Unter Bauerwartungsland versteht man Grundstücksflächen, die nach den Flächennutzungsplänen der Gemeinden oder Kommunen in absehbarer Zeit einer baulichen Nutzung zugeführt werden können. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) enthält unter anderem eine Definition von Bauerwartungsland und listet Merkmale, die als Voraussetzungen für die bauliche Nutzung des Grundstücks dienen können. Wichtig ist dabei, dass Grundstücke nicht bebaut werden dürfen, bevor die betreffenden Flächen vom Bauerwartungsland zu Bauland erklärt worden sind. Doch welche Preise werden für Bauerwartungsland aufgerufen? Welche Steuern fallen an? Lohnt sich Bauerwartungsland als Investition überhaupt? Diese und weitere Fragen beantworten wir in diesem Ratgeber-Artikel. 

1. Wie entsteht Bauerwartungsland?

Die Städte und Gemeinden entscheiden, ob ein Gebiet als Bauerwartungsland ausgewiesen wird. In der Folge beschließen sie, ob Bauerwartungsland in Zukunft erschlossen werden darf. Die örtliche Gemeinde ist in der Regel für die gesamte Stadtentwicklung bzw. für die Erstellung von Flächennutzungsplänen zuständig. Dabei unterliegt sie der Rechtsaufsicht durch höhere Verwaltungsbehörden und der Regulierungsaufsicht durch die Justiz. 

Um zu beurteilen, wie wahrscheinlich es ist, dass ein Bauerwartungsland in Zukunft erschlossen werden kann, können verschiedene Kriterien herangezogen werden. Diese können in zwei Kategorien unterteilt werden. Erstens gibt es subjektives Bauerwartungsland. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die z. B. in einem Wohngebiet oder neben bereits erschlossenen Gebieten liegen. Zweitens gibt es auch objektives Bauerwartungsland. Dazu gehören Flächen, die im kommunalen Flächennutzungsplan bereits als Baufläche ausgewiesen sind. Es ist daher sehr wahrscheinlich, dass sie in naher Zukunft baureif sein werden. 

Es ist auch ratsam, städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen zu berücksichtigen. Diese können als Leitfaden für die Festlegung künftiger Verwendungszwecke dienen. So kann die künftige Bebaubarkeit anhand von Informationen über die Verlegung von Versorgungsleitungen oder den Ausbau der Kanalisation und anderer Versorgungseinrichtungen ermittelt werden. 

Weitere Grundstücksmerkmale: 

In der ImmoWertV (§ 6) sind die Grundstücksmerkmale aufgeführt, die mit hinreichender Sicherheit die Nutzung eines Grundstücks für eine Bebauung erwarten lassen. Dazu gehören unter anderem der Stand der Bauleitplanung und andere Aspekte der Stadtentwicklung in dem jeweiligen Gebiet. 

2. Wie kann Bauerwartungsland erschlossen werden?

Im Allgemeinen liegt die Entscheidung darüber, ob ein Grundstück erschlossen werden kann, bei der Gemeinde. Sie entscheidet, ob die im Flächennutzungsplan als Bauerwartungsland ausgewiesenen Flächen tatsächlich in Bauland umgewandelt werden. 

Die wichtigste Voraussetzung dafür ist ein Entwicklungsplan. Dieser kann entweder durch die Gemeinde oder durch einen Investor erstellt werden. Zudem muss das Gebiet offiziell einem Ortsteil zuerkannt werden.  

Es ist jedoch zu beachten, dass weder der Status des Grundstücks als Bauerwartungsland noch der Bebauungsplan eine Garantie dafür sind, dass die Flächen tatsächlich bebaut werden dürfen. Dazu müssen die Grundstückseigentümer zunächst bei der Stadt oder bei der Gemeinde einen schriftlichen Antrag auf Umwandlung des Bauerwartungslandes in Bauland stellen. Der Antrag muss wichtige Angaben wie die Anschrift des Eigentümers, die Fläche des zu bebauenden Grundstücks und die beabsichtigte Nutzung des Gebiets beinhalten. 

Dieser Antrag wird anschließend vom Gemeinderat geprüft, die Entscheidung ergeht in der Regel innerhalb von sechs Monaten. Ob die Baugenehmigung erteilt wird oder nicht hängt von bestimmten Kriterien ab. Zunächst einmal muss das Bauerwartungsland erschließbar sein. Ebenfalls muss die geplante Nutzung (z.B. gewerbliche Nutzung) mit dem Flächennutzungsplan übereinstimmen, wobei sie die Interessen der Eigentümer der umliegenden Grundstücke nicht verletzen darf. 

3. Was kostet Bauerwartungsland?

Da Bauerwartungsland noch nicht erschlossen ist, ist es in der Regel rentabler zu erwerben als Bauland. Gleichzeitig ist Bauerwartungsland teurer als Ackerland, weil es das Potenzial hat, Bauland zu werden. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass sich nur schwer vorhersagen lässt, ob das Bauerwartungsland in naher Zukunft tatsächlich als Bauland freigegeben wird.  

Der Preis für das Bauerwartungsland kann zwischen 25 Prozent und 60 Prozent des entsprechenden Bauland-Wertes liegen. Der Schwellenwert ergibt sich aus der Tatsache, dass die Kosten für potenziell notwendige Maßnahmen wie den Anschluss an das örtliche Strom-, Wasser-, Telefon- und Internetnetz berücksichtigt werden müssen. 

Lesetipp: 

In diesem Ratgeber-Artikel erfahren Sie, welche Kosten bei der Erschließung des Grundstücks anfallen. 

Auch die Größe des Grundstücks und seine Lage spielen eine entscheidende Rolle für den Preis. In beliebten Gegenden sind die Quadratmeterpreise um ein Vielfaches höher als in weniger attraktiven Lagen, wo die Grundstücke manchmal nur wenige Euro pro Quadratmeter kosten. Um einen Preis einzuschätzen, kann man den vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert heranziehen. Die Bodenrichtwerte werden in Form von Bodenrichtwertkarten oder -tabellen veröffentlicht und sind online zu finden, je nach Bundesland auch kostenlos. Es ist jedoch zu bedenken, dass es sich hierbei nicht um feste Einheitspreise, sondern um reine Richtwerte für Boden handelt.  

Weitere Faktoren, die sich auf den Preis eines Grundstücks auswirken, sind die Infrastruktur, die Nachbargebäude, die Ausrichtung nach Norden oder Süden, Westen oder Osten. All dies bestimmt die Attraktivität der Immobilie, die in Zukunft auf dem Gelände gebaut werden kann. 

Lesetipp: 

Mehr Infos zum Thema Bodenwert finden Sie unter diesem Link. 

4. Wie wird das Bauerwartungsland besteuert?

Wer das Bauerwartungsland erwerben will, muss bereit sein, neben der Grunderwerbsteuer auch eine jährliche Grundsteuer auf sein Grundstück zu zahlen. Es gilt der Hebesatz B für Grundstücke, die teurer sind als der Hebesatz A für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen. Auch wenn es keine Garantie dafür gibt, dass das Bauerwartungsland in Zukunft bebaubar ist oder sich überhaupt finanziell rentiert, muss der Eigentümer darauf Steuern zahlen. Das heißt, die Steuerlast hängt nicht von einer möglichen Umwidmung ab. 

Begriffserklärung:  

Bei der Grunderwerbssteuer handelt es sich um einen Betrag, den der Käufer einmalig direkt beim Kauf der Immobilie an das Finanzamt entrichtet, damit er als neuer rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird auf der Grundlage des Kaufpreises berechnet. Der Grunderwerbssteuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. 

Die Grundsteuer wird jährlich von den Eigentümern gezahlt. Das Produkt aus dem Einheitswert, dem Steuermessbetrag und dem Hebesatz bestimmt die Höhe der Grundsteuer. Die Grundsteuer B (auch baulich genannt) wird mit dem Hebesatz B berechnet und wird auf bebaute und unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte und Teileigentum erhoben. 

5. Wann lohnt sich der Kauf von Bauerwartungsland?

Da der Erwerb von Bauerwartungsland mit vielen Risiken und Unsicherheiten verbunden ist, ist er nur für große Investoren sinnvoll. Zunächst einmal profitieren diese von der Tatsache, dass solche Grundstücke billiger sind als Bauland. Größere Investoren können sich auch weitere Erschließungskosten leisten. Für sie ist Bauland eine Chance, in einer Situation der Knappheit ein Grundstück zu bekommen. Sie gehen davon aus, dass die Gemeinde ihre Erschließung genehmigt. Dabei sind selbst lange Wartezeiten oder das Risiko, dass das Grundstück schließlich nicht bebaut wird, für sie aus finanzieller Sicht nicht allzu bedeutsam. Für private Käufer wäre ein solches Ergebnis ein weitaus größerer Verlust. 

