Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und sich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis geeinigt. Der nächste Schritt beim Immobilienverkauf ist in diesem Fall die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Damit auch nichts mehr schiefgeht, wird im Kaufvertrag die Einigung zwischen dem Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum auf den Käufer übergeht, festgehalten. Der juristische Begriff dafür ist “Auflassung”. Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, was es mit der Auflassung auf sich hat, warum sie benötigt wird und wann die Auflassung erfolgt.
Was ist eine Auflassung?
Bei dem Begriff Auflassung handelt es sich um einen juristischen Begriff, der bei dem Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes eine wichtige Rolle spielt. In §925 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist die Auflassung gesetzlich verankert. Die Auflassung ist die “dingliche” Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang des entsprechenden Verkaufobjektes. Für den Käufer dient die Auflassung als verbindliche Zusage, als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden. Die Auflassung ist ein Bestandteil des notariellen Kaufvertrags und wird notariell beurkundet. Zudem ist die Auflassung eine Bedingung für die Eigentumsumschreibung.
Woher kommt der Begriff Auflassung?
Woher der Begriff Auflassung stammt, ist nicht ganz eindeutig: Fest steht jedoch, dass der Begriff von einer alten Tradition herrührt. So hätten Grundstückseigentümer damals für die neuen Eigentümer das Tor offen gelassen. Eine andere Variante ist Folgende: Früher habe man bei Immobilienverkäufen Türen und Fenster offen stehen lassen, damit die Nachbarschaft die neuen Eigentümer sehen konnte.
Warum ist eine Auflassung notwendig?
Häufig kommt in Bezug auf die Auflassung die Frage auf, warum diese überhaupt notwendig ist. Auf den ersten Blick scheint es doch ganz so, als sei der notarielle Kaufvertrag genau das Gleiche wie eine Auflassung. Dies ist so allerdings nicht ganz richtig. Im deutschen Recht wird zwischen dem schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft, festgehalten im Kaufvertrag, und dem dinglichen Verfügungsgeschäft, der Auflassung, unterschieden.
Da die Auflassung erst mit der Eintragung ins Grundbuch erfolgt und der Verkäufer nach der Beurkundung und Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar immer noch Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks ist, würde für den Käufer ein gewisses Risiko bestehen. Ohne die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die in der Regel erst nach einigen Wochen erfolgt, könnte der Verkäufer noch frei über die Immobilie verfügen.
Abhilfe schafft hier eine sogenannte Auflassungsvormerkung, die im Grundbuch eingetragen wird und dem Käufer Sicherheit bietet.
Die Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung dient als rechtliche Absicherung für den Käufer. Die Auflassung des Verkaufobjektes wird in Abteilung II des Grundbuchs vorgemerkt und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie mehrfach verkauft oder belastet. Mehr zur Auflassungsvormerkung lesen Sie hier.
Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung wird unmittelbar nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags an das Grundbuchamt übermittelt. In Abteilung II des Grundbuchs erfolgt anschließend ein Eintrag, der die Eigentumsumschreibung vormerkt. Die Auflassungsvormerkung dient vor allem dazu, die Rechte des Käufers abzusichern.
Die Auflassung hingegen erfolgt erst ca. 6-8 Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags. Für die Auflassung, also den Eintrag des neuen Eigentümers in das Grundbuch, muss der Käufer nämlich zunächst all seinen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nachgekommen sein.
Wann erfolgt die Auflassung?
Die Auflassung wird in der Regel als Teil des notariellen Kaufvertrags beim Notar beurkundet und unterzeichnet. Der Notar übermittelt sie jedoch erst an das Grundbuchamt, wenn alle Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt sind. Dazu zählen beispielsweise die vollständige Zahlung des Kaufpreises oder das Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Auch etwaige Grundschulden müssen vor der Auflassung aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Wer bereits eine Wohnung gekauft oder verkauft hat, dem ist der Aufteilungsplan bekannt. Dieses wichtige Dokument hat im Wohnrecht dieselbe Funktion wie etwa das Liegenschaftskataster im Grundstücksrecht. Während das Liegenschaftskataster jedoch Grundstücke voneinander abgrenzt, ist die Funktion des Aufteilungsplans, Eigentumswohnungen voneinander abzugrenzen und die Aufteilung des Gebäudes deutlich darzustellen. Wohnungen können nämlich erst dann als Eigentumswohnung verkauft werden, wenn die einzelnen Wohneinheiten baulich voneinander abgegrenzt sind. Auch für Besitzer von Mehrfamilienhäusern, die einzelne Wohnungen verkaufen wollen, ist der Aufteilungsplan ein wichtiges Thema. Einzelne Wohnungen können erst dann zu Eigentum gemacht werden, wenn ein Aufteilungsplan vorliegt. Wie genau der Aufteilungsplan aussieht, wo Sie einen Aufteilungsplan erhalten und wie viel die Erstellung des Aufteilungsplans kostet, erklärt McMakler Ihnen in diesem Lexikonartikel.
Was ist ein Aufteilungsplan?
Möchte ein Eigentümer eines Mehrfamilienhauses einzelne Eigentumswohnungen verkaufen, benötigt er einen Aufteilungsplan. Der Aufteilungsplan, auch Teilungsplan genannt, ist eine Bauzeichnung, in der die Aufteilung eines Gebäudes verdeutlicht wird. Sie können sich den Aufteilungsplan also wie ein Liegenschaftskataster für Wohnungen vorstellen. Im Aufteilungsplan wird genau eingezeichnet, welche Bestandteile der Immobilie zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehören. Neben Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum werden auch die Lage und Größe der einzelnen Wohnungen im Gebäude im Aufteilungsplan veranschaulicht. Die einzelnen Wohneinheiten, die Teil des Sondereigentums sind, werden im Aufteilungsplan durchnummeriert und farbig markiert. So kann genau und leicht unterschieden werden, welche Bestandteile des Gebäudes zum Wohneigentum gehören. Die Grundlage für den Aufteilungsplan sind die Bauzeichnungen des Gebäudes.
Was ist Gemeinschaftseigentum und was ist Sondereigentum?
Wohnungseigentum setzt sich immer aus Sondereigentum und einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Gebäudeteile, die allen Eigentümern des Gebäudes gemeinsam gehören, z.b Eingangsbereiche, Treppenhäuser oder sogar das Grundstück.
Das Sondereigentum gehört dagegen nur einem einzelnen Eigentümer. Die eigene Wohnung zählt beispielsweise zum Sondereigentum.
Da der Aufteilungsplan übersichtlich darstellt, welcher Eigentümer welche Fläche der Immobilie nutzen darf, ist er auch essentiell für die Teilungserklärung. Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Immobilieneigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass seine Immobilie in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird.
Der Aufteilungsplan ist auch ein Bestandteil der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Wohnungen können erst dann verkauft werden, wenn die einzelnen Wohneinheiten voneinander abgegrenzt sind und als separate Einheiten ins Grundbuch eingetragen werden können. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein schriftlicher Nachweis darüber, dass alle Wohnungen in der Immobilie baulich voneinander getrennt worden sind.
Der Aufteilungsplan wird im Grundbuch der Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügt. Erst wenn Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen, kann WEG-Eigentum entstehen.
Wozu brauche ich einen Aufteilungsplan?
Die Hauptfunktion des Aufteilungsplans ist es, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum voneinander zu trennen, um Missverständnisse und Verwirrung unter den Eigentümern zu vermeiden.
Wohnungen können erst dann verkauft werden, wenn sie durch Wände und Decken deutlich voneinander abgegrenzt sind und in sich geschlossene Einheiten bilden. Somit ist der Aufteilungsplan neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Grundvoraussetzung dafür, dass Wohneigentum überhaupt erst geschaffen und verkauft werden kann. Will der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses einzelne Eigentumswohnungen verkaufen, muss er über einen Aufteilungsplan verfügen. Ohne die Teilungserklärung, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplan ist ein Wohnungsverkauf nicht möglich, da das Sondereigentum einer Immobilie schriftlich dokumentiert sein muss, um rechtlich wirksam zu sein.
Jede Eigentumswohnung erhält ihr eigenes Grundbuchblatt. Eigentumswohnungen können auch erst dann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn der Aufteilungsplan vorliegt. Auch für die Erstellung eines Kaufvertrages bei einem Notar ist ein Aufteilungsplan erforderlich. Soll eine Baufinanzierung für den Kauf einer Eigentumswohnung beantragt werden, muss dem Kreditgeber der Aufteilungsplan inklusive der Teilungserklärung vorgelegt werden.
Wie sieht der Aufteilungsplan aus?
Alle Aufteilungspläne sind im Maßstab 1:100 angefertigt. So kann ein Kaufinteressent mehrere Aufteilungspläne ganz leicht miteinander vergleichen. Jeder Aufteilungsplan beinhaltet Grundriss-, Schnitt- und Ansichtszeichnungen des Gebäudes und stimmt meist mit den Bauplänen für die Baugenehmigung überein.
Pro Etage eines Gebäudes wird jeweils ein Aufteilungsplan erstellt. Die Abgrenzungslinien zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum müssen im Aufteilungsplan klar hervorgehoben werden. Damit im Aufteilungsplan deutlich wird, welche Räume zum Gemeinschafts- und welche zum Sondereigentum gehören, werden alle Einheiten des Sondereigentums mit einer Ziffer versehen und farbig markiert. Alle Räume, die zum selben Wohnungs- oder Teileigentum gehören, werden im Aufteilungsplan mit der gleichen Nummer gekennzeichnet. Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum, wie beispielsweise Nutzungsrechte an Gärten, Terrassen und PKW-Stellplätzen, werden im Aufteilungsplan vermerkt. Diese Orte zählen zwar grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum, können aber auch vertraglich zu Sondereigentum erklärt werden. Auch die Größe, die Lage und der Standort einzelner Gebäudeteile werden im Aufteilungsplan kenntlich gemacht.
Wer erstellt den Aufteilungsplan?
Ein Aufteilungsplan wird in den meisten Fällen von einem Architekten angefertigt. Nach der Fertigstellung der Zeichnung beantragt der Eigentümer der Immobilie die Prüfung des Aufteilungsplans durch die zuständige Baubehörde. Alternativ können Aufteilungspläne nach § 7 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) auch von öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen angefertigt und geprüft werden.
Die Baubehörde bestätigt den Aufteilungsplan, indem sie dem Eigentümer eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aushändigt und den Aufteilungsplan mit Signatur und Siegel oder Stempel versieht. Der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung werden dann zu einem Bestandteil der Teilungserklärung.
Was kostet ein Aufteilungsplan?
Die Kosten für die Anfertigung und Genehmigung des Aufteilungsplans variieren. Generell können Sie mit Kosten von 25 bis 350 Euro für den Aufteilungsplan rechnen.
=> Das Rechtsverhältnis soll nach Eintritt der aufschiebenden Bedingung wirksam werden. Zwar ist das Rechtsgeschäft bis zum Eintritt der aufschiebenden Bedingung voll gültig, besitzt aber noch keine volle, sondern nur eine beschränkte Wirkung. Relevant ist diese besondere Rechtswirkung in Fällen, wo es um
geht und entscheidend ist, zu welchem Zeitpunkt das Rechtsgeschäft vorgenommen wurde. Ein Rechtsgeschäft mit aufschiebender Bedingung ist z. B. der Eigentumsvorbehalt oder auch der Kauf auf Probe.
Unter Bauerwartungsland versteht man Grundstücksflächen, die nach den Flächennutzungsplänen der Gemeinden oder Kommunen in absehbarer Zeit einer baulichen Nutzung zugeführt werden können. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) enthält unter anderem eine Definition von Bauerwartungsland und listet Merkmale, die als Voraussetzungen für die bauliche Nutzung des Grundstücks dienen können. Wichtig ist dabei, dass Grundstücke nicht bebaut werden dürfen, bevor die betreffenden Flächen vom Bauerwartungsland zu Bauland erklärt worden sind. Doch welche Preise werden für Bauerwartungsland aufgerufen? Welche Steuern fallen an? Lohnt sich Bauerwartungsland als Investition überhaupt? Diese und weitere Fragen beantworten wir in diesem Ratgeber-Artikel.
Die Städte und Gemeinden entscheiden, ob ein Gebiet als Bauerwartungsland ausgewiesen wird. In der Folge beschließen sie, ob Bauerwartungsland in Zukunft erschlossen werden darf. Die örtliche Gemeinde ist in der Regel für die gesamte Stadtentwicklung bzw. für die Erstellung von Flächennutzungsplänen zuständig. Dabei unterliegt sie der Rechtsaufsicht durch höhere Verwaltungsbehörden und der Regulierungsaufsicht durch die Justiz.
Um zu beurteilen, wie wahrscheinlich es ist, dass ein Bauerwartungsland in Zukunft erschlossen werden kann, können verschiedene Kriterien herangezogen werden. Diese können in zwei Kategorien unterteilt werden. Erstens gibt es subjektives Bauerwartungsland. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die z. B. in einem Wohngebiet oder neben bereits erschlossenen Gebieten liegen. Zweitens gibt es auch objektives Bauerwartungsland. Dazu gehören Flächen, die im kommunalen Flächennutzungsplan bereits als Baufläche ausgewiesen sind. Es ist daher sehr wahrscheinlich, dass sie in naher Zukunft baureif sein werden.
Es ist auch ratsam, städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen zu berücksichtigen. Diese können als Leitfaden für die Festlegung künftiger Verwendungszwecke dienen. So kann die künftige Bebaubarkeit anhand von Informationen über die Verlegung von Versorgungsleitungen oder den Ausbau der Kanalisation und anderer Versorgungseinrichtungen ermittelt werden.
Weitere Grundstücksmerkmale:
In der ImmoWertV (§ 6) sind die Grundstücksmerkmale aufgeführt, die mit hinreichender Sicherheit die Nutzung eines Grundstücks für eine Bebauung erwarten lassen. Dazu gehören unter anderem der Stand der Bauleitplanung und andere Aspekte der Stadtentwicklung in dem jeweiligen Gebiet.
Im Allgemeinen liegt die Entscheidung darüber, ob ein Grundstück erschlossen werden kann, bei der Gemeinde. Sie entscheidet, ob die im Flächennutzungsplan als Bauerwartungsland ausgewiesenen Flächen tatsächlich in Bauland umgewandelt werden.
Die wichtigste Voraussetzung dafür ist ein Entwicklungsplan. Dieser kann entweder durch die Gemeinde oder durch einen Investor erstellt werden. Zudem muss das Gebiet offiziell einem Ortsteil zuerkannt werden.
Es ist jedoch zu beachten, dass weder der Status des Grundstücks als Bauerwartungsland noch der Bebauungsplan eine Garantie dafür sind, dass die Flächen tatsächlich bebaut werden dürfen. Dazu müssen die Grundstückseigentümer zunächst bei der Stadt oder bei der Gemeinde einen schriftlichen Antrag auf Umwandlung des Bauerwartungslandes in Bauland stellen. Der Antrag muss wichtige Angaben wie die Anschrift des Eigentümers, die Fläche des zu bebauenden Grundstücks und die beabsichtigte Nutzung des Gebiets beinhalten.
Dieser Antrag wird anschließend vom Gemeinderat geprüft, die Entscheidung ergeht in der Regel innerhalb von sechs Monaten. Ob die Baugenehmigung erteilt wird oder nicht hängt von bestimmten Kriterien ab. Zunächst einmal muss das Bauerwartungsland erschließbar sein. Ebenfalls muss die geplante Nutzung (z.B. gewerbliche Nutzung) mit dem Flächennutzungsplan übereinstimmen, wobei sie die Interessen der Eigentümer der umliegenden Grundstücke nicht verletzen darf.
Da Bauerwartungsland noch nicht erschlossen ist, ist es in der Regel rentabler zu erwerben als Bauland. Gleichzeitig ist Bauerwartungsland teurer als Ackerland, weil es das Potenzial hat, Bauland zu werden. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass sich nur schwer vorhersagen lässt, ob das Bauerwartungsland in naher Zukunft tatsächlich als Bauland freigegeben wird.
Der Preis für das Bauerwartungsland kann zwischen 25 Prozent und 60 Prozent des entsprechenden Bauland-Wertes liegen. Der Schwellenwert ergibt sich aus der Tatsache, dass die Kosten für potenziell notwendige Maßnahmen wie den Anschluss an das örtliche Strom-, Wasser-, Telefon- und Internetnetz berücksichtigt werden müssen.
Lesetipp:
In diesem Ratgeber-Artikel erfahren Sie, welche Kosten bei der Erschließung des Grundstücks anfallen.
Auch die Größe des Grundstücks und seine Lage spielen eine entscheidende Rolle für den Preis. In beliebten Gegenden sind die Quadratmeterpreise um ein Vielfaches höher als in weniger attraktiven Lagen, wo die Grundstücke manchmal nur wenige Euro pro Quadratmeter kosten. Um einen Preis einzuschätzen, kann man den vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert heranziehen. Die Bodenrichtwerte werden in Form von Bodenrichtwertkarten oder -tabellen veröffentlicht und sind online zu finden, je nach Bundesland auch kostenlos. Es ist jedoch zu bedenken, dass es sich hierbei nicht um feste Einheitspreise, sondern um reine Richtwerte für Boden handelt.
Weitere Faktoren, die sich auf den Preis eines Grundstücks auswirken, sind die Infrastruktur, die Nachbargebäude, die Ausrichtung nach Norden oder Süden, Westen oder Osten. All dies bestimmt die Attraktivität der Immobilie, die in Zukunft auf dem Gelände gebaut werden kann.
Lesetipp:
Mehr Infos zum Thema Bodenwert finden Sie unter diesem Link.
Wer das Bauerwartungsland erwerben will, muss bereit sein, neben der Grunderwerbsteuer auch eine jährliche Grundsteuer auf sein Grundstück zu zahlen. Es gilt der Hebesatz B für Grundstücke, die teurer sind als der Hebesatz A für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen. Auch wenn es keine Garantie dafür gibt, dass das Bauerwartungsland in Zukunft bebaubar ist oder sich überhaupt finanziell rentiert, muss der Eigentümer darauf Steuern zahlen. Das heißt, die Steuerlast hängt nicht von einer möglichen Umwidmung ab.
Begriffserklärung:
Bei der Grunderwerbssteuer handelt es sich um einen Betrag, den der Käufer einmalig direkt beim Kauf der Immobilie an das Finanzamt entrichtet, damit er als neuer rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird auf der Grundlage des Kaufpreises berechnet. Der Grunderwerbssteuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
Die Grundsteuer wird jährlich von den Eigentümern gezahlt. Das Produkt aus dem Einheitswert, dem Steuermessbetrag und dem Hebesatz bestimmt die Höhe der Grundsteuer. Die Grundsteuer B (auch baulich genannt) wird mit dem Hebesatz B berechnet und wird auf bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Teileigentum erhoben.
Da der Erwerb von Bauerwartungsland mit vielen Risiken und Unsicherheiten verbunden ist, ist er nur für große Investoren sinnvoll. Zunächst einmal profitieren diese von der Tatsache, dass solche Grundstücke billiger sind als Bauland. Größere Investoren können sich auch weitere Erschließungskosten leisten. Für sie ist Bauland eine Chance, in einer Situation der Knappheit ein Grundstück zu bekommen. Sie gehen davon aus, dass die Gemeinde ihre Erschließung genehmigt. Dabei sind selbst lange Wartezeiten oder das Risiko, dass das Grundstück schließlich nicht bebaut wird, für sie aus finanzieller Sicht nicht allzu bedeutsam. Für private Käufer wäre ein solches Ergebnis ein weitaus größerer Verlust.
Außerdem ist es fast unmöglich, einen Kredit für den Erwerb von Bauerwartungsland zu bekommen, da es sich für die Bank um landwirtschaftliche Flächen handelt, für die es keine Baugenehmigung gibt. Mit anderen Worten: Ein solches Grundstück kann nicht als angemessene Sicherheit für einen Baukredit gestellt werden, weil es weniger wert ist als ausgewiesenes Bauland. Dies ist also ein weiteres Argument dafür, dass der Kauf von Bauerwartungsland vor allem für Großinvestoren geeignet ist.
Bei einem privaten Kauf ist es sinnvoller, ein Rohbauland oder eine Baulücke zu kaufen, da hier die Bebaubarkeit gewährleistet ist. Auch Grundstücke mit Häusern, die bereits vom Abriss bedroht sind, sind besser für den privaten Erwerb geeignet als Bauerwartungsland.
Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Makler mit der Immobilienbewertung beauftragen.
Unter Denkmalschutz stehende Gebäude finden sich in Deutschland überall. Sie sind Zeugnisse unserer Geschichte und der architektonischen Entwicklung von der Vergangenheit bis in die Gegenwart. Der Besitz einer denkmalgeschützten Immobilie ist deshalb für viele ein persönlicher Traum. Darüber hinaus ist das Eigentum eines Baudenkmals zu Vermietungszwecken als Kapitalanlage empfehlenswert. Doch ein denkmalgeschütztes Haus zu besitzen, bedeutet auch, besonders verantwortungsvoll damit umgehen zu müssen – das kann eine Herausforderung sein. Wir verraten Ihnen, worauf Sie achten müssen.
Was ist ein Baudenkmal?
Als Baudenkmal werden alle Bauwerke bezeichnet, an deren Erhalt ein öffentliches Interesse besteht. Darunter fallen laut den Richtlinien des Denkmalschutzes baugeschichtlich wertvolle Gebäude oder Gebäudeteile, die in die Denkmalliste eingetragen sind. Sie stehen in der Regel für eine historische Epoche oder einen bestimmten Baustil und bilden deshalb ein wertvolles Kulturgut. Die örtliche Denkmalschutzbehörde regelt alles zum Schutz dieser Bauwerke und muss vor Sanierungen oder Umbauten eine Genehmigung erteilen. So soll sichergestellt werden, dass diese Gebäude dauerhaft erhalten bleiben.
Kauf: Gebäude mit historischem Wert
Ist eine Immobilie durch einen Eintrag in die Denkmalliste einer Gemeinde als Baudenkmal ausgewiesen, sind an ihren Besitz einige Auflagen geknüpft. In der Regel erhält der Käufer eines solchen Gebäudes gleich eine Sammlung an Denkmalschutzauflagen zur neu erworbenen Immobilie dazu. Diese strengen Regelungen beziehen sich auf alle baulichen Maßnahmen, die der Eigentümer eventuell an dem denkmalgeschützten Haus vornehmen lassen will oder muss. Ziel der Auflagen ist es, dass der ursprüngliche Zustand des Bauwerks in optischer Hinsicht erhalten bleibt, während es in technischer Hinsicht den modernen Standards angepasst wird. Planen Sie, ein Baudenkmal nach dem Erwerb zu vermieten, profitieren Sie zudem von einer steuerlichen Begünstigung: Der Kaufpreis kann in diesem Fall mit 2,5 Prozent pro Jahr von der Steuer abgesetzt werden.
Sanierung: Sparen durch Steuervorteile
Wer ein Baudenkmal besitzt und Umbauten plant, muss in jedem Fall zuerst die Zustimmung der örtlichen Denkmalschutzbehörde einholen. Sind die Baumaßnahmen aus Sicht der Behörde für den Schutz des Denkmals notwendig, können die dafür entstehenden Kosten ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Hierbei wird allerdings immer zwischen selbstgenutzten und vermieteten Gebäuden unterschieden:
Achtung
Beginnen Sie frühzeitig mit der Planung möglicher Umbauten. Wenden Sie sich zuerst an die Denkmalschutzbehörde. Sie ist für die Genehmigung oder Ablehnung der Baumaßnahmen zuständig und schätzt außerdem ein, ob sie für die Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal erforderlich sind – denn nur dann können Sie die Sanierungskosten abschreiben!
Verkauf: Das müssen Sie bei Baudenkmälern wissen
Ein denkmalgeschütztes Haus hat seinen ganz eigenen Charme. Der Status als Denkmal verleiht ihm zusätzlich einen besonderen Wert und sorgt dafür, dass sich bei einem Wiederverkauf ein attraktiver Preis erzielen lässt. Ist das Haus zudem auch noch saniert worden und befindet es sich technisch auf dem neuesten Stand, können Besitzer noch einmal einen höheren Verkaufspreis ansetzen als bei unsanierten Baudenkmälern.
Zu beachten ist beim Verkauf eines Baudenkmals die Spekulationsfrist von 10 Jahren. Damit ein zu schneller Umschlag von denkmalgeschützten Gebäuden verhindert wird, ist ein Wiederverkauf vor Ablauf dieser Frist mit Steuernachteilen verbunden – der Gewinn muss in diesem Fall versteuert werden. Befand sich das Bauwerk vor dem Verkauf hingegen für mehr als 10 Jahre in Ihrem Besitz, entfällt diese Steuerlast.
Für die Veräußerung eines Baudenkmals benötigen Sie – neben den üblichen Unterlagen für einen Hausverkauf – einige zusätzliche Nachweise. Diese sind:
Lesetipp
Erfahren Sie mehr darüber, wie Sie Altbauten gekonnt verkaufen!
Der Besitz eines Baudenkmals kann eine tolle Sache sein. Doch Eigentümer oder Interessenten sollten sich darüber im Klaren sein, welche Verpflichtungen an diesen besonderen Immobilienbesitz geknüpft sind. Wer Freude daran hat, sich am Erhalt der heimischen Baugeschichte zu beteiligen und auch die nötigen Aufwendungen nicht scheut, kann sich mit einem solchen Schmuckstück der Architektur einen Traum erfüllen.
Beim Baugesetzbuch handelt es sich um ein Bundesgesetz, das erstmals in seiner Neufassung am 1. Juli 1987 in Kraft trat. Zuvor wurden alle Bauvorhaben in Deutschland durch den Vorgänger geregelt: das Bundesbaugesetz (BBauG).
Das Baugesetzbuch (BauGB) ist hierzulande von maßgebender Bedeutung, schließlich nimmt das Gesetz einen entscheidenden Einfluss auf Gestaltung, Struktur und Entwicklung von Städten und Dörfern in Deutschland. Es beinhaltet die wichtigsten stadtplanerischen Instrumente, die Städten und Gemeinden zur Verfügung stehen. Zur Orientierung ist das Baugesetzbuch in vier Abschnitte unterteilt: Allgemeines Städtebaurecht, besonderes Städtebaurecht, sonstige Vorschriften und Überleitungs- und Schlussvorschriften.
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Allgemeines Städtebaurecht und Bauleitplanung
Zentraler Bestandteil des ersten Kapitels „Allgemeines Städtebaurecht“ ist die Bauleitplanung. Sie besitzt für Städte und Gemeinden einen besonders hohen Stellenwert. Über die Bauleitplanung wird die Bodennutzung und die städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde mit dem Ziel einer sinnvollen Gestaltung unter Berücksichtigung aller relevanten Aspekte gesteuert. Gemeinden haben auf der Basis des Baugesetzbuches (BauGB) selbst zu entscheiden, welche beziehungsweise wie bauliche Vorhaben umgesetzt werden. Gemeinden sind verpflichtet, entsprechende Bauleitpläne aufzustellen, wenn es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.
Die kommunalen Gebietskörperschaften wie Gemeinden und Kreise stehen in der Verantwortung, Flächennutzungs- und Bebauungspläne sowie eine Landschaftsplanung zu erstellen. Dabei sind vielseitige Interessen zu berücksichtigen. Unter anderem gibt es gesetzliche Vorschriften hinsichtlich
Gerade dieser letzte Aspekt hat in den vergangenen Jahren deutlich an Stellenwert gewonnen. Vor der Umsetzung bestimmter Bauvorhaben ist eine Umweltprüfung in der Regel verpflichtend.
Mithilfe der Bauleitplanung haben Gemeinden die Option, die Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken einzuschränken. In diesem Fall gibt es eine gesetzliche Regelung, den Wertverlust durch Entschädigungen auszugleichen. Erschwerend bei der Planung und Umsetzung von Bauvorhaben kommt hinzu, dass einige Eigentümer ihre Grundstücke nicht entsprechend den festgesetzten Zwecken nutzen oder ihre Gebäude verfallen lassen. Für diese besonderen Fälle können Städte und Gemeinden das vermeintlich „letzte Mittel“ zur Anwendung bringen, um Planungen nicht zu gefährden: die Enteignung.
Allein diese angeführten Bestandteile der Bauleitplanung durch die Gemeinden und Städte zeigt, wie komplex die gesetzlichen Regelungen ausfallen, die im Baugesetzbuch (BauGB) verankert sind.
Paragrafen 34 und 35 im allgemeinen Städtebaurecht
Ein wichtiger Bestandteil des allgemeinen Städtebaurechts in Deutschland sind die Paragrafen 34 und 35. Hierin sind gesetzliche Vorschriften über die Zulässigkeit von Bauvorhaben verankert, wenn für die Baufläche noch kein Bebauungsplanung existiert. Im § 34 Abs. 1 BauGB ist festgeschrieben, dass sich ein Bauvorhaben in Art, Maß, Bauweise und hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen in die nähere Umgebung nahtlos einfügen muss. Trotz aller gesetzlichen Regelungen gibt es hinsichtlich dieser Regelungen immer wieder zahlreiche rechtliche Auseinandersetzungen. Beispielsweise sorgt die Interpretation der näheren Umgebung, die durch das Bauvorhaben beeinflusst wird, für Unklarheiten bei Bauherren.
Der § 35 BauGB regelt hingegen die Bebauung des Außenbereiches einer Gemeinde oder Stadt. Die oberste Intention des § 35 BauGB besteht darin, das Bauen im Außenbereich grundsätzlich zu unterbinden, um beispielsweise natürliche Flächen oder die Umwelt zu schützen.
Besonderes Städtebaurecht als zweites Kapitel im Baugesetzbuch
Im besonderen Städtebaurecht des Baugesetzbuches liegt der Schwerpunkt der gesetzlichen Regelungen auf den städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, die durch Städte und Gemeinden ergriffen werden können. Sie verfolgt das Ziel, die Missstände zu beseitigen, sie zu verbessern oder umzugestalten. Ein tragender Aspekt in diesem Gesetzesabschnitt sind die exakten Kriterien einer Sanierungsbedürftigkeit, die Festsetzung der zielführenden Maßnahmen und vor allem die Mitwirkung der Betroffenen.
Für die Umsetzung der erforderlichen Maßnahmen gibt es Förderungen, die vonseiten der Gemeinden in Anspruch genommen werden können. Das Programm „Städtebaulicher Denkmalschutz“ dient beispielsweise dem Erhalt von Städten mit historischen Stadtkernen und kommt vorwiegend in den „neuen“ Bundesländern zur Anwendung. Im Jahr 2004 wurde das Kapitel „Besonderes Städtebaurecht“ um die Regelungen zum Stadtumbau und zur Sozialen Stadt erweitert.
Diese und weitere Einzelvorschriften wurden erlassen, um die Verantwortlichkeit für die Planung und die entstehenden Kosten exakt zu regeln. Zudem soll verhindert werden, dass durch Sanierung eine Verdrängung der Bewohner stattfindet. Droht dies dennoch, sind die Gemeinden zur Erstellung von Hilfsprogrammen und Sozialplänen verpflichtet. Ist dies angemessen, kann Mietern und Pächtern ein Härteausgleich gewährt werden.
Sonstige Vorschriften sowie Überleitungs- und Schlussvorschriften im Baugesetzbuch
Im dritten Kapitel des Baugesetzbuches „Sonstige Vorschriften“ sind vor allem Verfahrensvorschriften verankert, wie Grundstückswerte zu ermitteln sind, wenn Entschädigungen aufgrund von Bauvorhaben erforderlich sind. Die Einrichtung von Gutachterausschüssen, die Planerhaltung bei Bauleitplänen und das Verfahren bei Rechtsstreitigkeiten über Verwaltungsakte sind weitere Aspekte, die im zweiten Kapitel gesetzlich geregelt werden.
Im letzten Kapitel sind Überleitungsregeln vom vorher geltenden Bundesbau- und Städtebauförderungsgesetz zum Baugesetzbuch festgeschrieben worden, um keine Gesetzeslücken zu bieten.
Komplexität des Baugesetzbuches
Mit seinem Stellenwert als wichtigstes Gesetz zu Bauvorhaben in Deutschland ist das Baugesetzbuch an Komplexität kaum zu übertreffen. Als Werkzeug und Instrument der städtebaulichen Planung und der Entwicklung des öffentlichen Raumes müssen die unterschiedlichsten Interessen und gesetzlichen Vorgaben berücksichtigt werden, um ein Vorhaben zu realisieren. Dem liegt zugrunde, dass von der ersten Idee über den ersten Spatenstich bis hin zum Bezug der bebauten Flächen oftmals Jahre ins Land ziehen können. Gerade im Innenbereich der Städte basiert die Planung und die Umsetzung auf einer hohen Kompromissbereitschaft.
Bei einer Baugenehmigung handelt es sich um die schriftliche Erlaubnis bzw. Bestätigung der zuständigen Baugenehmigungsbehörde, dass ein Bauvorhaben nach öffentlichem Recht unbedenklich ist.
Um als Bauherr sicherzugehen, dass ein geplantes Bauvorhaben nach öffentlichem Recht gebaut werden darf, sollte vor Baubeginn eine Baugenehmigung durch die zuständige Baubehörde eingeholt werden. Andernfalls riskieren Sie als Bauherr gegen die jeweilige Landesverordnung zu verstoßen. Dies kann einen Baustopp, hohe Bußgelder oder sogar einen Abriss des Baus zur Folge haben. Doch nicht für jedes Bauvorhaben ist überhaupt eine Baugenehmigung notwendig. Erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel, wann Sie eine Baugenehmigung benötigen, wer die Genehmigung ausstellt und wann Sie auch ohne eine Baugenehmigung bauen können!
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Das Wichtigste in Kürze
Was ist eine Baugenehmigung?
Eine Baugenehmigung ist die schriftliche Erlaubnis der Baubehörde, ein bestimmtes Bauvorhaben bauen zu dürfen.
Für welche Vorhaben braucht man eine Baugenehmigung?
Grundsätzlich wird eine Baugenehmigung für jede Errichtung, Erweiterung oder Nutzungsänderung erforderlich.
Wer erteilt die Baugenehmigung?
Die Baugenehmigung wird durch die jeweils zuständige Baugenehmigungsbehörde ausgestellt.
Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung erteilt wird?
Der Prozess bis zur Baugenehmigung kann zwischen zwei Wochen und mehreren Monaten Zeit in Anspruch nehmen. Dies ist immer sowohl vom Bauvorhaben abhängig als auch von den jeweiligen Regelungen des Bundeslandes.
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Eine Baugenehmigung ist die Erlaubnis / Genehmigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, dass Sie Ihr Bauvorhaben, wie beantragt, bauen können. Die Genehmigung stellt dabei fest, dass dem beantragten Bauvorhaben hinsichtlich des öffentlichen Rechts keine Bedenken entgegenstehen und es ebenfalls keine Bedenken in Bezug auf Bauplanung und Bauordnungsrecht gibt.
Die Baugenehmigung durch die Baubehörde erfolgt dabei schriftlich. Sie ist an Auflagen gebunden und befristet. In der Regel gilt die Baugenehmigung für drei Jahre ab der Erteilung. Da Bauvorhaben von Privatpersonen Ländersache sind, gelten die jeweiligen Landesbauordnungen der Bundesländer. Die zeitliche Befristung sowie mit der Baugenehmigung verbundene Auflagen können demzufolge je nach Bundesland variieren.
Generell wird für jede Errichtung, für jeden Umbau und Anbau sowie für Nutzungsänderungen eine Baugenehmigung benötigt. Allerdings unterscheiden sich die Vorhaben, für die eine Baugenehmigung erforderlich wird, in den einzelnen Bundesländern. Neben vollständigen Neubauten können auch kleinere Anbauten oder die Errichtung von Carports und Gartenhäusern durchaus genehmigungspflichtig sein. Während Sie also wiederum in einigen Bundesländern sogar für kleinere bauliche Änderungen eine Baugenehmigung benötigen, können die gleichen baulichen Maßnahmen in einem anderen Bundesland wiederum genehmigungsfrei sein. Um wirklich sicherzugehen, sollten Sie die entsprechende Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes studieren. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, den direkten Kontakt mit der zuständigen Baubehörde zu suchen und eventuelle Fragen zu Ihrem Bauvorhaben direkt im Vorfeld in einem Gespräch zu klären.
