viele Sparer gleichzeitig ihre Sparziele erreichen.
Die Zuteilung des Bauspardarlehens wird nach komplizierten Verfahren berechnet, weshalb keine Aussagen über den Zuteilungszeitpunkt getroffen werden können. Selbst wenn der Vertrag zuteilungsreif wird, können noch viele Monate vergehen, bis die Summe tatsächlich ausgezahlt wird. In solch einem Fall vergibt die Bausparkasse eine Zwischenfinanzierung, auch Vorfinanzierungsdarlehen genannt. Das Darlehen umfasst die gesamte Bausparsumme und kann nach der tatsächlichen Zuteilung des Bausparvertrags getilgt werden. Nach der Bewilligung bleibt der Bausparvertrag weiterhin bestehen, es fallen nur Zinsen für die Vorfinanzierung an.
Wurde die Vorfinanzierung nach der Zuteilung des Bausparvertrags abgelöst, müssen nur noch die Zinsen und die Tilgung des Bauspardarlehens gezahlt werden.
Der Vorfinanzierungskredit wird von der gleichen Bausparkasse wie das Bauspardarlehen vergeben. Dieser Kredit kann nicht eigenständig abgeschlossen werden, sondern wird nur in Zusammenhang mit einem Annuitätendarlehen vergeben. Die Summe der Vorfinanzierung wird als Eigenkapital behandelt, da die Vermögenswerte bereits vorhanden sind. Dadurch verbessert sich das Verhältnis zwischen Beleihungswert und Darlehenshöhe, was günstigere Konditionen für das Bauspardarlehen bedeutet.
Was ist ein Beleihungswert?
Der Beleihungswert bezeichnet den Wert, den ein Kreditgeber für eine Kreditsicherheit ermittelt, die beliehen werden soll. Jede Immobilie dient der finanzierenden Bank als Sicherheit. Der Wert der Immobilie wird über den Zeitraum der Kreditlaufzeit ermittelt. Dieser Wert beschreibt die Summe, die die Bank mit Sicherheit bekommt, wenn die Immobilie verkauft wird. Anhand dieses Wertes wird die Darlehenssumme für die Baufinanzierung berechnet. Der Beleihungswert ist grundsätzlich niedriger als der Kaufpreis.
- Wie läuft eine Bauzwischenfinanzierung ab?
Der Bauzwischenfinanzierungskredit wird von einer Bank während der Bauphase einer Immobilie an den Bauherren vergeben, der damit seine Baukosten finanzieren kann. Der Kredit wird ihm entsprechend des Baufortschritts in Raten ausgezahlt. Die Verwendung entsprechend des angegebenen Verwendungszwecks wird von der Bank überprüft. Sobald der Bau der Immobilie beendet ist, wird der Kredit durch einen Hypothekarkredit einer Hypothekenbank oder ein Bauspardarlehen abgelöst. Als Kreditsicherheit wird zugunsten der Bank ein Grundpfandrecht am Grundstück des Darlehensnehmers bestellt und im Grundbuch eingetragen.
Die Tilgung erfolgt dann, wenn das bisher nicht verfügbare Eigenkapital zugänglich ist. Wie bei anderen Arten der Zwischenfinanzierung werden während der Laufzeit der Bauzwischenfinanzierung nur Zinsen abgezahlt. Der Zinssatz richtet sich dabei nach der aktuellen Marktentwicklung. Wegen der kurzen Laufzeit gibt es keine Zinsbindung.