Außerdem ist es fast unmöglich, einen Kredit für den Erwerb von Bauerwartungsland zu bekommen, da es sich für die Bank um landwirtschaftliche Flächen handelt, für die es keine Baugenehmigung gibt. Mit anderen Worten: Ein solches Grundstück kann nicht als angemessene Sicherheit für einen Baukredit gestellt werden, weil es weniger wert ist als ausgewiesenes Bauland. Dies ist also ein weiteres Argument dafür, dass der Kauf von Bauerwartungsland vor allem für Großinvestoren geeignet ist.  

Bei einem privaten Kauf ist es sinnvoller, ein Rohbauland oder eine Baulücke zu kaufen, da hier die Bebaubarkeit gewährleistet ist. Auch Grundstücke mit Häusern, die bereits vom Abriss bedroht sind, sind besser für den privaten Erwerb geeignet als Bauerwartungsland. 

Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Makler mit der Immobilienbewertung beauftragen. 

Unter Denkmalschutz stehende Gebäude finden sich in Deutschland überall. Sie sind Zeugnisse unserer Geschichte und der architektonischen Entwicklung von der Vergangenheit bis in die Gegenwart. Der Besitz einer denkmalgeschützten Immobilie ist deshalb für viele ein persönlicher Traum. Darüber hinaus ist das Eigentum eines Baudenkmals zu Vermietungszwecken als Kapitalanlage empfehlenswert. Doch ein denkmalgeschütztes Haus zu besitzen, bedeutet auch, besonders verantwortungsvoll damit umgehen zu müssen – das kann eine Herausforderung sein. Wir verraten Ihnen, worauf Sie achten müssen. 

Was ist ein Baudenkmal? 

Als Baudenkmal werden alle Bauwerke bezeichnet, an deren Erhalt ein öffentliches Interesse besteht. Darunter fallen laut den Richtlinien des Denkmalschutzes baugeschichtlich wertvolle Gebäude oder Gebäudeteile, die in die Denkmalliste eingetragen sind. Sie stehen in der Regel für eine historische Epoche oder einen bestimmten Baustil und bilden deshalb ein wertvolles Kulturgut. Die örtliche Denkmalschutzbehörde regelt alles zum Schutz dieser Bauwerke und muss vor Sanierungen oder Umbauten eine Genehmigung erteilen. So soll sichergestellt werden, dass diese Gebäude dauerhaft erhalten bleiben. 

Kauf: Gebäude mit historischem Wert 

Ist eine Immobilie durch einen Eintrag in die Denkmalliste einer Gemeinde als Baudenkmal ausgewiesen, sind an ihren Besitz einige Auflagen geknüpft. In der Regel erhält der Käufer eines solchen Gebäudes gleich eine Sammlung an Denkmalschutzauflagen zur neu erworbenen Immobilie dazu. Diese strengen Regelungen beziehen sich auf alle baulichen Maßnahmen, die der Eigentümer eventuell an dem denkmalgeschützten Haus vornehmen lassen will oder muss. Ziel der Auflagen ist es, dass der ursprüngliche Zustand des Bauwerks in optischer Hinsicht erhalten bleibt, während es in technischer Hinsicht den modernen Standards angepasst wird. Planen Sie, ein Baudenkmal nach dem Erwerb zu vermieten, profitieren Sie zudem von einer steuerlichen Begünstigung: Der Kaufpreis kann in diesem Fall mit 2,5 Prozent pro Jahr von der Steuer abgesetzt werden. 

Sanierung: Sparen durch Steuervorteile 

Wer ein Baudenkmal besitzt und Umbauten plant, muss in jedem Fall zuerst die Zustimmung der örtlichen Denkmalschutzbehörde einholen. Sind die Baumaßnahmen aus Sicht der Behörde für den Schutz des Denkmals notwendig, können die dafür entstehenden Kosten ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Hierbei wird allerdings immer zwischen selbstgenutzten und vermieteten Gebäuden unterschieden: 

• Selbstnutzung durch den Besitzer: Die Modernisierungskosten können über eine Zeit von zehn Jahren mit jeweils 9 Prozent pro Jahr von der Steuer abgesetzt werden. 
• Vermietung der Immobilie: Die Modernisierungskosten können zunächst für 8 Jahre mit jeweils 9 Prozent pro Jahr und anschließend für weitere 4 Jahre mit jeweils 7 Prozent pro Jahr steuerlich abgesetzt werden. 

Achtung 

Beginnen Sie frühzeitig mit der Planung möglicher Umbauten. Wenden Sie sich zuerst an die Denkmalschutzbehörde. Sie ist für die Genehmigung oder Ablehnung der Baumaßnahmen zuständig und schätzt außerdem ein, ob sie für die Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal erforderlich sind – denn nur dann können Sie die Sanierungskosten abschreiben! 

Verkauf: Das müssen Sie bei Baudenkmälern wissen 

Ein denkmalgeschütztes Haus hat seinen ganz eigenen Charme. Der Status als Denkmal verleiht ihm zusätzlich einen besonderen Wert und sorgt dafür, dass sich bei einem Wiederverkauf ein attraktiver Preis erzielen lässt. Ist das Haus zudem auch noch saniert worden und befindet es sich technisch auf dem neuesten Stand, können Besitzer noch einmal einen höheren Verkaufspreis ansetzen als bei unsanierten Baudenkmälern. 

Zu beachten ist beim Verkauf eines Baudenkmals die Spekulationsfrist von 10 Jahren. Damit ein zu schneller Umschlag von denkmalgeschützten Gebäuden verhindert wird, ist ein Wiederverkauf vor Ablauf dieser Frist mit Steuernachteilen verbunden – der Gewinn muss in diesem Fall versteuert werden. Befand sich das Bauwerk vor dem Verkauf hingegen für mehr als 10 Jahre in Ihrem Besitz, entfällt diese Steuerlast. 

Für die Veräußerung eines Baudenkmals benötigen Sie – neben den üblichen Unterlagen für einen Hausverkauf – einige zusätzliche Nachweise. Diese sind: 

• Vom Katasteramt: Ein Lageplan mit Auszügen aus der Flurkarte und dem Baulastenverzeichnis 
• Vom Bauordnungsamt: Berechnungen zur Wohnfläche, zur Nutzfläche und zum umbauten Raum 
• Vom Grundbuchamt: Sanierungsvermerke 
• Vom Denkmalschutzamt: Denkmalschutznachweise 

Lesetipp 

Erfahren Sie mehr darüber, wie Sie Altbauten gekonnt verkaufen! 

Der Besitz eines Baudenkmals kann eine tolle Sache sein. Doch Eigentümer oder Interessenten sollten sich darüber im Klaren sein, welche Verpflichtungen an diesen besonderen Immobilienbesitz geknüpft sind. Wer Freude daran hat, sich am Erhalt der heimischen Baugeschichte zu beteiligen und auch die nötigen Aufwendungen nicht scheut, kann sich mit einem solchen Schmuckstück der Architektur einen Traum erfüllen.  

Beim Baugesetzbuch handelt es sich um ein Bundesgesetz, das erstmals in seiner Neufassung am 1. Juli 1987 in Kraft trat. Zuvor wurden alle Bauvorhaben in Deutschland durch den Vorgänger geregelt: das Bundesbaugesetz (BBauG). 

Das Baugesetzbuch (BauGB) ist hierzulande von maßgebender Bedeutung, schließlich nimmt das Gesetz einen entscheidenden Einfluss auf Gestaltung, Struktur und Entwicklung von Städten und Dörfern in Deutschland. Es beinhaltet die wichtigsten stadtplanerischen Instrumente, die Städten und Gemeinden zur Verfügung stehen. Zur Orientierung ist das Baugesetzbuch in vier Abschnitte unterteilt: Allgemeines Städtebaurecht, besonderes Städtebaurecht, sonstige Vorschriften und Überleitungs- und Schlussvorschriften. 