Beispiel Carport
Grundsätzlich bedarf es für jede kleine bauliche Veränderung einer Genehmigung durch die zuständige Baubehörde. So muss prinzipiell auch für die Errichtung eines Carports in Deutschland ein Bauantrag gestellt werden. Allerdings ist eine Baugenehmigung für ein Carport nicht in allen Bundesländern Pflicht. Die Regelungen der Bundesländer unterscheiden sich dabei erheblich. So ist der Bau eines Carports in Berlin beispielsweise genehmigungsfrei, wenn die Grundfläche des Carport-Stellplatzes 30 Quadratmeter nicht überschreitet. Und auch in anderen Bundesländern kommt es bei der Errichtung eines Carports auf die Größe an.
Das Beispiel Carport zeigt, wie wichtig der Blick in die jeweilige Landesbauordnung sein kann.
Was ist eine Bauvoranfrage?
Eine Bauvoranfrage kann bereits vor dem eigentlichen Bauantrag gestellt werden. Mit der Bauvoranfrage lässt sich bereits im Vorwege abklären, ob das geplante Bauvorhaben grundsätzlich genehmigt werden kann. Insbesondere wenn für das entsprechende Grundstück kein Bebauungsplan vorliegt, kann eine Bauvoranfrage durchaus sinnvoll sein. Die Bauvoranfrage wird schriftlich beim zuständigen Bauamt gestellt.
Die Baugenehmigung wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde des Bundeslandes bzw. der jeweilige Gemeinde ausgestellt. Als Bauherr stellen Sie mit Hilfe eines Bauunternehmers, Ingenieurs oder Architekten einen Bauantrag bei Ihrer zuständigen Baubehörde. Die Bauaufsichtsbehörde, umgangssprachlich auch oft als Bauamt bezeichnet, prüft Ihren Antrag anschließend und stellt Ihnen dann nach einer Bearbeitungszeit die Baugenehmigung aus. Die Bearbeitungszeit kann bei kleineren Vorhaben wenige Wochen betragen. Der gesamte Prozess kann sich allerdings auch über einen Zeitraum von mehreren Monaten strecken.
Das Genehmigungsverfahren ist dabei in drei Stufen unterteilt:
Um eine Baugenehmigung für ein geplantes Bauvorhaben zu erhalten, muss ein offizieller Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde gestellt werden. Dafür finden Sie die entsprechenden amtlichen Formulare in der Regel auf den Seiten der jeweiligen Behörde. Neben den amtlichen Bauvordrucken müssen Sie auch eine Reihe an weiteren Unterlagen mit dem Bauantrag einreichen. Welche Unterlagen das sind, ist in der Bauvorlagenverordnung geregelt. In der Regel können Sie davon ausgehen, dass Sie in jedem Fall die folgenden Unterlagen für den Bauantrag benötigen:
Je nach Bauvorhaben können weitere Unterlagen hinzukommen. Informieren Sie sich hierfür bei Ihrer zuständigen Baugenehmigungsbehörde.
Je nach Landesbauordnung kann es vorkommen, dass für Ihr Bauvorhaben keine Baugenehmigung notwendig wird. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn für Ihr Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt und Ihr Bauvorhaben den im Bebauungsplan festgelegten Vorschriften entspricht. In einem solchen Fall können Sie als Bauherr eine Genehmigungsfreistellung erhalten. Bei einer Genehmigungsfreistellung tragen Sie als Bauherr sowie Ihr Architekt allerdings die volle Verantwortung, dass die geltenden Bauvorschriften eingehalten werden. Den Antrag für die Genehmigungsfreistellung stellen Sie bei Ihrem Bauamt.
Die Kosten für den Bauantrag können variieren und richten sich nach den Gesamtkosten des Bauvorhabens. Grundsätzlich sollten Bauherren mit Kosten von ca. 0,5 bis 1 Prozent der Bausumme rechnen. Die Kosten setzen sich aus den Kosten für den Architekten und den Gebühren für die Baugenehmigung zusammen. Bei kleineren Bauvorhaben wird meist eine Mindestgebühr von 100 bis 200 Euro erhoben.
Planen Sie also beispielsweise auf Ihrem Grundstück einen Anbau, der Sie 100.000 Euro kosten wird, sollten Sie eine Gebühr von mindestens 500 Euro einkalkulieren.
In der Regel werden die Gebühren für den Bauantrag von der Bauaufsichtsbehörde wie folgt berechnet:
Umbauter Raum in Kubikmeter / Bauwert in Euro pro Kubikmeter x 0,5%
In Deutschland ist grundsätzlich für jede bauliche Maßnahme eine Baugenehmigung erforderlich. Je nach geltender Landesbauordnung können kleinere Maßnahmen genehmigungsfrei sein. Generell ist es jedoch verboten, ohne Baugenehmigung zu bauen. Das Bauen ohne Baugenehmigung, auch Schwarzbau genannt, stellt einen Verstoß gegen die Bauverordnung des Landes dar. Es drohen hohe Strafen in Form von Bußgeldern bis zu 50.000 Euro. Der Eigentümer kann zudem durch die Bauaufsichtsbehörde zum Abriss des Baus aufgefordert werden.
Eine Möglichkeit ist es allerdings, eine nachträgliche Baugenehmigung bei der zuständigen Baubehörde anzufragen. Hierbei kommt es auf den Einzelfall an, ob die Genehmigung erteilt wird. Bei kleineren Bauten wie Carports, Gartenhäusern oder Pools, werden Baugenehmigungen häufiger auch noch im Nachhinein vergeben.
Sie haben Ihr Traumhaus gefunden und möchten mit der Familie am liebsten sofort einziehen? Damit Sie lange Freude an Ihrer neuen Immobilie haben, sollten Sie den Zustand des Hauses noch vor dem Kauf in Augenschein nehmen. Mit einem professionellen Baugutachten können böse Überraschungen wie verborgene Mängel und Bauschäden vermieden werden und Ihnen Ärger sowie hohe Kosten ersparen. Wir zeigen, worauf es ankommt.
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Ein Baugutachten liefert Eigentümern oder (potenziellen) Käufern Informationen hinsichtlich des aktuellen Zustandes einer Immobilie. Dabei ist es irrelevant, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt. Die Begutachtung wird durch einen Baugutachter vollzogen. In einem schriftlichen Baugutachten werden von dem Gutachter mögliche Baumängel und Schäden festgehalten, zum Beispiel:
Auch für geplante Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen ist ein Baugutachten interessant, um die geplanten Maßnahmen sowie die einzusetzenden Baustoffe zu konkretisieren. Handelt es sich um einen Neubau, kann ein Baugutachten eine praktische, baubegleitende Qualitätskontrolle darstellen, die mögliche Mängel und Schäden auf Seiten des Bauunternehmens aufzudecken vermag.
Lesetipp
Welche Modernisierungsmaßnahmen am Haus sich wirklich lohnen, können Sie in unserem McMakler Magazin nachlesen.
Baugutachten werden von ausgebildeten Sachverständigen / Gutachtern durchgeführt. Meist handelt es sich bei Baugutachtern um festangestellte oder freiberufliche Architekten und Ingenieure, die eine zusätzliche Ausbildung zum Bausachverständigen absolviert haben. Diese führen nicht nur Baugutachten durch, sondern können oftmals auch den energetischen Zustand eines Hauses oder seinen Wert ermitteln.
Achtung
Da der Begriff Bausachverständiger nicht geschützt ist, sollten Sie vor der Beauftragung auf eine entsprechende Zertifizierung achten. In Deutschland z.B. weist eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/ IEC 17024 seriöse Baugutachter aus.
Grundsätzlich gibt es keine gesetzlichen Regelungen, welche Schwerpunkte ein Baugutachten beinhalten muss. Die einzelnen Leistungen ergeben sich individuell nach Immobilie. Wünschen des Auftraggebers sowie des Expertenstatus des beauftragten Sachverständigen. So bewerten Baugutachter auch einzelne Bereiche eines Hauses, wie den Zustand des Dachs. Vermuten der Eigentümer oder ein potenzieller Käufer einen Schaden oder Mangel an der Immobilie, umfasst das Baugutachten meist folgende Punkte:
In der Regel erfolgt zunächst ein telefonisches Vorgespräch zwischen dem Auftraggeber und dem Bausachverständigen, um erste Schwerpunkte des Baugutachtens abzuklären. Vor Ort untersucht der Baugutachter im generellen Falle das Gebäude vom Keller bis zum Dach und nimmt Bausubstanz sowie Bauteile genau unter die Lupe. Diese Überprüfung kann demnach einige Stunden in Anspruch nehmen, vor allem, wenn einzelne Bereiche nur schwer zugänglich sind. Werden spezielle Elemente wie Heizungsanlagen inklusive der Heizungsrohre oder Wasserleitungen geprüft, sind dazu spezielle Vorgehensweisen notwendig, die Zeit benötigen. Auch die Feuchtigkeitsmessung innerhalb der Räume oder an den Wänden ist umfangreich. Wird bei der Untersuchung Schimmel festgestellt, nimmt der Gutachter oftmals Proben, die in speziellen Laboren analysiert werden.
Die Kosten für ein Baugutachten richten sich zunächst nach dem Wert der zu begutachtenden Immobilie sowie der Zeit, die der Baugutachter für die Überprüfung braucht. Oftmals bieten Bausachverständige einen Festpreis für das Baugutachten an oder verlangen einen fixen Stundensatz. Beides kann je nach Anbieter stark variieren und so lohnt es sich für Auftraggeber, verschiedene Angebote zu vergleichen oder auch bei Bekannten oder Kollegen um persönliche Erfahrungeswerte zu bitten. Bedenken Sie zudem, dass für individuelle Zusatzleistungen weitere Kosten anfallen können.
Ob bei einem Neubau oder einer Bestandsimmobilie: Ein Baugutachten lohnt sich. Entdecken Sie Schäden und Mängel erst nach dem Imobilienkauf, kann dies den Traum von der schönen, neuen Immobilie schnell trüben und zu hohen Kosten führen. Mit einem ausführlichen Baugutachten durch einen Bausachverständigen sind Sie auf der sicheren Seite.
Das Baulastenverzeichnis ist ein bei den lokalen Bauaufsichtsbehörden geführtes Verzeichnis, das Eintragungen über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen auf einem Grundstück enthält.
Bei den Eintragungen im Baulastenverzeichnis handelt es sich um Baulasten, die den Grundstückseigentümer dazu verpflichten auf dem Grundstück bestimmte Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Sind Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen, kann die Bebaubarkeit des Grundstücks deutlich eingeschränkt werden. Dies kann sich zudem auf den Immobilienwert auswirken. Daher ist die Einsicht in das Baulastenverzeichnis insbesondere für einen Interessenten beim Grundstückskauf wichtig, denn die Baulasten gehen bei einem Verkauf auf den Rechtsnachfolger über. Aber was genau steht überhaupt im Baulastenverzeichnis? Wie erfolgt die Einsicht in das Baulastenverzeichnis und wie wirken sich Baulasten auf den Grundstücksverkauf aus? Alle Fragen rund um das Baulastenverzeichnis beantworten wir Ihnen in diesem Ratgeber-Artikel.
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Das Baulastenverzeichnis enthält Eintragungen über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers hinsichtlich seines Grundstücks und wird bei den lokalen Baubehörden geführt. Bei den öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen handelt es sich um Baulasten, die die Nutzung oder Bebauung des belasteten Grundstücks einschränken. Baulasten werden durch den Grundstückseigentümer gewährt, sind dauerhaft gültig und bleiben auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Baulasten beziehen sich beispielsweise auf eine Zufahrts- oder auch eine Abstandsfächenbaulast für das angrenzendes Grundstück des Nachbarn.
Das Baulastenverzeichnis besteht ergänzend zum Grundbuch. Daher sind die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten auch nicht im jeweiligen Grundbuchblatt eines Grundstückes vermerkt. Mit Ausnahme von Bayern führen alle Bundesländer der Bundesrepublik Deutschland ein Baulastenverzeichnis.
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Der Grundstückseigentümer muss demzufolge auf seinem Grundstück bestimmte Dinge tun, unterlassen oder dulden. Ein Grundstück kann mit einer oder mehreren Baulasten belastet sein. Welche Verpflichtungen an ein Grundstück gebunden sind wird im Baulastenverzeichnis eingetragen.
Arten von Baulasten, die im Baulastenverzeichnis vermerkt sein können, sind folgende:
Alle Informationen zu den unterschiedlichen Baulasten können Sie auch in unserem Ratgeber-Artikel zum Thema Baulast nachlesen.
Als rechtliche Grundlage für Baulasten gelten die jeweiligen Landesbauordnungen der Bundesländer. Baulastenverzeichnisse sind in Deutschland eine Angelegenheit der Städte, Gemeinden und Landkreise. Die entsprechenden lokalen Bauaufsichtsbehörden führen die Baulastenverzeichnisse. Einzig in Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Baulasten werden dort als Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen. In Brandenburg wurde das Baulastenverzeichnis 2016 erneut eingeführt.
Eine Baulast entsteht, wenn der Bauherr bzw. der Eigentümer eines Grundstücks eine Baugenehmigung beantragt und durch die Baubehörde festgestellt wird, dass eine Baulast erforderlich wird. Um dennoch eine Baugenehmigung zu erhalten, kann der Grundstückseigentümer zu Lasten seines Grundstücks eine Baulast eintragen lassen. Hierfür legt der Grundstückseigentümer, auch Baulastgeber genannt, in der Regel einen ausgefüllten Baulastantrag und eine Einverständniserklärung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vor.
Zu beachten ist dabei, dass die Baulast zwar durch den Grundstückseigentümer freiwillig und mit seinem Einverständnis eingetragen wurde, diese allerdings auf Wunsch des Eigentümers nicht einfach so aus dem Baulastenverzeichnis gelöscht werden kann. Eine Löschung aus dem Baulastenverzeichnis bedarf der schriftlichen Zustimmung durch die Behörde.
Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis wird in der Regel schriftlich beantragt. Zudem können bestimmte Unterlagen von der lokalen Behörde verlangt werden, bevor sie eine Auskunft geben. Denn: Einsicht in das Baulastenverzeichnis erhalten nur Personen mit einem “berechtigten Interesse”. Ein “berechtigtes Interesse” besteht beispielsweise beim Grundstückseigentümer oder bei einem Kaufinteressenten des belasteten Grundstücks. Als Interessent wird für die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis meist eine Vollmacht vom Grundstückseigentümer erforderlich.
Abhängig von der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde werden auch mündliche Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis erteilt. Diese sind in aller Regel kostenlos oder nur mit einer geringen Gebühr verbunden. Wurde ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis angefordert, werden allerdings Gebühren fällig. Die Kosten für einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis variieren und sind davon abhängig, ob und wie viele Baulasten im Baulastenverzeichnis auf einem Grundstück vermerkt sind. Für einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sollten Sie daher mit Gebühren zwischen 20 Euro und 150 Euro rechnen.
Im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulasten bleiben auch bei einem Grundstücksverkauf bestehen. Dementsprechend sollten Interessenten vor dem Kauf eines Grundstücks Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen. Außer im Bundesland Bayern sind Baulasten nämlich nicht im Grundbuch eingetragen und können nur durch einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis in Erfahrung gebracht werden. Zudem sind Notare im Rahmen des Abschluss von Kaufverträgen nicht dazu verpflichtet, das Baulastenverzeichnis einzusehen. Gewährleistungsrechte im Anschluss an den Kauf können außerdem nur geltend gemacht werden, wenn der Eigentümer von den bestehenden Baulasten Kenntnis hatte und diese arglistig verschwiegen hat. Demzufolge sind Kaufinteressenten am besten beraten, sich schon vorab um die Einsicht in das Baulastenverzeichnis kümmern.
Häufige im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulasten sind beispielsweise Wegerechte zugunsten des Nachbarn. Auch gibt es bestimmte Abstandsflächen die zum Grundstück des Nachbarn einzuhalten sind. Eine Abstandsfläche ist die Fläche zwischen zwei Gebäuden, welche eingehalten werden muss. Je nachdem um was für eine Baulast es sich handelt, kann der Wert eines Grundstücks erheblich beeinflusst sein, vor allem wenn Baulasten die Nutzbarkeit eines Grundstücks deutlich einschränken. Dennoch bedeutet nicht gleich jede Baulast automatisch eine Wertminderung. Liegt also beispielsweise ein Wegerecht für die Gemeinde für den Brandschutz vor, wird sich die Baulast kaum auf den Immobilienwert auswirken. Anders sieht es bei der Stellplatzbaulast aus, bei welcher der Grundstückseigentümer eventuell dulden muss, dass auf seinem Grundstück Stellplätze für Dritte errichtet werden müssen. Eine im Baulastenverzeichnis eingetragene Stellplatzbaulast kann den Immobilienwert in jedem Fall negativ beeinflussen.
Das Baulastenverzeichnis enthält, wie es der Name bereits sagt, einzig und allein die Baulasten eines Grundstückes, bei denen es sich um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen handelt.
Im Grundbuch in Abteilung II hingegen werden Verpflichtungen eingetragen, die von privatrechtlicher Relevanz sind. Darüber hinaus enthält das Grundbuchblatt eines Grundstücks im Gegensatz zum Baulastenverzeichnis noch weitere Informationen, wie beispielsweise die Eigentumsverhältnisse. Zudem werden neben Nutzungsrechten und Nießbrauch bzw. Nießbrauchrechten auch Grundpfandrechte sowie Grundschulden und Hypotheken im Grundbuch eingetragen.
Eine Ausnahme stellt das Bundesland Bayern dar, das kein Baulastenverzeichnis führt. In Bayern ist es daher üblich, Baulasten als Grundpfandrechte im Grundbuch eintragen zu lassen.
Mit dem Bau oder Kauf einer Immobilie gehen einige Herausforderungen einher, die dank der Unterstützung von Bausachverständigen optimal bewältigt werden können. Geht es um die Frage, ob alle Bauleistungen korrekt ausgeführt worden sind, ist ein Bausachverständiger der richtige Ansprechpartner. Wir geben einen Überblick, was ein Bausachverständiger für Sie tun kann, und verraten die Antworten auf häufig gestellte Fragen.
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Was macht ein Bausachverständiger?
Ein Bausachverständiger – auch Baugutachter oder Baubegleiter genannt – kontrolliert Bauleistungen auf Mängel oder Bestandsimmobilien auf deren Zustand. So bewahrt der Bausachverständige Bauherren und Immobilienkäufer vor unangenehmen Überraschungen. Er prüft, ob eine Immobilie fachgerecht und mängelfrei errichtet wurde, und kann einen Hausbau von Beginn an begleiten, um Abweichungen frühzeitig aufzuzeigen. Bei Bestandsimmobilien beurteilt er den Zustand, gibt Sanierungsempfehlungen, schätzt Sanierungskosten oder den Wert der Immobilie ein.
Die Berufsbezeichnung Bausachverständiger ist rechtlich nicht geschützt. Daher sollten Sie bei der Suche und Beauftragung idealerweise prüfen, welche Ausbildung, Berufserfahrung und Sachkenntnis der Experte vorweisen kann.
In welchen Situationen benötige ich einen Bausachverständigen?
Es gibt verschiedene typische Szenarien, in denen die Beauftragung eines Bausachverständigen sinnvoll ist. Wir stellen sechs Situationen vor:
Beim Bau einer Immobilie haben Sie die Möglichkeit, dass der Bausachverständige die Schlussabnahme durchführt und so Baumängel und erforderliche Nachbesserungen aufzeigt, die behoben werden müssen. Oder aber Sie lassen ihn den Bau von Anfang an begleiten. Dann profitieren Sie von kompetenter Baubegleitung, hilfreicher Beratung und einer ständigen Qualitätskontrolle. Ein Bausachverständiger:
In der Regel wird der Bausachverständige durch Sie als Bauherren beauftragt und bezahlt. Da die Baubegleitung mit Aufwand und Terminen einhergeht, sollten Sie bei einem Einfamilienhaus mit 3000 Euro bis 6000 Euro Vergütung rechnen. Üblicherweise lohnen sich diese Kosten für den Bausachverständigen, denn durch die regelmäßige Baubesichtigung und die Baukontrollen ist die Motivation der beauftragten Firmen höher, Arbeit in guter Qualität zu liefern.
Der Bausachverständige prüft den Wert des Objektes und kann so feststellen, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist. Er analysiert Schwachstellen, findet versteckte Mängel und leistet Beratung zu Sanierung, Energieeinsparung und Fördergeldern. Typische Schäden, die Bausachverständige feststellen, sind:
Oft geben Bausachverständige Pauschalpreise für bestimmte Objekte. Für ein Einfamilienhaus sollten Sie mit 400 Euro Beratungskosten plus Anfahrtskosten rechnen. Für ein Zweifamilienhaus fallen ca. 500 Euro bis 600 Euro plus Anfahrtskosten an.
In diesem Fall hilft Ihnen ein Bausachverständiger, einen realistischen Verkaufspreis zu beziffern, Daten für das Exposé zu ermitteln und das Exposé zu formulieren. Außerdem kann er einschätzen, ob sich eine vorherige Sanierung des Objektes finanziell lohnt. Wollen Sie den Preis nach Quadratmeter festlegen, kann der Bausachverständige die Wohnfläche berechnen. Grundsätzlich fallen 100 Euro für das erste Zimmer und zwischen 10 Euro und 20 Euro für jedes weitere Zimmer an.
Der Bausachverständige analysiert Schäden, erstellt Sanierungskonzepte und begleitet die Sanierung. Für die erste entdeckte Wärmebrücke fallen dabei ca. 100 Euro bis 150 Euro an, für jede weitere etwa 100 Euro zusätzlich. Er leistet auch energetische Beratung und kann bei der Beantragung von Fördergeldern helfen. Eine umfassende Energieberatung kostet zwischen 700 Euro und 900 Euro. Für einen Antrag bei der KfW-Bank zur energetischen Sanierung werden nochmal etwa 150 Euro berechnet. Vor der Sanierung stellt er einen Ist-Zustand fest, sodass die bei der Sanierung entstandenen Schäden dokumentiert werden können.
Ihr Haus hat einen Schaden erlitten, vielleicht durch eine Extremwetterlage, Schimmel oder bei Baumaßnahmen? Der Bausachverständige hilft Ihnen, die Schadenshöhe zu beziffern. Eine Schimmelanalyse kostet dabei ca. 250 Euro bis 350 Euro. Analysiert ein Bausachverständiger die Immobilie auf Bauschäden, fallen ca. 70 Euro bis 80 Euro pro Stunde an.
Unter Umständen benötigen Sie die korrekte Größe Ihrer Wohnung, Ihres Hauses oder Grundstücks, zum Beispiel für die Ermittlung der Nebenkosten einer Wohnung oder für die Angabe der Wohnfläche für die Versicherung. Ein Bausachverständiger vermisst Immobilien korrekt und rechtssicher.
Was kostet ein Bausachverständiger?
Pauschal lassen sich die Kosten für einen Bausachverständigen nicht beziffern. Sie bemessen sich am Aufwand, den er mit der Beratung oder Begutachtung hat. Dieser hängt von vielen Faktoren ab, zum Beispiel:
Sein Honorar legt ein Bausachverständiger selbst fest, dabei berücksichtigt er seine Qualifikation. Daher variieren die Stundenlöhne, sie können bis zu 200 Euro betragen. Wichtig ist ein Vertrag mit dem Bausachverständigen. Die Kosten dort als fixen Gesamtpreis festzulegen, ist empfehlenswert. So sind Sie vor finanziellen Überraschungen sicher.
Wie finde ich einen geeigneten Bausachverständigen in der Nähe?
Die Suche nach einem Bausachverständigen in der Nähe ist einfach. Bemühen Sie Google und Branchenbücher, fragen sie Freunde und Bekannte, die schon mit dem Thema befasst waren. Am besten prüfen Sie, ob der Bausachverständige die notwendige Eignung hat. Denn die Berufsbezeichnung des Bausachverständigen ist rechtlich nicht geschützt, es könnte sich jeder so nennen.
Daher ist es wichtig, dass Sie bei der Recherche gründlich sind. Sehen Sie sich auf seiner Website die Qualifikationen, lesen Sie Bewertungen, die er bekommen hat. Achten Sie darauf, dass er öffentlich bestellt ist, denn die öffentliche Bestellung bescheinigt einem Sachverständigen, dass er auf einem bestimmten Fachgebiet qualifiziert ist. Zudem müssen öffentlich bestellte Sachverständige unabhängig und unparteiisch zu handeln, darauf sind sie vereidigt.
In der Regel handelt es sich bei Bausachverständigen um ausgebildete Architekten oder Bauingenieure. Zusätzliche Qualitätsmerkmale außer der öffentlichen Bestellung und der Qualifikation können sein:
Soll ich einen Bausachverständigen hinzuziehen?
Diese Frage können im Einzelfall nur Sie selbst beantworten. Empfehlenswert ist es in der Regel aber schon. Denn die Vorteile liegen klar auf der Hand:
Natürlich kostet ein Bausachverständiger Geld. Jedoch wären schon viele Nervenzusammenbrüche bei Bauherren, teure Fehlentscheidungen oder hohe Folgekosten bei einem Neubau durch Hinzuziehung eines Bausachverständigen zu verhindern gewesen.
Bauträger sind Baugesellschaften, die mit eigenem Geld oder mit Mitteln aus Fremdfinanzierung Wohn- oder Gewerbeeinheiten errichten und in eigenem Namen gewerblich veräußern. Während der Bautätigkeiten übernehmen sie alle Verantwortlichkeiten eines Bauherrn. Ein Bauträger ist immer ein Unternehmer im Sinne des § 14 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
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Bauträger: eine Definition
Der Bauträger erbringt nicht nur die Bauleistung selbst, sondern verspricht zusätzlich auch die Übertragung des Eigentums.
Was macht ein Bauträger?
In der Regel kaufen Bauträger unbebaute Grundstücke, Brachflächen oder Immobilien mit Abrissobjekten, um darauf Wohn- oder Gewerbeimmobilien zu errichten. Diese veräußern sie in Gänze oder in Teileinheiten, mit oder ohne Grundstücksanteil an private Käufer. Dabei sind sie für den Erwerb des Grundstücks, die Planung, das Einholen der Genehmigungen und die Veräußerung verantwortlich. In manchen Fällen übernehmen sie dabei auch die Aufgaben eines Bauunternehmens, meistens aber werden für sämtliche Bautätigkeiten Bauunternehmen und/oder Handwerksbetriebe beauftragt.
Viele Bauträger spezialisieren sich: Einige errichten vorwiegend große Komplexe mit vielen Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten, andere wiederum sind auf die Errichtung von Siedlungen mit Reihen- und Doppelhäusern festgelegt. Manche erwerben auch kleinere Grundstücke und errichten darauf standardisierte oder nach Kundenwünschen konfigurierte Einfamilienhäuser. Baubeginn ist in diesem Fall in der Regel erst, nachdem Interessenten schon einen rechtlich bindenden Vertrag mit dem Bauträger geschlossen haben.
Was ist der Unterschied zwischen einem Bauträger und einem Bauherrn?
Ein Bauherr ist bei einem Bauvorhaben der rechtlich und wirtschaftlich verantwortliche Auftraggeber. Vor Baubeginn hat er die Rechte an dem zu bebauenden Grundstück selbst erworben. Für Planung, Genehmigung und eventuelle Veräußerung ist er selbst verantwortlich oder muss sie gesondert beauftragen. Bei ihm kann es sich auch um eine Privatperson handeln.
Bauträger hingegen ist immer ein Unternehmen nach der Definition des BGB. Er übt bis zur Übergabe der Immobilie die Verantwortlichkeiten eines Bauherrn aus, in seinen Verantwortungsbereich fallen der Erwerb des Grundstücks, die Finanzierung, die Planung, das Einholen der Genehmigungen und die Veräußerung der Immobilie.
Was ist der Unterschied zwischen einem Bauträger und einem Bauunternehmen?
Ein Bauunternehmen übernimmt nach Beauftragung lediglich die Bauleistungen, hat im Unterschied zum Bauträger mit dem Erwerb des Grundstückes, der Finanzierung und der Veräußerung nichts zu tun. Auch Planung und das Einholen von Genehmigungen gehören nicht grundsätzlich in den Verantwortungsbereich und müssten gegebenenfalls gesondert beauftragt werden.
Was sind die Vorteile bei einem Immobilienkauf über einen Bauträger?
Übernimmt ein Immobilienkäufer die Rolle des Bauherrn, liegt vieles in seiner Verantwortung. Der Bauträger bietet Käufern Rundum-Service und übernimmt die Verantwortlichkeiten des Bauherrn. Der Käufer erwirbt ein Neubauobjekt im Komplettpaket. Bis zur Fertigstellung der Bautätigkeit ist der Käufer nicht Eigentümer der Immobilie oder seines zukünftigen Anteils. Daraus folgend trägt er viel weniger rechtliche Verantwortung. Das Eigentum geht erst dann an den Käufer über, wenn alle Arbeiten vertragsgemäß, sachgerecht und mängelfrei ausgeführt wurden.
Beauftragt ein Immobilienkäufer einen Bauträger, entfällt die Auseinandersetzung mit Behörden und Baufirmen.
Was sind die Besonderheiten eines Bauträger-Vertrags?
Bei einem Bauträger-Vertrag handelt es sich um eine Einheit aus einem Kaufvertrag und einem Werksvertrag. Dieser Mischvertrag beinhaltet sowohl die Erbringung der Bauleistung als auch die Übertragung des Grundstücks, während bei einem Kaufvertrag nur die Grundstücksübertragung und bei einem Werksvertrag nur die Bauleistung geschuldet wird. Für den Käufer ergeben sich daraus mehrere Vorteile: Mängelrechte aus beiden Vertragsbestandteilen, nämlich dem Kaufgegenstand und der Werksleistung, können bei der gleichen Person geltend gemacht werden. Treffen Voraussetzungen für einen Rücktritt vom Vertrag zu, kann der Käufer von beiden Vertragsbestandteilen zurücktreten. Bestünden zwei Einzelverträge, so wäre dies nur möglich, wenn die Rücktrittsvoraussetzungen bei beiden Verträgen bestünden.
Wichtiger Bestandteil eines Bauträger-Vertrages ist ein Zahlungsplan. Dort ist festgehalten, zu welchem Zeitpunkt oder bei welchem Baufortschritt Teilzahlungen prozentual von der Kaufsumme entrichtet werden müssen.
In der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sind die rechtlichen Grundlagen für den Vertrag und die Zahlungsabwicklung beim Bauträgerkauf geregelt. Wichtig: Der Bauträger-Vertrag beinhaltet eine Grundstücksübertragung gemäß § 311 b BGB, demzufolge sind das Dokument sowie alle nachträglichen Änderungen notariell zu beurkunden.
Worauf sollte ich bei einem Bauträger achten?
Der Begriff Bauträger ist geschützt. Welche Voraussetzungen ein Unternehmen erfüllen muss, um als Bauträger aufzutreten, ist in § 34c der Gewerbeordnung (GewO) festgelegt. Bei der Suche nach einem geeigneten Anbieter sollten Sie darauf achten, wie lange das Unternehmen schon erfolgreich sein Geschäft als Bauträger betreibt. Prüfen Sie, ob und welche Referenzen er vorweisen kann. Sprechen Sie ruhig mit Menschen, die in von ihm realisierten Objekten leben und fragen Sie nach deren Erfahrungen.
Der wichtigste Aspekt bei der Entscheidung für einen Bauträger ist seine Bonität. Reicht die Bonität nicht aus, besteht die Gefahr, dass es in der Abwicklung des Immobilienprojekts zu Verzögerungen oder gar zu nicht erbrachten Leistungen kommt, was den Käufer viele Nerven oder im schlimmsten Fall sogar Geld kostet.
Tipp:
Erkundigen Sie sich bei Ihrem Bauträger, ob Sie bei seiner Hausbank eine Bonitätsauskunft erfragen dürfen. Seriöse Anbieter mit guter Bonität haben nichts dagegen. Auch können Sie diese kostenpflichtig über einen Anwalt oder einen Notar einholen lassen oder Sie stellen selbst eine Anfrage bei einem Anbieter für Bonitätsauskünfte.
Soll ich mich für einen Bauträger entscheiden oder selbst die Bauherrschaft übernehmen?
Der Kauf einer Immobilie über einen Bauträger kommt in der Regel preislich dem klassischen Eigenheimbau mit einem privaten Bauherrn nahe. Der Hausbau selbst ist mit den Anbietern von Fertighäusern vergleichbar. Mit Glück kann Ihr Bauträger Ihnen den Baugrund für Ihre Immobilie sogar günstiger beschaffen als marktüblich. Ob Sie nun etwas weniger, gleich viel oder etwas mehr bezahlen – die Vorteile, über einen Bauträger zu kaufen, wiegen schwer. Sie sparen auf jeden Fall – nämlich eine Menge Zeit und Nerven.
Nach zahlreichen Besichtigungen haben Sie endlich Ihr Traumgrundstück gefunden. In Ihren Gedanken haben Sie schon ein ganz klares Bild davon, wie Ihre Immobilie dort nach all Ihren Wünschen und Vorstellungen entstehen könnte. Bevor Sie bei dem Grundstück allerdings direkt zuschlagen und sich in die Planung Ihres neuen Eigenheims stürzen, sollten Sie einige Dinge klären: Ist das Grundstück überhaupt bebaubar? Werden Ihre Vorstellungen von einer Immobilie auf dem Grundstück genehmigt? Welche Auflagen sind zu erfüllen? Dies alles können Sie mit einer Bauvoranfrage klären. Was das ist, welche Unterlagen Sie dafür benötigen und welche Kosten auf Sie zukommen, können Sie hier zusammengefasst nachlesen.
Was ist eine Bauvoranfrage?
Eine Bauvoranfrage sollten Sie stellen, bevor Sie ein Grundstück kaufen. Durch die Bauvoranfrage lässt sich abklären, ob Ihr geplantes Bauvorhaben auf dem Grundstück zulässig ist. Die Bauvoranfrage stellen Sie bei der zuständigen Baubehörde und diese überprüft für Sie, ob Ihr Bauvorhaben mit dem Baurecht vereinbar ist. Sie erfahren also, ob und inwiefern das Grundstück bebaut werden kann und welche Einschränkungen es gibt. Eine Bauvoranfrage ist keinesfalls Pflicht, jedoch ist sie eine sinnvolle und empfehlenswerte Maßnahme. Anderenfalls laufen Sie Gefahr, ein Grundstück zu kaufen, obwohl Ihr gewünschtes Bauvorhaben gar nicht genehmigungsfähig ist.
Von der zuständigen Behörde wird Ihnen ein Bauvorbescheid ausgehändigt. Dieser ersetzt zwar nicht die Baugenehmigung, die Sie infolge Ihres späteren Bauantrags erhalten, gibt Ihnen aber in jedem Fall mehr Planungssicherheit.
Warum sollte eine Bauvoranfrage gestellt werden?
Da die Bauvoranfrage mit relativ geringen Kosten verbunden ist, lohnt sie sich in den meisten Fällen. Gerade dann aber, wenn es für das entsprechende Grundstück keinen Bebauungsplan gibt, ist die Bauvoranfrage besonders sinnvoll. In einem solchen Fall können Sie sich mithilfe einer Bauvoranfrage Klarheit darüber verschaffen, ob Sie nach dem Kauf auf dem Grundstück Ihre Traumimmobilie errichten können.
Aber auch dann, wenn ein Bebauungsplan vorliegt, ist eine Bauvoranfrage ratsam. Denn schon kleinste Abweichungen vom Bebauungsplan könnten das Scheitern Ihres Vorhabens bedeuten.
Achten Sie auch darauf, dass die Wirksamkeit eines Bauvorbescheides zeitlich begrenzt ist. In der Regel ist er für drei Jahre gültig. Eine Verlängerung von 1-2 Jahren ist in einigen Bundesländern auf Anfrage möglich.
Auf einen Blick: Gründe für die Bauvoranfrage
Ist ein Bauantrag ohne Bauvoranfrage möglich?
Eine Bauvoranfrage ist nicht notwendig, wenn sich der geplante Hausbau genau an die Vorgaben des Bebauungsplanes hält. So ist eine Baugenehmigung des Bauantrages zum Beispiel sehr wahrscheinlich, wenn
die vorgegeben Grundflächen und die Höhe nicht überschritten werden,
die Dach- und Hausformen in das existierende Stadtbild passen und
der Abstand und die Nutzungsform des Grundstückes eingehalten werden.
So stellen Sie eine förmliche oder formlose Bauvoranfrage
Bei den zuständigen Ämtern besteht die Möglichkeit, eine förmliche oder formlose Bauvoranfrage einzureichen.