Fazit
Die Zwischenfinanzierung ist ein probates Mittel, um den Zeitraum, bis das Eigenkapital verfügbar ist, zu überbrücken und somit einen reibungslosen Ablauf zwischen Kauf und Verkauf zu gewährleisten. Sobald das Eigenkapital verfügbar ist, kann der Kredit kurzfristig zurückgezahlt werden. Der Kreditnehmer darf den Vertrag jederzeit beenden, ohne dass Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Die Laufzeit des Kredits beträgt oft nur wenige Wochen oder Monate, jedoch sollte der Kredit nach spätestens 24 Monaten zurückgezahlt werden. Die Ratenzahlung während der Laufzeit ist gering, da es keine monatliche Tilgung gibt und ausschließlich die Zinsen gezahlt werden müssen. Da jedoch keine Sollzinsbindung besteht und die Zinsen der aktuellen Marktlage angepasst werden, sind die Zinskosten oft sehr hoch. Es gibt zudem nur wenige Banken, die eine Zwischenfinanzierung anbieten, da der Arbeits- und Kostenaufwand beträchtlich ist. Für die Bearbeitung des Finanzierungsvertrages fallen dabei oft auch Bearbeitungsgebühren an, die 1 -2 Prozent der Kreditsumme ausmachen können. Zudem ist die Mindestsumme der Zwischenfinanzierung meist sehr hoch. Die Ausgaben für eine Zwischenfinanzierung sollten jedoch niemals isoliert betrachtet werden. Langfristig kann eine Zwischenfinanzierung Kosten sparen, da mit ihrer Hilfe ein günstiges Immobilienangebot gesichert werden kann.
Die Zwangsversteigerung (Subhastation) ist ein Vollstreckungsverfahren, das im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt ist (vgl. Verweis in § 869 Zivilprozessordnung).
Zweck
Die Zwangsversteigerung ist die Durchsetzung eines Anspruchs mit staatlichen Machtmitteln. Der Gläubiger hat die Möglichkeit, wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken und seinen Anspruch somit zu befriedigen. Unbewegliches Vermögen sind Grundstücke und deren Aufbauten, Wohnungseigentum, Teileigentum sowie grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht. Flugzeuge und Schiffe werden ebenso wie unbewegliche Gegenstände behandelt, soweit sie in ein Register eingetragen sind. Für deren Verwertung gelten besondere Vorschriften. Wesentliches Gesetz für die Zwangsversteigerung ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung vom 24. März 1897, zuletzt am 24. Mai 2016 geändert, üblicherweise mit ZVG abgekürzt.[1]
Eine besondere Form der Zwangsversteigerung ist die Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (§ 180 ZVG).
Die Zwangsversteigerung führt – im Unterschied zur Zwangsverwaltung, die auf den Ertrag eines Grundstücks zielt – zu einer Verwertung der Substanz.
Zuständigkeit
Das Verfahren wird beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durchgeführt. Dies wird als sachliche Zuständigkeit bezeichnet. Örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt; nicht selten allerdings ist die Zuständigkeit für die Versteigerung bei einem Amtsgericht für die Bezirke mehrerer Amtsgerichte konzentriert.
Luftfahrzeuge werden zentral vom Amtsgericht Braunschweig versteigert. In Braunschweig ist der Sitz des Luftfahrt-Bundesamtes; der Sitz des Amtes ist maßgeblich für das zuständige Vollstreckungsgericht.[2]
Funktionell („personell“) ist der Rechtspfleger zuständig (§ 3 Nr. 1 i RPflG). Anträge zu Protokoll der Geschäftsstelle werden vom Urkundsbeamten der Geschäftsstelle aufgenommen.
Verfahren
Antrag
Die Zwangsversteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung muss durch einen Gläubiger beantragt werden (betreibender Gläubiger). Dies kann der Gläubiger eines im Grundbuch eingetragenen Rechts (dinglicher Gläubiger) oder der Gläubiger einer sonstigen Geldforderung (persönlicher Gläubiger) sein.