Themen auf dieser Seite 

• Allgemeines Städtebaurecht und Bauleitplanung 
• Paragrafen 34 und 35 im allgemeinen Städtebaurecht 
• Besonderes Städtebaurecht als zweites Kapitel im Baugesetzbuch 
• Sonstige Vorschriften sowie Überleitungs- und Schlussvorschriften im Baugesetzbuch 

• Komplexität des Baugesetzbuches 

Allgemeines Städtebaurecht und Bauleitplanung 

Zentraler Bestandteil des ersten Kapitels „Allgemeines Städtebaurecht“ ist die Bauleitplanung. Sie besitzt für Städte und Gemeinden einen besonders hohen Stellenwert. Über die Bauleitplanung wird die Bodennutzung und die städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde mit dem Ziel einer sinnvollen Gestaltung unter Berücksichtigung aller relevanten Aspekte gesteuert. Gemeinden haben auf der Basis des Baugesetzbuches (BauGB) selbst zu entscheiden, welche beziehungsweise wie bauliche Vorhaben umgesetzt werden. Gemeinden sind verpflichtet, entsprechende Bauleitpläne aufzustellen, wenn es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. 

Die kommunalen Gebietskörperschaften wie Gemeinden und Kreise stehen in der Verantwortung, Flächennutzungs- und Bebauungspläne sowie eine Landschaftsplanung zu erstellen. Dabei sind vielseitige Interessen zu berücksichtigen. Unter anderem gibt es gesetzliche Vorschriften hinsichtlich  

• der Beteiligung der Öffentlichkeit, 

• dem Einbeziehen von unterschiedlichen Behörden und  
• dem Schutz der Umwelt. 

Gerade dieser letzte Aspekt hat in den vergangenen Jahren deutlich an Stellenwert gewonnen. Vor der Umsetzung bestimmter Bauvorhaben ist eine Umweltprüfung in der Regel verpflichtend. 

Mithilfe der Bauleitplanung haben Gemeinden die Option, die Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken einzuschränken. In diesem Fall gibt es eine gesetzliche Regelung, den Wertverlust durch Entschädigungen auszugleichen. Erschwerend bei der Planung und Umsetzung von Bauvorhaben kommt hinzu, dass einige Eigentümer ihre Grundstücke nicht entsprechend den festgesetzten Zwecken nutzen oder ihre Gebäude verfallen lassen. Für diese besonderen Fälle können Städte und Gemeinden das vermeintlich „letzte Mittel“ zur Anwendung bringen, um Planungen nicht zu gefährden: die Enteignung. 

Allein diese angeführten Bestandteile der Bauleitplanung durch die Gemeinden und Städte zeigt, wie komplex die gesetzlichen Regelungen ausfallen, die im Baugesetzbuch (BauGB) verankert sind. 

Paragrafen 34 und 35 im allgemeinen Städtebaurecht 

Ein wichtiger Bestandteil des allgemeinen Städtebaurechts in Deutschland sind die Paragrafen 34 und 35. Hierin sind gesetzliche Vorschriften über die Zulässigkeit von Bauvorhaben verankert, wenn für die Baufläche noch kein Bebauungsplanung existiert. Im § 34 Abs. 1 BauGB ist festgeschrieben, dass sich ein Bauvorhaben in Art, Maß, Bauweise und hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen in die nähere Umgebung nahtlos einfügen muss. Trotz aller gesetzlichen Regelungen gibt es hinsichtlich dieser Regelungen immer wieder zahlreiche rechtliche Auseinandersetzungen. Beispielsweise sorgt die Interpretation der näheren Umgebung, die durch das Bauvorhaben beeinflusst wird, für Unklarheiten bei Bauherren. 

Der § 35 BauGB regelt hingegen die Bebauung des Außenbereiches einer Gemeinde oder Stadt. Die oberste Intention des § 35 BauGB besteht darin, das Bauen im Außenbereich grundsätzlich zu unterbinden, um beispielsweise natürliche Flächen oder die Umwelt zu schützen. 

Besonderes Städtebaurecht als zweites Kapitel im Baugesetzbuch 

Im besonderen Städtebaurecht des Baugesetzbuches liegt der Schwerpunkt der gesetzlichen Regelungen auf den städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, die durch Städte und Gemeinden ergriffen werden können. Sie verfolgt das Ziel, die Missstände zu beseitigen, sie zu verbessern oder umzugestalten. Ein tragender Aspekt in diesem Gesetzesabschnitt sind die exakten Kriterien einer Sanierungsbedürftigkeit, die Festsetzung der zielführenden Maßnahmen und vor allem die Mitwirkung der Betroffenen. 

Für die Umsetzung der erforderlichen Maßnahmen gibt es Förderungen, die vonseiten der Gemeinden in Anspruch genommen werden können. Das Programm „Städtebaulicher Denkmalschutz“ dient beispielsweise dem Erhalt von Städten mit historischen Stadtkernen und kommt vorwiegend in den „neuen“ Bundesländern zur Anwendung. Im Jahr 2004 wurde das Kapitel „Besonderes Städtebaurecht“ um die Regelungen zum Stadtumbau und zur Sozialen Stadt erweitert. 

Diese und weitere Einzelvorschriften wurden erlassen, um die Verantwortlichkeit für die Planung und die entstehenden Kosten exakt zu regeln. Zudem soll verhindert werden, dass durch Sanierung eine Verdrängung der Bewohner stattfindet. Droht dies dennoch, sind die Gemeinden zur Erstellung von Hilfsprogrammen und Sozialplänen verpflichtet. Ist dies angemessen, kann Mietern und Pächtern ein Härteausgleich gewährt werden. 

Sonstige Vorschriften sowie Überleitungs- und Schlussvorschriften im Baugesetzbuch 

Im dritten Kapitel des Baugesetzbuches „Sonstige Vorschriften“ sind vor allem Verfahrensvorschriften verankert, wie Grundstückswerte zu ermitteln sind, wenn Entschädigungen aufgrund von Bauvorhaben erforderlich sind. Die Einrichtung von Gutachterausschüssen, die Planerhaltung bei Bauleitplänen und das Verfahren bei Rechtsstreitigkeiten über Verwaltungsakte sind weitere Aspekte, die im zweiten Kapitel gesetzlich geregelt werden. 

Im letzten Kapitel sind Überleitungsregeln vom vorher geltenden Bundesbau- und Städtebauförderungsgesetz zum Baugesetzbuch festgeschrieben worden, um keine Gesetzeslücken zu bieten. 

Komplexität des Baugesetzbuches 

Mit seinem Stellenwert als wichtigstes Gesetz zu Bauvorhaben in Deutschland ist das Baugesetzbuch an Komplexität kaum zu übertreffen. Als Werkzeug und Instrument der städtebaulichen Planung und der Entwicklung des öffentlichen Raumes müssen die unterschiedlichsten Interessen und gesetzlichen Vorgaben berücksichtigt werden, um ein Vorhaben zu realisieren. Dem liegt zugrunde, dass von der ersten Idee über den ersten Spatenstich bis hin zum Bezug der bebauten Flächen oftmals Jahre ins Land ziehen können. Gerade im Innenbereich der Städte basiert die Planung und die Umsetzung auf einer hohen Kompromissbereitschaft. 

Bei einer Baugenehmigung handelt es sich um die schriftliche Erlaubnis bzw. Bestätigung der zuständigen Baugenehmigungsbehörde, dass ein Bauvorhaben nach öffentlichem Recht unbedenklich ist. 

Um als Bauherr sicherzugehen, dass ein geplantes Bauvorhaben nach öffentlichem Recht gebaut werden darf, sollte vor Baubeginn eine Baugenehmigung durch die zuständige Baubehörde eingeholt werden. Andernfalls riskieren Sie als Bauherr gegen die jeweilige Landesverordnung zu verstoßen. Dies kann einen Baustopp, hohe Bußgelder oder sogar einen Abriss des Baus zur Folge haben. Doch nicht für jedes Bauvorhaben ist überhaupt eine Baugenehmigung notwendig. Erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel, wann Sie eine Baugenehmigung benötigen, wer die Genehmigung ausstellt und wann Sie auch ohne eine Baugenehmigung bauen können! 

Themen auf dieser Seite 

• 1. Was ist eine Baugenehmigung? 
• 2. Wofür wird eine Baugenehmigung benötigt? 
• 3. Wer stellt eine Baugenehmigung aus? 
• 4. Welche Unterlagen werden für den Bauantrag benötigt? 

• 5. Wann kann ohne eine Baugenehmigung gebaut werden? 
• 6. Welche Kosten entstehen durch eine Baugenehmigung? 
• 7. Welche Folgen hat das Bauen ohne eine Baugenehmigung? 

Das Wichtigste in Kürze 

Was ist eine Baugenehmigung? 
Eine Baugenehmigung ist die schriftliche Erlaubnis der Baubehörde, ein bestimmtes Bauvorhaben bauen zu dürfen. 