Formlose Bauvoranfrage: Bei einer formlosen Bauanfrage ist es vollkommen ausreichend, einen Lageplan und Skizzen zu Ihrem geplanten Bauvorhaben bei den Behörden einzureichen. Entsprechende Muster einer Bauanfrage stehen im Internet als Download bereit. Der Nachteil einer formlosen Bauanfrage ist, dass diese rechtlich nicht bindend ist und der Grad der Rechtssicherheit von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist.
Förmliche Bauvoranfrage: Erst die förmliche Bauanfrage schafft die notwendige Rechtssicherheit für die Traumimmobilie. In der Bauvorlagenverordnung, die in jedem Bundesland unterschiedlich ist, sind die exakten Bestimmungen zur förmlichen Bauvoranfrage festgehalten. Durch den deutlich größeren Umfang ist eine kompetente Unterstützung durch einen Experten hilfreich.
Welche Unterlagen werden für die Bauvoranfrage benötigt?
Zwar erfordert die Bauvoranfrage deutlich weniger Unterlagen als der tatsächliche Bauantrag, doch ganz ohne Papierkram geht es natürlich nicht. In der nachfolgenden Liste erhalten Sie einen Überblick, welche Unterlagen vorzulegen sein könnten. Die Unterlagen können jedoch von Behörde zu Behörde abweichen. Während einige Behörden auch eine formlose Bauvoranfrage akzeptieren, fordern andere umfangreiche Unterlagen ein. Informieren Sie sich daher am besten bei der jeweils zuständigen Baubehörde, welche Unterlagen Sie einreichen müssen.
Wichtig für die Bauvoranfrage ist es, dass Sie möglichst genaue und präzise Angaben machen. Je detaillierter Ihre Angaben sind, desto besser kann Ihnen Auskunft erteilt werden.
Bauvoranfrage: Dauer der Bearbeitung
Die Bearbeitung einer förmlichen Bauvoranfrage kann bis zu drei Monaten in Anspruch nehmen. Werden noch weitere Unterlagen benötigt, kann sich die Dauer noch einmal verlängern. Mit einer sehr umfangreichen Bavoruanfrage kann der Zeitraum für den Bauantrag deutlich verkürzt werden, da viele Aspekte schon rechtssicher im Vorfeld geklärt wurden. Eine formlose Bauanfrage ist deutlich schneller bearbeitet, allerdings schwankt der Grad der Rechtssicherheit.
Was kostet eine Bauvoranfrage?
Für eine Bauvoranfrage bzw. die Prüfung Ihres Bauvorhabens durch die zuständige Behörde fallen Gebühren an. Die Kosten variieren dabei und richten sich in der Regel nach dem Umfang und der Größe des Bauvorhabens. Die Kosten für eine Bauvoranfrage liegen allerdings deutlich unter den Kosten für einen Bauantrag. Wir empfehlen, dass Sie sich vorab telefonisch bei der Baubehörde über die Gebühren informieren. Haben Sie bereits einen Architekten mit der Erstellung von Bauzeichnungen beauftragt, zahlen Sie zusätzlich noch das Honorar. Auch wenn Kosten durch die Bauvoranfrage anfallen, lohnen sich diese in der Regel, da ein nicht genehmigter Bauantrag weitaus höhere Kosten verursachen würde.
Alles Wichtige rund um den Bauantrag und die Baugenehmigung erfahren Sie ebenfalls im McMakler – Ratgeber.
Ist die Bauvoranfrage verbindlich?
Der Bauvorbescheid, den Sie von der Baubehörde für Ihre Bauvoranfrage erhalten haben, gilt in den meisten Bundesländern drei Jahre lang verbindlich und kann auch nicht zurückgenommen werden. Wichtig für die Bauvoranfrage ist es, dass Sie möglichst genaue und präzise Angaben machen. Je detaillierter Ihre Angaben sind, desto besser kann Ihnen Auskunft erteilt werden und umso wahrscheinlicher ist es, dass der Bauantrag später auch genehmigt wird.
Sollte vor dem Verkauf eines Grundstücks eine Bauvoranfrage gestellt werden?
Sind Sie Eigentümer eines Grundstücks und beabsichtigen dieses in naher Zukunft zu verkaufen, kann es durchaus sinnvoll sein, vorab eine Bauvoranfrage zu stellen. Potentiellen Kaufinteressenten können Sie so aufzeigen, wie das Grundstück in Zukunft bebaut werden könnte. Dies ist nicht nur hilfreich für die Interessenten, da diese sich so genaue Vorstellungen machen können, sondern könnte zudem auch einen höheren Verkaufspreis für Sie bedeuten.
Sie planen in der Zukunft einen Hausbau? Dann ist der Bebauungsplan Ihrer Gemeinde oder Ihrer Stadt von zentraler Bedeutung. Denn anders als viele Menschen meinen, können die meisten zukünftigen Bauherren ihr Traumhaus nicht frei planen. Sowohl die Art der baulichen Nutzung, die zu bebauende Fläche, die Höhe, der Haustyp oder die Dachform können in einem qualifizierten Bebauungsplan geregelt sein. Schon vor der Planung des Hauses und dem Kauf des Grundstücks ist es ratsam, den Bebauungsplan einzusehen und ausführlich zu lesen. Nicht selten sind die Hausträume vollkommen konträr zu den Vorgaben der Gemeinde/Stadt im Bebauungsplan.
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Was ist ein Bebauungsplan?
Das Baugesetzbuch (BauGB) in Deutschland sieht vor, dass Städte und Gemeinden verpflichtend Bauleitpläne aufstellen müssen. Dabei wird zwischen zwei Formen unterschieden:
Flächennutzungsplan: Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Stadt-/Gemeindegebiet und enthält noch keine konkreten Vorgaben oder Festsetzungen.
Bebauungsplan: Der Bebauungsplan wird aus dem Flächennutzungsplan entwickelt und ist für konkrete Grundstücke vorgesehen. Hierin werden konkrete Festsetzungen integriert, die sowohl für die Bürger als auch für die Behörden verpflichtend sind.
Mit dem Bebauungsplan wird einer Gemeinde oder Stadt und ihren Bürgern Planungssicherheit garantiert. Als Anwohner können Sie sich darauf verlassen, dass nicht nebenan ein riesiger Bürokomplex entsteht oder ein Mehrfamilienhaus die Struktur vollkommen verändert. Zudem wird mit dem Vermeiden einer ungünstigen Bebauung eine Wertminderung von Grundstücken und Immobilien verhindert.
Für die Gemeinden und Städte ist der Bebauungsplan ein wichtiges Instrument der Planung. Der Charakter einer Siedlung oder einer Dorfgemeinschaft kann durch die Festsetzung über Jahrzehnte hinweg erhalten werden. Durch einen Bebauungsplan wird vermieden, dass historisch gewachsene Strukturen Veränderungen erfahren.
Welche Inhalte hat ein Bebauungsplan
Im Gegensatz zu vielen anderen amtlichen Dokumenten ist der Bebauungsplan kein Buch mit sieben Siegeln. Es ist beispielsweise gesetzlich geregelt, dass Sinn und Zweck der Bebauung dargelegt und begründet werden müssen. Damit sind die meisten Festsetzungen für zukünftige Bauherren nachvollziehbar geregelt.
Jeder Bebauungsplan wird individuell erstellt und kann unterschiedliche Aspekte beinhalten, die dort geregelt sind. Folgende Aspekte gehören häufig zum Bebauungsplan:
Weitere Festlegungen, die innerhalb eines Bebauungsplanes festgelegt werden können, sind zum Beispiel die Baugrenze, Baufenster, Baulinie und Baulast.
Wo lässt sich ein Bebauungsplan lesen oder online einsehen?
Vor dem Kauf eines Grundstücks ist es für den Bauherren empfehlenswert, einen Blick auf den Bebauungsplan der Stadt zu werfen. Dadurch lassen sich mögliche Missverständnisse schon im Vorfeld ausräumen und Sie können feststellen, dass sich Ihr Traumhaus auf diesem Grundstück auch tatsächlich verwirklichen lässt.
Den Bebauungsplan können Sie beim zuständigen Amt einsehen, in der Regel im Bauamt einer Gemeinde oder einer Stadt. Alternativ kann der Grundstücksbesitzer eine Auskunft erteilen, aber diese ist nicht rechtsverbindlich. Sichern Sie sich über das Amt ab, um für alle Herausforderungen beim Bau gewappnet zu sein.
Im Gegensatz zum Grundbuch kann der Bebauungsplan von jeder Person gelesen werden. Bei zahlreichen Ämtern existiert die Option, den Bebauungsplan online einzusehen.
Wer ist für die Einhaltung des Bebauungsplans verantwortlich?
Grundsätzlich ist geregelt, dass der Grundstückseigentümer für die Einhaltung des Bebauungsplanes verantwortlich ist. Bei der Bauplanung ist es notwendig, die entsprechenden Vorgaben bei den Entwürfen zu berücksichtigen. Bei einem Fertighaus stellen die meisten Unternehmen Ihnen einen Architekten zur Seite, der die Anforderungen in den Grundriss und die Baupläne einfügen kann. Ein Bau ohne Einsicht in den Bebauungsplan der Stadt könnte weitreichende Folgen haben, denn als Eigentümer haften Sie für den Bau.
Die Behörden haben weitreichende Mittel, um den Bebauungsplan durchzusetzen. Dies kann ein Bußgeld, ein Baustopp oder im schlimmsten Fall ein Rückbau der Immobilie sein.
Was ist eine Bauvoranfrage?
Um späteren Ärger zu vermeiden, lohnt es sich, eine Bauvoranfrage zu stellen. In diesem Fall wird überprüft, ob der geplante Bau im Einklang mit dem Bebauungsplan steht. Dafür fallen Kosten an, die sich von Stadt zu Stadt unterscheiden können. Ein gängiger Satz ist ein Tausendstel der gesamten Baukosten.
Ausnahmen vom Bebauungsplan
In §31 Absatz 1 BauGB ist festgehalten, dass Ausnahmen im Bebauungsplan gewährt werden können. Wenn das Bauvorhaben städtebaulich verträglich ist und keine Konflikte mit den Anwohnern drohen, können Ämter entsprechende Ausnahmen genehmigen.
Betriebskosten sind Kosten in der Immobilienwirtschaft, die dem Eigentümer durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks entstehen. Die gesetzliche Grundlage für die Betriebskosten bildet die Legaldefinition des § 556 Abs. 1 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Diese Kosten sind grundsätzlich vom Eigentümer zu tragen, auch für den Fall, dass eine Wohnung oder eine Immobilie vermietet wird. Der Vermieter kann einen Teil der Betriebskosten jedoch auf den Mieter umlegen.
In den meisten Mietverträgen wird vereinbart, dass die Betriebskosten dem Vermieter durch den Mieter erstattet werden. Dies kann in Form einer Vorauszahlung mit späterer Abrechnung erfolgen oder es wird eine Betriebskostenpauschale in angemessener Höhe erhoben, mit der die Betriebskosten vollständig abgegolten sind.
Betriebskosten berechnen – darauf müssen Sie achten
Zu hohe Betriebskosten sind ein Ärgernis für jeden Mieter und nicht jede Betriebskostenabrechnung lässt sich schlüssig nachvollziehen. Je nach Bundesland oder Stadt gibt es erhebliche Unterschiede bei der Berechnung der Betriebs- und Nebenkosten. Die regionalen Diskrepanzen ergeben sich unter anderem durch die Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/Abwasser oder Müllbeseitigung. Als Orientierung kann der Betriebskostenspiegel dienen, der jedes Jahr vom Deutschen Mieterbund veröffentlicht wird. Bei der letzten Erhebung ergab sich ein bundesweiter Durchschnitt an Betriebskosten von 2,17 Euro pro Quadratmeter. Werden alle denkbaren Betriebskosten bei einer Abrechnung erhoben, kann die sogenannte „zweite Miete“ bis zu 2,88 Euro je Quadratmeter betragen.
Nutzen Sie die Möglichkeit, die unterschiedlichen Posten einer Betriebskostenabrechnung exakt zu prüfen. Entsprechende Richtwerte für die Bereitstellung von Wasser, die Abwasserentsorgung, die Müllbeseitigung oder die Grundsteuer helfen Ihnen, die Betriebskosten zu berechnen. Bei Verbraucherzentralen oder Mietervereinen stehen Ihnen Experten zur Seite, die eine Überprüfung für Sie vornehmen können.
Umlagefähige Betriebskosten fallen regelmäßig an
Umlagefähige Betriebskosten sind finanzielle Aufwendungen, die regelmäßig beim Eigentümer für den Betrieb und Gebrauch der Immobilie oder dem Grundstück anfallen. Dazu gehören Steuern, Versicherungen, Zahlungen für einen Hausmeister oder Wartungsarbeiten. Die wohl bekanntesten Posten sind die Gebühren für Wasserversorgung, Entwässerung, Heizkosten, Müllbeseitigung, Gartenpflege und Kosten für den Betrieb von Aufzügen.
Anfallende Aufwendungen wie Verwaltungskosten oder Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten. Auch einmalige Beträge wie die Beseitigung von Sperrmüll, werden nicht unter den Betriebskosten geführt, sondern sind zu zahlende Nebenkosten durch den Mieter.
In der Betriebskostenverordnung ist genauestens geregelt, welche Betriebskosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können.
Kalte Nebenkosten sind verbrauchsunabhängig
Im Zusammenhang mit dem Mieten einer Wohnung oder eines Hauses wird Ihnen die Verwendung der Begrifflichkeit „kalte Betriebskosten“ ins Auge fallen. Diese Bezeichnung wird für umlagefähige Betriebskosten verwendet, ohne dabei den Wasserverbrauch und die Heizkosten miteinzurechnen. Die sogenannten „kalten Betriebskosten“ sind verbrauchsunabhängig und orientieren sich an einem Verteilerschlüssel für die jeweilige Wohneinheit oder Wohnfläche.
Sonstige Betriebskosten sind gesetzlich nicht klar geregelt
Während die meisten Posten bei einer Betriebskostenabrechnung klar nachvollziehbar und gesetzlich geregelt sind, gibt es in der Auflistung oftmals den Punkt „sonstige Betriebskosten“. Dieser lässt sich ausgehend von einer nicht klar definierten Regelung reproduzieren. Falls keine Unterpunkte dazu existieren, lassen Sie sich die einzelnen Positionen exakt aufschlüsseln.
Unter sonstige Betriebskosten können beispielsweise die Reinigung der Dachrinne, Fußmatten, Glasdächer, Lichtschächte oder Müllbehälter fallen. Auch Überprüfungskosten für Abflussrohre und Gasleitungen oder die Betriebskosten für eine Abwasserreinigungsanlage können dort als Posten aufgeführt werden. Scheuen Sie sich nicht, entsprechende Nachfragen zu stellen, um für Klarheit bei der Betriebskostenabrechnung zu sorgen.
Tipps zum Sparen von Betriebskosten
Damit die Nebenkostenabrechnung nicht zum Ärgernis wird, können Sie mit den folgenden Tipps bares Geld bei den Betriebskosten sparen:
Sparen Sie beim Wasser: Setzen Sie bei der Toilettenspülung auf unterschiedliche Mengen, lassen Sie den Wasserhahn nicht dauerhaft laufen oder legen Sie beim Duschen Unterbrechungen ein – so einfach können die Kosten auf Dauer reduziert werden.
Es ist allgemein bekannt, dass der Immobilienkauf eine teure Angelegenheit ist. Doch wer sich den Traum eines Eigenheims verwirklichen will, muss nicht nur genügend Kapital für den Hauskauf oder -bau aufbringen. Auch nach dem Erwerb muss die Immobilie dauerhaft in einem nutzbaren Zustand gehalten werden. Diese bei der Nutzung einer Immobilie laufend fällig werdenden Kosten werden Bewirtschaftungskosten genannt. Welche Kosten zählen zu den Bewirtschaftungskosten? Können sie steuerlich geltend gemacht werden? Wie hoch fallen die Bewirtschaftungskosten überhaupt aus? Alle wichtigen Informationen zu den Bewirtschaftungskosten fasst McMakler in diesem Lexikonartikel zusammen.
Was sind Bewirtschaftungskosten?
Damit eine Immobilie nach dem Kauf nicht verfällt, muss sie laufend instandgehalten werden. Die dafür anfallenden Kosten werden Bewirtschaftungskosten genannt. Die Bewirtschaftungskosten beschreiben alle Kosten, die bei der Nutzung Ihrer Immobilie laufend anfallen und die gewährleisten, dass Ihre Immobilie auch lange nach dem Kauf in einem nutzbaren Zustand bleibt. Gesetzlich geregelt sind die Bewirtschaftungskosten in § 24 und § 36 Berechnungsverordnung (BV) und § 19 sowie § 32 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Was gehört zu den Bewirtschaftungskosten?
Unter die Bewirtschaftungskosten fallen mehrere Kostenpunkte, die bei der Nutzung und Instandhaltung der Immobilie entstehen.
Instandhaltungskosten: Der Begriff Instandhaltungskosten wird oft synonym mit Bewirtschaftungskosten verwendet, es handelt sich bei ihnen jedoch lediglich um einen Bestandteil der Bewirtschaftungskosten. Die Instandhaltungskosten beschreiben alle Kosten, die anfallen, damit die Immobilie funktionstüchtig und intakt bleibt, wie beispielsweise Kosten für vorbeugende Maßnahmen, Reparaturen und Wartungsarbeiten an der Immobilie.
Betriebskosten: Zu den Betriebskosten gehören alle Kosten, die dauerhaft anfallen, wie beispielsweise Strom- und Wasserkosten oder die Kosten für die Müllabfuhr. Es wird zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten unterschieden.
Abschreibungen: Abschreibungen spiegeln die Wertminderung einer Immobilie wider. Das bedeutet, dass sowohl Gewinn als auch Steuern durch Abschreibungen reduziert werden. Anschaffungs- und Herstellungskosten werden bei Neubauten über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben, der Abschreibungssatz beträgt 2 Prozent. Bei Altbauten, die vor dem Jahre 1924 erbaut worden sind, werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Zeitraum von 40 Jahren mit einem Abschreibungssatz von 2,5 Prozent abgeschrieben.
Verwaltungskosten: Zu den Verwaltungskosten zählen jene Kosten, die im Rahmen der Hausverwaltung anfallen. Die Höhe variiert dabei stark und hängt unter anderem auch von der Anzahl der Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus ab. Die Verwaltungskosten sind in der Regel pro Monat und Wohnung höher, je kleiner die Eigentümergemeinschaft ist.
Mietausfallwagnis: Diese Kosten fallen als Ausfallrisiko für entgangene Mieteinnahmen an. Für das Mietausfallwagnis werden bei Wohnimmobilien 2 Prozent der Bruttomieteinnahmen veranschlagt.
Wieso sind die Bewirtschaftungskosten wichtig?
Die Bewirtschaftungskosten sind nicht nur für diejenigen wichtig, die bereits eine Immobilie besitzen. Sie spielen unter anderem auch beim Immobilienverkauf und der Immobilienbewertung eine Rolle. Der Immobilienwert von Kapitalanlagen wird mithilfe des Ertragswertverfahrens nach ImmoWertV ermittelt. Die Berechnungsgrundlage bilden dabei der Jahresreinertrag der Immobilie und der Bodenrichtwert. Der Jahresreinertrag ergibt sich aus den Erträgen von Miete oder Pacht, von denen die nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Der Jahresreinertrag gibt dem Kapitalanleger also Auskunft darüber, wie viel Nettoertrag von Miet- oder Pachterträgen am Ende noch übrig bleibt. Je höher der Jahresreinertrag ist, desto lukrativer ist die Immobilie als Wertanlage. Detaillierte Informationen zum Ertragswertverfahren finden Sie hier.
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Auch für angehende Immobilienkäufer sind die Bewirtschaftungskosten wichtig, da sie bei der Budgetberechnung zu berücksichtigen sind. Wird eine Immobilienfinanzierung beantragt, werden die Bewirtschaftungskosten von der Bank mittels einer Pauschale in den Finanzierungsplan eingerechnet. Bei selbstgenutzten Immobilien fällt diese Pauschale höher aus, als bei Immobilien, die zur Vermietung erworben werden. Dies liegt daran, dass ein Teil der Bewirtschaftungskosten bei vermieteten Immobilien steuerlich geltend gemacht werden kann.
Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten?
Laut des Deutschen Immobilienverbandes (IVD) sollen die Bewirtschaftungskosten von Einfamilienhäusern 18 bis 30 Prozent der Nettokaltmiete betragen. Bei Eigentumswohnungen liegen die Bewirtschaftungskosten zwischen 18 und 35 Prozent, bei Mehrfamilien- und Zinshäusern dagegen zwischen 20 und 35 Prozent der Nettokaltmiete.
Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Beträgt die Nettokaltmiete einer 80 Quadratmeter großen Wohnung 10 Euro pro Quadratmeter, so sollten sich die Bewirtschaftungskosten auf 2 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter belaufen.
Welche Bewirtschaftungskosten sind umlagefähig?
Ob Sie die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie auf den Mieter umlegen können, hängt davon ab, ob Ihre Immobilie gewerblich oder privat genutzt wird. Bei gewerblichen Immobilien können sämtliche Bewirtschaftungskosten auf den Mieter umgelegt werden, bei privat genutzten, vermieteten Immobilien dagegen nur die Betriebskosten. Diese können Sie als „Nebenkosten“ auf Ihren Mieter umlegen. Jedoch können Sie nicht alle Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören:
Nicht-umlagefähige Betriebskosten wären beispielsweise die Kosten für die Immobilienfinanzierung.
Können die Bewirtschaftungskosten steuerlich geltend gemacht werden?
Nach § 9 des Einkommensteuergesetzes (EStG) können alle Bewirtschaftungskosten, die nicht zu den auf den Mieter umgelegten Bewirtschaftungskosten gehören, steuerlich geltend gemacht werden. Diese Betriebskosten gelten als Werbungskosten, da sie den Gewinn aus Vermietung und Verpachtung verringern.
Steiniger Boden, ein hoher Grundwasserspiegel oder – im Extremfall – eine Fliegerbombe? Unter der Erde können sich unvorhergesehene Funde verbergen, die ein geplantes Bauvorhaben trüben. Wie der Grund unter Ihrem zukünftigen Heim beschaffen ist und wie Sie möglicherweise dort versteckte Herausforderungen lösen können, zeigt Ihnen ein professionelles Bodengutachten.
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Was ist ein Bodengutachten?
Ein Bodengutachten – auch Baugrundachten, Gründungsgutachten oder geotechnischer Bericht genannt – gibt Auskunft darüber, ob ein Boden als Baugrund geeignet ist. Mit dem Bodengutachten wird der Baugrund und das Grundwasserverhältnis des Grundstücks erkundet und untersucht. Ebenfalls werden im Bodengutachten Angaben zur Beschaffenheit des Baugrundes gemacht. Im Grunde werden mit dem Bodengutachten die Wechselwirkungen zwischen dem Boden, dem geplanten Bauwerk, dem Grundwasser und der Bebauung in der Nachbarschaft analysiert. Um das Bodengutachten zu erstellen, wird eine geoanalytische Untersuchung des Erdreichs vorgenommen. Mithilfe von Kernbohrungen werden Bodenproben entnommen, welche in der Regel ein sachverständiger Geotechniker untersucht. Aus dem Bodengutachten lassen sich zum Beispiel Schlüsse über die Tragfähigkeit des Bodens ziehen, die mit bloßem Auge nicht auszumachen ist.
Ein Bodengutachten enthält also alle wesentlichen Aussagen über die Gründungsmöglichkeiten auf dem Baugrund, sowie die Belastbarkeit Bodens. Ebenfalls ist ein Baugrundgutachten der Nachweis für die Tragfähigkeit Ihres Baugrunds, womit versichert wird, dass das Haus auch tatsächlich standfest wird. Das Bodengutachten bildet also die Grundlage für Ihren Hausbau und kann ärgerliche Planungs- und Baufehler vermeiden. Vor allem schützt das Baugrundgutachten Ihr späteres Traumhaus vor Rissen durch Setzung, Feuchtigkeit oder Absackungen, die auch als Baugrundrisiko bezeichnet werden. Tritt ein solches Baugrundrisiko ein, führt dies in den schlimmsten Fällen sogar zu einem kompletten Baustopp. Das Bodengutachten schützt Sie als Bauherren also nicht nur vor den Schäden an sich, sondern auch vor den hohen Mehrkosten, die damit einhergehen.
Was beinhaltet ein Bodengutachten?
Ein Bodengutachten gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Grundes, seine bodenmechanischen Eigenschaften und mögliche Maßnahmen, die vor Baubeginn getroffen werden müssen. Ein besonderer Fokus wird im Bodengutachten dabei auf die Tragfähigkeit und das Setzungsverhalten des Bodens gesetzt. Ebenfalls werden im Bodengutachten Informationen die Wasserverhältnisse des Untergrunds angegeben.
Bis das Bodengutachten erstellt wird, kann es einige Zeit dauern. Die Bohrarbeiten dauern in der Regel um die drei Stunden, die Analyse der Bodenproben im Labor nimmt dann einige Tage in Anspruch nimmt. Auf Grundlage der Ergebnisse erstellt der Experte innerhalb von ein bis zwei Wochen das schriftliche Bodengutachten und informiert Sie darin über Aspekte wie:
Mithilfe des Bodengutachtens lassen sich somit grundsätzliche Fragen beantworten, wie:
Hat der Experte eventuelle Auffälligkeiten festgestellt, werden diese nicht nur im Bodengutachten festgehalten, sondern auch konkrete Empfehlungen zu hilfreichen Maßnahmen gegeben.
Eine große Rolle im Baugutachten spielt auch, zu welcher Bodenklasse Ihr Baugrundstück gehört. Die Art der Bodenklasse ist wichtig, weil sie die Gesamtdauer des Bauvorhabens, die architektonischen Möglichkeiten und die Baukosten maßgeblich beeinflusst. Man unterteilt die verschiedenen Arten in sieben Kategorien:
Eine Bodenklasse 3 ist wesentlich leichter zu bearbeiten, als die Bodenklassen 4-7. Offiziell wurden die Bodenklassen abgeschafft und durch sogenannte Homogenbereiche ersetzt, da diese feiner definiert werden können, jedoch werden Bodenklassen oft noch im privaten Hausbau genutzt.
Gut zu wissen:
Das Bodengutachten informiert Sie darüber, welche Maße das Fundament des Hauses haben darf und – in bestimmten Regionen – ob sich Ihr Grundstück in einer bestimmten Erdbebenzone befindet.
Ist ein Bodengutachten Pflicht?
Seit 2008 schreibt das Bauordnungsrecht vor, dass jedem Bauvorhaben ein Bodengutachten voranstehen sollte. Das Baugrundgutachten muss also spätestens bei Einreichung des Bauantrags vorliegen. Kaufen Sie ein hingegen ein Grundstück mit Haus, müssen Sie nicht zwingend ein Baugrundgutachten erstellen lassen. Trotzdem lohnt sich auch in diesem Fall die Beauftragung eines Bodengutachtens – denn als Grundstücksbesitzer sollten Sie idealerweise über die Bodenbeschaffenheit Bescheid wissen, um beispielsweise Ärgernisse bei zukünftigen Bauvorhaben zu vermeiden. Nur mit einem Bodengutachten erhalten Sie vollständige Klarheit über die Besonderheiten und Beschaffenheit Ihres Baugrunds.
Gut zu wissen:
Als Grundstückseigentümer tragen Sie die Verantwortung für alle Risiken, die Ihr Bauvorhaben mit sich bringt. Um sich Mehrkosten und andere Unannehmlichkeiten zu ersparen, sollten Sie noch vor dem Kauf eines Grundstücks den Verkäufer um ein Bodengutachten bitten.
Was kostet ein Bodengutachten?
Die Kosten für ein Bodengutachten sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Je nach Baugebiet und Größe der Immobilie kann der Preis variieren. Auch der Aufwand der Untersuchung für das Bodengutachten wirkt sich auf den Preis aus. Müssen mehrere Bohrungen für das Bodengutachten vorgenommen werden oder planen Sie ein Haus mit Keller, fallen die Kosten für das Bodengutachten höher aus.
In der Regel betragen die Kosten für ein Bodengutachten zwischen 0,1 und 0,5 Prozent der Gesamtbaukosten. Das Bodengutachten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet somit zwischen 500 und 1.000 Euro. Kommen bei der Bodenanalyse Auffälligkeiten zum Vorschein und sind weitere Untersuchungen oder Maßnahmen notwendig, können zusätzliche Kosten für das Bodengutachten entstehen.
Bodengutachten: Sinnvolle Absicherung noch vor dem ersten Spatenstich
Der Bau des eigenen Traumhauses möchte sorgfältig geplant sein. Ein professionelles Bodengutachten bildet die Basis, auf der Sie Ihr Bauvorhaben verwirklichen und wichtige Faktoren in der Bauplanung berücksichtigen können. Das Bodengutachten schützt Sie somit vor bösen Überraschungen sowie unnötigen Mehrkosten während des Hausbaus und in Zukunft.
Von einer Bruchteilsgemeinschaft spricht man, wenn eine Gruppe von Personen gemeinsam ein Recht oder eine Sache besitzt.
Es ist jedoch wichtig, das Bruchteilseigentum vom Gesamthandseigentum zu trennen. Einer der wichtigsten Unterschiede ist, dass Bruchteilseigentümer frei über ihren Anteil verfügen können. Doch wie wird eine Bruchteilsgemeinschaft verwaltet? Wie entsteht sie? Wann hat man das Recht, eine Bruchteilsgemeinschaft aufzulösen? Diesen und anderen Fragen gehen wir in diesem Ratgeber-Artikel nach.
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Alles Wichtige auf einen Blick. Die am häufigsten gestellten Fragen:
Was ist Bruchteilseigentum?
Vom Bruchteilseigentum ist die Rede, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Sache besitzen und über ihre Anteile frei verfügen können.
Wie unterscheidet sich das Bruchteils- vom Gesamthandseigentum?
Beim Bruchteilseigentum kann jeder Bruchteilseigentümer über seinen Anteil frei verfügen, beim Gesamthandseigentum dagegen jedoch nicht.
Wann entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft?
Eine Bruchteilsgemeinschaft entsteht durch ein Rechtsgeschäft (sofern dieses nicht zu einer Gesamthandsgemeinschaft führt) oder kraft Gesetzes (z.B. bei der Verbindung oder Vermischung von Sachen, einem Schatzfund oder bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft).
Ist eine Erbengemeinschaft eine Bruchteilsgemeinschaft?
Nein, in einer Erbengemeinschaft haben die Erben Anspruch auf Gesamthandseigentum, nicht auf Bruchteilseigentum.
Ist eine Bruchteilsgemeinschaft eine GbR?
Nein, in einer GbR besteht keine Bruchteilsgemeinschaft sondern Gesamthandsgemeinschaft.
Kann man seinen Bruchteilseigentumsanteil verkaufen?
Ja, da Sie das Recht haben, über Ihren Anteil zu verfügen, können Sie diesen verkaufen. Dadurch wird der neue Eigentümer automatisch Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft.
Als Bruchteilsgemeinschaft wird eine Gruppe von Personen bezeichnet, die gemeinsam ein Recht oder eine Sache besitzen. Obwohl Miteigentum nur ein Unterfall der Bruchteilsgemeinschaft ist, werden Miteigentum und Bruchteilseigentum oft synonym verwendet.
Bruchteilseigentum ist eine Form des Miteigentums, bei der jeder Miteigentümer einen bestimmten Bruchteil oder einen zahlenmäßig definierten ideellen Anteil (auch Quote oder Bruchteil) an der Sache hat. Gleichzeitig hat der Miteigentümer das Recht, den einzelnen gemeinschaftlichen Gegenstand zu benutzen, solange er den gemeinsamen Gebrauch der anderen Miteigentümer nicht beeinträchtigt.
Vielleicht sind Sie im Bereich des Wohnungseigentums auch schon auf Bruchteilseigentum gestoßen. So hat typischerweise jeder Wohnungseigentümer auch Miteigentum an verschiedenen anderen Elementen des Hauses, den sogenannten Gemeinschaftsflächen. Dies können das Treppenhaus, die Treppe, der Keller, der Innenhof oder der Dachboden sein.
Gesamthandsgemeinschaft
Bruchteilseigentum ist nicht die einzige Form des Eigentums mehrerer Personen an einer Sache: Es gibt auch das Gesamthandseigentum. Da sich diese Formen gegenseitig ausschließen, ist es wichtig, ihre Unterschiede zu verstehen.
In einer Gesamthandsgemeinschaft haben die Miteigentümer kein ideelles Anteilsrecht an der Immobilie, da sie gesetzlich alle gemeinsam Eigentümer der Immobilie sind. Mit anderen Worten: Jeder hat ein Recht auf das Ganze, kann aber weder über seinen Anteil an der Sache noch über seinen ideellen Anteil am Gesamthandeigentum verfügen. Beispiele hierfür sind die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), auch die BGB-Gesellschaft genannt, die Ehegattengemeinschaft im Falle der Gütergemeinschaft, die Miterbengemeinschaft und die offene Handelsgesellschaft (OHG).
Eine Bruchteilsgemeinschaft entsteht durch ein Rechtsgeschäft oder kraft Gesetzes. Die Entstehung durch ein Rechtsgeschäft tritt ein, wenn mehrere Personen eine Sache erwerben und es sich nicht um die Bildung einer Gesamthandsgemeinschaft handelt. Nach Gesetz entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft z.B. infolge der Verbindung oder Vermischung von beweglichen Sachen, einer Schatzsuche oder im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
BOX: Das einfachste und häufigste Beispiel für eine Bruchteilsgemeinschaft ist, wenn Eheleute gemeinsam eine Immobilie bzw. eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen. So wird jeder Ehepartner Eigentümer einer Hälfte des Objekts.
Die Paragrafen 741-758 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regeln die Verwaltung innerhalb der Bruchteilsgemeinschaft. Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der wichtigsten Vorschriften.
In einer Bruchteilsgemeinschaft hat jedes Mitglied das Recht, über seinen Anteil am entsprechenden Gegenstand frei zu verfügen. Normalerweise wird davon ausgegangen, dass die Teilhaber Anspruch auf gleiche Anteile haben.
Jeder Teilhaber darf das Gemeinschaftsvermögen nutzen, solange er die Nutzung durch die anderen Teilhaber nicht beeinträchtigt. Das gesamte Vermögen kann nur gemeinsam von den Teilhabern verwaltet werden. Eine kleine Ausnahme von dieser Regel sind die Maßnahmen, die für die Aufrechterhaltung eines Objekts notwendig sind. Jeder Teilhaber hat das Recht, diese selbständig vorzunehmen und die vorherige Zustimmung der anderen zu verlangen.
Jeder Teilhaber ist dem anderen Teilhaber gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstandes sowie die Kosten der Instandhaltung, der Verwaltung und der gemeinschaftlichen Nutzung im Verhältnis zu seinem Anteil zu tragen.
Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens liegt in der gemeinsamen Verantwortung der Anteilseigner. Sie können die Entscheidungen über die Verwaltung und Nutzung des Gegenstandes durch Mehrheitsbeschluss treffen. Bei der Berechnung der Stimmenmehrheit ist jedoch die Größe der Anteile zu berücksichtigen.
Im Allgemeinen kann die Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft unter verschiedenen Szenarien erfolgen:
Teilungsversteigerungen sollten nur als letzter Ausweg genutzt werden, wenn die Bruchteilseigentümer keine Einigung erzielen können, da siekostspielige und zeitaufwendige Prozesse sind, die höchstwahrscheinlich dazu führen, dass der Gegenstand weit unter dem Marktwert verkauft wird. Mehr über Teilungsversteigerungen können Sie hier lesen.
Grundsätzlich kann jeder der Miteigentümer jederzeit die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft verlangen. Theoretisch ist es möglich, eine Vereinbarung zu treffen, die (zumindest vorübergehend) das Recht ausschließt, die Aufhebung zu verlangen. Die Bruchteilsgemeinschaft kann man aber trotzdem beenden, wenn es dafür wichtige Gründe gibt.
Hierbei gelten besondere Bestimmungen für den Fall des Todes eines der Teilhaber. Wenn die Mitglieder zum Beispiel das Recht ausgeschlossen haben, die Auflösung der Gemeinschaft zu verlangen, ist diese Vereinbarung im Todesfall eines Teilhabers unwirksam.
Vereinbarungen zwischen den Teilhabern, die diesen Bestimmungen widersprechen, d.h. die die Bruchteilsgemeinschaftsmitglieder daran hindern, ihr Recht auszuüben und die Auflösung der Beteiligungsgemeinschaft zu verlangen, sind unwirksam.