Der Rechtspfleger prüft, ob der Antrag ordnungsgemäß ist und die formalen Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsversteigerung vorliegen. Die Voraussetzungen hierfür sind die Vorlage eines Vollstreckungstitels, die ordnungsgemäße Vollstreckungsklausel sowie die Zustellung des Vollstreckungstitels und der Vollstreckungsklausel. Der Beschluss über die Anordnung des Verfahrens ist vom Gericht dem Schuldner, evtl. auch dem Gläubiger zuzustellen. Verfahrensbeteiligt am Zwangsversteigerungsverfahren sind der Schuldner (z. B. Grundstückseigentümer), der betreibende Gläubiger sowie diejenigen, deren Interesse sich aus dem Grundbuch ergibt, insbesondere die Gläubiger anderer Rechte. Je nach Lage des Verfahrens können – auch während des Verfahrens – noch weitere Beteiligte hinzukommen. So können Mieter ebenfalls durch Anmeldung ihrer Forderung Beteiligte des Verfahrens werden.
Die Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner oder auch der Eingang des Eintragungsersuchens an das Grundbuchamt gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks.
Auf Ersuchen des Vollstreckungsgerichts wird im Grundbuch in Abteilung II vermerkt, dass die Zwangsversteigerung angeordnet ist. Diese Eintragung zerstört den öffentlichen Glauben des Grundbuchs hinsichtlich des Nichtbestehens einer Beschlagnahme.
Dem Zwangsversteigerungsverfahren können weitere Gläubiger beitreten. Für den Beitrittsbeschluss gelten dieselben Voraussetzungen und Wirkungen. Der Beitrittsbeschluss wird mit Zustellung an den Schuldner wirksam. Obwohl es sich um dasselbe Versteigerungsverfahren handelt, sind die betreibenden Gläubiger voneinander unabhängig. Beispielsweise kann das Verfahren hinsichtlich jedes einzelnen Gläubigers getrennt eingestellt oder aufgehoben werden.
Rechtsmittel
Gegen die Beschlüsse des Vollstreckungsgerichtes ist – sowohl für den Gläubiger als auch für den Schuldner – eine sofortige Beschwerde beim zuständigen Landgericht zulässig.
Einstweilige Einstellung auf Antrag des Schuldners
Der Schuldner hat die Möglichkeit, gemäß § 30a ZVG die Einstellung der Zwangsversteigerung zu beantragen. Der Antrag muss binnen zwei Wochen ab Zustellung des Anordnungs- bzw. Beitrittsbeschlusses gestellt werden. Dieser Antrag hat Aussicht auf Erfolg, wenn der Schuldner nachweisen kann, dass er den Forderungen des Gläubigers nachkommen kann. In diesem Fall wird die Zwangsversteigerung für maximal sechs Monate eingestellt. Die Einstellung der Zwangsversteigerung kann das Gericht von Auflagen, beispielsweise einer angemessenen Ratenzahlung, abhängig machen.
Des Weiteren kann der Schuldner die einstweilige Einstellung nach § 765a ZPO beantragen, wenn mit der Versteigerung eine sittenwidrige Härte verbunden ist oder Gefahr für Leib und Leben besteht. In beiden Fällen muss durch den Schuldner ein entsprechender Nachweis gegenüber dem Versteigerungsgericht erbracht werden. Im Falle der Gefahr von Leib und Leben ist regelmäßig ein ärztliches Attest vorzulegen. Wird der Antrag durch das Versteigerungsgericht abgelehnt, so ist die sofortige Beschwerde vor dem zuständigen Landgericht zulässig. Die Rechtsprechung war nicht einheitlich. Es gab auch Gerichte, nach deren Auffassung den psychogenen Störungen eines Vollstreckungsschuldners besser durch ein zügiges Versteigerungsverfahren begegnet werden kann als durch eine weitere Verzögerung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinen Beschlüssen[3] allerdings verfügt, dass z. B. bei (ärztlich attestierter) Suizidgefährdung die Versteigerung vorläufig auszusetzen ist.