Für welche Vorhaben braucht man eine Baugenehmigung? 
Grundsätzlich wird eine Baugenehmigung für jede Errichtung, Erweiterung oder Nutzungsänderung erforderlich. 

Wer erteilt die Baugenehmigung? 
Die Baugenehmigung wird durch die jeweils zuständige Baugenehmigungsbehörde ausgestellt. 

Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung erteilt wird? 
Der Prozess bis zur Baugenehmigung kann zwischen zwei Wochen und mehreren Monaten Zeit in Anspruch nehmen. Dies ist immer sowohl vom Bauvorhaben abhängig als auch von den jeweiligen Regelungen des Bundeslandes. 

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1. Was ist eine Baugenehmigung?

Eine Baugenehmigung ist die Erlaubnis / Genehmigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, dass Sie Ihr Bauvorhaben, wie beantragt, bauen können. Die Genehmigung stellt dabei fest, dass dem beantragten Bauvorhaben hinsichtlich des öffentlichen Rechts keine Bedenken entgegenstehen und es ebenfalls keine Bedenken in Bezug auf Bauplanung und Bauordnungsrecht gibt. 

Die Baugenehmigung durch die Baubehörde erfolgt dabei schriftlich. Sie ist an Auflagen gebunden und befristet. In der Regel gilt die Baugenehmigung für drei Jahre ab der Erteilung. Da Bauvorhaben von Privatpersonen Ländersache sind, gelten die jeweiligen Landesbauordnungen der Bundesländer. Die zeitliche Befristung sowie mit der Baugenehmigung verbundene Auflagen können demzufolge je nach Bundesland variieren. 

2. Wofür wird eine Baugenehmigung benötigt?

Generell wird für jede Errichtung, für jeden Umbau und Anbau sowie für Nutzungsänderungen eine Baugenehmigung benötigt. Allerdings unterscheiden sich die Vorhaben, für die eine Baugenehmigung erforderlich wird, in den einzelnen Bundesländern. Neben vollständigen Neubauten können auch kleinere Anbauten oder die Errichtung von Carports und Gartenhäusern durchaus genehmigungspflichtig sein. Während Sie also wiederum in einigen Bundesländern sogar für kleinere bauliche Änderungen eine Baugenehmigung benötigen, können die gleichen baulichen Maßnahmen in einem anderen Bundesland wiederum genehmigungsfrei sein. Um wirklich sicherzugehen, sollten Sie die entsprechende Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes studieren. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, den direkten Kontakt mit der zuständigen Baubehörde zu suchen und eventuelle Fragen zu Ihrem Bauvorhaben direkt im Vorfeld in einem Gespräch zu klären. 

Beispiel Carport 

Grundsätzlich bedarf es für jede kleine bauliche Veränderung einer Genehmigung durch die zuständige Baubehörde. So muss prinzipiell auch für die Errichtung eines Carports in Deutschland ein Bauantrag gestellt werden. Allerdings ist eine Baugenehmigung für ein Carport nicht in allen Bundesländern Pflicht. Die Regelungen der Bundesländer unterscheiden sich dabei erheblich. So ist der Bau eines Carports in Berlin beispielsweise genehmigungsfrei, wenn die Grundfläche des Carport-Stellplatzes 30 Quadratmeter nicht überschreitet. Und auch in anderen Bundesländern kommt es bei der Errichtung eines Carports auf die Größe an.  

Das Beispiel Carport zeigt, wie wichtig der Blick in die jeweilige Landesbauordnung sein kann. 

Was ist eine Bauvoranfrage? 

Eine Bauvoranfrage kann bereits vor dem eigentlichen Bauantrag gestellt werden. Mit der Bauvoranfrage lässt sich bereits im Vorwege abklären, ob das geplante Bauvorhaben grundsätzlich genehmigt werden kann. Insbesondere wenn für das entsprechende Grundstück kein Bebauungsplan vorliegt, kann eine Bauvoranfrage durchaus sinnvoll sein. Die Bauvoranfrage wird schriftlich beim zuständigen Bauamt gestellt. 

3. Wer stellt eine Baugenehmigung aus?

Die Baugenehmigung wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde des Bundeslandes bzw. der jeweilige Gemeinde ausgestellt. Als Bauherr stellen Sie mit Hilfe eines Bauunternehmers, Ingenieurs oder Architekten einen Bauantrag bei Ihrer zuständigen Baubehörde. Die Bauaufsichtsbehörde, umgangssprachlich auch oft als Bauamt bezeichnet, prüft Ihren Antrag anschließend und stellt Ihnen dann nach einer Bearbeitungszeit die Baugenehmigung aus. Die Bearbeitungszeit kann bei kleineren Vorhaben wenige Wochen betragen. Der gesamte Prozess kann sich allerdings auch über einen Zeitraum von mehreren Monaten strecken. 

Das Genehmigungsverfahren ist dabei in drei Stufen unterteilt: 

1. Nachdem das zuständige Amt den Bauantrag zunächst auf Vollständigkeit überprüft, wird die planungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens festgestellt. 

1. Im zweiten Schritt überprüft die Baubehörde, ob bei dem beantragten Bauvorhaben Verstöße gegen das Bauordnungsrecht vorliegen.  

1. Im dritten und letzten Schritt prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob dem Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Bedenken entgegenstehen. Sofern dies nicht der Fall ist, wird die Genehmigung nun erteilt. 

4. Welche Unterlagen werden für den Bauantrag benötigt?

Um eine Baugenehmigung für ein geplantes Bauvorhaben zu erhalten, muss ein offizieller Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde gestellt werden. Dafür finden Sie die entsprechenden amtlichen Formulare in der Regel auf den Seiten der jeweiligen Behörde. Neben den amtlichen Bauvordrucken müssen Sie auch eine Reihe an weiteren Unterlagen mit dem Bauantrag einreichen. Welche Unterlagen das sind, ist in der Bauvorlagenverordnung geregelt. In der Regel können Sie davon ausgehen, dass Sie in jedem Fall die folgenden Unterlagen für den Bauantrag benötigen:  

• Lageplan/Flurkarte 
• Bauzeichnungen 
• Baubeschreibung 
• Angaben zur straßenmäßigen Erschließung 

• Angaben zur Wasserversorgung und Grundstücksentwässerung 
• Nachweise über Statik, Schallschutz und Dämmung 

Je nach Bauvorhaben können weitere Unterlagen hinzukommen. Informieren Sie sich hierfür bei Ihrer zuständigen Baugenehmigungsbehörde. 

5. Wann kann ohne eine Baugenehmigung gebaut werden?

Je nach Landesbauordnung kann es vorkommen, dass für Ihr Bauvorhaben keine Baugenehmigung notwendig wird. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn für Ihr Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt und Ihr Bauvorhaben den im Bebauungsplan festgelegten Vorschriften entspricht. In einem solchen Fall können Sie als Bauherr eine Genehmigungsfreistellung erhalten. Bei einer Genehmigungsfreistellung tragen Sie als Bauherr sowie Ihr Architekt allerdings die volle Verantwortung, dass die geltenden Bauvorschriften eingehalten werden. Den Antrag für die Genehmigungsfreistellung stellen Sie bei Ihrem Bauamt. 

6. Welche Kosten entstehen durch eine Baugenehmigung?

Die Kosten für den Bauantrag können variieren und richten sich nach den Gesamtkosten des Bauvorhabens. Grundsätzlich sollten Bauherren mit Kosten von ca. 0,5 bis 1 Prozent der Bausumme rechnen. Die Kosten setzen sich aus den Kosten für den Architekten und den Gebühren für die Baugenehmigung zusammen. Bei kleineren Bauvorhaben wird meist eine Mindestgebühr von 100 bis 200 Euro erhoben. 

Planen Sie also beispielsweise auf Ihrem Grundstück einen Anbau, der Sie 100.000 Euro kosten wird, sollten Sie eine Gebühr von mindestens 500 Euro einkalkulieren. 

In der Regel werden die Gebühren für den Bauantrag von der Bauaufsichtsbehörde wie folgt berechnet: 

Umbauter Raum in Kubikmeter / Bauwert in Euro pro Kubikmeter x 0,5% 

7. Welche Folgen hat das Bauen ohne eine Baugenehmigung?

In Deutschland ist grundsätzlich für jede bauliche Maßnahme eine Baugenehmigung erforderlich. Je nach geltender Landesbauordnung können kleinere Maßnahmen genehmigungsfrei sein. Generell ist es jedoch verboten, ohne Baugenehmigung zu bauen. Das Bauen ohne Baugenehmigung, auch Schwarzbau genannt, stellt einen Verstoß gegen die Bauverordnung des Landes dar. Es drohen hohe Strafen in Form von Bußgeldern bis zu 50.000 Euro. Der Eigentümer kann zudem durch die Bauaufsichtsbehörde zum Abriss des Baus aufgefordert werden.  