Bei einem Baudarlehen oder einem Baukredit wird Geld bei einer Sparkasse oder Bank aufgenommen, um den Kauf oder den Bau einer Immobilie zu finanzieren.
Im Vergleich zu einem normalen Kredit handelt es sich bei einem Baudarlehen um große Geldsummen ab 50.000 Euro mit einer längeren Laufzeit, die bis zu 40 Jahre betragen kann. Ein Baukredit ist an eine wohnwirtschaftliche Nutzung gebunden, das heißt, der Kreditbetrag kann auch beispielsweise für die Modernisierung einer Bestandsimmobilie ausgegeben werden. Doch welche Art von Baukredit eignet sich in welcher Situation? Wovon hängen die Zinssätze ab? Welche Baufinanzierung verspricht mehr Flexibilität und welche bietet mehr Sicherheit? Diese und viele andere Fragen werden wir in diesem Ratgeber-Artikel beantworten.
Es gibt viele verschiedene Arten von Baudarlehen. Um sich für eines von ihnen zu entscheiden, muss man zunächst den Zweck der Anwendung klar definieren. Grundsätzlich lassen sich Baukredite in folgende Gruppen einteilen:
Die Experten von McMakler Finance beraten Sie kostenlos, welche Baufinanzierung für Sie die Richtige ist.
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1.1. Welche Baukredite passen am besten zu Erstfinanzierern?
Die folgenden Arten von Baudarlehen werden am häufigsten für die erstmalige Baufinanzierung verwendet:
1.2. Welche Baufinanzierung sollte als Anschlussfinanzierung verwendet werden?
Besteht ein Bedarf an einer neuen Finanzierung einer bestehenden Immobilie, können die folgenden Baukredite eingesetzt werden:
1.3. Welche Baukredite eignen sich für eine Zwischenfinanzierung?
Eine Zwischenfinanzierung benötigen sie beispielsweise, wenn Sie den Kauf einer neuen Immobilie durch den Verkauf einer alten Immobilie finanzieren wollen, aber nicht rechtzeitig auf das Geld zugreifen können. Folgende Kredite eignen sich hierfür:
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1.4. Welche Art von Baudarlehen wird für Modernisierer empfohlen?
Es gibt zwei verschiedene Arten von Darlehen, die zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen verwendet werden können. Dazu gehören:
2.Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen für die Finanzierung eines Hauses?
Ein Annuitätendarlehen ist eines der am häufigsten genutzten unter den Immobiliendarlehen. Das Besondere daran ist die Sollzinsbindung. Das heißt, der Zinssatz und die monatliche Zahlung sind für die gesamte Laufzeit festgelegt. Ein Annuitätendarlehen ist also für Menschen geeignet, die Stabilität schätzen und sich ihrer Zahlungsfähigkeit sicher sind. Die Laufzeit des Annuitätendarlehens und dementsprechende Zinsbindungsfrist variiert von 5 bis 25 oder sogar 30 Jahren. Es ist wichtig zu beachten, dass eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens oder zusätzliche Zahlungen nur gegen zusätzlichen Gebühren möglich sind. Außerdem verbleibt nach Ablauf der anfänglich gewählten Zinsbindung meist eine Restschuld, für deren Tilgung Sie später eventuell einen weiteren Kredit aufnehmen müssen.
Ein Volltilgerdarlehen eignet sich auch für Kreditnehmer, die ein Höchstmaß an Gewissheit und Sicherheit suchen, da es sich durch feste monatliche Zahlungen während der gesamten Laufzeit auszeichnet. Ein fester Zinssatz wird von Ihnen, wie bei einem Annuitätendarlehen, für eine bestimmte Laufzeit festgelegt. Der Hauptunterschied ist jedoch, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt werden muss. Mit anderen Worten: Die Zinsbindung und die monatlichen Raten müssen mit der Aussicht kalkuliert werden, dass am Ende der Laufzeit das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Der niedrigste mögliche Zinssatz für ein Volltilgerdarlehen wird jedoch in der Regel höher sein als der Mindestzinssatz für ein Annuitätendarlehen. Außerdem verlangen Banken oft eine höhere anfängliche Tilgung für diese Art von Baudarlehen. All dies verdeutlicht, dass ein Volltilgerdarlehen vor allem für gut verdienende Kreditnehmer mit einem hohen und stabilen Einkommen geeignet ist, da es zwar eine gewisse Sicherheit bietet, aber auch eine erhebliche finanzielle Belastung mit sich bringt.
Eine Baufinanzierung ist auch ohne Eigenkapital möglich, z.B. bei einer Vollfinanzierung. Sie deckt 110 Prozent der Kosten ab, d.h. nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die Nebenkosten, die in der Regel rund 10 Prozent des Kaufpreises betragen. Diesem Vorteil steht der recht hohe Zinssatz gegenüber, der für diese Art von Baudarlehen berechnet wird.
Ein Bausparvertrag ist eine weitere, weit verbreitete Art der Baufinanzierung, die sehr häufig genutzt wird. Allerdings werden Sie bei diesem Baukredit das Geld nicht sofort erhalten. Es kann etwa sieben oder acht Jahre dauern, bis die Immobilienfinanzierung zur Verfügung steht. Wenn man einen Bausparvertrag abschließt, muss zunächst die Höhe der benötigten Bausparsumme festgelegt werden. Diese wird in zwei Teile untergliedert und setzt sich aus dem Betrag, den der Kreditnehmer selbst ansparen muss und dem Kreditbetrag mit günstigen Zinsen, zusammen. Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, beginnt die Ansparphase, die je nach Bedingungen etwa acht oder sieben Jahre dauern kann. Während dieser Zeit zahlt der Darlehensnehmer kleine Monatsbeiträge in den Sparvertrag ein und erhält dafür Zinsen, die zwischen 0,5 und 1 Prozent pro Jahr liegen. Nach der Ansparphase kommt die Darlehensphase, in der der Gläubiger ein zinsgünstiges Darlehen von der Bausparkasse erhält. Die Baufinanzierung setzt sich dabei aus den ersparten Zinsen und dem Darlehen selbst zusammen. Dieses Baudarlehen eignet sich daher für diejenigen, die die Baufinanzierung weit im Voraus sichern wollen, da mehrere Jahre vergehen werden, bis Geld für die Finanzierung der Immobilie zur Verfügung steht.
Ein KfW-Darlehen ist ein Kredit der staatlichen Förderbank Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, der für den (Um-)Bau oder den Kauf einer Immobilie verwendet werden kann. Dieser Kredit kann jedoch nur über ein sogenanntes durchleitendes Kreditinstitut und nur als Ergänzung oder Zuschuss zu anderen Krediten bezogen werden. Dies bietet die Möglichkeit, Zinsen zu sparen und die finanzielle Belastung anderer Kredite zu minimieren. Mit anderen Worten: KFW-Darlehen und -Zuschüsse eignen sich für Bauherren oder Immobilienkäufer, die ein Haus bereits teilweise durch andere Arten von Baukrediten abgesichert haben.
Die Bausparsofortfinanzierung funktioniert im Prinzip genauso wie ein Bausparvertrag, mit dem Unterschied, dass das Geld sofort zur Verfügung gestellt wird. Dieses Geld wird als Vorausdarlehen bezeichnet und kann zur Finanzierung der Immobilie verwendet werden. Zu diesem Zeitpunkt werden auch die ersten Zahlungen an das Kreditinstitut fällig. Diese gelten jedoch nicht als Zahlungen auf das Darlehen, sondern als Zahlungen auf den Bausparvertrag. Die Grundlage ist, dass der Kreditnehmer zunächst zwei Verträge abschließt – für ein Darlehen und für ein Sparkonto, für einen Zeitraum von etwa 15 Jahren. Am Ende des Bausparvertrages wird schließlich die ursprüngliche Darlehenssumme aus dem angesammelten Guthaben auf dem Sparkonto und aus dem neuen Bauspardarlehen, dessen Zinsen weiter gezahlt werden müssen, zurückgezahlt. Während der gesamten Zeit bleiben die monatlichen Zahlungen und der Zinssatz gleich. Dieser Baukredit bietet also eine gewisse Planungssicherheit. Allerdings sind die Konditionen meist nicht so günstig wie bei anderen Arten von Baudarlehen. Zum Beispiel ist der Zinssatz in der Regel niedriger als der eines Annuitätendarlehens.
Das variable Darlehen zeichnet sich dadurch aus, dass es keine festen Zinssätze oder Monatsraten hat. Die Zinssätze werden alle drei Monate auf der Grundlage des aktuellen Zinsniveaus angepasst. Außerdem darf man Sondertilgungen auf das Darlehen leisten und es jederzeit ohne weitere Kosten vollständig zurückzahlen. Dies unterscheidet das variable Darlehen wesentlich von einem Annuitätendarlehen. Der ständig schwankende Zinssatz bedeutet jedoch ein gewisses Maß an Unsicherheit und Risiko, so dass diese Art von Darlehen in der Regel nur für eine kurze Zeit, meist als Zwischenfinanzierung, genutzt wird.
Ein Cap-Darlehen ist prinzipiell ähnlich wie ein variabler Kredit, bietet aber eine Begrenzung des Zinssatzes, der von Anfang an festgelegt ist. Diese Sicherheit wird durch den höheren Sollzinssatz im Vergleich zu einem variabel verzinsten Kredit ohne Cap ausgeglichen.
Ein Forward-Darlehen ist nur für Anschlussfinanzierer geeignet. Wenn das ursprüngliche Baudarlehen innerhalb von 12 bis 66 Monaten abläuft, haben Sie die Möglichkeit, einen Forward-Darlehensvertrag abzuschließen. Die Laufzeit des Forward-Darlehens läuft ab dem Ende des aktuellen Baukredits. Die Idee ist, die heutigen Zinssätze zu sichern. Dies ist natürlich nur dann lohnenswert, wenn das aktuelle Zinsniveau günstig ist und ein Anstieg zu erwarten ist. Bei einem Forward-Darlehen bleiben sowohl die Zinssätze als auch die monatlichen Raten bis zum Ende der Laufzeit unverändert. In diesem Sinne ist ein Forward-Darlehen ähnlich wie ein Annuitätendarlehen.
Für Modernisierungsmaßnahmen ist eine Finanzierung in Form eines Baudarlehens oder eines Ratenkredits möglich. Ein Baudarlehen kann jedoch nur gewährt werden, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: Erstens muss die Immobilie im Wesentlichen schuldenfrei sein, und zweitens muss die Modernisierung zu einer Preissteigerung der Immobilie beitragen. Dann gewährt das kreditgebende Institut ein Baudarlehen mit günstigem Sollzins. Wenn die Bank die geplante Wertsteigerung der Immobilie als nicht realistisch empfindet oder wenn sie noch mit höheren Schulden belastet ist, kann ein einfacher Ratenkredit aufgenommen werden. Allerdings wird der Zinssatz weniger günstig sein.
Fazit: Wie wählt man die richtige Baufinanzierung?
Da es viele verschiedene Arten von Baudarlehen gibt, müssen zunächst die folgenden Fragen beantwortet werden:
Um welche Art der Finanzierung handelt es sich: Erstfinanzierung, Fertigstellungsfinanzierung oder Zwischenfinanzierung?
Für die Erstfinanzierung eignen sich die folgenden Baudarlehen:
Das Forward-Darlehen und der Bausparvertrag werden häufig als Anschlussfinanzierung eingesetzt. Zur Zwischenfinanzierung sind entweder ein variables Darlehen oder ein Cap-Darlehen gut geeignen.
Wird das Geld für den Kauf, den Bau oder die Modernisierung einer Immobilie verwendet?
Um ein Baudarlehen für die Modernisierung zu bekommen, muss die Immobilie lastenfrei sein und durch die Renovierung im Wert steigen.
Wie viel Eigenkapital können Sie einbringen?
Generell gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser der Tilgungssatz. Es gibt jedoch auch Vollfinanzierungen, die 100 und sogar 110 Prozent der Kosten decken.
Wie hoch kann die monatliche finanzielle Belastung durch eine Baufinanzierung sein?
Für einige Kreditnehmer kann die Höhe der Monatsraten keine wesentliche Rolle spielen, für andere kann sie sehr wichtig sein.
Brauchen Sie Planungssicherheit oder mehr Flexibilität bei einer Baufinanzierung?
Wenn Sie sich die Möglichkeit erhalten wollen, Ihre Baufinanzierung vorzeitig zu tilgen oder zusätzliche Zahlungen zu leisten, ohne dass Ihnen zusätzliche Kosten entstehen, sollten Sie Baufinanzierungen in Betracht ziehen, die mehr Flexibilität bieten als z.B. ein klassisches Annuitätendarlehen.
Dies bietet gute Anhaltspunkte für die weitere Planung der Immobilienfinanzierung sein. In jedem Fall ist aber eine fachkundige Beratung zu empfehlen.
Denkmalschutz dient dem Schutz von Kulturdenkmälern und kulturhistorisch relevanten Gesamtanlagen (Ensembleschutz). Ziel ist es, dafür zu sorgen, dass Denkmale dauerhaft erhalten und nicht verfälscht, beschädigt, beeinträchtigt oder zerstört werden und so diese zumeist architektonisch ausgeführten Kulturgüter dauerhaft gesichert werden. Die rechtliche Definition und Rahmenbedingungen für den Denkmalschutz werden durch das Denkmalrecht festgelegt.
Denkmalschutz ist Teil des Kulturgutschutzes. Maßnahmen, die zur Er- und Unterhaltung von Kulturdenkmalen notwendig sind, bezeichnet man als Denkmalpflege.
Zweck[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]
Denkmalschutz verfolgt das Ziel, Denkmale dauerhaft zu erhalten. Dem kulturellen Erbe einer Gesellschaft kommt die Funktion zu, anhand dinglicher und sinnlich wahrnehmbarer historischer Zeugnisse über die Geschichte der Gesellschaft zu informieren und im Bereich des Denkmalschutzes so ein lebendiges Bild der Baukunst und Lebensweise vergangener Zeiten zu erhalten. Denkmalschutz kann auch als Bestandteil der Erhaltung von Lebensqualität betrachtet werden.
Es gibt internationale, nationale und landesspezifische rechtliche Grundlagen zum Denkmalschutz. Die internationale Grundlage bildet das Übereinkommen zum Schutz des Kultur- und Naturerbes der Menschheit (Convention Concerning the Protection of the World Cultural and Natural Heritage), das am 16. November 1972 von der Generalkonferenz der UNESCO verabschiedet wurde. Die operativen Richtlinien des Übereinkommens machen genaue Angaben zur praktischen Umsetzung der Welterbekonvention und leiten die Vertragsstaaten an, wie das Übereinkommen anzuwenden ist. Dieses internationale Unterfangen schuf ein Bewusstsein dafür, dass es Denkmäler, aber auch Bauten oder Orte auf der ganzen Welt gibt, deren Erhalt im Interesse der gesamten Menschheit steht, da sie einzigartige Zeugnisse der Menschheits-, Natur- und Kulturgeschichte darstellen. In der Folge wurden auch viele Staaten hinsichtlich dem Aufbau beziehungsweise der Verbesserung ihrer nationalen Bestimmungen zum Denkmalschutz tätig.
Dabei geht es international beim Denkmalschutz als Teil des Schutzes von Kulturgütern besonders darum, das besonders sensible kulturelle Gedächtnis, die gewachsene kulturelle Vielfalt, die geschichtlichen Hintergründe und die wirtschaftliche Grundlage eines Staates, einer Region oder einer Gesellschaft zu erhalten. Es besteht auch ein Zusammenhang zwischen der Zerstörung dieser Grundlagen und Fluchtursachen, wie Karl von Habsburg, Präsident von Blue Shield International, bei einem Kulturgutschutz-Einsatz im April 2019 im Libanon mit der United Nations Interim Force in Lebanon erläuterte: „Kulturgüter sind ein Teil der Identität der Menschen, die an einem bestimmten Ort leben. Zerstört man ihre Kultur, so zerstört man damit auch ihre Identität. Viele Menschen werden entwurzelt, haben oft keine Perspektiven mehr und flüchten in der Folge aus ihrer Heimat.“[1][2][3][4]
Basis des Denkmalschutzes ist das jeweilige Denkmalrecht der Staaten und gegebenenfalls der Bundesländer, das festlegt, was ein Denkmal ist. Aufgabe der Denkmalschutzbehörden ist auch die Inventarisierung des Denkmalbestandes in Denkmallisten.
In der Wohnhausarchitektur bezeichnet Doppelhaus zwei aneinandergebaute und oft einheitlich gestaltete Einfamilienhäuser. In Österreich wird dafür auch der Begriff gekuppelte Bauweise verwendet.
In der Regel wird von einem Doppelhaus gesprochen, wenn zwei Häuser („Doppelhaushälften“) an der Grundstücksgrenze aneinander gebaut sind; jedoch sind auch ein oder mehrere Doppelhäuser auf einem ungetrennten Grundstück möglich (z. B. in der Rechtsform des Wohnungs- und Teileigentums). Entscheidend für die Bauform ist, dass es sich um zwei durchgehend durch einen Brandabschluss (früher gemeinsame Brandwand, heute zwei Wände mit gedämmter Trennfuge) getrennte eigenständige Gebäude handelt.
Die beiden Hälften sind dabei oftmals ähnlich gestaltet, häufig mit achsensymmetrischer Fassadengestaltung und Grundriss. Damit ähnelt ein typisches Doppelhaus zwei spiegelsymmetrischen Einzelhäusern. Ist bei den beiden Hälften keine symmetrische Bauweise zu erkennen, spricht man von „einseitig angebaut“.
Normalerweise handelt es sich bei der gemeinsamen Wand um eine Seitenwand der Gebäude. Handelt es sich um die Rückwand, dann trägt es die Bezeichnung Back-to-back-Bebauung.
Die Vorteile von Doppelhäusern gegenüber freistehenden Gebäuden sind eine günstigere Flächenausnutzung der Grundstücke und eine Verminderung der Heizkosten durch einen geringeren Außenwandanteil. Nachteile liegen darin, dass je eine Wand fensterlos bleiben muss sowie in der eingeschränkten Schalltrennung der beiden Haushälften. Hausgruppen haben dieselben Vor- und Nachteile gegenüber freistehenden Gebäuden.
Als Einbauküche wird die Ausstattung einer Küche mit in Größe und Funktion standardisierten und fest angebrachten Möbeln bezeichnet. Als Urtyp der Einbauküche gilt die Frankfurter Küche, die 1926 von Ernst May initiiert und von der Wiener Architektin Margarete Schütte-Lihotzky ausgearbeitet wurde.
Als Vorteile der Einbauküche gelten kurze Arbeitswege, eine rationellere Gestaltung der Arbeitsabläufe, eine gute Ausnutzung des zur Verfügung stehenden Raumes und Möglichkeit der Unterbringung einer Vielzahl von Gerätschaften zur Verkürzung von Arbeitsgängen.
Bis etwa zu Beginn der industriellen Revolution hatten die Küchen gemauerte offene Herdstellen mit Kaminaufsätzen. Diese Herde wurden von individuellen, von Handwerkern und in Fabriken hergestellten, tragbaren Guß-Tischherden abgelöst. Einzelne Küchenmöbel (Tischherd, Kredenz, einzelner Eisschrank, Esstisch, Backtrog) hatten damals den Vorteil, bei einem Wohnungswechsel mitgenommen werden zu können. Die Einbauküche löste wiederum die aus solchen Einzelstücken zusammengestellte Kücheneinrichtung ab.
Etwa zeitgleich entstand der Werkstoff Resopal, der in der Folge für diese Küchenmöbel häufig Verwendung fand.
Ein Einfamilienhaus, auch Einfamilienwohnhaus oder Familienhaus, ist ein Gebäude, das als Wohnhaus für eine Familie dient (allgemeiner: für eine überschaubare Gruppe von Menschen, die einen gemeinsamen Haushalt führen, wie Wohngemeinschaften oder Paare) und eine Wohneinheit enthält. Es gehört zu den Gebäuden mit nur einer „Nutzungseinheit“ – im Gegensatz zum Mehrfamilienwohnhaus.
Einfamilienhäuser stehen in der Regel im Eigentum des Nutzers und werden dann Eigenheim genannt. Ein Eigenheim stellt eine Variante des Wohneigentums dar. Laut Statistischem Bundesamt besaßen 2018 30,7 % der Haushalte in Deutschland ein Einfamilienhaus.[1] Seltener werden Einfamilienhäuser vom Eigentümer an einen anderen Nutzer vermietet.
Der Einheitswert drückt den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks aus. Er dient als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Immobilienbesitzer und Kaufinteressierte sollten sich mit dem Einheitswert vertraut machen. Unter anderem wird nämlich bis 2025 mithilfe des Einheitswertes die Höhe der Grundsteuer berechnet.
Was ist der Einheitswert?
Der Einheitswert ist eine wichtige Kennzahl, die Immobilienbesitzer kennen sollten, denn mit ihr wird der Wert einer Immobilie oder eines Grundstückes beziffert. Außerdem dient er dem Finanzamt seit 1998 unter anderem zur Berechnung der Grundsteuer, der Gewerbesteuer und der Zweitwohnsitzsteuer. Dieser Einheitswert wird sowohl für private als auch für gewerblich genutzte Gebäude und Grundstücke ermittelt.
Wie wird der Einheitswert berechnet?
Der Einheitswert bezieht sich auf Werte aus den Jahren 1935 beziehungsweise 1964. Die ursprüngliche Einheitswertfeststellung fand nämlich 1935 statt. Im geteilten Deutschland wurde in der Bundesrepublik Deutschland 1964 eine weitere Messung vorgenommen, nicht aber in der Deutschen Demokratischen Republik. Daher werden in den alten Bundesländern andere Werte zur Berechnung herangezogen als in den neuen. Wenn eine neue wirtschaftliche Einheit entsteht, beispielsweise wenn ein Grundstück in mehrere Parzellen aufgeteilt wird, findet eine Nachfeststellung des Einheitswertes statt.
Die Berechnung des Einheitswertes bei bebauten Grundstücken kann auf zwei unterschiedlichen Wegen geschehen: mit dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Bei unbebauten Grundstücken ist die Ermittlung des Einheitswertes deutlich einfacher.
Einheitswertermittlung durch Ertragswertverfahren
Bei den meisten Immobilien wird für die Ermittlung des Einheitswertes das Ertragswertverfahren angewendet. Dabei wird die Jahresrohmiete zum Stichtag 1. Januar 1964 beziehungsweise 1935 herangezogen. Dieser Wert wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, welcher unter anderem von der Lage der Immobilie, ihrem Baujahr sowie der Bauweise abhängt. Das Ertragswertverfahren ähnelt dem Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes. Da die Datenlage für den Einheitswert jedoch veraltet ist und nur ungefähr hochgerechnet werden kann, ergeben sich in der Regel unterschiedliche Werte. Der Verkehrswert oder Marktwert liegt meistens deutlich über dem Einheitswert und ist daher aussagekräftiger, wenn Immobilienbesitzer ihr Grundstück oder ihre Immobilie verkaufen wollen.
Sachwertverfahren zur Einheitswertberechnung
Wenn keine Daten zur Jahresrohmiete vorliegen, wird der Einheitswert mit dem sogenannten Sachwertverfahren berechnet. Bei diesem komplexen Verfahren werden die Werte für Boden, Außenanlagen und Bebauung herangezogen. Im Fokus des Sachwertverfahrens liegt also die substanzielle Bewertung des Grundstücks oder der Immobilie.
Wenn dem Finanzamt die genannten Daten nicht vorliegen, kann es eine sogenannte Ersatzbemessungsgrundlage nutzen. Dabei wird der Einheitswert mittels der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche der Immobilie berechnet.
Der Einheitswert von unbebauten Grundstücken
Bei unbebauten Grundstücken wird eine einfache Formel genutzt. Dabei wird die Quadratmeterzahl des Grundstücks mit dem Bodenwert zum Stichtag (1935/64) multipliziert. Das Ergebnis entspricht dann dem Einheitswert.
Reform des Einheitswertes 2025
Aufgrund der unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass das bisherige Verfahren ungerecht ist und ersetzt werden muss. Ab 2025 wird daher ein modernisiertes Ertragswertverfahren eingeführt. Hierbei wird die Grundsteuer auf der Grundlage aktualisierter Daten und mit einer neuen Formel berechnet. Außerdem werden die Immobilienwerte alle sieben Jahre neu erhoben, um die Marktentwicklungen angemessen widerzuspiegeln.
Besitzer müssen den Einheitswert ihrer Immobilie nicht selbst ermitteln. Sie bekommen vom Finanzamt einen sogenannten Einheitswertbescheid.
Der Einheitswertbescheid
Immobilienbesitzer erhalten mit dem Einheitswertbescheid Auskunft über den Wert ihrer Immobilie oder ihres Grundstücks. Für jeden Einheitswert wird ein eigenes Aktenzeichen beziehungsweise ein eigener Eintrag erstellt. Das gilt sowohl für private als auch gewerblich genutzte Immobilien. Der darin mitgeteilte Wert dient dem Finanzamt unter anderem zur Berechnung der zu zahlenden Grundsteuer. Es handelt sich jedoch nicht um einen Grundsteuermessbescheid.
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Welche Bedeutung hat der Einheitswert?
Der Einheitswert ist eine wichtige steuerliche Berechnungsgrundlage. Zusammen mit der Grundsteuermesszahl und dem Grundsteuerhebesatz wird so die Höhe der Grundsteuer berechnet. Für Immobilienkäufer ist es wichtig, die Höhe dieser Steuer zu kennen. Immobilieneigentümer müssen den Betrag entweder selbst aufbringen, oder sie legen ihn bei einer vermieteten Immobilie auf die Mieter um.
Das Thema „Enteignung“ wurde kürzlich vor allem in Berlin diskutiert: Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ forderte im Hinblick auf den immer knapper werdenden Wohnraum die Enteignung von privaten Wohnungsunternehmen. Die Möglichkeit, Immobilien zu enteignen, ist im Grundgesetz verankert. Es gibt jedoch bestimmte Bedingungen. Alles, was Sie als Immobilieneigentümer zum Thema Enteignung wissen sollten, lesen Sie hier.
Enteignung: Bedeutung für Immobilieninhaber
Die Voraussetzungen und der Ablauf einer Enteignung sind in Artikel 14 Abs. 3 GG gesetzlich geregelt. Als Enteignung wird der Entzug des Eigentums an einer beweglichen oder unbeweglichen Sache durch den Staat gegen eine Entschädigung bezeichnet. Für Immobilienbesitzer bedeutet dies, dass Wohnungen, Häuser und Grundstücke durch die Bundesrepublik Deutschland enteignet werden können. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Maßnahme dem Wohle der Allgemeinheit dient. Gleichzeitig muss dem Betroffenen eine Entschädigung geboten werden.
Wann ist eine Enteignung durch den Staat möglich?
Die Enteignung einer Immobilie kann vorgenommen werden, wenn diese dem Wohle der Allgemeinheit dient. Wann das der Fall ist, ist Auslegungssache. So werden als Allgemeinwohl zum Beispiel Infrastrukturmaßnahmen gewertet, wie der Ausbau des Schienennetzes, der Straßenbau oder der Braunkohleabbau. Grundsätzlich darf die Enteignung nur als letzte Maßnahme und nach ausgiebiger Prüfung vorgenommen werden, ob nicht doch andere Möglichkeiten bestehen. Eine Enteignung kann auch vorübergehend sein, zum Beispiel wenn der Immobilieneigentümer sich über lange Zeit nicht um die Instandhaltung der Immobilie kümmert. Denn Artikel 14 Abs. 2 legt fest, dass Eigentum verpflichtet und somit Eigentümer ihre Immobilie pflegen müssen.
Eine Enteignung ist demnach dann rechtmäßig, wenn:
Ablauf eines Enteignungsverfahrens
Bevor das Enteignungsverfahren eingeleitet wird, müssen meist Bund oder Land als Projektträger dem Eigentümer ein angemessenes und ernsthaftes Angebot unterbreiten. Schlägt der Eigentümer das Kaufangebot aus, wird das Enteignungsverfahren begonnen. Dazu stellt der Projektträger einen Enteignungsantrag nach § 104 Baugesetzbuch bei der zuständigen Enteignungsbehörde.
Daraufhin beraumt die Enteignungsbehörde einen Termin zur mündlichen Verhandlung zwischen Antragssteller und Eigentümer sowie anderen Interessenparteien mit Rechten an der Immobilie an. Einigen sich die Beteiligten innerhalb der Verhandlung, wird das Enteignungsverfahren an der Stelle beendet. Wird keine Einigung erzielt und gibt die Enteignungsbehörde dem Enteignungsantrag statt, erlässt diese einen Enteignungsbeschluss. Ein Enteignungsbeschluss muss allen Beteiligten zukommen und enthält folgende Informationen:
Was können betroffene Eigentümer gegen eine Enteignung tun?
Grundsätzlich haben Betroffene die Möglichkeit, juristisch gegen die Enteignung vorzugehen und Klage zu erheben, um ihre Interessen auf dem Rechtsweg geltend zu machen. Eine weitere Möglichkeit besteht im vorherigen Grundstücks- oder Immobilienverkauf oder der Annahme des Entschädigungsangebots. Die Entschädigung erfolgt in der Regel in Form einer Geldzahlung. Des Weiteren ist eine Entschädigung durch Land oder die Gewährung anderer Rechte möglich.
Gut zu wissen:
Um die Höhe der Entschädigung festzulegen, wird der Marktwert der Immobilie ermittelt. Ein Entschädigungsangebot gilt als angemessen, wenn es den Immobilienwert um nicht mehr als 25 Prozent unterschreitet.
Was ist eine kalte Enteignung?
Von einer kalten Enteignung wird dann gesprochen, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie mehr oder weniger unter Wert zwangsveräußert werden muss. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn eine Gemeinde von einem Ankaufsrecht Gebrauch macht und innerhalb des Vertrages Aspekte geltend gemacht werden, die zu einem geringeren Verkaufspreis für den Eigentümer führen.
Der Immobilienverband Deutschland (IVD) versteht unter kalter Enteignung außerdem Regelungen des § 172 des Baugesetzbuchs, die es einer Kommune ermöglichen, in bestimmten Gebieten strenge Sanierungsauflagen zu verhängen. Die Gemeinde kann festlegen, an wen und zu welchem Preis eine Immobilie verkauft wird. Gleichzeitig können Mieterhöhungen untersagt werden.
Enteignung nur in Ausnahmefällen möglich
Um eine Immobilie zu enteignen, ist das Vorliegen verschiedener, klarer Voraussetzungen erforderlich. Wird der Zweck der Enteignung nicht angemessen im Sinne des Allgemeinwohls dargelegt, gibt es kein Recht auf Enteignung.
Immobilienbesitzer, deren Grundstück enteignet wurde, haben in Ausnahmefällen das Recht auf Rückenteignung. Die Grundlage dafür bieten § 102 und § 103 des Baugesetzbuchs, nach denen die Chance auf Rückenteignung dann bestehen kann, wenn:
Das Erbbaurecht regelt in Deutschland die Möglichkeit, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu kaufen oder zu bauen. Dabei bleibt das Grundstück im Besitz des Eigentümers, die Immobilie darauf gehört jedoch dem Erbbaurechtsnehmer. Im Erbbaurechtsvertrag, den der Rechtsgeber und der Rechtsnehmer individuell aushandeln, werden alle Details festgehalten.
Erbbaurecht: Definition und Inhalt
Per Definition ist das Erbbaurecht das beschränkte dingliche Recht, ein veräußerliches und vererbbares Gebäude auf einem fremden Grundstück zu bauen. Voraussetzung dafür ist die Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Interessenten, die dann vertraglich festgesetzt wird. Durch eine Eintragung im Grundbuch wird der Erbbaurechtsnehmer dazu berechtigt, das sogenannte Erbbaugrundstück zu nutzen. Es bleibt jedoch im Eigentum des Erbbaurechtsgebers. Im Gegensatz dazu steht das neu errichtete Bauwerk des Erbbaurechtsnehmers in dessen Eigentum. Ein bereits auf dem Grundstück vorhandenes Bauwerk geht nach Vertragsschluss in das Eigentum des Erbbaurechtsnehmers über.
Dauer und Beendigung des Erbbaurechtsvertrags
Die Dauer der Erbpacht wird im Vorfeld ebenfalls im Vertrag festgeschrieben. In der Regel beträgt die Dauer der Erbpacht im Erbbaurecht zwischen 60 und 99 Jahren. Ist die vereinbarte Zeit abgelaufen, erlischt das Erbbaurecht automatisch und die Immobilie geht in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über. Soll die Laufzeit zu diesem Zeitpunkt noch nicht enden, können Erbpachtgeber und Erbpachtnehmer auch eine Vertragsverlängerung vornehmen.
Tipp: Natürlich kann der Erbbaurechtsnehmer das Erbpachtgrundstück auch kaufen. Die Konditionen dafür werden mit dem Grundstückseigentümer ausgehandelt und stellen eine Möglichkeit dar, am Ende doch noch Eigentümer des Grundstücks und der Immobilie zu werden.
Was kostet ein Erbpachtgrundstück?
Um in den Genuss eines Erbpachtgrundstücks zu kommen, leistet der Pächter an den Verpächter regelmäßige Zahlungen, den sogenannten Erbbauzins. Seine Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern wird zwischen den Parteien individuell vereinbart. In Deutschland beträgt der Zins meist zwischen drei und fünf Prozent des aktuellen Grundstückswerts. Vor dem Hintergrund der langen Laufzeiten von Erbpachtverträgen und den damit verbundenen Wertveränderungen von Grundstücken ist es üblich, den Zins nach einer bestimmten Vertragslaufzeit anzupassen. Auf diese Weise kann der zu zahlende Betrag immer an den tatsächlichen Grundstückswert angelehnt werden.
Vor- und Nachteile für Pächter und Verpächter
Für Häuslebauer bietet das Erbbaurechtsgesetz den großen Vorteil, dass sie ein Eigenheim errichten oder erwerben können, ohne dafür ein Grundstück kaufen zu müssen. Da der Erbbauzins mit drei bis fünf Prozent des Grundstückswertes deutlich unter dem Kaufpreis für das Grundstück liegt, bedeutet eine Erbpacht zunächst eine große Kostenersparnis. So können sich auch Personen mit einem begrenzten Eigenkapital den Traum vom Eigenheim erfüllen. Gerade mit Blick auf die steigenden Immobilienpreise kann diese Möglichkeit von Vorteil sein.
Für den Grundstückseigentümer wiederum ergibt sich durch die Erbpacht die Möglichkeit, mit einem vorhandenen Grundstück auf lange Sicht regelmäßige Einnahmen zu erzielen. Er bleibt Eigentümer des Grundstücks und kann es zu einem späteren Zeitpunkt eventuell teurer verkaufen oder wieder selbst nutzen.
Zu den Nachteilen des Erbbaurechts gehören mitunter höhere Kosten für Erbbaurechtsnehmer: Derzeit sind die Zinsen für einen Kredit bei der Bank recht niedrig – Erbbauzinsen können da nicht mithalten. Zudem kann der Erbbauzins in regelmäßigen Abständen erhöht werden, was einen Grundstückskauf unter Umständen deutlich attraktiver werden lässt als die Erbpacht.
Wer bietet Erbpachtgrundstücke an?
In Deutschland hat jeder Grundstückseigentümer das Recht, sein Bauland zu verpachten. In der Realität machen Privatpersonen davon allerdings nur selten Gebrauch. In den meisten Fällen sind es Gemeinden und Kommunen, Kirchen, öffentliche Einrichtungen sowie Unternehmen, die ihren Grundbesitz nutzen, um über eine längere Zeit damit Einnahmen zu erzielen. Vor allem Kirchen verpachten häufig ihre Grundstücke, um finanziell schwache Familien mit der Möglichkeit eines Hauskaufs zu unterstützen.
Fazit: Vor- und Nachteile beim Erbbaurecht abwägen
Wer ein eigenes Haus möchte und über ein zu geringes Eigenkapital verfügt, kann das Erbbaurecht für sich in Betracht ziehen. Wegen des Wegfalls des Grundstückspreises muss der notwendige Kredit für den Hausbau oder -kauf nicht so hoch ausfallen. Die Entscheidung für oder gegen das Erbbaurecht sollte allerdings gründlich abgewogen werden. In bestimmten Fällen ist es nicht zu empfehlen und kann gegenüber einem Grundstückskauf beträchtliche Nachteile mit sich bringen.