Eine sittenwidrige Härte liegt nach Rechtsprechung und Literatur in unterschiedlicher Weise dann vor, wenn hier entgegen den guten Sitten auch Bagatellforderungen eingetrieben werden und nicht der jeweils weniger einschneidende Weg (beispielsweise eine Kontopfändung) gewählt wird, um dem Schuldner oder Miteigentümer nicht unnötig zu schaden. Die Literatur akzeptiert grundsätzlich die Verfassungswidrigkeit einer solchen Vorgehensweise, da davon ausgangen wird, dass das Verhältnismäßigkeitsprinzip verletzt werde sowie ein mangelndes Rechtsschutzbedürfnis vorliege.[4]
Die meisten Gerichte sehen dies allerdings anders; sie verneinen zwar nicht grundsätzlich die Möglichkeit eines fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses, legen hieran aber ziemlich hohe Hürden, dem Schikaneverbot gemäß § 226 entsprechend, so dass allgemein lediglich eine Fristsetzung bei Bagatellforderungen anerkannt ist. Die Rechtsprechung akzeptiert aufgrund des höher gelagerten Gläubigerschutzes und des besonderen Auftrages des Staates nur in sehr seltenen Fällen den Grundsatz des „sichersten Weges“, also den Grundsatz, dass nur das am wenigsten einschneidende Mittel bei einer Forderungeintreibung verwendet werden soll. So ist umstritten, ob überhaupt eine Abwägung und Reihenfolge bei der Vollstreckung stattfinden muss; verneint wurde diese Frage vom Bundesgerichtshof[5], nachdem sie vom Landesgericht Chemnitz als Vorinstanz bejaht wurde.[6]
Dem gegenüber steht eine abweichende Meinung des Richters des Bundesverfassungsgerichts Werner Böhmer, der die Ansicht vertrat, dass die Verfassungsbeschwerde […] nicht nur wegen Mißachtung des Anspruchs auf effektiven Rechtsschutz, sondern schon wegen Verletzung des materiellen Grundrechts Erfolg haben BVerfGE 49, 220 (228 f.) müssen. Es steht mit dem verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nicht in Einklang, wenn die Zwangsversteigerung wegen einer dubiosen Bagatellforderung betrieben wird und der Gläubiger vorher nicht eine Befriedigung durch andere Vollstreckungsmaßnahmen versucht hat. So sah er es als unverhältnismäßig an, wenn der Gläubiger sich nicht erst weniger einschneidende Maßnahmen bedient. Außerdem sah er die Eigentumsgarantie verletzt.[7]
Eine gesicherte Rechtsprechung liegt demgemäß nicht vor.
Einstweilige Einstellung auf Antrag des Gläubigers
Jeder das Verfahren betreibende Gläubiger hat die Möglichkeit, die Zwangsversteigerung gem. § 30 ZVG einstweilen einstellen zu lassen. Hierzu „bewilligt“ er die einstweilige Einstellung. Diese Bewilligung kann jederzeit im Verfahren erfolgen, um außergerichtliche Verhandlungen mit dem Schuldner zu führen, oder aus verfahrenstaktischen Gründen, um z. B. einem aus Sicht des Gläubigers ungenügendem Meistgebot den Zuschlag versagen zu lassen. Der Gläubiger kann die einstweilige Einstellung nur zweimal bewilligen. Die dritte Einstellungsbewilligung gilt als Rücknahme des Versteigerungsantrages und führt zur Aufhebung des Verfahrens.
Vor dem Versteigerungstermin
Vor dem Versteigerungstermin muss das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert des Versteigerungsobjekts festsetzen. Diese Verkehrswertfestsetzung dient dazu, die Wertgrenzen für bestimmte Gläubiger- und Schuldnerschutzrechte im Versteigerungstermin bestimmen zu können.
In der Regel wird das Gericht vor der Festsetzung des Verkehrswertes zunächst einen Sachverständigen bestellen und anhören. Dieser wird die Immobilie besichtigen und dabei den Verfahrensbeteiligten die Möglichkeit einräumen, wertbeeinflussende Umstände zu benennen. Auch vorhandene oder im Auftrag der Parteien erstellte Gutachten können allein oder zusätzlich Grundlage für Festsetzung des Verkehrswertes sein. Der so ermittelte Wert des Versteigerungsobjekts sowie ggf. Verkehrswertgutachten werden den Verfahrensbeteiligten zur Stellungnahme bekanntgegeben. Im Anschluss setzt der Rechtspfleger den Verkehrswert der Immobilie durch Beschluss fest. Dieser Beschluss kann von allen Beteiligten mit der Beschwerde angefochten werden.