Eine Möglichkeit ist es allerdings, eine nachträgliche Baugenehmigung bei der zuständigen Baubehörde anzufragen. Hierbei kommt es auf den Einzelfall an, ob die Genehmigung erteilt wird. Bei kleineren Bauten wie Carports, Gartenhäusern oder Pools, werden Baugenehmigungen häufiger auch noch im Nachhinein vergeben. 

Sie haben Ihr Traumhaus gefunden und möchten mit der Familie am liebsten sofort einziehen? Damit Sie lange Freude an Ihrer neuen Immobilie haben, sollten Sie den Zustand des Hauses noch vor dem Kauf in Augenschein nehmen. Mit einem professionellen Baugutachten können böse Überraschungen wie verborgene Mängel und Bauschäden vermieden werden und Ihnen Ärger sowie hohe Kosten ersparen. Wir zeigen, worauf es ankommt. 

Themen auf dieser Seite 

• 1. Was ist ein Baugutachten? 
• 2. Wer kann ein Baugutachten erstellen? 
• 3. Welche Leistungen beinhaltet ein Baugutachten? 
• 4. Wie läuft die Begutachtung (vor Ort) ab? 
• 5. Was kostet ein Baugutachten? 

1. Was ist ein Baugutachten?

Ein Baugutachten liefert Eigentümern oder (potenziellen) Käufern Informationen hinsichtlich des aktuellen Zustandes einer Immobilie. Dabei ist es irrelevant, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt. Die Begutachtung wird durch einen Baugutachter vollzogen. In einem schriftlichen Baugutachten werden von dem Gutachter mögliche Baumängel und Schäden festgehalten, zum Beispiel: 

• Wasserschäden 
• Risse im Mauerwerk, Putz oder in Holzbalken 
• Undichte Fenster und Türen 

• Schimmelbefall 
• Falsch bemessene Heizungsanlage 

Auch für geplante Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen ist ein Baugutachten interessant, um die geplanten Maßnahmen sowie die einzusetzenden Baustoffe zu konkretisieren. Handelt es sich um einen Neubau, kann ein Baugutachten eine praktische, baubegleitende Qualitätskontrolle darstellen, die mögliche Mängel und Schäden auf Seiten des Bauunternehmens aufzudecken vermag. 

Lesetipp 

Welche Modernisierungsmaßnahmen am Haus sich wirklich lohnen, können Sie in unserem McMakler Magazin nachlesen. 

2. Wer kann ein Baugutachten erstellen?

Baugutachten werden von ausgebildeten Sachverständigen / Gutachtern durchgeführt. Meist handelt es sich bei Baugutachtern um festangestellte oder freiberufliche Architekten und Ingenieure, die eine zusätzliche Ausbildung zum Bausachverständigen absolviert haben. Diese führen nicht nur Baugutachten durch, sondern können oftmals auch den energetischen Zustand eines Hauses oder seinen Wert ermitteln. 

Achtung 

Da der Begriff Bausachverständiger nicht geschützt ist, sollten Sie vor der Beauftragung auf eine entsprechende Zertifizierung achten. In Deutschland z.B. weist eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/ IEC 17024 seriöse Baugutachter aus. 

3. Welche Leistungen beinhaltet ein Baugutachten?

Grundsätzlich gibt es keine gesetzlichen Regelungen, welche Schwerpunkte ein Baugutachten beinhalten muss. Die einzelnen Leistungen ergeben sich individuell nach Immobilie. Wünschen des Auftraggebers sowie des Expertenstatus des beauftragten Sachverständigen. So bewerten Baugutachter auch einzelne Bereiche eines Hauses, wie den Zustand des Dachs. Vermuten der Eigentümer oder ein potenzieller Käufer einen Schaden oder Mangel an der Immobilie, umfasst das Baugutachten meist folgende Punkte: 

• Umfangreiche Untersuchung der Bausubstanz 
• Einschätzung des Zustandes einzelner Bauteile 
• Detaillierte Auflistung aller Schäden sowie Baumängel 

• Ursachenermittlung der festgestellten Schäden 
• Ausführliche Beratung zur Schadensbehebung und Sanierungsmaßnahmen 
• Einschätzen der Kosten für die Schadenbeseitigung sowie der einzelnen benötigten Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen. 

4. Wie läuft die Begutachtung (vor Ort) ab?

In der Regel erfolgt zunächst ein telefonisches Vorgespräch zwischen dem Auftraggeber und dem Bausachverständigen, um erste Schwerpunkte des Baugutachtens abzuklären. Vor Ort untersucht der Baugutachter im generellen Falle das Gebäude vom Keller bis zum Dach und nimmt Bausubstanz sowie Bauteile genau unter die Lupe. Diese Überprüfung kann demnach einige Stunden in Anspruch nehmen, vor allem, wenn einzelne Bereiche nur schwer zugänglich sind. Werden spezielle Elemente wie Heizungsanlagen inklusive der Heizungsrohre oder Wasserleitungen geprüft, sind dazu spezielle Vorgehensweisen notwendig, die Zeit benötigen. Auch die Feuchtigkeitsmessung innerhalb der Räume oder an den Wänden ist umfangreich. Wird bei der Untersuchung Schimmel festgestellt, nimmt der Gutachter oftmals Proben, die in speziellen Laboren analysiert werden. 

5. Was kostet ein Baugutachten?

Die Kosten für ein Baugutachten richten sich zunächst nach dem Wert der zu begutachtenden Immobilie sowie der Zeit, die der Baugutachter für die Überprüfung braucht. Oftmals bieten Bausachverständige einen Festpreis für das Baugutachten an oder verlangen einen fixen Stundensatz. Beides kann je nach Anbieter stark variieren und so lohnt es sich für Auftraggeber, verschiedene Angebote zu vergleichen oder auch bei Bekannten oder Kollegen um persönliche Erfahrungeswerte zu bitten. Bedenken Sie zudem, dass für individuelle Zusatzleistungen weitere Kosten anfallen können. 

Ob bei einem Neubau oder einer Bestandsimmobilie: Ein Baugutachten lohnt sich. Entdecken Sie Schäden und Mängel erst nach dem Imobilienkauf, kann dies den Traum von der schönen, neuen Immobilie schnell trüben und zu hohen Kosten führen. Mit einem ausführlichen Baugutachten durch einen Bausachverständigen sind Sie auf der sicheren Seite. 

Das Baulastenverzeichnis ist ein bei den lokalen Bauaufsichtsbehörden geführtes Verzeichnis, das Eintragungen über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen auf einem Grundstück enthält.  

Bei den Eintragungen im Baulastenverzeichnis handelt es sich um Baulasten, die den Grundstückseigentümer dazu verpflichten auf dem Grundstück bestimmte Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Sind Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen, kann die Bebaubarkeit des Grundstücks deutlich eingeschränkt werden. Dies kann sich zudem auf den Immobilienwert auswirken. Daher ist die Einsicht in das Baulastenverzeichnis insbesondere für einen Interessenten beim Grundstückskauf wichtig, denn die Baulasten gehen bei einem Verkauf auf den Rechtsnachfolger über. Aber was genau steht überhaupt im Baulastenverzeichnis? Wie erfolgt die Einsicht in das Baulastenverzeichnis und wie wirken sich Baulasten auf den Grundstücksverkauf aus? Alle Fragen rund um das Baulastenverzeichnis beantworten wir Ihnen in diesem Ratgeber-Artikel. 

Themen auf dieser Seite 

• 1. Was ist das Baulastenverzeichnis und was steht im Baulastenverzeichnis? 
• 2. Was sind Baulasten und welche Arten von Baulasten gibt es? 
• 3. Welche Behörde führt das Baulastenverzeichnis? 
• 4. Wie erfolgt die Eintragung einer Baulast in das Baulastenverzeichnis? 

• 5. Wie kann das Baulastenverzeichnis eingesehen werden? 
• 6. Welche Kosten entstehen durch die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis? 
• 7. Welche Rolle spielt das Baulastenverzeichnis beim Grundstücksverkauf? 
• 8. Worin besteht der Unterschied zwischen dem Baulastenverzeichnis und dem Grundbuch? 