Der Bau eines eigenen Hauses ist ein großer Traum vieler Menschen. Doch nur wenige dieser Menschen können sich den Wunsch auch tatsächlich erfüllen. Bei den einen hapert es an der Grundstückswahl, die anderen haben schlicht und einfach nicht genügend Eigenkapital, um ein solch großes Vorhaben zu stemmen. Doch was wäre, wenn Sie die Kosten für den Hausbau einfach um 15 Prozent verringern könnten? Mit dem Erbbaurecht, auch Erbpacht genannt, brauchen Sie das Grundstück nicht zu kaufen, sondern bekommen vom Grundstückseigentümer einfach das Nutzungsrecht dafür. Ohne einen Grundstückskauf können Sie die Gesamtkosten für Ihren Hausbau drastisch reduzieren. Dafür, dass Sie das Grundstück nutzen, fällt eine jährliche Gebühr an, der sogenannte Erbbauzins, die vertraglich festgelegt werden. Doch wie hoch darf der Erbbauzins sein? Darf ich die Erbbauzinsen steuerlich absetzen? Und lohnt sich das Erbbaurecht überhaupt finanziell? Alle Informationen rund um den Erbbauzins hat McMakler für Sie in diesem Artikel zusammengefasst.
Was ist der Erbbauzins
Der Erbbauzins, auch Erbpachtzins genannt, ist eine Gebühr, die der Erbbauberechtigte an einen Grundstückseigentümer zahlt, damit er das Grundstück baulich nutzen darf. Wie Sie vielleicht schon bemerkt haben, ist der Begriff „Zins“ eher unpassend – es handelt sich weniger um eine Zinszahlung als vielmehr um eine Mietzahlung. Sind Sie Erbbaurechtsnehmer, so kaufen Sie Ihr Baugrundstück nicht, sondern pachten es. Das Grundstück bleibt im Eigentum des Erbbaurechtsgebers, Sie bekommen jedoch das Nutzungsrecht dafür und können darauf bauen und wohnen. Wollen Sie sich den Traum einer eigenen Immobilie verwirklichen, haben jedoch wenig Eigenkapital, vereinfacht die Erbpacht einiges für Sie. Der Grundstückskauf allein macht schon 10-15 Prozent der Kosten eines Immobilienkaufs oder -baus aus. Indem Sie das Grundstück, auf dem die Immobilie steht, nicht kaufen, sondern nur pachten, können Sie die Kosten drastisch reduzieren.
Die Immobilie, die Sie auf dem Erbbaurechtsgrundstück bauen oder kaufen, wird nicht als Teil des Grundstücks gesehen und gehört deswegen Ihnen, dem Erbbauberechtigten. Wird das Erbbaurecht wieder gelöscht, wird die Immobilie jedoch Teil des Erbbaugrundstücks. Alles rund um das Erbbaurecht erfahren Sie hier.
Der Erbbauzins ist zwar rechtlich im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt, jedoch gibt es keine Vorgaben, wie hoch der Erbbauzins angesetzt sein soll. Dies ist zwischen dem Erbbaurechtsgeber und dem Erbbauberechtigten frei verhandelbar. Der Erbbauzins wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt und durch die Eintragung ins Erbbaurechtsgrundbuch gesichert. Der Erbbaurechtsvertrag hat meist eine sehr lange Laufzeit von ca. 50 bis 99 Jahren und das Grundstück kann deswegen sogar von mehreren Generationen genutzt werden. Die Gebühr wird während der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags jeweils jährlich fällig.
Wie hoch darf der Erbbauzins sein?
Die Höhe des Erbbauzinses wird zwischen Erbbauberechtigtem und Erbbaurechtsgeber verhandelt und errechnet sich prozentual zum Grundstückswert. Üblicherweise beträgt der jährliche Erbbauzins zwischen 3 und 5 Prozent des Grundstückswerts zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. War das Grundstück bei Vertragsabschluss beispielsweise 100.000 Euro wert, so muss der Erbbaurechtsnehmer einen Erbbauzins von 3.000 bis 5.000 Euro im Jahr leisten. In seltenen Fällen kann der Erbbauzins auch als eine Einmalzahlung geleistet werden, wobei der Gesamtbetrag einmal an den Grundstückseigentümer ausgezahlt wird.
Manchmal kommt es vor, dass auf einem Grundstück, welches mit einem Erbbaurecht belastet ist, mehrere Eigentumswohnungen stehen. Hier tritt eine sogenannte Pächtergemeinschaft auf. Jeder Eigentümer einer Wohnung leistet den Erbbauzins gemäß seines Anteils am Grundstück. Stehen auf einem 1.000 m2 großen Grundstück beispielsweise 8 Wohnungen, so ist jeder Wohnung ein Anteil von 1/8 am Grundstück, also einer Fläche von 125/1000 m2, zugeordnet. Der Erbbauzins für das gesamte Grundstück beträgt 8.000 Euro im Jahr. Dies bedeutet, dass jeder Eigentümer pro Jahr 1.000 Euro Erbbauzinsen zu zahlen hat.
Kann der Erbbauzins erhöht werden?
Früher wurde der Erbbauzins bei Vertragsabschluss gleich für die gesamte Laufzeit der Erbpacht festgelegt. Heutzutage wird stattdessen in die meisten Erbbaurechtsverträge eine „Wertsicherungsklausel“ aufgenommen. Eine Wertsicherungsklausel soll den Grundstückseigentümer gegen Wertverfall absichern. Dies bedeutet, dass der Grundstückseigentümer den Erbbauzins tatsächlich erhöhen kann, wenn sich die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, wie beispielsweise bei Inflation, verändern. Die Erhöhung des Erbbauzinses wird anhand der Veränderung des Verbraucherpreisindex berechnet, denn dieser spiegelt die geldliche Entwicklung wider.
Die gute Nachricht ist, dass der Grundstückseigentümer den Erbbauzins ausschließlich an die Inflationsrate koppeln kann. Das bedeutet, dass sich die Kosten für den Erbbaurechtsnehmer unabhängig vom Grundstückswert entwickeln. Steigen plötzlich die Grundstückspreise, so müssen Sie keinen plötzlichen Anstieg der Erbbauzinsen befürchten.
Die Erbbauzinsen können alle drei Jahre angepasst werden. Dabei kann der Erbbaurechtsgeber den Erbbauzins aber nicht willkürlich erhöhen. In § 9a des Erbbaurechtsgesetzes ist eine bestimmte Kappungsgrenze für den Erbbauzins festgelegt. Der Erbbauzins darf den Mittelwert aus Bruttolohn und Lebensunterhaltungskosten des Erbrechtsnehmers in einem bestimmten Zeitraum nicht übersteigen. Durch die Kappungsgrenze sind Erbbaurechtsnehmer bei einer höheren Inflationsrate geschützt.
Kann ich den Erbbauzins steuerlich absetzen?
Haben Sie auf einem Grundstück mit Erbbaurecht eine Immobilie gekauft oder gebaut, die Sie nun vermieten, können Sie die Erbbauzinsen als Werbungskosten absetzen. Nutzen Sie die Immobilie dagegen selbst, können Sie die Ausgaben für das Erbbaurecht nicht von der Steuer absetzen. Grundstückseigentümer, die Erbbaurechtsgeber sind und Erbbauzinsen erhalten, müssen das Einkommen ebenfalls versteuern.
Kann ich den Erbbauzins auf den Mieter umlegen?
Nein. Der Erbbaurechtsnehmer darf den Erbbauzins nicht auf den Mieter umlegen
Was passiert, wenn ich den Erbbauzins nicht mehr zahlen kann?
Für den Fall, dass der Erbbauberechtigte den Erbbauzins nicht mehr zahlen kann, gibt es in den meisten Erbbaurechtsverträgen die Heimfallregelung. Diese besagt, dass das Erbbaurecht an den Grundstückseigentümer zurück übertragen wird, wenn der Erbbauberechtigte mehr als zwei Jahre im Zahlungsrückstand oder insolvent ist. In dem Fall hat der Erbbaurechtsgeber nicht nur einen Anspruch auf Rückübertragung des Erbbaurechts, sondern der Erbbaurechtsnehmer muss auch eine Entschädigung für die errichtete oder gekaufte Immobilie zahlen.
Lohnt sich das Erbbaurecht für den Erbrechtnehmer?
Das Erbbaurecht ist für Sie eine lohnende Option, wenn Sie trotz geringem Eigenkapital eine Immobilie bauen oder kaufen wollen. Jedoch müssen Sie bei einer Erbpacht bedenken, dass sich der Erbbauzins über die Jahre summiert.
Ein Beispiel: Zahlen Sie jährlich 3 Prozent Erbbauzins für ein Grundstück, das bei Vertragsabschluss 100.000 Euro Wert war, so beträgt der jährliche Erbbauzins 3.000 Euro. Nach 10 Jahren haben Sie 30.000 Euro gezahlt, nach 20 Jahren 60.000 und nach 50 Jahren 150.000 Euro. Nach 50 Jahren haben Sie mehr für das Grundstück gezahlt, als es zu Anfang überhaupt wert war, ohne dass das Grundstück Ihnen am Ende gehört! Der finanzielle Vorteil aus dem Erbbaurecht rechnet sich am Ende gegebenenfalls nicht mehr.
Aus diesem Grund sollte die Entscheidung für ein Erbbaurecht stets gut durchdacht sein. Ob sich eine Erbpacht für Sie bei der Bauplanung lohnt, kommt auf Ihre individuelle Situation an. In diesem Artikel können Sie sich über die Vor- und Nachteile des Erbbaurechts informieren, um zu entscheiden, ob Erbpacht für Sie in Frage kommt.
Ein Erbpachtgrundstück, mitunter auch Erbbaugrundstück genannt, stellt eine Alternative zum Grundstückskauf auf dem Immobilienmarkt dar. Dabei wird ein Grundstück nicht vom Eigentümer verkauft, sondern über einen individuell vereinbarten Zeitraum verpachtet. Dafür wird ein Erbpachtzins, auch Erbbauzins genannt, entrichtet, der sich an der Höhe des Grundstückwertes orientiert.
Für potenzielle Bauherren ist eine Erbpacht eine gute Option, wenn die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung erheblich reduziert werden sollen. Sie können nach der Anmietung des Erbpachtgrundstücks dort ein Eigenheim nach ihren Vorstellungen errichten. Die festgelegten Rahmenbedingungen für das Erbpachtgrundstück erhalten mit einem Erbbaurechts-Vertrag eine rechtliche Grundlage. Nach der Eintragung in das Erbbaugrundbuch sowie das Grundbuch der Gemeinde, erhalten Sie Rechte an dem Erbpachtgrundstück, die vergleichbar mit jenen eines Eigentümers sind.
Erbpachten sind nicht nur für Privatpersonen geeignet. Gewerbetreibende oder Sportvereine können ebenfalls eine Erbpacht in Betracht ziehen, um vorhandene Flächen in ihrem Sinne zu nutzen.
Mit einem Erbpachtgrundstück die Immobilienfinanzierung sichern
Der Immobilienboom in Deutschland mit seiner konstant hohen Nachfrage hat zu einer deutlichen Preissteigerung bei den Grundstückspreisen geführt. Vor allem in größeren Städten und beliebten Gemeinden sind Baugrundstücke sehr selten oder nur für einen sehr hohen Preis zu erwerben. Dies hat zur Folge, dass die Grundstückskosten das Budget der Bauherren erheblich belasten können.
Mit einer Erbpacht werden Grundstückskosten gespart und der Fokus der Finanzierung auf den eigentlichen Hausbau gerichtet. Bei der Planung der Finanzierung muss der Erbbauzins berücksichtigt werden, denn dieser wird monatlich beziehungsweise jährlich fällig. Er sollte im Idealfall keinesfalls die Rate für einen möglichen Grundstückskauf überschreiten, sonst wäre der vermeintliche finanzielle Vorteil tatsächlich gar nicht vorhanden.
In Zeiten mit hohen Kreditzinsen oder hohen Grundstückspreisen bietet sich die Erbpacht als wertvolle Alternative an, um sich den Traum von einer eigenen Immobilie zu erfüllen.
Welche Vor- und Nachteile hat ein Erbpachtgrundstück?
Mit einem Erbpachtgrundstück gehen Vor- und Nachteile einher. Als Bauherr oder potenzieller Pächter sollten Sie diese sorgfältig gegeneinander abwägen. Als Vorteile eines Erbpachtgrundstückes gelten:
Die Erbpacht hat jedoch auch Nachteile, die bei einer objektiven Bewertung der eigenen Situation stets Berücksichtigung finden sollten:
Wie lang sollte die Laufzeit eines Erbbauvertrages sein?
Die Länge einer Erbpacht kann individuell verhandelt werden. Damit sich das Investment wirklich lohnt, sollte der Zeitraum mindestens 33 Jahre betragen. Die durchschnittliche Länge in Deutschland beträgt rund 85 Jahre. Laut Gesetz sind auch deutlich längere Zeiträume für die Erbpacht möglich.
Wie hoch ist der Erbbauzins?
Die Höhe des Erbbauzinses ist Verhandlungssache. Üblich sind vier bis sechs Prozent des Verkehrswertes, der als Grundlage dienen kann. Bei Kirchen oder Stiftungen, die ein Erbpachtgrundstück zu vergeben haben, ist der Zins häufig deutlich niedriger.
Problematisch wird eine langfristige Planung, denn laut Gesetz ist es dem Erbpachtgeber erlaubt, den Zins alle drei Jahre anzuheben. So kann ein Erbpachtgrundstück schnell zu einer finanziellen Belastung werden.
Ist es sinnvoll, ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück zu kaufen?
Beim Hauskauf auf einem Erbpachtgrundstück ist Vorsicht geboten. Entscheidend dürfte die verbleibende Restlaufzeit der Erbpacht sein. Ist noch ausreichend Zeit vorhanden, lohnt sich die Investition durchaus, weil auch hier keine Grundstückskosten anfallen.
Bei einer geringen Vertragslaufzeit besteht ein hohes Risiko. Es ist dem Eigentümer erlaubt, das Grundstück für sich zu beanspruchen, wenn er Ihnen zwei Drittel, ca. 66 Prozent, des aktuellen Verkehrswertes Ihrer Immobilie auszahlt.
Was passiert nach dem Ende des Erbpachtvertrages?
Mit dem Ende eines Erbpachtvertrages gibt es unterschiedliche Optionen, die für die Zukunft infrage kommen:
Erschließungskosten sind die Kosten, die bei der Erschließung eines Grundstücks anfallen. Im Rahmen einer Erschließung werden Maßnahmen getroffen, wodurch das Grundstück zugänglich und nutzbar gemacht wird. Eine Erschließung wird dann notwendig, wenn einmal auf dem Grundstück gebaut werden soll. Oft ist die Freude groß, wenn ein besonders kostengünstiges Grundstück erworben wurde. Jedoch vergessen Kaufinteressierte dabei häufig, dass schon zusätzliche Kosten anfallen, bevor das Grundstück überhaupt bebaubar ist. Wie sich die Erschließungskosten zusammensetzen, wie hoch sie ausfallen und ob sich der Erschließungsaufwand überhaupt lohnt, erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel.
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Wichtigstes vorab:
Was ist eine Erschließung?
Durch eine Erschließung wird ein Grundstück zugänglich gemacht. Sie umfasst die Arbeiten, die gemacht werden müssen, damit man überhaupt zum Grundstück gelangen und es bebauen kann. Man unterscheidet zwischen öffentlicher und privater/ innerer Erschließung.
Wie hoch sind die Erschließungskosten?
Die Erschließungskosten variieren je nach Kommune und können deshalb nicht eindeutig festgelegt werden.
Können die Kosten von der Steuer abgesetzt werden?
In der Regel können Erschließungskosten nicht von der Steuer abgesetzt werden, es gibt jedoch Ausnahmen.
Als Erschließungskosten bezeichnet man die Abgabe eines Bauherren an die Kommune, wenn ein Grundstück zur Bebauung nutzbar gemacht werden soll. Dieses “Nutzbarmachen” eines Grundstücks wird als Erschließung bezeichnet. In den meisten Fällen wird dies nur im Zusammenhang mit einem Neubau gemacht, da eine Erschließung die Voraussetzung dafür ist, überhaupt eine Baugenehmigung zu bekommen. Wenn man beispielsweise ein Haus bauen möchte, muss das Grundstück nach Baugesetzbuch (BauBG) erschlossen sein. Dazu zählen zum Beispiel der Anschluss des Grundstücks an die Wasserversorgung und das Stromnetz. Ein Grundstück darf erschlossen werden, wenn es dem Gesetz nach im Bebauungsplan der Kommune ausgeschrieben wurde. Danach ist das Grundstück baureif, und man darf mit den Bauarbeiten beginnen. Diese Maßnahmen sind natürlich nicht kostenlos. Die genaue Höhe der Kosten kann jedoch nicht genau festgelegt werden, da sie, abhängig von den kommunalen und regionalen Regelungen und Preisen, stark variiert.
Einfluss auf die Erschließungskosten hat zum Beispiel die Lage des Grundstücks. Liegt ein Grundstück weit vom Verkehrsnetz entfernt, fallen die Erschließungskosten höher aus, als wenn das Grundstück verkehrsgünstig gelegen ist. Auch der Abstand zu den Verteilungszentren der kommunalen Versorgungswerke spielt eine Rolle. Je näher das Grundstück sich an solch einem Versorgungswerk befindet, desto kürzer fallen die nötigen Zu- und Ableitungen aus, wodurch sich geringere Kosten ergeben.
Die gute Nachricht ist, dass der Erschließungsbeitrag mit der Baufinanzierung finanziert werden kann, da eine Erschließung zu den Baunebenkosten gehört. Der Beitrag kann also mit der monatlichen Rate des Baukredits abgezahlt werden.
1.1 Arten der Erschließung
Es wird zwischen der öffentlichen und der privaten/ inneren Erschließung unterschieden. Die öffentliche Erschließung umfasst alle Erschließungsmaßnahmen bis zur Grundstücksgrenze. Sie wird bei der Kommune beantragt, welche dann die Arbeiten organisiert und in Auftrag gibt. Mit einem positiven Bescheid der Kommune auf den Antrag gilt die Erschließung des Grundstücks als gesichert. Der Grundstücksbesitzer ist lediglich der Antragsteller und der Rechnungsträger.
Die private Erschließung bezieht sich auf alle Maßnahmen, die innerhalb der Grundstücksgrenzen bis zum Haus getroffen werden. Anders als die öffentliche Erschließung wird die innere Erschließung vollständig vom Bauherren und Grundstücksbesitzer selbst organisiert.
Zur öffentlichen und privaten Erschließung gehören jeweils zwei Abschnitte. Die verkehrsmäßige Erschließung beinhaltet alle Arbeiten rund um den Straßenbau, die Straßenbeleuchtung und die Gehwege. Diese Arbeiten werden geleistet, damit man das Grundstück überhaupt erreichen kann.
Im Rahmen der technischen Erschließung wird das Grundstück an die Versorgungsnetzwerke wie Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Internet, Telefon und Kabelfernsehen angeschlossen.
Im Rahmen einer verkehrsmäßigen Erschließung werden öffentliche Gehwege sowie nicht öffentliche Gehwege und Straßen geschaffen. Darüber hinaus wird das Grundstück an öffentliche Plätze, Parkflächen und Grünanlagen angeschlossen.
Bei der technischen Erschließung wird das Grundstück an die Energieversorgung wie Strom, Gas, Erdwärme und Fernwärme angeschlossen. Außerdem wird es an das Telekommunikationsnetz für Telefon, Internet und Kabelfernsehen angebunden. Nicht zuletzt müssen Kanalisationen, Ableitungssysteme für Regenwasser und eine Anbindung an die öffentlichen Versickerungsanlagen geschaffen werden. Zudem muss das Grundstück Zugang zu den örtlichen Trink- und Löschwasserversorgungen haben.
Einige Grundstücke sind beim Kauf bereits erschlossen. Da diese Grundstücke oft teurer sind, entscheiden sich viele Kaufinteressierte für ein unerschlossenes Stück Land. Dabei gibt es verschiedene Arten von Grundstücken, die in den kommunalen Flächennutzungsplänen benannt und ausgewiesen sind. Sie unterscheiden sich beispielsweise in der gesetzlichen Nutzbarkeit. Solche unerschlossenen Grundstücke sind Ackerland, Bauerwartungsland und Rohbauland.
Unerschlossene Grundstücke sind noch nicht für die Bebauung nutzbar und sind auch so in den Flächennutzungsplänen verzeichnet. Dies gilt besonders für Flächen von Ackerland oder Bauerwartungsland, bei denen nicht feststeht, ob sie überhaupt jemals zu Bauland werden. Rohbauland ist im Flächennutzungsplan bereits als Bauland ausgewiesen, muss jedoch noch erschlossen werden.
Die günstigen Grundstückspreise für Bauerwartungsland locken viele Kaufinteressierte, die sich häufig jedoch nicht des finanziellen Risikos bewusst sind, das sie eingehen. Bei Bauerwartungsland kann niemand den genauen Zeitpunkt nennen, wann genau es zu Bauland wird. Dies kann Monate oder sogar Jahre dauern. Obwohl man auf dieser Grundstücksart noch nicht bauen darf, werden bereits Grundsteuer und Grunderwerbsteuer wie für ein nutzbares Grundstück erhoben. Grundstücke, die offiziell noch kein Bauland sind, können auch nicht mit der Baufinanzierung finanziert werden, da die Baufinanzierung ein zweckgebundener Kredit ist. Die Bebauung des Bauerwartungslandes ist jedoch noch nicht sicher, somit entfällt der Zweck und auch die Baufinanzierung.
Es lohnt sich kaum, ein unerschlossenes Grundstück zu kaufen, da der Erschließungsbeitrag meist so hoch ausfällt, dass der Kauf eines bereits erschlossenen Grundstücks viel rentabler wäre. Eine vollständige Erschließung von Rohbauland kann zwischen 15.000 und 20.000 Euro kosten, da sowohl die Infrastruktur um das Grundstück herum ausgebaut und Strom-, Wasser-, Gas-, und Abwasserleitungen gelegt werden müssen.
Die Erschließungskosten variieren je nach Art. Eine öffentliche Erschließung bringt beispielsweise andere Kosten mit sich, als die private/ innere Erschließung. Ob Erschließungskosten anfallen, kann bereits vor dem Grundstückskauf aus dem Bodenrichtwert abgeleitet werden. Die Abkürzung “ebf” (erschließungsbeitragsfrei) bedeutet, dass keine Erschließungskosten gezahlt werden müssen. Das Kürzel “Ebp” (erschließungsbeitragspflichtig) ist dagegen ein Indiz für eine Kostenbeteiligung. Der Bodenrichtwert kann der Bodenrichtwertkarte der Gemeinde entnommen werden. Die Kommune ist zwar beteiligt an den Kosten für eine öffentliche Erschließung, jedoch können dem Grundstücksbesitzer 90 Prozent der technischen und 70 Prozent der verkehrsmäßigen Erschließung zugeschrieben werden.
4.1 Öffentliche Erschließungskosten
Die Kosten für die öffentliche Erschließung hängen von verschiedenen Faktoren ab, weshalb es nicht möglich ist, die exakten Kosten aufzuschlüsseln. Jedoch können Durchschnittswerte herangezogen werden, um sich einen Überblick über die öffentlichen technischen Kosten zu verschaffen:
Die Gesamtkosten für die öffentliche Erschließung können insgesamt zwischen 9.500 Euro und 14.800 Euro liegen. Beteiligt die Kommune den Grundstücksbesitzer zu 90 Prozent an den Kosten, dann kann dieser mit einer Rechnung in Höhe von 8.550 Euro bis 13.320 Euro rechnen. Die Kommune hat zudem bis zu vier Jahre Zeit, die Rechnung für den Erschließungsbeitrag aufzustellen.
4.2 Private/ innere Erschließungskosten
Die private/ innere Erschließung muss selbst organisiert werden. Sie kann online bei der kommunalen Versorgung beantragt werden, woraufhin das Bauamt dabei hilft, geeignete Unternehmen für die Erschließungsarbeiten zu finden. Mit folgenden Kosten ist zu rechnen:
Je weiter das Haus von der Grundstücksgrenze entfernt steht, desto höher sind die Kosten für die innere Erschließung. Durchschnittlich sollte mit einem Kostenaufwand von 15.550 Euro bis 20.320 Euro gerechnet werden.
4.3 Nebenkosten
Um die Erschließung von neuem Bauland durchzuführen, bedarf es in der Regel einer Vermessung. In vielen Fällen muss zusätzlich ein Gutachten erstellt werden. Gelegentlich wird auch ein Bodengutachten erforderlich, welches über die Beschaffenheit des Baugrundes informiert und Auskunft darüber gibt, ob vor dem Hausbau noch weitere Maßnahmen erfolgen müssen. Es ist durchaus ratsam, ein Bodengutachten vor einem Grundstückskauf anfertigen zu lassen, da so herausgefunden werden kann, ob der Baugrund aufwändigere Gründungsmaßnahmen erfordert. So wird vermieden, dass man eventuell unbebaubaren Grund kauft oder plötzlich höhere Baukosten anfallen, als ursprünglich geplant.
Böden mit Moorschichten im Untergrund sind beispielsweise besonders problematisch und sollten deshalb vorher im Rahmen eines Bodengutachtens inspiziert werden.
Die Kosten für die Vermessung des Grundstücks und des Baugutachtens schlagen nochmal mit 2.500 Euro bis 3.800 Euro zu Buche.
4.4 Altlasten
In einigen seltenen Fällen werden Altlasten ebenfalls zu einem wichtigen Thema. Handelt es sich beim Kaufobjekt um ein ehemaliges Industriegrundstück können aufwendige Bodensanierungen erforderlich werden.
Wenn Munitionsreste, Überbleibsel aus Kriegszeiten oder andere Gegenstände auf dem Grundstück gefunden werden, die auf vergangene Kampfhandlungen hindeuten, wird ein flächendeckendes Absuchen des Grundstücks durch den Kampfmittelräumdienst erforderlich. Der Grundstücksbesitzer muss die Kosten für die Suche und die Erdarbeiten dabei selbst tragen.
Da die Kosten für eine Erschließung hauptsächlich von der Gebührenstaffelung der jeweiligen Gemeinde abhängen, gibt es keine genaue Faustformel für die Berechnung. Eine besondere Rolle spielen jedoch die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Folgendes Beispiel demonstriert eine mögliche Berechnung der Erschließungskosten:
Ein Baugrundstück mit 800 m2 soll erschlossen werden. Die Grundflächenzahl liegt bei 0,2, die Geschossflächenzahl bei 0,7.
Als Erstes muss die zulässige Grundfläche, also die Fläche, die maximal bebaut werden darf, berechnet werden. Die Rechnung lautet wie folgt:
Grundstücksfläche x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche
800 x 0,2 = 160 m2
Zunächst muss auch die Gesamt-Geschossfläche ermittelt werden. Es gilt:
Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamt-Geschossfläche
800 m2 x 0,7 = 560 m2
Es dürfen also maximal 160m2 bebaut werden, mit einem maximalen Wohnraum von 560 m2. Für die Abwassererschließung werden für das Beispiel 300 m2 Grundstücksfläche angenommen. Für die Erschließungskosten werden 8 Euro pro Quadratmeter festgelegt.
Die Berechnung für die Abwasser-Erschließungskosten ist somit wie folgt:
8 Euro x 300 = 2.400 Euro.
Hinzu würden noch die Kosten für die restlichen Anschlüsse wie Strom, Gas und Telekommunikation kommen.
Handelt es sich bei dem fraglichen Grundstück um ein betrieblich genutztes Grundstück oder eine vermietete Immobilie, können die Erschließungskosten in voller Höhe abgesetzt werden.
Bei privat genutztem Wohnraum lehnt die Finanzverwaltung die Berücksichtigung der Kosten jedoch grundsätzlich ab. Hierbei gibt es jedoch Ausnahmen. Die Erschließungskosten für privaten Wohnraum fallen in drei Kategorien:
Fazit
Erschließungskosten sind die Kosten, die für die Erschließung eines Grundstücks fällig werden. Durch die Erschließung wird ein Grundstück zugänglich gemacht. Unterschieden wird zwischen einer öffentlichen und einer privaten Erschließung, innerhalb welcher es wiederum eine verkehrsmäßige und eine technische Erschließung gibt. Da die Kosten davon abhängen, wie hoch die bestimmten Gebühren in den jeweiligen Gemeinden sind, gibt es keine genaue Faustformel für deren Berechnung. Grundsätzlich sind die Erschließungskosten nicht von der Steuer absetzbar, allerdings bilden Modernisierungsmaßnahmen vorhandener Leitungen, Kanäle oder Anschlüsse eine Ausnahme.
Unerschlossene Grundstücke scheinen auf den ersten Blick kostengünstiger, weshalb viele Kaufinteressierte sich für sie entscheiden. Es ist jedoch Vorsicht geboten, da die Erschließungskosten oft so hoch ausfallen können, dass sich der Kauf eines solchen Grundstücks kaum lohnt. Wer mit dem Kauf eines unerschlossenen Grundstücks liebäugelt, sollte deshalb genau prüfen, ob dieses Grundstück auch nach der Erschließung und unter Einbeziehung der anfallenden Nebenkosten noch günstiger ist, als vergleichbares, bereits bei Kauf voll erschlossenes Bauland.
Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Makler mit der Immobilienbewertung beauftragen.
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie zunächst einmal den Wert der Immobilie bestimmen. Dabei stoßen Sie wahrscheinlich auf Begriffe wie “Marktwert”, “Verkehrswert” oder auch “Ertragswert”. Den Ertragswert zu ermitteln, empfiehlt sich vor allem dann, wenn Sie ein Renditeobjekt besitzen. In diesem Artikel haben wir für Sie alles zum Thema Ertragswert zusammengefasst. Erfahren Sie bei McMakler, was genau unter dem Ertragswert zu verstehen ist und wie dieser berechnet wird.
Was ist der Ertragswert?
Der Ertragswert ist ein wichtiger Begriff in der Immobilienbranche. Insbesondere, wenn Sie den Verkauf einer Renditeimmobilie planen, werden Sie auf den Begriff des Ertragswertes stoßen. Der Ertragswert dient der präzisen Einschätzung des Wertes einer Immobilie und basiert auf den zu erzielenden Einnahmen des Objekts. Dabei setzt sich der Ertragswert aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen.
Für welche Immobilien ist der Ertragswert geeignet?
Der Ertragswert basiert auf den zu erzielenden Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie. Daher ist die Berechnung des Ertragswertes vor allem für Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude oder Ladenflächen geeignet. Für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser, die selbst bewohnt sind, oder auch Grundstücke und Eigentumswohnungen kommt der Ertragswert hingegen nicht in Frage. Hier werden in der Regel das Sachwert- oder das Vergleichswertverfahren angewandt.
Wann wird der Ertragswert benötigt?
Der Ertragswert wird vor allem dann benötigt, wenn ein Immobilieneigentümer seine vermietete Immobilie verkaufen möchte. Anhand des Ertragswertverfahrens wird in diesem Fall der Ertragswert bestimmt und der Verkehrswert festgelegt. Für den Verkäufer der Immobilie ist der Ertragswert von großer Bedeutung, weil er ihm bei der Festlegung eines Angebotspreises hilft.
Darüber hinaus dient der Ertragswert aber auch als Bemessungsgrundlage für das Finanzamt, für Banken oder weitere Behörden. Kreditinstitute zum Beispiel ermitteln anhand des Ertragswertes den Beleihungswert einer vermieteten Immobilie. So spielt der Ertragswert auch für Käufer von vermieteten Immobilie eine wichtige Rolle bei der Kreditvergabe. Darüber hinaus ist der Ertragswert auch für das Finanzamt von Bedeutung und wird dort beispielsweise bei der Berechnung von Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer zugrunde gelegt.
Wie wird der Ertragswert berechnet?
Der Ertragswert einer Immobilie wird anhand des Ertragswertverfahrens berechnet. Die rechtliche Grundlage für das Ertragswertverfahren bildet die ImmoWertV. In der Immobilienwertermittlungsverordnung ist das Ertragswertverfahren eines von drei zulässigen Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Bei den beiden anderen Verfahren handelt es sich um das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.
Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?
Die Berechnung des Ertragswertes mithilfe des Ertragswertverfahrens kann auf den ersten Blick sehr komplex und kompliziert scheinen. Daher lohnt es sich in vielen Fällen, für die Wertermittlung durch das Ertragswertverfahren einen Profi heranzuziehen.
Bei der Berechnung des Ertragswertes anhand des Ertragswertverfahrens spielen folgende Faktoren eine Rolle:
Der Ertragswert ergibt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Beide werden dabei vorab getrennt voneinander berechnet und am Ende addiert.
Die Ermittlung des Bodenwerts erfolgt in der Regel anhand der Bodenrichtwerte. Um den Gebäudeertragswert zu berechnen, sind mehrere Schritte notwendig.
Die Formel zur Berechnung des Ertragswertes
Ertragswert:
Bodenwert + Gebäudeertragswert
Rohertrag (Jahresmiete oder ortsübliche Miete) – Bewirtschaftungskosten = Reinertrag des Grundstücks
Reinertrag des Grundstücks – Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)
Gebäudereinertrag x Vervielfältiger
In unserem Artikel zum Ertragswertverfahren können Sie noch einmal genau nachlesen, wie das Ertragswertverfahren funktioniert.
Was ist der Unterschied zwischen dem Ertragswert und dem Verkehrswert?
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, beschreibt den unter aktuellen Marktgegebenheiten und im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie. In § 194 BauGB ist der Begriff Verkehrswert genau definiert. Wenn Sie nun den Verkehrswert Ihrer Immobilie für den Verkauf bestimmen wollen, werden dafür drei verschiedene Wertermittlungsverfahren herangezogen. Ausgangspunkt für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Renditeimmobilie, wie einem vermieteten oder einem gewerblich genutzten Objekt, ist der Ertragswert . Dieser lässt sich anhand des Ertragswertverfahrens ermitteln, welches auf dem zukünftig möglichen Ertrag basiert.
Erschließungskosten sind die Kosten, die bei der Erschließung eines Grundstücks anfallen. Im Rahmen einer Erschließung werden Maßnahmen getroffen, wodurch das Grundstück zugänglich und nutzbar gemacht wird. Eine Erschließung wird dann notwendig, wenn einmal auf dem Grundstück gebaut werden soll. Oft ist die Freude groß, wenn ein besonders kostengünstiges Grundstück erworben wurde. Jedoch vergessen Kaufinteressierte dabei häufig, dass schon zusätzliche Kosten anfallen, bevor das Grundstück überhaupt bebaubar ist. Wie sich die Erschließungskosten zusammensetzen, wie hoch sie ausfallen und ob sich der Erschließungsaufwand überhaupt lohnt, erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel.
Themen auf dieser Seite
Wichtigstes vorab:
Was ist eine Erschließung?
Durch eine Erschließung wird ein Grundstück zugänglich gemacht. Sie umfasst die Arbeiten, die gemacht werden müssen, damit man überhaupt zum Grundstück gelangen und es bebauen kann. Man unterscheidet zwischen öffentlicher und privater/ innerer Erschließung.
Wie hoch sind die Erschließungskosten?
Die Erschließungskosten variieren je nach Kommune und können deshalb nicht eindeutig festgelegt werden.
Können die Kosten von der Steuer abgesetzt werden?
In der Regel können Erschließungskosten nicht von der Steuer abgesetzt werden, es gibt jedoch Ausnahmen.
Als Erschließungskosten bezeichnet man die Abgabe eines Bauherren an die Kommune, wenn ein Grundstück zur Bebauung nutzbar gemacht werden soll. Dieses “Nutzbarmachen” eines Grundstücks wird als Erschließung bezeichnet. In den meisten Fällen wird dies nur im Zusammenhang mit einem Neubau gemacht, da eine Erschließung die Voraussetzung dafür ist, überhaupt eine Baugenehmigung zu bekommen. Wenn man beispielsweise ein Haus bauen möchte, muss das Grundstück nach Baugesetzbuch (BauBG) erschlossen sein. Dazu zählen zum Beispiel der Anschluss des Grundstücks an die Wasserversorgung und das Stromnetz. Ein Grundstück darf erschlossen werden, wenn es dem Gesetz nach im Bebauungsplan der Kommune ausgeschrieben wurde. Danach ist das Grundstück baureif, und man darf mit den Bauarbeiten beginnen. Diese Maßnahmen sind natürlich nicht kostenlos. Die genaue Höhe der Kosten kann jedoch nicht genau festgelegt werden, da sie, abhängig von den kommunalen und regionalen Regelungen und Preisen, stark variiert.