Alle das Grundstück betreffenden Nachweisungen, also insbesondere Gutachten und Unterlagen, welche die Beteiligten im Verkehrswertfestsetzungsverfahren zur Verfügung gestellt haben, können von Bietinteressenten eingesehen werden.
Nach erfolgter Verkehrswertfestsetzung wird der Versteigerungstermin bestimmt. In der Regel vergehen zwischen Anordnung der Zwangsversteigerung bis zur Bestimmung des Versteigerungstermins 9 bis 12 Monate, regional auch bis zu 24 Monate. Der Termin wird durch Veröffentlichung im Internet oder Amtsblatt bekannt gemacht. Zusätzlich erfolgt meist auch ein Aushang im Amtsgericht.
Versteigerungstermin
Der Versteigerungstermin ist öffentlich. Jedermann hat Zutritt (§ 169 GVG). Er besteht aus drei Teilen: den Bekanntmachungen (§ 66 ZVG), der Bietzeit (§ 73 ZVG) und der Anhörung der anwesenden Beteiligten zum Zuschlag (§ 74 ZVG).[8]
Bekanntmachungen
Vor der eigentlichen Versteigerung verliest der Rechtspfleger die Grundbucheintragungen und bezeichnet die Gläubiger, die die Zwangsversteigerung beantragt haben (betreibende Gläubiger). Im Bekanntmachungsteil wird auch das „Geringste Gebot“ aufgestellt. Es enthält die wegen vorrangiger Grundbucheintragung bestehen bleibenden Rechte und den bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots, dies sind zumindest die Kosten des Versteigerungsverfahrens; oft kommen auch offene öffentlich-rechtliche Belastungen (z. B. Grundsteuern) sowie Nebenleistungen der bestehen bleibenden Rechte hinzu. Die bestehen bleibenden Rechte sind für Bietinteressenten von besonderer Bedeutung.
Gegenstand des Bekanntmachungsteils sind auch die Zuzahlungs- oder Ersatzbeträge. Hierbei handelt es sich um Geldleistungen, die ein Bieter zusätzlich zu seinem Gebot zahlen muss, wenn sich nachträglich herausstellt, dass ein bestehen bleibendes Recht nicht mehr besteht.
In diesem Stadium des Versteigerungstermins besteht für Gläubiger die letzte Möglichkeit, ihre Ansprüche rangwahrend anzumelden, bevor der Rechtspfleger zur Abgabe von Geboten auffordert.
Bietzeit
Die Mindestzeit, in der im Versteigerungstermin Gebote abgegeben werden können (Bietungszeit oder Bietzeit), beträgt 30 Minuten. Früher hatten Interessenten mindestens eine Stunde Zeit, Gebote abzugeben („Bietungsstunde“ oder „Bietstunde“). Eine Höchst-Bietzeit gibt es nicht; die Versteigerung dauert so lange, bis der Rechtspfleger das Ende der Versteigerung verkündet. In der Regel geschieht dies, wenn nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebots keine weiteren Gebote abgegeben werden.
Der Bieter nennt im Termin ein bestimmtes Gebot, also den Betrag, den er zahlen will. Das Gebot im Grundstücks-Versteigerungstermin bezeichnet nur das Bargebot, also den Betrag, der vom Bietinteressenten bar bezahlt wird. Jeder Bietinteressent muss zu diesem Bargebot noch die bestehen bleibenden Rechte (siehe geringstes Gebot) hinzurechnen, um den eigentlichen Preis, den er bietet, zu erhalten.
Das höchste im Termin abgegebene Gebot heißt Meistgebot.