1. Was ist das Baulastenverzeichnis und was steht im Baulastenverzeichnis?

Das Baulastenverzeichnis enthält Eintragungen über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers hinsichtlich seines Grundstücks und wird bei den lokalen Baubehörden geführt. Bei den öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen handelt es sich um Baulasten, die die Nutzung oder Bebauung des belasteten Grundstücks einschränken. Baulasten werden durch den Grundstückseigentümer gewährt, sind dauerhaft gültig und bleiben auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Baulasten beziehen sich beispielsweise auf eine Zufahrts- oder auch eine Abstandsfächenbaulast für das angrenzendes Grundstück des Nachbarn. 

Das Baulastenverzeichnis besteht ergänzend zum Grundbuch. Daher sind die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten auch nicht im jeweiligen Grundbuchblatt eines Grundstückes vermerkt. Mit Ausnahme von Bayern führen alle Bundesländer der Bundesrepublik Deutschland ein Baulastenverzeichnis. 

2. Was sind Baulasten und welche Arten von Baulasten gibt es?

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Der Grundstückseigentümer muss demzufolge auf seinem Grundstück bestimmte Dinge tun, unterlassen oder dulden. Ein Grundstück kann mit einer oder mehreren Baulasten belastet sein. Welche Verpflichtungen an ein Grundstück gebunden sind wird im Baulastenverzeichnis eingetragen.  

Arten von Baulasten, die im Baulastenverzeichnis vermerkt sein können, sind folgende: 

• Abstandsflächenbaulast 
• Anbaubaulast 
• Vereinigungsbaulast 
• Erschließungsbaulast 

• Stellplatzbaulast 
• Überfahrbaulast 

Alle Informationen zu den unterschiedlichen Baulasten können Sie auch in unserem Ratgeber-Artikel zum Thema Baulast nachlesen. 

3. Welche Behörde führt das Baulastenverzeichnis?

Als rechtliche Grundlage für Baulasten gelten die jeweiligen Landesbauordnungen der Bundesländer. Baulastenverzeichnisse sind in Deutschland eine Angelegenheit der Städte, Gemeinden und Landkreise. Die entsprechenden lokalen Bauaufsichtsbehörden führen die Baulastenverzeichnisse. Einzig in Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Baulasten werden dort als Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen. In Brandenburg wurde das Baulastenverzeichnis 2016 erneut eingeführt. 

4. Wie erfolgt die Eintragung einer Baulast in das Baulastenverzeichnis?

Eine Baulast entsteht, wenn der Bauherr bzw. der Eigentümer eines Grundstücks eine Baugenehmigung beantragt und durch die Baubehörde festgestellt wird, dass eine Baulast erforderlich wird. Um dennoch eine Baugenehmigung zu erhalten, kann der Grundstückseigentümer zu Lasten seines Grundstücks eine Baulast eintragen lassen. Hierfür legt der Grundstückseigentümer, auch Baulastgeber genannt, in der Regel einen ausgefüllten Baulastantrag und eine Einverständniserklärung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vor.  

Zu beachten ist dabei, dass die Baulast zwar durch den Grundstückseigentümer freiwillig und mit seinem Einverständnis eingetragen wurde, diese allerdings auf Wunsch des Eigentümers nicht einfach so aus dem Baulastenverzeichnis gelöscht werden kann. Eine Löschung aus dem Baulastenverzeichnis bedarf der schriftlichen Zustimmung durch die Behörde. 

5. Wie kann das Baulastenverzeichnis eingesehen werden?

Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis wird in der Regel schriftlich beantragt. Zudem können bestimmte Unterlagen von der lokalen Behörde verlangt werden, bevor sie eine Auskunft geben. Denn: Einsicht in das Baulastenverzeichnis erhalten nur Personen mit einem “berechtigten Interesse”. Ein “berechtigtes Interesse” besteht beispielsweise beim Grundstückseigentümer oder bei einem Kaufinteressenten des belasteten Grundstücks. Als Interessent wird für die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis meist eine Vollmacht vom Grundstückseigentümer erforderlich. 

6. Welche Kosten entstehen durch die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis?

Abhängig von der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde werden auch mündliche Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis erteilt. Diese sind in aller Regel kostenlos oder nur mit einer geringen Gebühr verbunden. Wurde ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis angefordert, werden allerdings Gebühren fällig. Die Kosten für einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis variieren und sind davon abhängig, ob und wie viele Baulasten im Baulastenverzeichnis auf einem Grundstück vermerkt sind. Für einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sollten Sie daher mit Gebühren zwischen 20 Euro und 150 Euro rechnen. 

7. Welche Rolle spielt das Baulastenverzeichnis beim Grundstücksverkauf?

Im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulasten bleiben auch bei einem Grundstücksverkauf bestehen. Dementsprechend sollten Interessenten vor dem Kauf eines Grundstücks Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen. Außer im Bundesland Bayern sind Baulasten nämlich nicht im Grundbuch eingetragen und können nur durch einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis in Erfahrung gebracht werden. Zudem sind Notare im Rahmen des Abschluss von Kaufverträgen nicht dazu verpflichtet, das Baulastenverzeichnis einzusehen. Gewährleistungsrechte im Anschluss an den Kauf können außerdem nur geltend gemacht werden, wenn der Eigentümer von den bestehenden Baulasten Kenntnis hatte und diese arglistig verschwiegen hat. Demzufolge sind Kaufinteressenten am besten beraten, sich schon vorab um die Einsicht in das Baulastenverzeichnis kümmern.  

Häufige im Baulastenverzeichnis eingetragene Baulasten sind beispielsweise Wegerechte zugunsten des Nachbarn. Auch gibt es bestimmte Abstandsflächen die zum Grundstück des Nachbarn einzuhalten sind. Eine Abstandsfläche ist die Fläche zwischen zwei Gebäuden, welche eingehalten werden muss. Je nachdem um was für eine Baulast es sich handelt, kann der Wert eines Grundstücks erheblich beeinflusst sein, vor allem wenn Baulasten die Nutzbarkeit eines Grundstücks deutlich einschränken. Dennoch bedeutet nicht gleich jede Baulast automatisch eine Wertminderung. Liegt also beispielsweise ein Wegerecht für die Gemeinde für den Brandschutz vor, wird sich die Baulast kaum auf den Immobilienwert auswirken. Anders sieht es bei der Stellplatzbaulast aus, bei welcher der Grundstückseigentümer eventuell dulden muss, dass auf seinem Grundstück Stellplätze für Dritte errichtet werden müssen. Eine im Baulastenverzeichnis eingetragene Stellplatzbaulast kann den Immobilienwert in jedem Fall negativ beeinflussen. 

8. Worin besteht der Unterschied zwischen dem Baulastenverzeichnis und dem Grundbuch?

Das Baulastenverzeichnis enthält, wie es der Name bereits sagt, einzig und allein die Baulasten eines Grundstückes, bei denen es sich um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen handelt. 

Im Grundbuch in Abteilung II hingegen werden Verpflichtungen eingetragen, die von privatrechtlicher Relevanz sind. Darüber hinaus enthält das Grundbuchblatt eines Grundstücks im Gegensatz zum Baulastenverzeichnis noch weitere Informationen, wie beispielsweise die Eigentumsverhältnisse. Zudem werden neben Nutzungsrechten und Nießbrauch bzw. Nießbrauchrechten auch Grundpfandrechte sowie Grundschulden und Hypotheken im Grundbuch eingetragen.  

Eine Ausnahme stellt das Bundesland Bayern dar, das kein Baulastenverzeichnis führt. In Bayern ist es daher üblich, Baulasten als Grundpfandrechte im Grundbuch eintragen zu lassen. 

Mit dem Bau oder Kauf einer Immobilie gehen einige Herausforderungen einher, die dank der Unterstützung von Bausachverständigen optimal bewältigt werden können. Geht es um die Frage, ob alle Bauleistungen korrekt ausgeführt worden sind, ist ein Bausachverständiger der richtige Ansprechpartner. Wir geben einen Überblick, was ein Bausachverständiger für Sie tun kann, und verraten die Antworten auf häufig gestellte Fragen. 

Themen auf dieser Seite 

• Was macht ein Bausachverständiger? 
• In welchen Situationen benötige ich einen Bausachverständigen? 
• Was kostet ein Bausachverständiger? 
• Wie finde ich einen geeigneten Bausachverständigen in der Nähe? 
• Soll ich einen Bausachverständigen hinzuziehen? 

Was macht ein Bausachverständiger? 