Einfluss auf die Erschließungskosten hat zum Beispiel die Lage des Grundstücks. Liegt ein Grundstück weit vom Verkehrsnetz entfernt, fallen die Erschließungskosten höher aus, als wenn das Grundstück verkehrsgünstig gelegen ist. Auch der Abstand zu den Verteilungszentren der kommunalen Versorgungswerke spielt eine Rolle. Je näher das Grundstück sich an solch einem Versorgungswerk befindet, desto kürzer fallen die nötigen Zu- und Ableitungen aus, wodurch sich geringere Kosten ergeben.
Die gute Nachricht ist, dass der Erschließungsbeitrag mit der Baufinanzierung finanziert werden kann, da eine Erschließung zu den Baunebenkosten gehört. Der Beitrag kann also mit der monatlichen Rate des Baukredits abgezahlt werden.
1.1 Arten der Erschließung
Es wird zwischen der öffentlichen und der privaten/ inneren Erschließung unterschieden. Die öffentliche Erschließung umfasst alle Erschließungsmaßnahmen bis zur Grundstücksgrenze. Sie wird bei der Kommune beantragt, welche dann die Arbeiten organisiert und in Auftrag gibt. Mit einem positiven Bescheid der Kommune auf den Antrag gilt die Erschließung des Grundstücks als gesichert. Der Grundstücksbesitzer ist lediglich der Antragsteller und der Rechnungsträger.
Die private Erschließung bezieht sich auf alle Maßnahmen, die innerhalb der Grundstücksgrenzen bis zum Haus getroffen werden. Anders als die öffentliche Erschließung wird die innere Erschließung vollständig vom Bauherren und Grundstücksbesitzer selbst organisiert.
Zur öffentlichen und privaten Erschließung gehören jeweils zwei Abschnitte. Die verkehrsmäßige Erschließung beinhaltet alle Arbeiten rund um den Straßenbau, die Straßenbeleuchtung und die Gehwege. Diese Arbeiten werden geleistet, damit man das Grundstück überhaupt erreichen kann.
Im Rahmen der technischen Erschließung wird das Grundstück an die Versorgungsnetzwerke wie Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Internet, Telefon und Kabelfernsehen angeschlossen.
Im Rahmen einer verkehrsmäßigen Erschließung werden öffentliche Gehwege sowie nicht öffentliche Gehwege und Straßen geschaffen. Darüber hinaus wird das Grundstück an öffentliche Plätze, Parkflächen und Grünanlagen angeschlossen.
Bei der technischen Erschließung wird das Grundstück an die Energieversorgung wie Strom, Gas, Erdwärme und Fernwärme angeschlossen. Außerdem wird es an das Telekommunikationsnetz für Telefon, Internet und Kabelfernsehen angebunden. Nicht zuletzt müssen Kanalisationen, Ableitungssysteme für Regenwasser und eine Anbindung an die öffentlichen Versickerungsanlagen geschaffen werden. Zudem muss das Grundstück Zugang zu den örtlichen Trink- und Löschwasserversorgungen haben.
Einige Grundstücke sind beim Kauf bereits erschlossen. Da diese Grundstücke oft teurer sind, entscheiden sich viele Kaufinteressierte für ein unerschlossenes Stück Land. Dabei gibt es verschiedene Arten von Grundstücken, die in den kommunalen Flächennutzungsplänen benannt und ausgewiesen sind. Sie unterscheiden sich beispielsweise in der gesetzlichen Nutzbarkeit. Solche unerschlossenen Grundstücke sind Ackerland, Bauerwartungsland und Rohbauland.
Unerschlossene Grundstücke sind noch nicht für die Bebauung nutzbar und sind auch so in den Flächennutzungsplänen verzeichnet. Dies gilt besonders für Flächen von Ackerland oder Bauerwartungsland, bei denen nicht feststeht, ob sie überhaupt jemals zu Bauland werden. Rohbauland ist im Flächennutzungsplan bereits als Bauland ausgewiesen, muss jedoch noch erschlossen werden.
Die günstigen Grundstückspreise für Bauerwartungsland locken viele Kaufinteressierte, die sich häufig jedoch nicht des finanziellen Risikos bewusst sind, das sie eingehen. Bei Bauerwartungsland kann niemand den genauen Zeitpunkt nennen, wann genau es zu Bauland wird. Dies kann Monate oder sogar Jahre dauern. Obwohl man auf dieser Grundstücksart noch nicht bauen darf, werden bereits Grundsteuer und Grunderwerbsteuer wie für ein nutzbares Grundstück erhoben. Grundstücke, die offiziell noch kein Bauland sind, können auch nicht mit der Baufinanzierung finanziert werden, da die Baufinanzierung ein zweckgebundener Kredit ist. Die Bebauung des Bauerwartungslandes ist jedoch noch nicht sicher, somit entfällt der Zweck und auch die Baufinanzierung.
Es lohnt sich kaum, ein unerschlossenes Grundstück zu kaufen, da der Erschließungsbeitrag meist so hoch ausfällt, dass der Kauf eines bereits erschlossenen Grundstücks viel rentabler wäre. Eine vollständige Erschließung von Rohbauland kann zwischen 15.000 und 20.000 Euro kosten, da sowohl die Infrastruktur um das Grundstück herum ausgebaut und Strom-, Wasser-, Gas-, und Abwasserleitungen gelegt werden müssen.
Die Erschließungskosten variieren je nach Art. Eine öffentliche Erschließung bringt beispielsweise andere Kosten mit sich, als die private/ innere Erschließung. Ob Erschließungskosten anfallen, kann bereits vor dem Grundstückskauf aus dem Bodenrichtwert abgeleitet werden. Die Abkürzung “ebf” (erschließungsbeitragsfrei) bedeutet, dass keine Erschließungskosten gezahlt werden müssen. Das Kürzel “Ebp” (erschließungsbeitragspflichtig) ist dagegen ein Indiz für eine Kostenbeteiligung. Der Bodenrichtwert kann der Bodenrichtwertkarte der Gemeinde entnommen werden. Die Kommune ist zwar beteiligt an den Kosten für eine öffentliche Erschließung, jedoch können dem Grundstücksbesitzer 90 Prozent der technischen und 70 Prozent der verkehrsmäßigen Erschließung zugeschrieben werden.
4.1 Öffentliche Erschließungskosten
Die Kosten für die öffentliche Erschließung hängen von verschiedenen Faktoren ab, weshalb es nicht möglich ist, die exakten Kosten aufzuschlüsseln. Jedoch können Durchschnittswerte herangezogen werden, um sich einen Überblick über die öffentlichen technischen Kosten zu verschaffen:
Die Gesamtkosten für die öffentliche Erschließung können insgesamt zwischen 9.500 Euro und 14.800 Euro liegen. Beteiligt die Kommune den Grundstücksbesitzer zu 90 Prozent an den Kosten, dann kann dieser mit einer Rechnung in Höhe von 8.550 Euro bis 13.320 Euro rechnen. Die Kommune hat zudem bis zu vier Jahre Zeit, die Rechnung für den Erschließungsbeitrag aufzustellen.
4.2 Private/ innere Erschließungskosten
Die private/ innere Erschließung muss selbst organisiert werden. Sie kann online bei der kommunalen Versorgung beantragt werden, woraufhin das Bauamt dabei hilft, geeignete Unternehmen für die Erschließungsarbeiten zu finden. Mit folgenden Kosten ist zu rechnen:
Je weiter das Haus von der Grundstücksgrenze entfernt steht, desto höher sind die Kosten für die innere Erschließung. Durchschnittlich sollte mit einem Kostenaufwand von 15.550 Euro bis 20.320 Euro gerechnet werden.
4.3 Nebenkosten
Um die Erschließung von neuem Bauland durchzuführen, bedarf es in der Regel einer Vermessung. In vielen Fällen muss zusätzlich ein Gutachten erstellt werden. Gelegentlich wird auch ein Bodengutachten erforderlich, welches über die Beschaffenheit des Baugrundes informiert und Auskunft darüber gibt, ob vor dem Hausbau noch weitere Maßnahmen erfolgen müssen. Es ist durchaus ratsam, ein Bodengutachten vor einem Grundstückskauf anfertigen zu lassen, da so herausgefunden werden kann, ob der Baugrund aufwändigere Gründungsmaßnahmen erfordert. So wird vermieden, dass man eventuell unbebaubaren Grund kauft oder plötzlich höhere Baukosten anfallen, als ursprünglich geplant.
Böden mit Moorschichten im Untergrund sind beispielsweise besonders problematisch und sollten deshalb vorher im Rahmen eines Bodengutachtens inspiziert werden.
Die Kosten für die Vermessung des Grundstücks und des Baugutachtens schlagen nochmal mit 2.500 Euro bis 3.800 Euro zu Buche.
4.4 Altlasten
In einigen seltenen Fällen werden Altlasten ebenfalls zu einem wichtigen Thema. Handelt es sich beim Kaufobjekt um ein ehemaliges Industriegrundstück können aufwendige Bodensanierungen erforderlich werden.
Wenn Munitionsreste, Überbleibsel aus Kriegszeiten oder andere Gegenstände auf dem Grundstück gefunden werden, die auf vergangene Kampfhandlungen hindeuten, wird ein flächendeckendes Absuchen des Grundstücks durch den Kampfmittelräumdienst erforderlich. Der Grundstücksbesitzer muss die Kosten für die Suche und die Erdarbeiten dabei selbst tragen.
Da die Kosten für eine Erschließung hauptsächlich von der Gebührenstaffelung der jeweiligen Gemeinde abhängen, gibt es keine genaue Faustformel für die Berechnung. Eine besondere Rolle spielen jedoch die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Folgendes Beispiel demonstriert eine mögliche Berechnung der Erschließungskosten:
Ein Baugrundstück mit 800 m2 soll erschlossen werden. Die Grundflächenzahl liegt bei 0,2, die Geschossflächenzahl bei 0,7.
Als Erstes muss die zulässige Grundfläche, also die Fläche, die maximal bebaut werden darf, berechnet werden. Die Rechnung lautet wie folgt:
Grundstücksfläche x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche
800 x 0,2 = 160 m2
Zunächst muss auch die Gesamt-Geschossfläche ermittelt werden. Es gilt:
Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamt-Geschossfläche
800 m2 x 0,7 = 560 m2
Es dürfen also maximal 160m2 bebaut werden, mit einem maximalen Wohnraum von 560 m2. Für die Abwassererschließung werden für das Beispiel 300 m2 Grundstücksfläche angenommen. Für die Erschließungskosten werden 8 Euro pro Quadratmeter festgelegt.
Die Berechnung für die Abwasser-Erschließungskosten ist somit wie folgt:
8 Euro x 300 = 2.400 Euro.
Hinzu würden noch die Kosten für die restlichen Anschlüsse wie Strom, Gas und Telekommunikation kommen.
Handelt es sich bei dem fraglichen Grundstück um ein betrieblich genutztes Grundstück oder eine vermietete Immobilie, können die Erschließungskosten in voller Höhe abgesetzt werden.
Bei privat genutztem Wohnraum lehnt die Finanzverwaltung die Berücksichtigung der Kosten jedoch grundsätzlich ab. Hierbei gibt es jedoch Ausnahmen. Die Erschließungskosten für privaten Wohnraum fallen in drei Kategorien:
Fazit
Erschließungskosten sind die Kosten, die für die Erschließung eines Grundstücks fällig werden. Durch die Erschließung wird ein Grundstück zugänglich gemacht. Unterschieden wird zwischen einer öffentlichen und einer privaten Erschließung, innerhalb welcher es wiederum eine verkehrsmäßige und eine technische Erschließung gibt. Da die Kosten davon abhängen, wie hoch die bestimmten Gebühren in den jeweiligen Gemeinden sind, gibt es keine genaue Faustformel für deren Berechnung. Grundsätzlich sind die Erschließungskosten nicht von der Steuer absetzbar, allerdings bilden Modernisierungsmaßnahmen vorhandener Leitungen, Kanäle oder Anschlüsse eine Ausnahme.
Unerschlossene Grundstücke scheinen auf den ersten Blick kostengünstiger, weshalb viele Kaufinteressierte sich für sie entscheiden. Es ist jedoch Vorsicht geboten, da die Erschließungskosten oft so hoch ausfallen können, dass sich der Kauf eines solchen Grundstücks kaum lohnt. Wer mit dem Kauf eines unerschlossenen Grundstücks liebäugelt, sollte deshalb genau prüfen, ob dieses Grundstück auch nach der Erschließung und unter Einbeziehung der anfallenden Nebenkosten noch günstiger ist, als vergleichbares, bereits bei Kauf voll erschlossenes Bauland.
Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Makler mit der Immobilienbewertung beauftragen.
Die Eintragung im Grundbuch fixiert den Kauf einer Immobilie und macht den Käufer zum offiziellen Eigentümer. Diese Umschreibung von altem und neuem Eigentümer kann mehrere Wochen dauern, auch wenn längst der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Theoretisch betrachtet könnte der Verkäufer nun während dieser Zeit seine Immobilie ein weiteres Mal verkaufen oder anderweitig belasten. Er könnte aufgrund diverser Vergehen eine Zwangsversteigerung auf diese Immobilie auslösen, sie an die Kinder oder Enkelkinder verschenken oder andere eigentümerrechtliche Dinge betreiben. Das Geld des Käufers wäre damit verloren und auch die Immobilie wäre weg. Notariell werden aus diesem Grund diverse Schutzregelungen vereinbart und festgehalten.
Fälligkeitsmitteilung und Verkäuferschutz
Verkäufer benötigen unter bestimmten Umständen ebenfalls eine Art Schutz, beispielsweise wenn die Immobilie selbst finanziert wurde. Hierfür sind normalerweise Grundschulden eingetragen. Diese können erst dann gelöscht werden, sofern das Darlehen vollständig getilgt ist. Auch hier dient die Fälligkeitsmitteilung als Schutz, denn die Kaufsumme für die Immobilie wird direkt für die Darlehenstilgung übermittelt und gelangt nicht erst zum Verkäufer. Nun kann eine so genannte Lastenfreistellung erfolgen und der Notar informiert den Verkäufer über die Zahlung durch den Käufer an die Bank.
Fälligkeitsmitteilungen für die Vertragsabwicklung
Die Aufgabe eines Notars ist es, den Kaufvertrag rechtsgültig abzuwickeln und zwischen Käufer und Verkäufer gültige Verträge und Urkunden auszustellen. Die Fälligkeitsmitteilung wird rechtsgültig und durchsetzbar an den Käufer geschickt, welcher sich nun zur Zahlung verpflichtet. In dieser ist die Höhe des Kaufpreises und das Konto für die Überweisung des Betrages vermerkt.
Eine Fälligkeitsmitteilung fordert den Käufer einer Immobilie zur Zahlung auf. Diese ist jedoch durch einen Notar abgesichert und stellt für ihn kein Risiko dar, auch dann nicht, wenn die Eintragung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist.
Voraussetzungen für die Fälligkeitsmitteilung
Ehe die Fälligkeitsmitteilung ausgestellt werden kann, müssen dem Notar alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Die Eigentumsvormerkung oder Auflassungsvormerkung muss im Grundbuch zugunsten des Käufers eingetragen sein. Durch diese Eintragung ist die Übertragung an jemand anderen gesperrt, der Grund oder die Immobilie ist damit sozusagen reserviert. Als weitere Voraussetzung müssen alle Unterlagen vorhanden sein, welche für die Löschung der eingetragenen Grundschulden benötigt werden. Wichtig ist außerdem, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht an der Immobilie oder dem Grund nicht ausübt. Dieses Vorkaufsrecht ist allerdings nicht immer vorhanden, sodass nur unter bestimmten Voraussetzungen die Gemeinden ein solches Recht besitzen.
Der Flächennutzungsplan ist ein Verzeichnis über städtebauliche Planungs- und Entwicklungsziele. Daher sollten Interessenten vor dem Hauskauf den kommunalen Flächennutzungsplan einsehen. Durch diesen lässt sich erkennen, welche baulichen Maßnahmen auf ein Gebiet zukommen.
Was ist ein Flächennutzungsplan?
Bei einem Flächennutzungsplan, auch vorbereitender Bauleitplan genannt, handelt es sich um eine kartografische Darstellung des gesamten Gemeindegebiets. Ähnlich zu einer Stadtkarte sind im Flächennutzungsplan unter anderem Straßen, Grundstücke, Grünflächen und landwirtschaftliche Flächen abgebildet – also der aktuelle Bebauungszustand des gesamten Gemeindegebiets.
Für Bauherren ist vor allem interessant, dass der Flächennutzungsplan auch die geplante zukünftige Entwicklung des kommunalen Raumes veranschaulicht. Der Flächennutzungsplan stellt also auch die bauplanerische Konzeption des gesamten Gemeindegebiets dar.
Welchen Zweck hat der Flächennutzungsplan?
Ein Flächennutzungsplan bietet eine Übersicht über geplante Baumaßnahmen und Entwicklungen. Davon profitieren neben Städteplanern vor allem Hausbauer.
Zwecke des Flächennutzungsplans:
Flächennutzungspläne dienen primär der Organisation und Absprache der Kommune, sowohl intern als auch mit umliegenden Gemeinden. Aufgrund der zahlreichen nützlichen Informationen kann ein Flächennutzungsplan aber auch für zukünftige Bauherren nützlich sein. Die oben genannten Inhalte geben beispielsweise einen Hinweis darauf, wie sich der Wert eines Grundstücks in Zukunft entwickeln wird.
Warum sollten Bauherren den Flächennutzungsplan einer Gemeinde einsehen?
Der Flächennutzungsplan ist nicht nur ein wichtiges Planungsinstrument für die Gemeinde und der umliegenden Kommunen. Auch für zukünftige Bauherren ist er eine nützliche Informationsquelle, die wichtige Anhaltspunkte liefert, ob sie sich für oder gegen den Kauf eines Grundstücks entscheiden sollten.
Immerhin kann man neben der bereits bestehenden Nachbarschaft zukünftige Bauprojekte aus der vorbereitenden Bauleitplanung herauslesen, zum Beispiel, ob in der unmittelbaren Umgebung des Grundstücks breite Verkehrsstraßen angedacht sind. Für junge Familien kann sich auch die Frage stellen, ob sich Kindergärten, Schulen oder Sportplätze in der Nähe des Baulands befinden oder von der Gemeinde geplant werden. Grünflächen wie Parks, Wälder oder Felder sowie kulturelle Einrichtungen werten die Lebensqualität enorm auf. Daher ist es für Käufer wichtig zu wissen, ob sich diese Ruheoasen auch in der Nähe ihres Grundstücks befinden oder inwiefern die Gemeinde diesbezüglich Planungen anstrebt.
Wichtig:
Der Flächennutzungsplan ist keine feststehende Baukonzeption. Flächenplan-Änderungen werden üblicherweise in Abständen von etwa 5-10 Jahren vorgenommen. Damit werden die Pläne beispielsweise an aktuelle politische und wirtschaftliche Entwicklungen angepasst.
Flächennutzungsplan und Bebauungsplan – was ist der Unterschied?
Anders als ein Bebauungsplan ist ein Flächennutzungsplan nicht bindend, sondern lediglich ein Bebauungskonzept. Grob zusammengefasst könnte man also sagen, dass es sich beim Bebauungsplan um die Konkretisierung des Flächennutzungsplans handelt. Aber das ist noch nicht alles: Der Flächennutzungsplan entfaltet erst in Form eines Bebauungsplans, einer Baugenehmigung oder über eine Planfeststellung unmittelbare Rechtswirkung. Das bedeutet, dass man über den Flächennutzungsplan keine für sich geltenden Rechte und Pflichten ableiten kann. Der Bebauungsplan hingegen ist rechtlich bindend.
Sowohl der Flächennutzungsplan als auch der Bebauungsplan bieten wichtige Einblicke in die geplante Entwicklung eines Gebiets. Daher sollten Hausbauer vor dem Grundstückserwerb beide Pläne einsehen – trotz ihrer unterschiedlichen rechtlichen Wirkkraft.
Wie sieht ein Flächennutzungsplan aus?
Ein Flächennutzungsplan ist zunächst eine kartografische Darstellung der Bodennutzung einer Gemeinde. Auf dieser Karte werden insbesondere existierende oder geplante Bauflächen, öffentliche Einrichtungen, Energieversorgungsanlagen, Verkehrswege und Grünflächen abgebildet. Gemeinden sind durch § 5 Baugesetzbuch (BauGB) dazu verpflichtet, einen Flächennutzungsplan anzufertigen.
Neben der kartografischen Darstellung verfügt ein Flächennutzungsplan auch über eine schriftliche Begründung der abgebildeten Inhalte. Darin werden also die Planungsziele durch die Gemeinde schriftlich ausgeführt.
Der Flächennutzungsplan kann direkt bei der Gemeinde eingesehen werden. Meist ist er im Rathaus oder Bürgerbüro hinterlegt. In § 6a BauGB ist zudem festgehalten, dass der Flächennutzungsplan zusammen mit der Begründung ins Internet hochgeladen und über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich gemacht werden soll. Bauherren sollten daher im Einzelfall prüfen, ob der Flächennutzungsplan ihrer Gemeinde bereits digital abrufbar ist.
Die Gemarkung ist eine Flächeneinheit des Liegenschaftskatasters, die aus mehreren Fluren besteht. Flurstücke und Grundstücke einer Gemeinde bzw. einer Stadt werden durch die Gemarkung zusammengefasst und bezeichnet.
Die Angaben zur Gemarkung eines Grundstücks finden sich im Grundbuch und bezeichnen das Gebiet, in dem sich das Grundstück befindet. In vielen Fällen umfasst eine Gemarkung eine gesamte Gemeinde. Es kann aber auch sein, dass eine Gemeinde aus mehreren Gemarkungen besteht oder eine Gemarkung gleich mehrere Gemeinden umfasst. Wie eine Gemarkung zustande kommt, wozu Gemarkungen dienen und wo Sie die Gemarkung für Ihr Grundstück in der Regel finden, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
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Die Gemarkung bezeichnet eine Flächeneinheit des Liegenschaftskatasters und schließt mehrere Grundstücke und Flurstücke zu einem Gebiet zusammen. Sie ist das größte Flächenmaß des Liegenschaftskatasters und wird in Flure unterteilt. Flure bilden im Grundbuch die Nutzungsfläche einer Siedlung ab, und beschreiben einen mittelgroßen Messungsbereich.
In Deutschland ist die gesamte Landesfläche in Flurstücke unterteilt, die wiederum in Gemarkungen zusammengefasst werden. Diese Gemarkungen sind unterschiedlich groß. Teilweise stimmen die Gemarkungsgrenzen mit den Gemeindegrenzen überein, Gemarkungen können aber auch nur einen Teil der Gemeinde oder gleich mehrere Gemeinden umfassen. Benannt werden die Gemarkungen meist nach der Ortschaft, die sich auf dem Gebiet der Gemarkung befindet. Bei größeren Städten, die mehrere Gemarkungen umfassen, sind diese in der Regel nach den Stadtteilen benannt. Die Gemarkungsgrenzen werden im Gelände mit sogenannten Marksteinen gekennzeichnet.
Der Begriff der Gemarkung löste in Deutschland erst erst in den 1930er Jahren den bis dahin geläufigen Begriff des Steuerbezirks ab. Bis dato wurde der aus dem Mittelalter stammende Begriff “Markung” als Synonym für “Grenze” benutzt und konnte sowohl die Grenze einer Gemeinde als auch die Umgrenzung eines Steuer- oder Gerichtsbezirks bezeichnen. Damals wurden mit dem Begriff “Markung” bestimmte, zusammenhängende Gebiete bezeichnet. Mit der Einführung des Liegenschaftskatasters wurden die Gemarkungen übernommen. Das Kataster unterteilte diese wiederum in Flure und Flurstücke, die jeweils nummeriert wurden.
Um herauszufinden, zu welcher Gemarkung ein Flurstück oder ein Grundstück gehört, gibt es mehrere Anlaufstellen. Die erste ist das im jeweiligen Bundesland zuständige Geoportal. So kann beispielsweise in Nordrhein-Westfalen online im Geoportal nach Gemarkungen bzw. Flurstücken gesucht werden. Werden Sie in Ihrem Bundesland auf diese Weise nicht fündig, können Sie sich an das Grundbuch- bzw. Katasteramt wenden.
Die Gemarkung eines Grundstücks wird im Grundbuch in Abteilung I unter den Angaben zum Grundstück aufgeführt. Die Spalte Drei gibt Auskunft über Gemarkung, Flur und Flurstück. Nach der Grundbuchordnung erfolgen die Eintragungen auf Grundlage der amtlichen Bezeichnungen aus dem Liegenschaftskataster.
Was ist das Kataster?
Das Kataster oder auch Liegenschaftskataster ist das nationale Verzeichnis aller Flurstücke und deren Beschreibung. Es unterteilt die gesamte Fläche Deutschlands in Gemarkungen, Flure und Flurstücke. Die Führung des Liegenschaftskatasters übernimmt in Deutschland das Katasteramt. Mehr zum Thema können Sie in unserem Artikel Katasteramt nachlesen.
Gemarkungen werden als Flächeneinheit verwendet und stellen keine politischen Verwaltungseinheiten dar. Verwaltungseinheiten sind beispielsweise eine Gemeinde oder Stadtbezirke. Die Bezeichnung der Gemarkung entspricht häufig dem Namen der Gemeinde oder der Ortschaft, die sich auf dem Gebiet befindet und oft sind auch die Grenzen der Gemarkung mit der Gemeindegrenze identisch. Ebenso können die Grenzen aber auch voneinander abweichen, denn bei Gebietsreformen oder Eingemeindungen werden die Gemarkungen nicht verändert oder umbenannt. Kurz gesagt: Während sich die Verwaltungsgrenzen der Gemeinden mit den Jahren immer wieder verändert haben, sind die Gemarkungen unverändert geblieben. So liegen häufig mehrere Gemarkungen auf einem Gemeindegebiet oder aber Gemarkungen erstrecken sich über mehrere Gemeinden und Ortschaften.
Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Makler mit der Immobilienbewertung beauftragen.
Wie viel Fläche meines Baugrundstücks darf mein Haus eigentlich einnehmen? Sie sind gerade mitten in der Planung Ihres Bauprojektes und stellen sich eine der wichtigsten Fragen, die es gibt. Denn die Entscheidung, wie groß die einzelnen Geschosse Ihres Hauses ausfallen werden, ist nicht ganz Ihnen überlassen. Gerade wenn Sie ein mehrstöckiges Haus planen, gibt es einige Regelungen bezüglich der maximalen Geschossfläche. Genau hier kommt die Geschossflächenzahl (GFZ) ins Spiel: Die GFZ gibt nämlich an, wie viel Geschossfläche überhaupt auf Ihrem Grundstück bebaut werden darf. Schließlich wollen Sie nicht das Risiko eingehen, viel zu große Geschosse zu planen, sodass Ihr Bauvorhaben zum Schluss gar nicht genehmigt wird.
In diesem Artikel erklärt McMakler Ihnen, was die Geschossflächenzahl ist, wie die Geschossflächenzahl berechnet wird und wozu es die Geschossflächenzahl gibt.
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Was ist die Geschossflächenzahl?
Die Geschossflächenzahl, auch GFZ genannt, ist eine wichtige Kennzahl der baulichen Nutzung eines Grundstücks. Die Geschossflächenzahl ist in § 20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und in der DIN-Norm 277 geregelt. Die Geschossflächenzahl gibt Auskunft darüber, wie viel Fläche auf Ihrem Grundstück bebaut werden darf. Sie schreibt vor, wie viele Quadratmeter die zusammengerechnete Geschossfläche maximal auf dem Baugrundstück einnehmen darf.
Das hört sich erst einmal kompliziert an, jedoch ist es eigentlich ganz simpel: Bei einer Grundflächenzahl von 0,8 darf die Geschossfläche Ihrer Immobilie zusammengerechnet maximal 80% Ihrer Baugrundstücksfläche ausmachen.
Die Geschossflächenzahl zählt neben der Grundflächenzahl und der Baumesszahl zu den Parametern, die das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks bestimmen und in Deutschland im Bauplanungsrecht kodifiziert sind. Diese gesetzliche Regelung der baulichen Nutzung soll eine geordnete, städtebauliche Nutzung sicherstellen. Bei der Geschossflächenzahl handelt es sich um eine dimensionslose Größe, die in Dezimalzahlen angegeben wird. Obwohl die Geschossflächenzahl begrenzt, wie viele Quadratmeter die Geschosse Ihrer Immobilie einnehmen dürfen, regelt die GFZ nicht, wie viele Stockwerke Ihre Immobilie haben darf. Die Anzahl der Geschosse einer Immobilie wird durch andere Vorgaben geregelt.
Schon gewusst?
Die Geschossflächenzahl ist ein wichtiger Parameter des Grundstückswerts. Je größer die Geschossflächenzahl, desto höher ist die Chance, beim Grundstücksverkauf einen hohen Verkaufspreis zu erzielen. Analog dazu bedeutet eine niedrigere Geschossflächenzahl auch einen geringeren Grundstückswert.
Wozu gibt es die Geschossflächenzahl?
Die Geschossflächenzahl wird dazu genutzt, die Geschossgesamtfläche einer Immobilie zu berechnen. Achten Sie bei der Planung Ihrer Immobilie nicht auf die Geschossflächenzahl, könnten Sie illegaler Weise zu große Stockwerke planen.
Die Baubehörde nutzt die Geschossflächenzahl, um die Bebauungsdichte zu regulieren. Mit der GFZ wird verhindert, dass etwa zu dicht oder zu eng gebaut wird. Im Laufe der Zeit hat sich die Geschossflächenzahl stark verändert. Im 19. Jahrhundert wurden Wohnprojekte häufig mit einer Geschossflächenzahl von 4,0 durchgeführt. Anfang des 20. Jahrhunderts wurde die Geschossflächenzahl jedoch auf 0,5 herabgesetzt um mehr Licht, Luft und Sonnenschein in die Stadt zu lassen. Heutzutage findet man solch kleine Geschossflächenzahlen jedoch nur noch in kleinen Siedlungen. In den meisten Städten Deutschlands liegt die Geschossflächenzahl heute bei 1,0 bis 1,2.
Welche Gebäudebestandteile zählen zur Geschossflächenzahl?
Die Geschossflächenzahl umfasst ausschließlich Vollgeschosse. Das bedeutet, dass Keller und Dach nicht in der Geschossflächenzahl berücksichtigt werden, es sei denn, es handelt sich ebenfalls um Vollgeschosse.
Was ist ein Vollgeschoss?
Die genaue Definition eines Vollgeschosses ist in den Landesbauverordnungen der Bundesländer festgelegt und unterscheidet sich deshalb je nach Bundesland. Im Allgemeinen handelt es sich bei einem Vollgeschoss jedoch um ein oberirdisches Geschoss, dessen Mindesthöhe zwischen 2,30m und 2,60m liegt. Liegt ein Geschoss unterirdisch, müssen die Geschosse zwischen 1,20m und 1,60m aus dem Erdboden ragen, um als Vollgeschoss anerkannt zu werden. Je nach Größe und Bauordnung kann auch ein Dachgeschoss als Vollgeschoss zählen.
Nicht-Vollgeschosse werden also nicht in die Berechnung der Geschossflächenzahl mit einbezogen. Jedoch kann die Baubehörde im Bebauungsplan festlegen, dass auch Aufenthaltsräume in Nicht-Vollgeschossen, die dazugehörigen Treppenhäuser und deren Umfassungswände in die Berechnung der Geschossflächenzahl integriert werden müssen. Balkone, Terrassen, Loggien und Nebenanlagen sowie Anbauten auf Abstandsflächen wie Garagen, Carports oder Stellflächen werden bei der Berechnung der Geschossflächenzahl ebenfalls nicht berücksichtigt.
Wie hoch ist die Geschossflächenzahl?
Wie hoch die Geschossflächenzahl ausfällt, hängt vom Wohngebiet und der Gemeinde ab. Höhe der Geschossflächenzahlen ist für jedes Wohngebiet ist in §17 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgelegt. Bei der Geschossflächenzahlen in §17 der BauNVO handelt es sich seit Juni 2021 lediglich um Richtwerte, nicht um Obergrenzen. Die Geschossflächenzahl für Neubauten liegt meist bei ca. 1,0 bis 1,2. Bei Hochhäusern kann die Geschossflächenzahl jedoch deutlich höher ausfallen. In der folgenden Tabelle haben wir die Richtwerte für die Geschossflächenzahlen in den jeweiligen Baugebieten nach §17 der BauNVO auf einen Blick zusammengefasst:
Baugebiet nach §17 BauNVO |
GFZ |
Kleinsiedlungsgebiet (WS) |
GFZ 0,4 |
Reine Wohngebiete (WR) und allgemeine Wohngebiete (WA) |
GFZ 1,2 |
Besondere Wohngebiete |
GFZ 1,6 |
Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI) und dörfliche Wohngebiete (MDW) |
GFZ 1,2 |
Urbane Gebiete (MU) und Kerngebiete (MK) |
GFZ 3,0 |
Gewerbegebiete (GE), Industriegebiete (GI) und sonstige Sondergebiete |
GFZ 2,4 |
Wochenendhausgebiete |
GFZ 0,2 |
Darf die Geschossflächenzahl überschritten werden?
Tatsächlich galten die in der BauNVO angegeben Werte früher als „Obergrenze“. Das heißt die Geschossflächenzahl durfte beim Bau nicht überschritten werden, durfte jedoch niedriger ausfallen. Bauprojekte für Immobilien wurden nur dann genehmigt, wenn sie die Geschossflächenzahl nicht überschritten. Seit dem 23. Juni 2021 gelten die in der BauNVO aufgeführten Geschossflächenzahlen jedoch nur noch als Orientierungswerte. Gemeinden können also unter Beachtung der Bestandssituation auch abweichende und sogar höhere GFZ für die Bestimmung der Maße der baulichen Nutzung festlegen. Abweichungen von der üblichen GFZ werden anschließend im Bebauungsplan dargestellt und begründet. Auch eine Ausgleichspflicht für höhere Geschossflächenzahlen gibt es nun nicht mehr.
Wie wird die Geschossflächenzahl berechnet?
Bei Ihren Recherchen sind Sie bestimmt schon auf die Frage „Wie berechne ich die Geschossflächenzahl“ gestoßen. Tatsächlich müssen Sie die GFZ gar nicht berechnen, da diese bereits im Bebauungsplan Ihrer Gemeinde feststeht. Oft gelten die Geschossflächenzahlen nämlich einheitlich für ein gesamtes Baugebiet und werden nicht individuell für den Bauherren ermittelt. Nur in Ausnahmefällen wird die Geschossflächenzahl für einzelne Bauvorhaben, Grundstücke oder Gebäudeteile festgelegt.
Die Geschossflächenzahl wird jedoch genutzt, um zu berechnen, wie groß die Geschossgesamtfläche Ihrer Immobilie sein darf. Die Geschossgesamtfläche kann mithilfe einer einfachen Formel berechnet werden:
Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = Geschossgesamtfläche
Ein Beispiel: Ist Ihr Grundstück 1000 Quadratmeter groß und Sie wollen eine Immobilie in einem Kleinsiedlungsgebiet mit einer Geschossflächenzahl von 0,4 bauen, wird Ihre Geschossgesamtfläche bei 400 Quadratmeter liegen.
Nun haben Sie zwar ermittelt, wie groß die Geschossgesamtfläche sein darf, jedoch nicht, wie groß die Fläche jedes einzelnen Vollgeschosses sein darf. Auch dies können Sie ganz leicht mit einer Formel herausfinden:
Zulässige Geschossfläche/ zulässige Geschosse = zulässige Geschossfläche pro Vollgeschoss
Greifen wir nochmal auf unser Beispiel zurück. Es steht Ihnen eine Geschossgesamtfläche von 400 Quadratmetern zur Verfügung. Dürfen Sie auf Ihrem Grundstück eine Immobilie mit zwei Stockwerken bauen, haben Sie eine Geschossfläche von 200 Quadratmetern pro Vollgeschoss.
In einigen Fällen wollen Bauherren die Geschossflächenzahl noch einmal nachrechnen, um zu ermitteln, ob beim Bau ihrer Immobilie auch alles mit rechten Dingen zugeht. Um die GFZ zu berechnen, können Sie die Formel einfach rückwärts nutzen:
Geschossgesamtfläche in Quadratmetern/ Grundstücksfläche in Quadratmetern = Geschossflächenzahl
Wichtig ist hierbei: Die Geschossflächenzahl wird nicht aus der Brutto-Grundfläche berechnet, sondern aus den Flächen aller Vollgeschosse.