Sicherheit
Der das Verfahren betreibende Gläubiger oder ein anderer dazu Berechtigter (beispielsweise der Schuldner) kann von jedem Bieter unmittelbar nach Abgabe des Gebots Sicherheitsleistung in Höhe von in der Regel 10 % des Verkehrswerts verlangen, mindestens jedoch in Höhe der Verfahrenskosten[9]. In besonderen Fällen (§ 68 ZVG) kann erhöhte Sicherheitsleistung verlangt werden (z. B. wenn der Schuldner bietet). Die Sicherheit kann durch einen frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellten bestätigten Bundesbank-Scheck, einen frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellten Verrechnungsscheck, der von einem dazu zugelassenen Kreditinstitut selbst ausgestellt ist,[10] die Bürgschaftserklärung eines solchen Kreditinstitutes oder vorherige Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse geleistet werden (§ 69 ZVG). Wird die Sicherheitsleistung nicht sofort erbracht, wird das Gebot vom Gericht zurückgewiesen. Wird dem jeweiligen Bieter der Zuschlag nicht erteilt, wird die Sicherheit unmittelbar nach dem Versteigerungstermin vom Gericht zurückgegeben.
Gläubigerrechte
Jeder betreibende Gläubiger kann jederzeit, unabhängig von der Höhe des Gebots und der Verfahrenslage, die Einstellung des Verfahrens bewilligen (§ 30 ZVG). Wird die Einstellung durch den bestrangig betreibenden Gläubiger bewilligt, führt dies in der Regel zur sofortigen Einstellung des Verfahrens. Alle bis dahin abgegebenen Gebote werden unwirksam. Die Einstellungsbewilligung nachrangiger Gläubiger hat in der Regel keine Auswirkung auf den Versteigerungstermin.
Die Zwangsversteigerung von Grundstücken kann der Gläubiger im Falle einer Insolvenz des Grundstückseigentümers auch außerhalb der Verwertung der Insolvenzmasse betreiben. Nach § 49 InsO ist die Zwangsversteigerung aus der Insolvenzmasse auch gegen den ausdrücklichen Willen des Insolvenzverwalters möglich. Der Insolvenzverwalter hat lediglich die Möglichkeit, im Falle der Zwangsversteigerung eines Grundstückes durch die Gläubiger unter erleichterten Bedingungen die vorläufige Einstellung des Verfahrens bei Gericht zu beantragen.
Verkündung
Im Anschluss an die Bietzeit befragt das Vollstreckungsgericht die anwesenden Beteiligten, ob Anträge gestellt werden. Die betreibenden Gläubiger können auch in diesem Stadium – bis zur Verkündung des Zuschlages – die Einstellung des Verfahrens bewilligen;[11] der Schuldner kann auch jetzt noch Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO begehren. Ein Berechtigter, dessen Anspruch innerhalb der 7/10-Grenze liegt, kann die Versagung des Zuschlags beantragen, wenn das Bargebot einschließlich bestehen bleibender Rechte unter 7/10 des Verkehrswertes liegt.
Unter Berücksichtigung der Anträge verkündet das Gericht seine Entscheidung über den Zuschlag oder beraumt hierfür einen gesonderten Termin an, die sogenannte Zuschlagsaussetzung. In letzterem Fall bleibt der Meistbietende an sein Gebot gebunden. Da sich der Zustand des Versteigerungsobjekts jedoch in dieser Zeit zu seinem Nachteil ändern kann, kann er einer Zuschlagsaussetzung u. U. widersprechen. Aus verfassungsrechtlichen Gründen muss das Vollstreckungsgericht eine Verschleuderung vermeiden. Liegt das Meistgebot unter ca. 3/10 des Verkehrswertes, wird das Vollstreckungsgericht daher in der Regel einen Zuschlagstermin anberaumen, um dem nicht anwesenden Vollstreckungsschuldner die Gelegenheit zu geben, Vollstreckungsschutzanträge zu stellen.[12]
Über die Erteilung oder Versagung des Zuschlags entscheidet das Vollstreckungsgericht durch Beschluss. Der Meistbietende, dem der Zuschlag erteilt worden ist, heißt Ersteher. Kein Zuschlag erfolgt unter anderem in folgenden Fällen:
Kein Gebot
Ist im Versteigerungstermin kein wirksames Gebot abgegeben worden, stellt das Gericht das Verfahren von Amts wegen ein (§ 77 ZVG). Die betreibenden Gläubiger haben die Möglichkeit, die Fortsetzung des Verfahrens zu beantragen.