Ein Bausachverständiger – auch Baugutachter oder Baubegleiter genannt – kontrolliert Bauleistungen auf Mängel oder Bestandsimmobilien auf deren Zustand. So bewahrt der Bausachverständige Bauherren und Immobilienkäufer vor unangenehmen Überraschungen. Er prüft, ob eine Immobilie fachgerecht und mängelfrei errichtet wurde, und kann einen Hausbau von Beginn an begleiten, um Abweichungen frühzeitig aufzuzeigen. Bei Bestandsimmobilien beurteilt er den Zustand, gibt Sanierungsempfehlungen, schätzt Sanierungskosten oder den Wert der Immobilie ein. 

Die Berufsbezeichnung Bausachverständiger ist rechtlich nicht geschützt. Daher sollten Sie bei der Suche und Beauftragung idealerweise prüfen, welche Ausbildung, Berufserfahrung und Sachkenntnis der Experte vorweisen kann. 

In welchen Situationen benötige ich einen Bausachverständigen? 

Es gibt verschiedene typische Szenarien, in denen die Beauftragung eines Bausachverständigen sinnvoll ist. Wir stellen sechs Situationen vor: 

1. Sie möchten ein Haus bauen:

Beim Bau einer Immobilie haben Sie die Möglichkeit, dass der Bausachverständige die Schlussabnahme durchführt und so Baumängel und erforderliche Nachbesserungen aufzeigt, die behoben werden müssen. Oder aber Sie lassen ihn den Bau von Anfang an begleiten. Dann profitieren Sie von kompetenter Baubegleitung, hilfreicher Beratung und einer ständigen Qualitätskontrolle. Ein Bausachverständiger: 

• prüft die Vertragsunterlagen und die Baubeschreibung, 
• betreut den Bau, besichtigt regelmäßig die Baustelle und kontrolliert die Arbeiten, 

• stellt eventuelle Schäden fest, indem er gezielt danach sucht, 
• setzt Fristen für die Mängelbeseitigung und überwacht sie, 
• begleitet die Bauabnahme oder führt sie selbst durch. 

In der Regel wird der Bausachverständige durch Sie als Bauherren beauftragt und bezahlt. Da die Baubegleitung mit Aufwand und Terminen einhergeht, sollten Sie bei einem Einfamilienhaus mit 3000 Euro bis 6000 Euro Vergütung rechnen. Üblicherweise lohnen sich diese Kosten für den Bausachverständigen, denn durch die regelmäßige Baubesichtigung und die Baukontrollen ist die Motivation der beauftragten Firmen höher, Arbeit in guter Qualität zu liefern. 

2. Sie möchten ein Haus kaufen:

Der Bausachverständige prüft den Wert des Objektes und kann so feststellen, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist. Er analysiert Schwachstellen, findet versteckte Mängel und leistet Beratung zu Sanierung, Energieeinsparung und Fördergeldern. Typische Schäden, die Bausachverständige feststellen, sind: 

• Schimmelbildung 
• Anfälligkeit für Feuchtigkeit vom Boden oder Dach aus 
• unzureichende Schalldämmung 
• schlechtes Energiekonzept 

• unzureichende Wärmedämmung 
• Risse im Mauerwerk  

Oft geben Bausachverständige Pauschalpreise für bestimmte Objekte. Für ein Einfamilienhaus sollten Sie mit 400 Euro Beratungskosten plus Anfahrtskosten rechnen. Für ein Zweifamilienhaus fallen ca. 500 Euro bis 600 Euro plus Anfahrtskosten an. 

3. Sie möchten Ihr Haus verkaufen

In diesem Fall hilft Ihnen ein Bausachverständiger, einen realistischen Verkaufspreis zu beziffern, Daten für das Exposé zu ermitteln und das Exposé zu formulieren. Außerdem kann er einschätzen, ob sich eine vorherige Sanierung des Objektes finanziell lohnt. Wollen Sie den Preis nach Quadratmeter festlegen, kann der Bausachverständige die Wohnfläche berechnen. Grundsätzlich fallen 100 Euro für das erste Zimmer und zwischen 10 Euro und 20 Euro für jedes weitere Zimmer an. 

4. Sie möchten Ihr Haus sanieren oder Energieeinsparungspotenzial ermitteln

Der Bausachverständige analysiert Schäden, erstellt Sanierungskonzepte und begleitet die Sanierung. Für die erste entdeckte Wärmebrücke fallen dabei ca. 100 Euro bis 150 Euro an, für jede weitere etwa 100 Euro zusätzlich. Er leistet auch energetische Beratung und kann bei der Beantragung von Fördergeldern helfen. Eine umfassende Energieberatung kostet zwischen 700 Euro und 900 Euro. Für einen Antrag bei der KfW-Bank zur energetischen Sanierung werden nochmal etwa 150 Euro berechnet. Vor der Sanierung stellt er einen Ist-Zustand fest, sodass die bei der Sanierung entstandenen Schäden dokumentiert werden können. 

5. Sie möchten einen Schaden an Ihrer Immobilie feststellen lassen

Ihr Haus hat einen Schaden erlitten, vielleicht durch eine Extremwetterlage, Schimmel oder bei Baumaßnahmen? Der Bausachverständige hilft Ihnen, die Schadenshöhe zu beziffern. Eine Schimmelanalyse kostet dabei ca. 250 Euro bis 350 Euro. Analysiert ein Bausachverständiger die Immobilie auf Bauschäden, fallen ca. 70 Euro bis 80 Euro pro Stunde an. 

6. Sie möchten Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück vermessen lassen

Unter Umständen benötigen Sie die korrekte Größe Ihrer Wohnung, Ihres Hauses oder Grundstücks, zum Beispiel für die Ermittlung der Nebenkosten einer Wohnung oder für die Angabe der Wohnfläche für die Versicherung. Ein Bausachverständiger vermisst Immobilien korrekt und rechtssicher. 

Was kostet ein Bausachverständiger? 

Pauschal lassen sich die Kosten für einen Bausachverständigen nicht beziffern. Sie bemessen sich am Aufwand, den er mit der Beratung oder Begutachtung hat. Dieser hängt von vielen Faktoren ab, zum Beispiel: 

• Art der Dienstleistung 

• Größe des Objektes 
• Länge der Anfahrten 
• Umfang der Betreuung 
• Seitenlänge eines Gutachtens 
• Anzahl der Termine 

• Vertragsinhalte 

Sein Honorar legt ein Bausachverständiger selbst fest, dabei berücksichtigt er seine Qualifikation. Daher variieren die Stundenlöhne, sie können bis zu 200 Euro betragen. Wichtig ist ein Vertrag mit dem Bausachverständigen. Die Kosten dort als fixen Gesamtpreis festzulegen, ist empfehlenswert. So sind Sie vor finanziellen Überraschungen sicher. 

Wie finde ich einen geeigneten Bausachverständigen in der Nähe? 

Die Suche nach einem Bausachverständigen in der Nähe ist einfach. Bemühen Sie Google und Branchenbücher, fragen sie Freunde und Bekannte, die schon mit dem Thema befasst waren. Am besten prüfen Sie, ob der Bausachverständige die notwendige Eignung hat. Denn die Berufsbezeichnung des Bausachverständigen ist rechtlich nicht geschützt, es könnte sich jeder so nennen. 

Daher ist es wichtig, dass Sie bei der Recherche gründlich sind. Sehen Sie sich auf seiner Website die Qualifikationen, lesen Sie Bewertungen, die er bekommen hat. Achten Sie darauf, dass er öffentlich bestellt ist, denn die öffentliche Bestellung bescheinigt einem Sachverständigen, dass er auf einem bestimmten Fachgebiet qualifiziert ist. Zudem müssen öffentlich bestellte Sachverständige unabhängig und unparteiisch zu handeln, darauf sind sie vereidigt. 

In der Regel handelt es sich bei Bausachverständigen um ausgebildete Architekten oder Bauingenieure. Zusätzliche Qualitätsmerkmale außer der öffentlichen Bestellung und der Qualifikation können sein: 

• staatliche Anerkennung 
• Anerkennung durch einen qualifizierten Sachverständigenverband 

• Zertifizierung nach DIN ISO 9001:2008 

Soll ich einen Bausachverständigen hinzuziehen? 

Diese Frage können im Einzelfall nur Sie selbst beantworten. Empfehlenswert ist es in der Regel aber schon. Denn die Vorteile liegen klar auf der Hand: 

• Die Beauftragung eines Bausachverständigen schont Ihre Nerven als Bauherr. 
• Es werden Mängel verhindert, deren Beseitigung oft teurer ist als das Honorar für den Bausachverständigen. 