Entspricht die ermittelte Geschossflächenzahl der vom Bauamt festgelegten Zahl, läuft bei Ihrem Hausbau alles bestens. Doch die Geschossflächenzahl ist nicht der einzige Parameter zur Bestimmung der baulichen Nutzung eines Grundstücks. In diesem Artikel können Sie sich auch über die Grundflächenzahl informieren.
Ein Grenzstein, auch Abmarkung, Weiser oder Grenzzeichen genannt, ist eine Markierung, die zur Kennzeichnung der Grenzpunkte einer Grundstücksgrenze genutzt wird.
Durch einen Grenzstein wird ersichtlich, wo sich die Grundstücksgrenze befindet. Dies ist wichtig, denn die Grenze regelt genau, wie weit und bis wohin sich die entsprechende Fläche erstreckt. Dies spielt beispielsweise beim Hausbau eine große Rolle, da der entsprechende Abstand zum Nachbargrundstück eingehalten werden sollte.
Doch die Grenzsteine sind nicht immer ganz so leicht zu finden, wie man es gerne hätte. Oft sind sie bereits von Bewuchs verdeckt oder durch Bauarbeiten verschoben oder gar entfernt worden. Dies führt nicht nur zu Streitigkeiten zwischen Nachbarn, sondern kann auch teuer werden, etwa wenn die Grenzsteine neu gesetzt werden müssen. Wie genau die Grenzsteine gesetzt werden, wie Sie die Grenzsteine finden können und was Sie tun sollten, wenn Sie bemerken, dass Ihre Grenzsteine fehlen, erklären wir in diesem Ratgeber-Artikel.
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Grenzsteine markieren die Flurstücksgrenzen und regeln so das Ausmaß eines Grundstücks. Ebenfalls dienen sie der Sicherung des Eigentums. Normalerweise werden die Grenzsteine genau in die Grenzpunkte eingesetzt, um die Kreuzungslinie zwischen zwei Grundstücken zu markieren. Zwischen zwei einzelnen Grenzsteinen verläuft eine unsichtbare, gerade Linie, welche die Grundstücksgrenze repräsentiert. Wo sich die Grundstücksgrenze befindet, sollte man spätestens bei einem Bauvorhaben wissen. In Deutschland gilt die Regel, dass ein Gebäude mindestens drei Meter von der Grundstücksgrenze entfernt errichtet werden muss. Auch Bäume dürfen nicht weniger als drei Meter von der Grundstücksgrenze entfernt sein.
Schon im mittelalterlichen Europa dienten Markierungssteine dazu, geheiligte Friedensbereiche zu kennzeichnen. Die Steine waren bereits zu frühen Zeiten rechtlich bindend und standen unter besonderem Schutz. Die Markierung bestand dabei immer aus einem großen Hauptstein und mehreren kleinen, darum verteilten Nebensteinen, den sogenannten “Zeugen”. Sie sollten den großen Hauptstein als den Grenzstein kennzeichnen. Nach dem Dreißigjährigen Krieg kam der Grenzstein in wirtschaftlich entwickelten Gebieten bei jeglicher Art von Grenze zum Einsatz. Dieser Brauch besteht noch heute.
Auch die Methode, die Grenzsteine mit “Zeugen” zu versehen, wird heute noch angewandt. Oft handelt es sich bei den Zeugen um eine mit dem Hals nach unten gerichtete Glasflasche oder einen Tonkegel, die unter dem Grenzstein vergraben sind. Diese Zeugen sollen vor allem bei wichtigen Grenzen eine Wiederherstellung ermöglichen und bezeugen, dass es sich tatsächlich um einen Grenzstein handelt, wenn der Stein etwa verschoben oder entfernt worden ist. Besteht ein hoher Genauigkeitsanspruch, kann der Zeuge auch mit Theodolit oder einem Schnurgerüst ausgelotet werden.
Wie sehen Grenzsteine aus?
Grenzsteine müssen so beschaffen sein, dass sie auch als Grenzzeichen erkennbar sind. Im Normalfall bestehen sie aus Granit oder Beton und sind mit einem Kreuz auf der Oberseite markiert. In Einzelfällen werden auch Grenzsteine aus Kunststoff oder Eisenrohre zum Kennzeichnen von Grenzpunkten verwendet. Ebenfalls gibt es Grenzsteine, auf denen der eigentliche Grenzverlauf mittels einer gemeißelten Kerbe dargestellt wird. Ältere Abmarkungen, die schon mehrere Jahre oder Jahrzehnte bestehen, sind meist aus Naturstein und nicht mit einem Kreuz gekennzeichnet.
Da zu früheren Zeiten in den unterschiedlichen Regionen Deutschlands nur bestimmte Steine verfügbar waren, bestehen die Grenzsteine in den einzelnen Bundesländern noch heute aus verschiedenen Gesteinsarten. Granit, Kalkstein, Marmor, Sandstein, Schiefer oder Basalt sind Materialien, die häufig für Grenzsteine verwendet werden.
Je nach Region werden in Deutschland neben Steinen auch andere Vermarkungsarten zum Kennzeichnen einer Grundstücksgrenze verwendet. Grenzzeichen mit Schraubgewinde, Rohre mit Plastikkappen, Stahlnägel oder Messingbolzen sind vereinzelt vorzufinden.
Grenzsteine werden, je nachdem ob sie in ländlichen oder städtischen Gebieten gesetzt werden, unterschiedlich tief in den Grenzpunkt eingesetzt.
In städtischen Wohngebieten sind die Grenzsteine in den meisten Fällen nicht hochragend, sondern bodenbündig gesetzt. Dies kann unter anderem dazu führen, dass sie schwer oder gar nicht mehr gefunden werden können, da sie entweder vergraben sind, oder die Natur die Grenzsteine nach Jahren allmählich überwuchert hat.
Auf dem Land, beispielsweise bei Feld- oder Waldgrenzen, werden die Grenzsteine so ausgesetzt, dass sie noch einige Zentimeter aus dem Boden ragen, damit sie für Landwirte beim Bestellen ihrer Nutzflächen noch gut sichtbar sind und so nicht von einem Pflug herausgerissen werden. Dazu werden oft längere Steine als üblich verwendet.
Grundsätzlich werden Grenzsteine genau in den Grenzpunkt eingesetzt. Ist dieser nicht direkt zu kennzeichnen, kann die Abmarkung auch indirekt in eine der vom Grenzpunkt abgehenden Grenzen eingesetzt werden. Bei Staatsgrenzen kann das Grenzzeichen auch weiter entfernt vom Grenzpunkt liegen, wenn beispielsweise Bauwerke oder natürliche Hindernisse eine genaue Kennzeichnung des Grenzpunktes nicht möglich machen.
Nur ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur kann die Abmarkung aussetzen. Dazu muss ein Termin beim zuständigen Vermessungs- und Katasteramt gemacht werden. Beim Grenztermin erläutert der Vermessungsingenieur seine Vorgehensweise und übergibt dem Antragsteller ein Informationsblatt mit Rückantwort. Am Tag der Vermessung werden die Grenzmarken eingebracht. Besitzer angrenzender Grundstücke haben gegen die Abmarkung ein Widerspruchsrecht, gegen die ermittelte Lage der Grenzmarkierung lässt sich jedoch nichts ausrichten. Nach der Aussetzung der Grenzsteine nimmt der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur eine öffentliche Urkunde auf, in der die Beteiligten, der Grundstückseigentümer und seine Nachbarn den Verlauf der Grenze anerkennen. Die Urkunde wird anschließend dem Katasteramt übergeben und dort dauerhaft aufbewahrt. Mit diesem Verfahren können auch fehlende, beschädigte oder versetzte Grenzsteine wieder hergestellt werden.
Überbaute und Eingeschlossene Grenzsteine
Gebäude oder Mauern dürfen den Grenzstein nicht verdecken oder einschließen. Ist der Grenzstein eingeschlossen oder überbaut, darf der Nachbar einen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands geltend machen. Die Kosten dafür hat der Bauherr, der für die Verdeckung des Grenzsteins verantwortlich ist, zu tragen.
Nach Art. 70 GG liegt die Bestimmung über die Abmarkungspflicht bei den Bundesländern selbst. Länder ohne Abmarkungspflicht sind Berlin, Hamburg und Niedersachen.
Das Entfernen, Unkenntlichmachen oder Versetzen eines Grenzsteins in der Absicht, einem anderen einen Nachteil zuzufügen, ist nach § 274 Strafgesetzbuch ein Vergehen und wird mit einer Geldstrafe oder sogar einer Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren bedroht.
Historische Grenzsteine gelten zudem als Kulturdenkmäler und stehen unter Denkmalschutz.
Wer sich erkundigen möchte, wo seine Grundstücksgrenzen und somit auch die Grenzsteine liegen, sollte sich an das Vermessungs- und Katasteramt wenden. Dort sind die exakten Koordinaten für die Grenzsteine hinterlegt. Mithilfe der Flurstücksnummer können die Mitarbeiter des Katasteramtes die Grenzsteine Ihres Grundstücks orten. Keine Sorge, wenn Sie ihre Flurstücksnummer nicht kennen. Die meisten Katasterämter stellen die Liegenschaftskarte im Internet bereit. Dort können Sie mit wenigen Klicks ihre Flurstücksnummer einsehen. Was weitere Zuständigkeiten des Katasteramtes sind, erfahren Sie hier.
Als Erstes muss herausgefunden werden, ob die fragliche Grundstücksgrenze bereits mit einem Grenzzeichen versehen war oder nicht. Eine amtliche Grenzauskunft kann nur dann gegeben werden, wenn die Koordinaten nach hochgenauen und zuverlässigen Kriterien im Liegenschaftskataster verzeichnet sind. Dies ist vor allem bei noch nicht abgemarkten Grenzpunkten der Fall. Bei bereits abgemarkten Grundstücken kann meist keine hochgenaue Koordinaten- Auskunft erteilt werden. Ob die Grenzpunkte schon einmal abgemarkt waren, können Sie persönlich bei der zuständigen Regionaldirektion herausfinden. Oft können Sie dazu auch Geodaten online erwerben, ohne erst zum Amt gehen zu müssen.
Für die Herausgabe der amtlichen Grenzstein-Koordinaten ist eine Gebühr nach den Entgeltrichtlinien der jeweiligen Vermessungs- und Katasterverwaltung fällig. Meist werden die Koordinaten im UTM-Format herausgegeben. Somit können Sie den Grenzstein mithilfe von GPS-Hilfsmitteln direkt vor Ort ausfindig machen.
Grundstückseigentümer sind dazu verpflichtet, für den Erhalt und die Erkennbarkeit ihrer Grenzsteine zu sorgen. Manchmal kommt es aber vor, dass ein Grenzstein nicht mehr gefunden werden kann. Oft liegt es daran, dass der Grenzstein in den Boden eingesunken und nicht mehr sichtbar ist, oder daran, dass er vor vielen Jahren gesetzt worden ist, sodass inzwischen Gras und Büsche den Grenzstein überwachsen haben. Wer genau sehen will, wo die Grenzsteine normalerweise liegen sollten, wendet sich an das Vermessungs- und Katasteramt. Die Mitarbeiter schauen im Kataster oder der Liegenschaftskarte nach der genauen Position der Grenzsteine und können Auskunft geben.
Jedoch kann es auch vorkommen, dass der Grenzstein ganz und gar verschwunden ist. Durch Bauarbeiten oder Umgestaltung des Grundstücks kann der Grenzstein manchmal verrutschen oder sogar zerstört werden. In solch einem Fall muss eine Grenzwiederherstellung durchgeführt werden, da die rechtlichen Grenzen des Grundstücks, die eigentlich durch die Grenzsteine markiert sind, nicht mehr erkennbar sind. Dabei entscheidet der Antragsteller, welche Grenzsteine wiederhergestellt werden müssen. An einer Grenzwiederherstellung sind immer zwei Grundstückseigentümer beteiligt, da die Grenze beide betrifft. Beide Parteien, sowohl Antragsteller als auch der betroffene Nachbar, sind am Grenztermin vor Ort. Das neu gesetzte Grenzzeichen wird beiden angezeigt.
Sehr selten kommt es vor, dass Grenzzeichen absichtlich versetzt oder entfernt werden. Da Grenzsteine zur Sicherung des Eigentums dienen, macht sich derjenige, der die Grenzsteine vorsätzlich entfernt, versetzt oder beschädigt, strafbar. Wurde bemerkt, dass Grenzsteine absichtlich entfernt worden sind, hat man die Möglichkeit, Anzeige zu erstatten. Der Verantwortliche hat mit einer Geldstrafe von bis zu 25.000 Euro zu rechnen. Allerdings scheitert die Verfolgung der angezeigten Straftaten häufig an der oft sehr schwierigen Beweisführung. Wenn man dennoch Anzeige erstattet, sollte als Beweismittel die Kopie der Flurkarte beigefügt werden.
Wenn die Grenze beide Grundstückseigentümer betrifft, wie wird entschieden, wer für die Kosten aufkommt?
Im Normalfall zahlt der Antragsteller die Grenzwiederherstellung. Nach § 919 BGB kann der Eigentümer, der die fehlenden Grenzsteine bemerkt, den Nachbargrundstückseigentümer jedoch auffordern, bei der Wiederherstellung oder Neuerrichtung der Grenzsteine mitzuwirken. Die Kosten der Abmarkung sind dann von beiden Beteiligten zu gleichen Teilen zu tragen.
Ein Eigentümer hat drei Möglichkeiten den Nachbarn aufzufordern, die Kosten für die Grenzsteinlegung zum Teil zu übernehmen.
Als Erstes sollte immer verhandelt werden. Meist lohnt es sich, den persönlichen Kontakt mit dem Nachbarn zu suchen, um die fehlenden Grenzsteine gemeinsam wiederherzustellen. Beide sollten sich darauf einigen, die Kosten jeweils zur Hälfte zu übernehmen.
Weigert der Nachbar sich, bei der Grenzwiederherstellung mitzuwirken, kann der Eigentümer den Vermessungsantrag auch allein stellen. Die Kosten müssen anfänglich selbst getragen werden. Gemäß § 919 Abs. 1 BGB kann der Eigentümer anschließend die Kostenbeteiligung des Nachbarn verlangen.
Als letzte Möglichkeit kann der Eigentümer auch beim zuständigen Amt direkt eine Klage auf Wiederherstellung einreichen.
Normalerweise beschließt das Gericht die Einholung eines Gutachtens. Der zuständige Sachverständige darf aber im Rahmen der Gutachtenerstellung keine neuen Grenzzeichen setzen. Dazu ist ein gesonderter Beschluss des Gerichts notwendig.
Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Makler mit der Immobilienbewertung beauftragen.
Haus- und Grundstückseigentümer sind verpflichtet, jedes Jahr Grundbesitzabgaben zu leisten. Diese beziehen sich auf die Nutzung der Infrastruktur rund um das eigene Grundstück und setzen sich aus verschiedenen Gebühren zusammen. In vielen Fällen können die einzelnen Komponenten der Grundbesitzabgaben steuerlich geltend gemacht werden, wenn sie vom Grundstückseigentümer entrichtet werden, obwohl er das Grundstück vermietet oder verpachtet.
Grundbesitzabgaben können vom Eigentümer oder Mieter getragen werden
Zu den Grundbesitzabgaben gehören: Grundsteuern, Abfallgebühren, Abwassergebühren, Winterdienst, Straßenreinigungskosten sowie Straßenbau- und Erschließungsbeiträge. Über die Höhe der Abgaben werden Grundstückseigentümer einmal im Jahr durch einen Bescheid ihrer Kommune informiert. Wer sein Grundstück vermietet oder verpachtet, kann einige Beiträge der Grundabgaben auf die Mieter umlegen.
Grundsteuern
Mit der Grundsteuer wird das Eigentum an einem Grundstück jährlich besteuert. Dabei existiert eine Unterscheidung zwischen der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen und der Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke. Die neue Grundsteuer-Reform sieht außerdem ab dem Jahr 2025 eine neue Grundsteuer C vor, die auf baureife Grundstücke erhoben werden soll. Die Grundsteuer für ein Haus kann im Rahmen der Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden, wenn die Immobilie vermietet wird. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Vermieter die Steuer selbst bezahlt und sie nicht als Nebenkosten auf seine Mieter umlegt.
Abfallgebühren
Für den Umgang mit dem Müll, der bei der Grundstücksnutzung entsteht, wird ebenfalls eine Gebühr fällig. Diese bezieht sich auf die Müllverwertung sowie die Zuteilung, Aufstellung und Entleerung der Abfalltonnen. Wie hoch die Müllgebühren für ein Grundstück ausfallen, ist von folgenden vier Faktoren abhängig:
Auch hier gilt: Ergeben sich die Gebühren aus der Verpachtung oder Vermietung eines Grundstücks, können sie steuerlich geltend gemacht werden, solange der Eigentümer sie nicht im Rahmen der Mietnebenkosten auf die Mieter umlegt.
Abwasserbeitrag
Abwassergebühren beziehen sich auf die Einbringung des häuslichen Schmutzwassers und des Niederschlagswassers, das von befestigten Flächen abfließt, in das öffentliche Abwassernetz. Im Falle der Vermietung eines Grundstücks können auch die Abwasserkosten von der Steuer abgesetzt werden. Die Höhe der Kosten variiert zwischen den einzelnen Gemeinden im Bundesgebiet stark, da sie immer in Abhängigkeit der örtlichen Wasserbetriebe steht. Die Entwässerungsabgabensatzung einer Stadt gibt Aufschluss über die Höhe und den Berechnungsmaßstab der Abwassergebühr.
Kosten für Winterdienst und Straßenreinigung
Ebenfalls kommunal geregelt werden die Reinigung und Schneeräumung auf den Straßen. Doch wer ist eigentlich für Winterdienst und Straßenreinigung zuständig? Die jeweilige Stadt, in der sich das Grundstück befindet, gibt die Zuständigkeit vor. Das heißt, in einigen Kommunen hat sich der Grundstückseigentümer selbst, in anderen die Kommune um diese Aufgaben zu kümmern. Ist die Stadt zuständig, erhebt sie für diese Leistung entsprechende Gebühren.
Straßenbaubeiträge
Straßenbaubeiträge werden für die Nutzung öffentlicher Verkehrsstraßen, Wege und Plätze erhoben. Kosten für Reparaturen, wie das Ausbessern eines Schlaglochs, sind darin nicht enthalten. Grundsätzlich sind die Gebühren von den Grundstückseigentümern zu entrichten, die von den Verbesserungsmaßnahmen direkt profitieren, zum Beispiel weil sich ihr Grundstück über die betroffene Straße erreichen lässt. Hierzu zählen nicht nur Eigentümer, sondern auch andere Nutzungsberechtigte – etwa Personen, die vom Erbbaurecht Gebrauch machen. Je nach Art der vorgenommenen baulichen Maßnahmen, der Grundstücksgröße und der Nutzung der öffentlichen Wege und Plätze durch den Grundstückseigentümer, kann die Höhe der Straßenbaugebühren stark variieren.
Erschließungskosten
Der Anschluss des Grundstücks an die öffentlichen Versorgungsnetze wird über den Erschließungsbeitrag durch den Grundstückseigentümer mitfinanziert. Die Gebühr kann nicht auf eventuelle Mieter des Grundstücks umgelegt werden. Entscheidend für die Höhe der Kosten sind Faktoren wie die Grundstückslage, der Aufwand der Erschließung und die zuständige Gemeinde. Die Gebühren können für folgende Leistungen erhoben werden:
Höhe der Grundbesitzabgaben individuell prüfen!
Über die Grundbesitzabgaben beteiligen sich Grundstückseigentümer in Deutschland am Ausbau und an der Unterhaltung der vorhandenen Infrastruktur rund um ihr Grundstück. Da es hinsichtlich der Fälligkeit und der Berechnung der einzelnen Gebührenbestandteile bundesweit sehr große Unterschiede gibt, informieren Sie sich am besten in jedem Fall bei Ihrer Kommune.
Das Grundbuch ist ein offizielles Verzeichnis über die Besitzverhältnisse von Grundstücken und Immobilien. Vor, während und nach dem Immobilienkauf spielt es eine wichtige Rolle. Ein Haus geht beispielsweise erst dann in das Eigentum seines Käufers über, wenn dieser im Grundbucheintrag vermerkt ist.
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein offizielles Register über alle Besitzverhältnisse und vorhandene Schulden, die mit einer Immobilie oder einem Grundstück zusammenhängen. Auch Informationen zur Finanzierung, wie monatliche Raten, werden im Grundbuch vermerkt. Der Grundbucheintrag kann beim zuständigen Amtsgericht eingesehen werden, welches als Grundbuchamt fungiert. Aufgrund der persönlichen finanziellen Daten muss dafür jedoch ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorliegen. Kaufinteressenten einer Immobilie besitzen ein berechtigtes Interesse und sollten die Einsicht in den Grundbucheintrag beantragen.
Die Rolle des Grundbuchs vor der Kaufabwicklung
Schon vor der Unterschrift unter dem Kaufvertrag sollten Interessenten einen gründlichen Blick in den Grundbucheintrag des Hauses oder Grundstücks werfen.
Was steht im Grundbucheintrag?
Jeder Grundbucheintrag folgt einem festgelegten Aufbau. Die verschiedenen Seiten haben festgelegte Inhalte. Neben allgemeinen Formalia sind vor allem das Bestandsverzeichnis und die Abteilungen I bis III von Bedeutung.
Bestandsverzeichnis
Im Bestandsverzeichnis stehen genaue Daten zu den Eigenschaften des Grundstücks. Dazu gehören seine Adresse und die genaue Größe. Diese Angaben sollten kontrolliert und mit den Daten im Kaufvertrag abgeglichen werden.
Abteilung I
Die Abteilung I im Grundbuch befasst sich mit dem aktuellen Eigentümer der Immobilie. Hier wird vermerkt, wie das Grundstück erworben wurde – also zum Beispiel durch einen Kauf, eine Schenkung oder ein Erbe. Darüber hinaus wird in Abteilung I des Grundbucheintrags ein Käufer zunächst vorgemerkt und dann als Eigentümer eingetragen.
Beim Hauskauf sollte darauf geachtet werden, dass der Käufer mit dem korrekten Eigentümer verhandelt. Wenn nicht alle Eigentümer im Kaufvertrag erwähnt werden, kann dies rechtliche Probleme bedeuten. Potenzielle Käufer sollten zudem sicherstellen, dass die vor der Vertragsunterzeichnung eingesehenen Grundbucheintragungen möglichst aktuell sind. Sonst übersehen sie möglicherweise neue Eintragungen zwischen Einsicht und Unterschrift.
Abteilung II
Die zweite Abteilung des Grundbucheintrags ist ebenso wichtig für potenzielle Käufer. Sie sollte unbedingt vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags eingesehen werden. Denn hier werden alle Lasten und Beschränkungen aufgelistet. Dazu gehören beispielsweise bestehende Wohnrechte. Ein solches Wohnrecht kann für einen neuen Eigentümer zum Problem werden, da es in der Regel nicht mit dem Eigentümerwechsel verwirkt. Potenzielle Käufer sollten das in den Kaufvertragsverhandlungen mit allen beteiligten Parteien beachten.
Außerdem wird in Abteilung II ein möglicher Sanierungsvermerk eingetragen. Das heißt, dass das Grundstück in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet liegt. Dann fallen in der Regel Kosten an. Die Gemeinde hat nämlich das Recht, einen Ausgleichsbetrag für die sanierungsbedingte Steigerung des Bodenwerts einzufordern.
Abteilung III
Abteilung III eines Grundbucheintrags enthält die finanziellen Umstände der Immobilie, die sogenannten Grundpfandrechte. Hier werden beispielsweise die den Hauskauf finanzierende Bank und die monatlich fälligen Raten eingetragen. Heutzutage bestehen Banken statt der Hypothek meist auf eine sogenannte Grundschuld. Wenn ein Käufer die Raten nicht mehr zahlt, darf die Bank wegen dieser eingetragenen Grundschuld eine Zwangsversteigerung in die Wege leiten.
Soll die Grundschuld bei einem Verkauf der Immobilie aus dem Grundbuch gelöscht werden, bedarf es einer Löschungsbewilligung bei der kreditgebenden Bank.
Wie läuft die Grundbucheintragung beim Hauskauf ab?
Wenn ein potenzieller Käufer mit den Angaben im Grundbuch und im Kaufvertrag einverstanden ist, unterschreibt er zunächst den Vertrag. Dann veranlasst ein Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Dadurch wird der Käufer als zukünftiger Eigentümer vorgemerkt. Dann kann das Haus nicht mehr einfach an andere verkauft werden oder mit neuen Schulden belastet werden.
Nach der Vertragsunterschrift muss der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer bezahlen. Erst dann veranlasst der Notar, ihn als neuen Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks ins Grundbuch einzutragen. Die Dauer des Grundbucheintrags variiert. Je nach Auslastung des zuständigen Grundbuchamts kann die finale Grundbucheintragung mehrere Wochen oder sogar Monate dauern. In dieser Zeit gilt jedoch weiterhin die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, sodass das Haus nicht anderweitig verkauft wird.
Welche Kosten fallen für einen Grundbucheintrag an?
Ein Grundbucheintrag ist mit gewissen Kosten verbunden, die nicht unterschätzt werden sollten. Für die Notarleistungen und die Arbeit des Grundbuchamts werden nämlich Gebühren fällig. In der Regel machen diese gemeinsam etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises aus. 1 Prozent entfällt auf den Notar, die übrigen 0,5 Prozent werden an das Grundbuchamt überwiesen. Käufer müssen also je nach Kaufpreis der Immobilie häufig mit mehreren Tausend Euro Gebühren rechnen.
Haben Sie bereits ein Grundstück oder eine Immobilie gekauft oder sind kurz davor, dann sollte Ihnen die Grunderwerbsteuer bereits ein Begriff sein. Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Kaufnebenkosten, die Ihnen als Käufer einer Immobilie neben dem Kaufpreis für das Objekt zusätzlich anfallen. In der Regel handelt es sich bei der Grunderwerbsteuer um den größten Posten der Nebenkosten des Immobilienkaufs. In diesem Artikel fassen wir für Sie alles Wichtige zur Grunderwerbsteuer zusammen und zeigen Ihnen, wie Sie die Grunderwerbsteuer berechnen und bei dieser noch den ein oder anderen Euro sparen können.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Verkehrsteuer, wie beispielsweise auch die Umsatzsteuer. Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf oder Tausch von Grundstücken, egal ob bebaut oder unbebaut, fällig. Kaufen Sie also ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, zahlen Sie die Grunderwerbsteuer einmalig an das Finanzamt. Als gesetzliche Grundlage der Grunderwerbsteuer dient das Grunderwerbsteuergesetz. Die Grundlage für Ihre Verpflichtung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer ist hingegen ein notarieller Kaufvertrag oder Tauschvertrag.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Beim Immobilienkauf übernimmt in der Regel der Käufer die Kaufnebenkosten. Die einzige Ausnahme ist dabei die Maklercourtage, die zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Die Grunderwerbsteuer wird also vom Käufer eines Grundstücks oder einer Immobilie getragen. Eine entsprechende Vereinbarung, dass die Grunderwerbsteuer vom Käufer zu tragen ist, wird in der Regel im notariellen Kaufvertrag mit aufgenommen, denn laut Gesetz wären eigentlich sowohl Käufer als auch Verkäufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Die Grunderwerbsteuer entrichten Sie als Steuerpflichtiger unmittelbar an das Finanzamt.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf einer Immobilie nur ein einziges Mal fällig. Haben Sie sich nach Ihrer Suche nach der Traumimmobilie oder einem attraktiven Investitionsobjekt für den Kauf entschieden, geben Sie in der Regel recht zügig die Erstellung eines notariellen Kaufvertrags in Auftrag. Der notarielle Kaufvertrag wird anschließend, meist in Anwesenheit von Verkäufer und Käufer, beim Notar beurkundet. Ist die Beurkundung erfolgt, schickt Ihr Notar den Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt. Das Finanzamt wiederum sendet Ihnen als Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zu. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer erfolgt in der Regel innerhalb von vier Wochen. Wurde die Grunderwerbsteuer beglichen, stellt das zuständige Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die der Notar dann wiederum dem Grundbuchamt vorlegt, damit die Eigentumsübertragung von statten gehen kann.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt die Zahlung der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf. Für die Eigentumsübertragung im Grundbuch ist das Vorliegen der Bescheinigung beim Grundbuchamt essentiell. Alles weitere zur Unbedenklichkeitsbescheinigung lesen Sie in unserem Immobilienlexikon.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Wie hoch die Grunderwerbsteuer für Sie ist, berechnet das zuständige Finanzamt anhand des im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises und dem Grunderwerbsteuersatz. Die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist in Deutschland nicht einheitlich festgelegt. Der Grunderwerbsteuersatz variiert in Deutschland von Bundesland zu Bundesland. Den einheitlichen Steuersatz von 3,5 Prozent gab es bis zum 1. September 2006. Seit jeher können die Bundesländer den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer selbst festlegen. Bis auf Bayern und Sachsen haben alle deutschen Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz bereits erhöht.
Die Formel für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist dabei ganz einfach:
Kaufpreis x Grunderwerbsteuersatz des jeweiligen Bundeslandes = Grunderwerbsteuer
Und hier noch ein Beispiel: Nehmen wir an, Sie leben in Niedersachsen und kaufen eine Immobilie zum Kaufpreis von 250.000 Euro. Der Grunderwerbsteuersatz in Niedersachsen liegt bei 5 Prozent. Daraus ergibt sich folgende Rechnung:
250.000 Euro x 5 Prozent (0,05) = 12.500 Euro
Die von Ihnen zu zahlende Grunderwerbsteuer würde in diesem Fall 12.500 Euro betragen.
In der folgenden Tabelle können Sie sich einen Überblick über die Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer machen:
Bundesland |
Grunderwerbsteuersatz in Prozent |
Baden-Württemberg |
5 |
Bayern |
3,5 |
Berlin |
6 |
Brandenburg |
6,5 |
Bremen |
5 |
Hamburg |
4,5 |
Hessen |
6 |
Mecklenburg-Vorpommern |
6 |
Niedersachsen |
5 |
Nordrhein-Westfalen |
6,5 |
Rheinland-Pfalz |
5 |
Saarland |
6,5 |
Sachsen-Anhalt |
5 |
Sachsen |
3,5 |
Schleswig-Holstein |
6,5 |
Thüringen |
6,5 |
In welchen Fällen wird keine Grunderwerbsteuer gezahlt?
Nicht bei jeder Art der Eigentumsübertragung muss auch Grunderwerbsteuer bezahlt werden. In welchen Fällen Sie von der Grunderwerbsteuer befreit sind, legt das Grunderwerbsteuergesetz fest. Bei einer Schenkung fällt für den Beschenkten keine Grunderwerbsteuer an, stattdessen wird eine Erbschaftssteuer fällig. Genauso verhält es sich zudem, wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück erben. Bei der Erbschaft wird ebenfalls eine Erbschaftssteuer fällig, von der Grunderwerbsteuer sind Sie jedoch befreit. Verkaufen oder kaufen Sie die Immobilie eines Verwandten ersten Grades, also beispielsweise Eltern, Kinder, Enkel oder Großeltern, bleibt Ihnen die Grunderwerbsteuer ebenfalls erspart. Die vierte und letzte Ausnahme ist ein Kaufpreis für Grundstück oder Immobilie von unter 2.500 Euro.
Grunderwerbsteuer – nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer
Grundsteuer, Grunderwerbsteuer…da kann man schon einmal kurz durcheinander kommen. Dabei haben beide Steuern gar nichts miteinander zu tun. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf einer Immobilie an und die Zahlung ist eine der Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Die Grundsteuer hingegen fällt regelmäßig für Immobilieneigentum an. Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie zahlen die Grundsteuer jährlich an die Gemeinde, in der das Grundstück oder Objekt liegt.
Mit diesen Tipps sparen Sie Grunderwerbsteuer
Das Datum des Kaufvertrages kann sehr wichtig sein. Nehmen wir als Beispiel einmal Bayern. In Bayern gilt noch der ursprüngliche Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent. Es ist also davon auszugehen, dass in der nächsten Zeit der Grunderwerbsteuersatz angehoben werden könnte. Da der bei Abschluss des Kaufvertrags geltende Steuersatz gültig ist, können Sie also mit einem zügigen Kauf vor einer Erhöhung des Steuersatzes noch Steuern sparen.
Rechnen Sie beim Kauf einer Immobilie bewegliche aus dem Kaufpreis heraus. Die Grunderwerbsteuer wird lediglich auf die festen Bestandteile des Gebäudes erhoben. Bewegliche Extras wie Einbauküchen, Saunen, Kamine oder Whirlpools werden nicht mit der Grunderwerbsteuer besteuert und können im Kaufvertrag separat aufgelistet werden.
Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, ist es in der Regel so, dass Sie den Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage übernehmen. Die Instandhaltungsrücklage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft dient dazu, Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum bezahlen zu können. Weisen Sie den Anteil an der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag separat aus, können Sie dadurch ebenfalls Grunderwerbsteuer sparen, da dieser Betrag nicht besteuert wird.
Die Grundflächenzahl, häufig einfach GRZ genannt, wird im Rahmen eines Bebauungsplanes festgelegt. Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Anteil der Grundfläche eines Grundstückes mit Haus, Garage, Terrasse oder anderen gepflasterten Flächen bebaut werden kann. Potenzielle Käufer von Immobilien und Grundstücken können davon ausgehen, dass in den meisten Fällen nur ein gewisser Anteil der Grundfläche eines Grundstücks für die Bebauung vorgesehen ist, da Abstände zu den Grundstücken der Nachbarn eingehalten werden müssen sowie Gartenabschnitte von der Kommune (Gemeinde) im Bebauungsplan vorgesehen sind.
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Grundflächenzahl-Berechnung: Wieviel Grundfläche kann für den Bau verplant werden?
Die Grundflächenzahl wird im Bebauungsplan als Dezimalzahl ausgegeben. Dabei variieren die Grundflächenzahlen häufig zwischen 0,1 und 1,0, wobei die Grundflächenzahl 1,0 für die komplette Überbauung des Grundstückes steht. Zur Berechnung der Grundflächenzahl (GRZ) bildet eine einfache Formel die Grundlage:
Grundstücksgröße x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche zur Bebauung
In den seltensten Fällen wird eine Grundflächenzahl von 1,0 im Bebauungsplan angegeben. Eine komplette Überbauung der Grundfläche eines Grundstücks ist höchstens in Großstädten mit einer hohen Einwohnerzahl wahrscheinlich, um möglichst viel Wohnraum auf einer Fläche zu schaffen. Die meisten Städte und Kommunen in Deutschland versuchen, die Grundflächenzahl von 0,8 nicht zu überschreiten.
Sehr häufig sind die Grundflächenzahlen 0,4 oder 0,3 in den jeweiligen Bebauungsplänen zu finden, damit sich Grünflächen und Überbauung die Waage halten und gesetzliche Vorschriften hinsichtlich der Abstände unter Nachbarn eingehalten werden können.
Wird die Formel auf ein 500 Quadratmeter großes Grundstück angewandt, könnten Sie bei einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 eine Grundfläche von 200 Quadratmetern für die Überbauung des Grundstücks einplanen, bei einer Grundflächenzahl von 0,3 wären dies nur 150 Quadratmeter.
Wichtig:
Die Grundflächenzahl ist nicht gleichbedeutend mit der Wohnfläche. Die Möglichkeit, mehrere Geschosse in die Höhe zu bauen, erhöht dementsprechend die Gesamtwohnfläche um ein Vielfaches.
Was zählt zur Grundflächenzahl?
Bei der Planung einer Immobilie und ihrer Peripherie ist die Grundflächenzahl von großer Bedeutung. Dabei wird eine Unterscheidung zwischen Grundflächenzahl I (GRZ I) und Grundflächenzahl II (GRZ II) getroffen. Unter Grundflächenzahl I wird das Haus inklusive der Außenmauer, Terrassen, Balkone oder Kellerabgänge gefasst, während Garagen, Stellplätze für Fahrzeuge inklusive ihrer Zufahrtswege, Nebenbauten wie Gartenhäuser oder Schuppen sowie Öltanks und baulichen Anlagen unter der Erde zur Grundflächenzahl II zählen.
Warum wird diese Unterscheidung bei Grundflächenzahlen getroffen? Auf Antrag der Bauherren bei den Städten und Gemeinden können die Werte jener Flächen um 50 Prozent überschritten werden, die unter GRZ II zu finden sind. Da sich die Grundflächenzahl in Bayern, Niedersachsen und den anderen Bundesländern unterscheiden können, ist eine Anfrage beim zuständigen Bauamt im Vorfeld empfehlenswert. Als Maximum kommt dabei häufig die Grundflächenzahl von 0,8 zur Anwendung.