Zu geringes Gebot
Liegt in einem Versteigerungstermin, in dem die 5/10-7/10-Wertgrenzen gelten (also mindestens im ersten Versteigerungstermin), das Meistgebot unterhalb der Hälfte des Verkehrswertes (5/10), ist der Zuschlag gemäß § 85a Abs. 1 ZVG von Amts wegen zu versagen. In einem solchen Fall ist ein Zuschlag also ausgeschlossen. Sofern ein entsprechend zu niedriges Gebot abgegeben wurde, gilt diese Grenze in weiteren Terminen dann aber nicht mehr; d. h., ein Zuschlag kann in späteren Versteigerungsterminen theoretisch auch unterhalb der 5/10-Wertgrenze erfolgen.
Beträgt in einem Versteigerungstermin, in dem die 5/10-7/10-Wertgrenzen gelten (also zumindest im ersten Versteigerungstermin), das Meistgebot zwar mindestens die Hälfte, jedoch weniger als 7/10 des Verkehrswertes, kann der Zuschlag auf einen entsprechenden Antrag eines Gläubigers versagt werden (§ 74a). Diesen Antrag kann unter bestimmten Umständen auch ein nachrangiger Gläubiger oder der Schuldner stellen. Eine verbreitete Fehlannahme ist, dass unter 7/10 der Zuschlag versagt, ab einem Meistgebot über 7/10 des Verkehrswertes der Zuschlag erteilt werden muss. Beides ist jedoch nicht der Fall. Tatsächlich hat der betreibende Gläubiger bei jedem Meistgebot Möglichkeiten, einen Zuschlag zu verhindern, nämlich z. B. immer durch Antrag auf einstweilige Einstellung. Die 7/10-Grenze hat also lediglich Einfluss darauf, welchen Gläubigern die Möglichkeit, bzw. bezogen auf den betreibenden Gläubiger, welche Methoden ihm für eine möglicherweise gewünschte Zuschlagsverhinderung zur Verfügung stehen. Ebenso kann der betreibende Gläubiger aber auch, obwohl die 7/10-Wertgrenze noch besteht, bei einem Meistgebot zwischen 5/10 und 7/10 des Verkehrswertes den Zuschlag erteilen lassen, wenn der Schuldner und mögliche andere Gläubiger keine anderen Anträge stellen.
Wird von einer Versagung des Zuschlags aufgrund der 5/10- oder 7/10-Grenze einmal Gebrauch gemacht, gelten diese in späteren Terminen nicht mehr. In diesem Fall haben nachrangige Gläubiger keine Möglichkeit, einen Zuschlag zu verhindern. Der betreibende Gläubiger kann eine Zuschlagserteilung dann nur noch durch Antrag auf (einstweilige) Einstellung verhindern, wobei beim dritten Gebrauch dieser Methode das Verfahren vollständig eingestellt wird, was meistens mit Kostenverlusten für den betreibenden Gläubiger verbunden ist. Auch das Gericht wird den Zuschlag selbst bei einem Meistgebot unter 5/10 des Verkehrswertes dann nicht mehr von Amts wegen versagen. Wurde jedoch gar kein Gebot abgegeben, bleiben die Wertgrenzen auch in Folgeterminen bestehen. Eine verbreitete Strategie sowohl seitens mancher Gläubiger als auch von Bietinteressenten kann es also sein, die Wertgrenzen zu „zerstören“, in dem absichtlich ein zu niedriges Gebot abgegeben wird. Aus Sicht des Bietinteressenten eröffnet sich so die Möglichkeit, in späteren Terminen den Zuschlag schon bei weniger als 5/10 des Verkehrswertes zu erhalten. Aus Sicht des betreibenden Gläubigers wird nachrangigen Gläubigern so die Möglichkeit genommen, eine Zuschlagserteilung wegen Nichterreichens der 7/10-Wertgrenze zu verhindern.
Einstellungsbewilligung
Die Verfahrenseinstellung des bestrangig betreibenden Gläubigers vor Verkündung der Zuschlagserteilung führt in der Regel ebenfalls zur Versagung des Zuschlags. Der Gläubiger hat die Möglichkeit, die Fortsetzung des Verfahrens zu beantragen. Bei einem weiteren Versteigerungstermin gelten bei Einstellung noch vorhandene 5/10- bzw. 7/10-Grenzen weiter (sogenannter weiterer 1. Termin).
Gefahren-, Haftungs- und Nutzenübergang
Die Gefahr eines Untergangs des Zubehörs und der übrigen mitversteigerten Gegenstände (Gerätschaften, Maschinen u. ä.) geht mit Ende der Versteigerung auf den Meistbietenden über. Dieser ist zu diesem Zeitpunkt mangels Zuschlagserteilung noch nicht Ersteher des Grundstückes.
Die Gefahr des Untergangs des Grundstückes nebst der wesentlichen Bestandteile (Gebäude u. ä.) geht minutengenau mit dem Zuschlag auf den Ersteher über.[13]
Alle Lasten, auch unbekannte, sowie die Haftpflicht gehen mit dem Zuschlag auf den Ersteher über. Er tritt in bestehende Versicherungsverträge ein (§ 56, § 60, § 114 VVG).
Die Nutzung und die Fruchtziehung stehen dem Ersteher ab Zuschlag zu.[14]
Wirkung des Zuschlagsbeschlusses
Wird der Zuschlag erteilt, ist der Ersteher ab Verkündung des Zuschlagsbeschlusses Eigentümer des Grundstücks. Dies ist eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass es zur Eigentumsübertragung einer Grundbucheintragung bedarf.
Der Zuschlagsbeschluss ist für den Ersteher Vollstreckungstitel zur Durchsetzung seines Rechts auf die Besitzergreifung. Die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe gegen den Besitzer des Grundstücks kann schon vor Rechtskraft betrieben werden. Dafür erteilt das Amtsgericht auf Antrag eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses. Anschließend erfolgt die Vollstreckung auf Antrag des Erstehers durch den Gerichtsvollzieher.
Nach der Zuschlagserteilung
Wird der Zuschlag erteilt, bestimmt der Rechtspfleger einen Verteilungstermin. In diesem wird der Versteigerungserlös nach einer gesetzlich vorgegebenen Rangfolge den Gläubigern zugeteilt. Diese Rangfolge ist in der Regel durch die Eintragungen im Grundbuch bestimmt. Etwaige Überschüsse werden an den Schuldner ausgezahlt.
Der Ersteher muss spätestens bis zu diesem Termin das Meistgebot zuzüglich der Zinsen in Höhe von jährlich 4 % für den Zeitraum vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin auf das Gerichtskonto zahlen. Die bereits hinterlegte Sicherheit wird dabei berücksichtigt.
Der Verteilungstermin findet etwa vier bis zwölf Wochen nach der Zuschlagserteilung statt. Zu diesem Termin werden alle Prozessbeteiligten geladen und die berechneten Zinsen bekanntgegeben. In der Praxis wird seitens des Gerichts oft darauf hingewiesen, dass ein Erscheinen tatsächlich nicht notwendig ist.
Die Berichtigung des Grundbuchs nimmt anschließend das Grundbuchamt auf Ersuchen des Versteigerungsgerichts vor. Das bedeutet, der neue Eigentümer wird eingetragen und es werden – je nach den Umständen – alte Eintragungen gelöscht. Das Gericht ersucht das Grundbuchamt, wenn der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig ist, der Teilungsplan ausgeführt wurde und die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes nachgewiesen wurde.