Grundflächenzahl als wichtige Kennzahl in der städtebaulichen Planung
Damit der Stellenwert von Grün- und Freiflächen innerhalb von Städten und Gemeinden nicht weiter absinkt, fällt der Grundflächenzahl eine hohe Bedeutung zu. In zahlreichen neu geschaffenen Bebauungsplänen wird genau abgewogen, wieviel Grundfläche am Ende überbaut werden darf. Dabei behalten die Planer nicht nur die ökologischen Aspekte im Blick, es muss auch ausreichend Platz zur Versickerung von Regenwasser vorhanden sein.
Für Verkäufer besitzt die Grundflächenzahl eine hohe Gewichtung. Je höher die Grundflächenzahl für ein Grundstück angegeben ist, desto wertvoller ist es. Gerade im urbanen Raum, in dem mehr Wohnraum geschaffen werden soll, erzielen Grundstücke mit einer hohen Grundflächenzahl von Jahr zu Jahr höhere Preise.
Als Käufer einer Immobilie kann die Grundflächenzahl ausschlaggebend für die Entwicklung des Umfeldes oder der Erweiterung des Hauses sein. Entscheidend ist dann, wieviel der Grundfläche schon vom Bestand überbaut wird und wie viel laut Grundflächenzahl noch frei planbar ist.
Grundflächenzahl Überschreitung: Was ist zulässig?
Die Grundflächenzahl sollte vom Besitzer keinesfalls unbeachtet bleiben. Eine Überschreitung der Nebenflächen (GRZ II) ist auf Antrag möglich, es handelt sich bei der Überschreitung der Grundflächenzahl II aber stets um eine Einzelfallentscheidung. Gehen Sie keinesfalls davon aus, dass Ihnen eine ähnliche Überschreitung der Grundflächenzahl erlaubt ist wie Ihrem Nachbarn. Sprechen Sie immer mit dem zuständigen Bauamt und reichen Sie schlüssige Pläne ein.
Grundflächenzahl (GRZ) vs. Geschossflächenzahl (GFZ)
Im Zusammenhang mit der Grundflächenzahl (GRZ) kommen Immobilien- und Grundstücksinteressenten mit einem weiteren Parameter der baulichen Nutzung eines Grundstücks, der Geschossflächenzahl (GFZ) in Berührung. Diese wird ebenso wie die Grundflächenzahl im Bebauungsplan einer Gemeinde hinterlegt und gibt die Höhe eines Gebäudes an. Hier lautet die Formel:
Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamt-Geschossfläche einer Immobilie
Der Wert für neu geplante Häuser bewegt sich in der Regel zwischen 1,0 und 1,2. Ähnlich wie bei der Grundflächenzahl kann es bei einzelnen Bundesländern Abweichungen geben. Alles weitere zur Geschossflächenzahl erfahren Sie in diesem Artikel.
Sowohl die Grundflächenzahl (GRZ) als auch die Geschossflächenzahl (GFZ) sind wichtige Instrumente der städtebaulichen Planung. Mit der GFZ können zu hohe Häuser verhindert werden, die unter anderem die Lichtverhältnisse auf den Nachbargrundstücken entscheidend beeinflussen würden.
Bei einem Grundriss, der auch als Ichnographie bezeichnet werden kann, handelt es sich um eine zweidimensionale, zeichnerisch dargestellte Abbildung von Räumlichkeiten innerhalb eines Hauses oder einer Wohnung. Durch die Veranschaulichung können potenzielle Mietinteressenten oder Immobilienkäufer eine Vorstellung der baulichen Aufteilung gewinnen und eine grundlegende Entscheidung treffen, ob das jeweilige Objekt für den eigenen Zweck geeignet ist. In der Planungsphase für einen Neubau gibt ein Grundriss Auskunft über die Anzahl der Räumlichkeiten, die Größe der Wohnfläche sowie die Integration von Verkehrsflächen in Form von Fluren und Gängen. Was Sie sonst noch über Grundrisse wissen müssen und was bei der Planung zu beachten ist, erfahren Sie in diesem Artikel.
Formen von Grundrissen – offene Bauweisen werden immer beliebter
Bei einem Grundriss gibt es unterschiedliche Formen, die in Abhängigkeit von Bebauungsplan und Baurichtlinien stehen. Trotz aller Vorgaben haben Sie als Bauherr in der Regel einen großen Spielraum bei der Erstellung eines Grundrisses für ein Einfamilienhaus, einen Bungalow oder ein Tiny House. Schwieriger ist die Planung eines Grundrisses bei einer Wohnung, da diese Bestandteil eines Hauskomplexes ist und darin integriert werden muss.
Die meisten Grundrisse basieren auf einer rechteckigen Form. Etwas mehr Spielraum zur individuellen Entfaltung und kreativen Gestaltung bieten Grundrisse in L-Form. Bei dieser Variante kann beispielsweise ein Garten oder ein Pool im Außenbereich teilweise vom Haus umschlossen werden. Je mehr Spielraum Sie als Bauherr besitzen, desto ausgefallener können die Grundrisse geplant und gezeichnet werden.
Einen Grundriss für ein Haus oder eine Wohnung optimal planen
Selbstverständlich haben Sie als Bauherr die Entscheidungshoheit, wie der Grundriss Ihres Hauses oder ihrer Wohnung gestaltet sein soll. Dennoch gibt es Faktoren, die bei der Planung berücksichtigt werden sollten. Insbesondere bei der Ausrichtung der Räumlichkeiten existieren Grundlagen, die das tägliche Leben in der Immobilie erleichtern können.
Anforderungen: Was gehört alles zu einem Grundriss?
Bei aller Planungsfreiheit muss ein Grundriss bestimmte Anforderungen erfüllen, damit er realisiert werden kann. Mithilfe eines Statikers werden die tragenden Wände bestimmt und welche Stützlasten sie tragen können. In Zusammenarbeit mit einem Architekten wird versucht, Ihre Wünsche als Bauherr möglichst ideal in einem Grundriss umwandeln zu können. Nicht unerheblich bei der Planung sind die Türen und Fenster, die mit zum Grundriss gehören. Sie können die Statik eines Hauses entscheidend verändern. Die korrekte Größe und die Öffnungsrichtung werden im Grundriss festgehalten, um später auch die Möblierung kalkulieren zu können.
Tipps zur Erstellung eines Grundrisses
Bei der Planung und der Erstellung eines Grundrisses gibt es zahlreiche Fehlerquellen und Stolperfallen. Gerade Laien neigen bei der Planung zu viel zu großen Räumlichkeiten, planen weniger flexibel und lassen Standortfaktoren außer Acht. Mit folgenden Tipps kann der Grundriss gelingen:
Lässt sich ein Grundriss online erstellen?
Die Planungsphase ist mit die spannendste, schließlich nimmt das Haus oder die Wohnung mit einem Grundriss erste Gestalt an. Einen Grundriss online zu zeichnen und zu erstellen, ist mit zahlreichen Tools und Apps problemlos möglich. Nutzen Sie die Gelegenheit, um erste Problemstellungen und Herausforderungen zu erkennen, um Ideen zu sammeln und eine Vorlage von einem Grundriss zu erstellen, die von einem Architekten geprüft werden kann.
Die Grundschuld ist eine im Grundbuch eingetragene Belastung eines Grundstücks, die als finanzielle Absicherung für eine Forderung dient. Es handelt sich hierbei um ein Grundpfandrecht. Das Grundpfandrecht räumt der Eigentümer dem Gläubiger ein, damit der Gläubiger eine höhere Sicherheit hat.
Ein Immobilienkauf ist mit Kosten verbunden, weshalb viele Käufer ein Darlehen zur Finanzierung aufnehmen. Anstelle der Hypothek greifen Banken und andere Kreditinstitute oftmals auf den Eintrag einer sogenannten Grundschuld im Grundbuch zurück. Doch was genau ist die Grundschuld, wie entsteht sie und welche Gebühren fallen mit der Eintragung beim Grundbuchamt an? Besteht im Nachhinein auch die Möglichkeit diese wieder zu löschen? Antworten auf diese Fragen finden Sie in unserem Ratgeber.
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Die wichtigsten Fragen zur Grundschuld vorab:
Beim Immobilienkauf ist es nicht immer möglich, das begehrte Objekt vollständig mit Eigenkapital zu finanzieren. Aus diesem Grund nehmen Käufer häufig bei Banken ein Darlehen auf, um ihren Traum vom Eigenheim oder der eigenen Immobilie trotz fehlenden Kapitals finanzieren zu können. Dabei verlangen Kreditgeber bei der Gewährung von Immobilienkrediten, neben regelmäßig zu zahlenden Zinsen, meist auch eine weitere Absicherung: Diese besteht in der sogenannten Grundschuld, die in Höhe der Darlehenssumme ins Grundbuch des Grundstücks eingetragen wird. Die Bank erhält damit ein Recht an der eingetragenen Immobilie. Bei einem Immobilienkredit werden dem Kreditgeber so Pfandrechte an dem Kaufobjekt als Sicherheit eingeräumt, sogenannte Grundpfandrechte.
Doch was genau bedeutet das? Sollte der Kreditnehmer seine Darlehenszinsen irgendwann nicht mehr vertragsgemäß zahlen können, kann die Restschuld dank der Grundschuld trotzdem beglichen werden: Es kommt durch die bestehenden Grundpfandrechte beispielsweise zur Zwangsversteigerung der im Grundbuch vermerkten Immobilie durch die Bank. Der Versteigerungserlös wird im Anschluss dazu genutzt, das noch vorhandene Grundschulddarlehen zu tilgen. Ein Auszug aus dem Grundbuch über ein bestimmtes Objekt kann nur von Personen angefordert werden, die selbst im Grundbuch eingetragen sind oder ein berechtigtes Interesse vorweisen können.
Bei der Grundschuldbestellung handelt es sich um die Zustimmung des Immobilieneigentümers, dass eine Grundschuld im Grundbuch des Grundstücks eingetragen wird. Damit man eine Grundschuld eintragen kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: Der Eigentümer sowie der Kreditgeber müssen sich über die Eintragung des Grundschulddarlehens für die Immobilie einig sein.
Ist dies gewährleistet, gibt es zwei Möglichkeiten, eine Grundschuld zu bestellen:
Welche Vor- und Nachteile haben beide Grundschuldformen?
Beide Grundschuldformen haben ihre Vor- und Nachteile: Die Buchgrundschuld (Grundschuld ohne Brief) ist transparenter und sicherer als die Briefgrundschuld, da ihr Eintrag in die Abteilung III des Grundbuchs gesetzlich vorgeschrieben ist und nachvollzogen werden kann, wer der Eigentümer eines Grundstücks wirklich ist. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass der Eintrag im Grundbuch im Gegensatz zur Briefgrundschuld nicht verloren gehen kann. Bei dieser kann der Gläubiger seine Forderungen gegenüber dem Kreditnehmer nur dann geltend machen, wenn er im Besitz des Briefs ist. Doch auch die Briefgrundschuld hat wichtige Vorteile: Wird diese an einen anderen Gläubiger abgetreten, muss lediglich ein Abtretungsvertrag abgeschlossen und der Grundschuldbrief übergeben werden. Bei der Buchgrundschuld dagegen ist eine Eintragung im Grundbuch über die Abtretung verpflichtend.
Welche Unterlagen brauche ich zur Grundschuldbestellung?
Die Grundschuldbestellungsunterlagen werden von einem Notar an das Grundbuchamt weitergeleitet. Diese beinhalten üblicherweise ein Grundschuldbestellformular, das dem Notar von der Bank zur Verfügung gestellt wird.
Was beinhaltet die Grundschuldbestellung?
Die Grundschuldbestellung enthält genaue Angaben zur Immobilie: Flurstücksnummer, Angaben zum Grundstück sowie den Eigentümern. Des Weiteren beinhaltet sie eine dingliche Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel. Mit Hilfe dieser stimmen Grundstückseigentümer zu, dass die Bank eine Zwangsversteigerung vollziehen darf, falls die Darlehensnehmer mit den Leistungen aus dem Darlehensvertrag in Verzug geraten.
Welche Kosten fallen bei der Grundschuldbestellung an?
Der Eigentümer beziehungsweise Darlehensnehmer trägt die Kosten für die notarielle Beurkundung der Grundschuld. Die anfallenden Kosten richten sich bundeseinheitlich nach der Gebührenordnung für Notare.
Wie lange dauert die Grundschuldbestellung?
Käufer sollten beachten, dass viele Banken die Darlehenssumme erst nach der Grundschuldbestellung, also nachdem sie ins Grundbuch eingetragen wurden, auszahlen. Diese sollte demnach zeitnah erfolgen. Man sollte mit einer Bearbeitungszeit von ungefähr vier bis sechs Wochen rechnen.
Was kostet ein Grundschuldeintrag im Grundbuch?
Beim Eintrag ins Grundbuch und der Beurkundung der Grundschuld entstehen Kosten, die durch das Grundbuchamt und durch den Notar in Rechnung gestellt werden. Wie hoch die Gebühren sind, ist gesetzlich vorgeschrieben und hängt unter anderem von der Höhe der Grundschuld und des Kaufpreises ab.
Zusammen mit der Grundschuld wird der Grundschuldzins ins Grundbuch eingetragen. Im Schnitt setzen Banken für eine eingetragene Grundschuld Grundschuldzinsen mit einem Zinssatz von 12 bis 20 Prozent im Jahr an. Der Schuldzins ist eine weitere Kreditsicherheit und wird erst im Falle einer Zwangsvollstreckung fällig.
Die Grundschuldzinsen dienen als Absicherung der Bank, sollte der Darlehensnehmer nicht mehr in der Lage sein zu zahlen. Es kann zu Verzugszinsen kommen oder sogar zu einer Zwangsversteigerung.
Wann muss man Grundschuldzinsen zahlen?
Grundschuldzinsen fallen nur an, wenn die Immobilie zwangsversteigert werden muss. Wenn das Immobiliendarlehen wie vereinbart getilgt wird, haben die Grundschuldzinsen keine weitere Relevanz.
Wenn ein Kreditnehmer seine Forderung nicht begleichen kann, können Kreditgeber die Immobilie zwangsversteigern lassen. Somit wird das Darlehen aus dem Erlös der versteigerten Immobilie beglichen. In manchen Fällen stehen jedoch mehrere Gläubiger für ein und dasselbe Objekt im Grundbuch, dessen Erlös nicht ausreicht, um alle Kreditgeber auszuzahlen. Bei der Rangfolge der eingetragenen Grundschuld handelt es sich um eine gesetzlich festgelegte Gläubigerliste. Sie bestimmt, wer zuerst Anspruch auf Geld hat, sobald der Kredit getilgt wird. Aus diesem Grund bevorzugen Banken eine Eintragung mit dem Rang I und gewähren hier günstigere Zinsen bei sogenannten erstrangigen Darlehen.
Die Löschungsbewilligung ist das Zugeständnis eines Kreditinstituts an den Kreditnehmer, dass die im Grundbuch auf die Immobilie des Schuldners eingetragene Grundschuld, gelöscht wird. Das Grundstück gilt durch die Löschung offiziell als lastenfrei und eine Zwangsversteigerung durch Dritte ist ausgeschlossen.
Entscheiden Sie sich als Darlehensnehmer, eine Grundschuld zu löschen, nachdem Ihr Bankkredit getilgt wurde, müssen Sie den Löschungsantrag beim Grundbuchamt einreichen, nachdem der Kreditgeber Ihnen eine beglaubigte Löschungsbewilligung erteilt hat. Zusätzlich zur Löschungsbewilligung sollten Sie als Kreditnehmer eine Verzichtserklärung Ihrer Bank verlangen, die bestätigt, dass das Darlehen vollständig getilgt wurde.
Wer stellt eine Löschungsbewilligung aus?
In der Regel wird dem Grundstücksbesitzer bzw. dem Kreditnehmer durch den Kreditgeber/ die Bank ein Muster der Löschungsbewilligung für den Notar bereitgestellt, um die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch zu beantragen.
Was ist Inhalt der Löschungsbewilligung?
Nachdem Immobilienbesitzer bei einer Bank ein Darlehen aufgenommen haben, um ihr Haus oder ihre Wohnung zu finanzieren, müssen sie nach vollständiger Kredittilgung selbst aktiv werden, damit die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird. Die Löschung aus dem Grundbuch erfolgt in drei Schritten:
Wenn Immobilienbesitzer danach einen neuen Kredit aufnehmen möchten, müssen sie eine neue Grundschuld eintragen lassen. Dafür entstehen weitere Gebühren.
Welche Dokumente brauche ich zur Löschung einer Grundschuld?
Um die Belastung eines Grundstücks zu löschen, müssen folgende Dokumente eingereicht werden:
Die eingereichten Unterlagen müssen den gesetzlich vorgegebenen Formvorschriften entsprechen. Sowohl die Löschungsbewilligung als auch die Zustimmung des Immobilieneigentümers benötigen eine notarielle Beglaubigung. Daher ist das Löschen einer Grundschuld ohne Notar nicht möglich.
Darf die Bank für die Löschungsbewilligung anfallende Kosten in Rechnung stellen?
Ihr Kreditinstitut darf Ihnen für das Ausstellen der Löschungsbewilligung keine Gebühren in Rechnung stellen.
Wer trägt die Kosten einer Grundschuldlöschung?
Die Kosten der Löschung einer Grundschuld aus dem Grundbuch trägt der Eigentümer beziehungsweise der Kreditnehmer. Dazu zählen die Notarkosten und die Gebühren für das Grundbuchamt. Die Höhe dieser Gebühren ist von der Höhe der eingetragenen Grundschuld abhängig.
Wer löscht die Grundschuld im Grundbuch?
Für das Löschen eines Grundbucheintrags, wie einer Grundschuld, müssen ein Notar und auch das Grundbuchamt beauftragt und bezahlt werden.
Wie viel kostet die Löschung einer Grundschuld?
Ein Notar verlangt für die Beglaubigung der Löschung ein Honorar in Höhe von rund 0,2 Prozent des ehemaligen Darlehensbetrags, exklusive Mehrwertsteuer. Das Grundbuchamt berechnet für das Löschen der Grundschuld den gleichen Prozentsatz.
Grundschuld löschen: Beispielrechnung 100.000 Euro
Sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt berechnen 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe für die Löschung der Grundschuld. Beim Löschen einer Grundschuld von 100.000 Euro fallen somit 2 x 200 Euro = 400 Euro an. Hinzu kommt noch die Mehrwertsteuer.
Aufbewahren der Löschungsbewilligung
Sie sollten die vom Kreditinstitut ausgestellte Bewilligung zur Löschung der Grundschuld unbedingt aufbewahren.
Löschungsbewilligung verloren?
Im Verlustfall des Dokumentes sind Gebühren für die Wiederbeschaffung zu zahlen. Auch die erneute Ausstellung einer beglaubigten Abschrift der Löschungsbewilligung ist kostenpflichtig.
Wie lange dauert es, eine Grundschuld zu löschen?
Es kann mehrere Wochen dauern, bis das Kreditinstitut die Löschungsbewilligung ausgestellt und dem Eigentümer bzw. Notar zugeschickt hat. Erst dann kann der Eigentümer die Löschung beim Grundbuchamt veranlassen. Die Dauer der Zustellung kann je nach Kreditinstitut variieren und auch die Zeit, die das Grundbuchamt für die Löschung benötigt, kann ein paar Tage betragen.
Immobilienbesitzer können die im Grundbuch eingetragene Grundschuld auch bestehen lassen und auf ihre Löschung verzichten. Aber warum sollte man eine Grundschuld nicht löschen? Diese Entscheidung kann Ihnen wesentliche Vorteile bringen: Die im Grundbuch früher vermerkte Grundschuld kann als Sicherheit für zukünftige Darlehen genutzt werden. Auf diesem Weg können die Gebühren für die Löschung der Grundschuld und für einen Neueintrag beim späteren Kredit gespart werden.
Sollte der neue Kredit bei einem anderen Kreditinstitut aufgenommen werden, muss der alte Gläubiger dem neuen Gläubiger seine Rechte abtreten. Die Gebühren für den Kreditnehmer sind dabei wesentlich geringer als bei der Löschung und der späteren Neueintragung der Grundschuld. Grundsätzlich kann die Grundschuld im Verkaufsfall auch von dem neuen Eigentümer für die eigene Baufinanzierung übernommen werden. Hierbei muss Rücksprache mit dem finanzierenden Kreditinstitut gehalten werden.
Vorfälligkeitsentschädigung
Kreditnehmer, die ihren Immobilienkredit vorzeitig abbezahlen wollen, müssen sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen (VfE), auch Vorfälligkeitszinsen genannt, an die Bank zahlen. In vereinzelten Fällen kann diese Gebühr so hoch ausfallen, dass sich eine vorzeitige Tilgung des Kredits kaum lohnt. Weswegen für Kreditnehmer ratsam ist, vor der Abzahlung des eigenen Kredits, zu prüfen ob eine solche Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Eigentümergrundschuld (§ 1196 BGB)
Die Fremdgrundschuld beschreibt die Eintragung eines Dritten als Gläubiger. Dabei handelt es sich um den gesetzlichen Regelfall. Im Gegensatz zur Fremdgrundschuld wird die Grundschuld bei der Eigentümergrundschuld für einen Eigentümer bestellt. In diesem Fall muss der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass die Grundschuld für ihn in das Grundbuch eingetragen werden soll. Lässt der Eigentümer eine getilgte Grundschuld bestehen, wird sie automatisch zur Eigentümergrundschuld. Bei einer weiteren Finanzierung kann ihm dies Vorteile bringen. Ziel der Eigentümergrundschuld kann unter anderem die Sicherung eines bestimmten Grundbuchrangs sein.
Die Hypothek ist immer an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Sinkt die Restschuld, so sinkt auch die Höhe der Hypothek. Ist die Restschuld getilgt, erlischt die Hypothek.
Die eingetragene Grundschuld ist dagegen nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Die Grundschuld wird in der Höhe des anfänglichen Darlehens eingetragen und verändert sich nicht. Ist die Restschuld getilgt, kann die Grundschuld nur mittels eines Antrags aus dem Grundbuch entfernt werden.
Wie bereits erwähnt, besteht der Vorteil einer eingetragenen Grundschuld darin, dass sie nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist. Im Gegensatz zur Hypothek bleibt sie bestehen und kann bei Bedarf auf einen neuen Immobilienbesitzer übertragen oder wiederverwendet werden.
Fazit
Auf den ersten Blick mag die Hypothek vorteilhafter erscheinen, langfristig kann sich jedoch eine eingetragene Grundschuld eher rentieren. Auch der Verzicht auf die Löschung der Grundschuld nach der Tilgung eines Darlehens kann viele Vorteile bringen. So kann die vermerkte Grundschuld als Sicherheit für zukünftige Darlehen genutzt werden und man kann Kosten sparen.
Grundstück- und Immobilienbesitzer müssen in Deutschland eine Grundsteuer an die Gemeinde zahlen. Aufgrund verschiedener Berechnungsvoraussetzungen zahlt in der Regel jeder Grundbesitzer einen individuell berechneten Grundsteuerbetrag. Einer der wichtigsten Werte zur Festlegung der Steuer ist der Grundsteuermessbetrag.
Was ist der Grundsteuermessbetrag?
Der Grundsteuermessbetrag wird zur Ermittlung der Grundsteuer benötigt. Diese muss der Grundstückseigentümer an die Gemeinde verrichten, in der sein Grundstück liegt. Die Grundsteuer wird grundsätzlich anhand des Objektwertes berechnet, die finanziellen Hintergründe des Eigentümers sind dabei unerheblich. Die Gemeinde nutzt die Einnahmen zum Erhalt der lokalen Infrastruktur. Neben dem Grundsteuermessbetrag sind Faktoren wie der Einheitswert der betreffenden Immobilie, die durch den Bund vorgegebene Grundsteuermesszahl sowie der festgelegte Hebesatz innerhalb des jeweiligen Ortes ausschlaggebend für die Bemessung der Grundsteuer.
Wie wird der Grundsteuermessbetrag berechnet?
Für die Kalkulation des Grundsteuermessbetrages sind der Einheitswert des Grundstücks und die Steuermesszahl erforderlich.
Der Einheitswert legt die steuerliche Bewertung sämtlicher Immobilien fest. Darunter fallen private, gewerbliche sowie land- und forstwirtschaftliche Grundstücke und Immobilien. Auf Basis des Bewertungsgesetzes bestimmt das zuständige Finanzamt den Einheitswert für das betreffende Objekt und berücksichtigt dabei Lage, Art, Größe und Nutzung. Gut zu wissen: Bei der Bestimmung des Einheitswertes wird auf gesetzliche Referenzwerte zurückgegriffen, die noch aus dem Jahre 1964 („alte“ Bundesländer) bzw. 1935 („neue“ Bundesländer) stammen. Im Anschluss erhält der Besitzer den von Finanzamt ausgestellten Einheitswertbescheid, der den Grundstücks- oder Immobilienwert beziffert.
Je nach Art des Grundstücks unterscheidet sich die Grundsteuermesszahl. Welche Grundsteuermesszahl für welche Immobilie zur Anwendung kommt, ist in Paragraf 15 des Grundsteuergesetzes (GrStG) verankert, wobei zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken sowie ihrer Lage im Bundesland unterschieden wird. Auch der Wert der Bebauung wird bei der Grundsteuermesszahl berücksichtigt.
Bei der Berechnung des Grundsteuermessbetrags gilt grundsätzlich:
Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Über den errechneten Grundsteuermessbetrag erlässt das zuständige Finanzamt einen Grundsteuermessbescheid, der die Grundlage für den Grundsteuerbescheid, also das Errechnen der jährlichen Grundsteuer darstellt. Des Weiteren ist zur Errechnung der von der Gemeinde festgelegte Hebesatz notwendig, welcher mit dem Grundsteuermessbescheid multipliziert wird.
Die jährliche Grundsteuer ergibt sich wie folgt:
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz/100
Da jede Gemeinde den Hebesatz selbst festlegen kann, hat sie über diesen Faktor einen direkten Einfluss auf die Steuereinnahmen und die Attraktivität des Standortes. Werden höhere Steuern entrichtet, ist die Umsetzung einer vorteilhafteren Infrastruktur möglich. Wird der Hebesatz allerdings zu hoch angesetzt, werden Immobilieninteressierte unter Umständen abgeschreckt.
Wann ist die Grundsteuer zu entrichten?
In der Regel wird die Grundsteuer als Jahressteuer in vier Raten aufgeteilt, die jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August sowie 15. November an die Gemeinde zu zahlen sind. Ist der Steuerbetrag sehr gering, gelten Ausnahmen. So gilt bei einem Jahresbetrag unter 15 Euro, dass dieser in einer Rate zum 15. August fällig wird. Bei einem Betrag zwischen 15 und 30 Euro wird jeweils eine Rate am 15. Februar und am 15. August fällig.
Die Grundsteuer kann sich ändern
Wurde die Grundsteuer berechnet, heißt dies nicht, dass der Betrag langfristig gültig ist. Er ändert sich, wenn Grundstückseigentümer Änderungen am Objekt vornehmen. Insofern muss jegliche Veränderung, zum Beispiel ein Neubau, dem zuständigen Finanzamt mitgeteilt werden. Das Finanzamt passt den Einheitswert sowie den Grundsteuermessbetrag dann an. Die Anpassung wird zum 1. Januar des Folgejahres gültig. Liegt ein Eigentümerwechsel vor, muss auch dies dem Finanzamt mitgeteilt werden, da sich damit die steuerliche Pflicht verschieben kann.
Ein Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein selbständiges und unabhängiges Kollegialgremium aus Immobiliensachverständigen. Die ersten Gutachterausschüsse wurden im Jahre 1960 geschaffen, als das damalige Bundesbaugesetz erstmals in Kraft trat.
In Deutschland werden Gutachterausschüsse jeweils für einen Zuständigkeitsbereich wie einen Landkreis, eine kreisfreie Stadt oder benachbarte Gebietskörperschaften gebildet. Das Ziel dieser Gutachterausschüsse ist es, für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen. Die gesetzliche Grundlage für das Wirken und die Aufgaben der Gutachterausschüsse ist § 192 des Baugesetzbuches (BauGB).
Was genau der “Gutachterausschuss für Grundstückswerte” ist, welche Aufgaben er hat, wie er zusammengesetzt ist und wie er für Markttransparenz sorgt, erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel.
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Für die Immobilienwertermittlung werden in der Bundesrepublik Deutschland Gutachterausschüsse gebildet. Dies sind Kollegialgremien aus Immobiliensachverständigen, welche selbstständig, unabhängig und nicht weisungsgebunden arbeiten. Neben dem Erstellen von Kaufpreissammlungen und der Erhebung und Veröffentlichung der Bodenrichtwerte sind Gutachterausschüsse ebenfalls dafür zuständig, Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie über die Rechte an Grundstücken zu erstellen.
Ein Gutachterausschuss ist jeweils für eine bestimmte Stadt oder einen bestimmten Landkreis tätig. Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse befinden sind je nach Bundesland und Region an einem unterschiedlichen Ort. In Baden-Württemberg ist der Gutachterausschuss beispielsweise bei den Kommunen, in Nordrhein-Westfalen ist er dagegen bei den Vermessungs- und Katasterämtern der kreisfreien Städte und Landkreise angesiedelt. In Niedersachsen hat der Gutachterausschuss als besondere Landesbehörde bei den Regionaldirektionen des Landesamtes für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN) seinen Sitz.
Nach § 198 BauGB sind die Länder dazu verpflichtet, bei mehr als zwei Gutachterausschüssen obere Gutachterausschüsse oder zentrale Geschäftsstellen zu bilden. Diese haben primär zur Aufgabe, die Grundstückstransparenz bundesweit zu gewährleisten. Dies tun sie, indem sie überregionale Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens erstellen, und dies alle zwei Jahre in einem Grundstücksmarktbericht für ganz Deutschland veröffentlichen. Die Informationen, die von den Gutachterausschüssen bereitgestellt werden, stehen jedem Bürger gegen eine gewisse Gebühr zur Verfügung.
1.1. Wie entstand der Gutachterausschuss für Grundstückswerte?
Seit 1960 werden Gutachterausschüsse auf Gemeindeebene gebildet.
Im Jahre 1936 wurde die ungehinderte und freie Entwicklung des Grundstücks- und Immobilienmarktes durch die Preisstoppregelung eingeschränkt. Grundstücke konnten somit nicht länger zu frei vereinbarten Preisen verkauft werden. Mit diesem Preiserhöhungsverbot sollte der inflationären Entwicklung auf dem Immobilienmarkt entgegengewirkt werden. Mit dem 1960 eingeführten Bundesbaugesetz entfiel dieser Preisstopp und der Immobilienmarkt wurde wieder geöffnet. Jedoch herrschte in der Bevölkerung eine große Unsicherheit bezüglich des tatsächlichen Wertes von Grund und Boden und die Qualität der bisherigen Grundstückswerteermittlung war mangelhaft. Aus diesen Gründen sah der Gesetzgeber es als notwendig an, Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu gewährleisten, um Käufer und Verkäufer von Grundstücken vor Übervorteilung zu schützen. Dies war ein entscheidendes Motiv dafür, die amtliche Wertermittlung bundesgesetzlich zu regeln. Dafür wurden Gutachterausschüsse für Grundstückswerte eingerichtet, die diese Wertermittlung zur Aufgabe hatten und für Markttransparenz sorgen sollten. Als im Jahre 1987 das Baugesetzbuch eingeführt wurde, wurden die Faktoren für Markttransparenz noch weiter ausgebaut.
Info: Was ist Markttransparenz?
Als Markttransparenz bezeichnet man das Maß an Übersicht, das jeder Marktteilnehmer über den für ihn relevanten Markt hat. Kann der Marktteilnehmer nachvollziehbare Informationen über den Markt erlangen, so besteht volle Markttransparenz.
Die Markttransparenz wird durch drei zentrale Faktoren erreicht: die Verfügbarkeit von Informationen über den Markt, die Zugänglichkeit und die Qualität der Marktinformationen.
In erster Linie ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte dafür verantwortlich, den Grundstücksmarkt transparenter zu machen.. Diese Markttransparenz wird insbesondere durch die Kaufpreissammlung und daraus abgeleitete Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte gewährleistet. Mithilfe der Marktberichte lässt sich ein besserer Eindruck von der Marktlage gewinnen.
Jeder Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat einen Vorsitzenden, welcher mehrere Stellvertreter hat. Der Vorsitzende ist immer ein Bediensteter der Behörde, für dessen Bereich der Gutachterausschuss gebildet worden ist. Neben dem Vorsitzenden gibt es noch eine Vielzahl weiterer Gutachter, die zum Gutachterausschuss gehören. Hierzu zählen vor allem Mitarbeiter der zuständigen Finanzbehörde oder Finanzämter. Ebenfalls gibt es ehrenamtliche Mitglieder, die sich mit dem Immobilienmarktgeschehen auskennen. Dazu zählen meist freiberufliche Bauingenieure, Architekten, Makler oder Angestellte von Banken und Versicherungen, die als Immobiliensachverständige tätig sind.
Hauptaufgabe des Gutachterausschusses ist es, für Markttransparenz zu sorgen. Welche Dinge konkret getan werden müssen, ist in § 193 ff. BauGB geregelt. Der Gutachterausschuss hat folgende Aufgaben:
Gutachterausschüsse haben jedoch zusätzlich einige Aufgaben auszuführen, die nicht durch das Baugesetzbuch geregelt sind. Dazu gehören:
Um die Kaufpreissammlung erstellen zu können, erhalten die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Kopien von allen Immobilienverträgen ihres Zuständigkeitsbereichs. Dazu schicken die Notare Kopien von jeglichen Immobilienkaufverträgen zum zuständigen Gutachterausschuss. Durch das Erfassen der Kauffälle wird eine Datenbasis gebildet, aus der die wertermittlungsrelevanten Marktdaten abgeleitet werden können. Neben dem Finanz- und Grundbuchamt ist der Gutachterausschuss die einzige Institution, die aufgrund gesetzlicher Vorgaben über Grundstücksgeschäfte informiert wird.
Bei der Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses werden die Kaufverträge und die darin enthaltenen Daten unter mathematisch-statistischen Kriterien analysiert. Daraufhin werden alle relevanten Daten aus den Kaufverträgen in einer Kaufpreissammlung zusammengefasst oder in einem Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Verträge über Unternehmensverkäufe, bei denen beispielsweise eine Wohnungsbaugesellschaft ihren gesamten Immobilienbestand verkauft, werden bei der Datenerhebung jedoch nicht berücksichtigt. Würde man diese Daten in die Kaufpreissammlung und die Marktberichte einbeziehen, würde es das Bild des Marktgeschehens verzerren, und ein wahrheitsgemäßer Entwicklungsbericht wäre nicht mehr möglich.
Die regionalen und obersten Gutachterausschüsse der einzelnen Bundesländer erstellen jedes Jahr einen Grundstücksmarktbericht. Dieser soll vor allem Bewertungssachverständige, die Wirtschaft und öffentliche Verwaltungen darüber informieren, wie sich der Grundstücksmarkt und seine Teilmärkte entwickelt. Hierzu werden relevante Daten wie bei der Kaufpreissammlung aus den Grundstückskaufverträgen des Zuständigkeitsbereichs entnommen und ausgewertet.
Der Gutachterausschuss ist dazu befugt, sich mündliche und schriftliche Auskünfte über die Grundstücke und Grundstücksverkäufe einzuholen. In einigen Fällen bedeutet das, dass Mitarbeitende des Gutachterausschusses Grundstücke betreten müssen, um beispielsweise Grundstückspreise zu erfassen und Gutachten erstellen zu können. Nach § 197 Abs. 1 Satz 3 und 4 BauGB hat der Eigentümer des Grundstücks dies zu dulden, allerdings darf das Grundstück nur mit Erlaubnis des Eigentümers betreten werden.
Die angefertigten Grundstücksmarktberichte sind gegen Zahlung einer Gebühr bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte zu erhalten. Je nach Bundesland und Gemeinde variiert die Höhe der Gebühr. Die Anforderung eines Grundstücksmarktberichtes kostet in der Regel 25 Euro. In einigen Fällen kann man den Grundstücksmarktbericht auch kostenlos erhalten. Hierzu sollte man sich jedoch bei dem zuständigen Gutachterausschuss informieren.
Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Makler mit der Immobilienbewertung beauftragen.