• Bauleistungen werden unter Aufsicht eines Bausachverständigen oft sorgfältiger durchgeführt. 
• Alle Dienstleistungen beim Neubau oder bei einer Sanierung werden sachgerecht durchgeführt. 
• Fehlentscheidungen oder überhöhte Preise beim Kauf einer Immobilie sind nahezu ausgeschlossen. 
• Einsparungen durch energetische Sanierung werden ermöglicht. 
• Einem Bausachverständigen wird von den beteiligten Handwerkern und Firmen häufig mehr Respekt entgegengebracht als einem Laien. 

Natürlich kostet ein Bausachverständiger Geld. Jedoch wären schon viele Nervenzusammenbrüche bei Bauherren, teure Fehlentscheidungen oder hohe Folgekosten bei einem Neubau durch Hinzuziehung eines Bausachverständigen zu verhindern gewesen. 

Bauträger sind Baugesellschaften, die mit eigenem Geld oder mit Mitteln aus Fremdfinanzierung Wohn- oder Gewerbeeinheiten errichten und in eigenem Namen gewerblich veräußern. Während der Bautätigkeiten übernehmen sie alle Verantwortlichkeiten eines Bauherrn. Ein Bauträger ist immer ein Unternehmer im Sinne des § 14 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). 

Themen auf dieser Seite 

• Was macht ein Bauträger? 
• Was sind die Vorteile bei einem Immobilienkauf über einen Bauträger? 
• Was sind die Besonderheiten eines Bauträger-Vertrags? 
• Worauf sollte ich bei einem Bauträger achten? 
• Soll ich mich für einen Bauträger entscheiden oder selbst die Bauherrschaft übernehmen? 

Bauträger: eine Definition 

Der Bauträger erbringt nicht nur die Bauleistung selbst, sondern verspricht zusätzlich auch die Übertragung des Eigentums. 

Was macht ein Bauträger? 

In der Regel kaufen Bauträger unbebaute Grundstücke, Brachflächen oder Immobilien mit Abrissobjekten, um darauf Wohn- oder Gewerbeimmobilien zu errichten. Diese veräußern sie in Gänze oder in Teileinheiten, mit oder ohne Grundstücksanteil an private Käufer. Dabei sind sie für den Erwerb des Grundstücks, die Planung, das Einholen der Genehmigungen und die Veräußerung verantwortlich. In manchen Fällen übernehmen sie dabei auch die Aufgaben eines Bauunternehmens, meistens aber werden für sämtliche Bautätigkeiten Bauunternehmen und/oder Handwerksbetriebe beauftragt. 

Viele Bauträger spezialisieren sich: Einige errichten vorwiegend große Komplexe mit vielen Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten, andere wiederum sind auf die Errichtung von Siedlungen mit Reihen- und Doppelhäusern festgelegt. Manche erwerben auch kleinere Grundstücke und errichten darauf standardisierte oder nach Kundenwünschen konfigurierte Einfamilienhäuser. Baubeginn ist in diesem Fall in der Regel erst, nachdem Interessenten schon einen rechtlich bindenden Vertrag mit dem Bauträger geschlossen haben. 

Was ist der Unterschied zwischen einem Bauträger und einem Bauherrn? 

Ein Bauherr ist bei einem Bauvorhaben der rechtlich und wirtschaftlich verantwortliche Auftraggeber. Vor Baubeginn hat er die Rechte an dem zu bebauenden Grundstück selbst erworben. Für Planung, Genehmigung und eventuelle Veräußerung ist er selbst verantwortlich oder muss sie gesondert beauftragen. Bei ihm kann es sich auch um eine Privatperson handeln. 

Bauträger hingegen ist immer ein Unternehmen nach der Definition des BGB. Er übt bis zur Übergabe der Immobilie die Verantwortlichkeiten eines Bauherrn aus, in seinen Verantwortungsbereich fallen der Erwerb des Grundstücks, die Finanzierung, die Planung, das Einholen der Genehmigungen und die Veräußerung der Immobilie. 

Was ist der Unterschied zwischen einem Bauträger und einem Bauunternehmen? 

Ein Bauunternehmen übernimmt nach Beauftragung lediglich die Bauleistungen, hat im Unterschied zum Bauträger mit dem Erwerb des Grundstückes, der Finanzierung und der Veräußerung nichts zu tun. Auch Planung und das Einholen von Genehmigungen gehören nicht grundsätzlich in den Verantwortungsbereich und müssten gegebenenfalls gesondert beauftragt werden. 

Was sind die Vorteile bei einem Immobilienkauf über einen Bauträger? 

Übernimmt ein Immobilienkäufer die Rolle des Bauherrn, liegt vieles in seiner Verantwortung. Der Bauträger bietet Käufern Rundum-Service und übernimmt die Verantwortlichkeiten des Bauherrn. Der Käufer erwirbt ein Neubauobjekt im Komplettpaket. Bis zur Fertigstellung der Bautätigkeit ist der Käufer nicht Eigentümer der Immobilie oder seines zukünftigen Anteils. Daraus folgend trägt er viel weniger rechtliche Verantwortung. Das Eigentum geht erst dann an den Käufer über, wenn alle Arbeiten vertragsgemäß, sachgerecht und mängelfrei ausgeführt wurden. 

Beauftragt ein Immobilienkäufer einen Bauträger, entfällt die Auseinandersetzung mit Behörden und Baufirmen. 

Was sind die Besonderheiten eines Bauträger-Vertrags? 

Bei einem Bauträger-Vertrag handelt es sich um eine Einheit aus einem Kaufvertrag und einem Werksvertrag. Dieser Mischvertrag beinhaltet sowohl die Erbringung der Bauleistung als auch die Übertragung des Grundstücks, während bei einem Kaufvertrag nur die Grundstücksübertragung und bei einem Werksvertrag nur die Bauleistung geschuldet wird. Für den Käufer ergeben sich daraus mehrere Vorteile: Mängelrechte aus beiden Vertragsbestandteilen, nämlich dem Kaufgegenstand und der Werksleistung, können bei der gleichen Person geltend gemacht werden. Treffen Voraussetzungen für einen Rücktritt vom Vertrag zu, kann der Käufer von beiden Vertragsbestandteilen zurücktreten. Bestünden zwei Einzelverträge, so wäre dies nur möglich, wenn die Rücktrittsvoraussetzungen bei beiden Verträgen bestünden. 

Wichtiger Bestandteil eines Bauträger-Vertrages ist ein Zahlungsplan. Dort ist festgehalten, zu welchem Zeitpunkt oder bei welchem Baufortschritt Teilzahlungen prozentual von der Kaufsumme entrichtet werden müssen. 

In der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sind die rechtlichen Grundlagen für den Vertrag und die Zahlungsabwicklung beim Bauträgerkauf geregelt. Wichtig: Der Bauträger-Vertrag beinhaltet eine Grundstücksübertragung gemäß § 311 b BGB, demzufolge sind das Dokument sowie alle nachträglichen Änderungen notariell zu beurkunden. 

Worauf sollte ich bei einem Bauträger achten? 

Der Begriff Bauträger ist geschützt. Welche Voraussetzungen ein Unternehmen erfüllen muss, um als Bauträger aufzutreten, ist in § 34c der Gewerbeordnung (GewO) festgelegt. Bei der Suche nach einem geeigneten Anbieter sollten Sie darauf achten, wie lange das Unternehmen schon erfolgreich sein Geschäft als Bauträger betreibt. Prüfen Sie, ob und welche Referenzen er vorweisen kann. Sprechen Sie ruhig mit Menschen, die in von ihm realisierten Objekten leben und fragen Sie nach deren Erfahrungen. 

Der wichtigste Aspekt bei der Entscheidung für einen Bauträger ist seine Bonität. Reicht die Bonität nicht aus, besteht die Gefahr, dass es in der Abwicklung des Immobilienprojekts zu Verzögerungen oder gar zu nicht erbrachten Leistungen kommt, was den Käufer viele Nerven oder im schlimmsten Fall sogar Geld kostet. 

Tipp:  

Erkundigen Sie sich bei Ihrem Bauträger, ob Sie bei seiner Hausbank eine Bonitätsauskunft erfragen dürfen. Seriöse Anbieter mit guter Bonität haben nichts dagegen. Auch können Sie diese kostenpflichtig über einen Anwalt oder einen Notar einholen lassen oder Sie stellen selbst eine Anfrage bei einem Anbieter für Bonitätsauskünfte. 

Soll ich mich für einen Bauträger entscheiden oder selbst die Bauherrschaft übernehmen? 

Der Kauf einer Immobilie über einen Bauträger kommt in der Regel preislich dem klassischen Eigenheimbau mit einem privaten Bauherrn nahe. Der Hausbau selbst ist mit den Anbietern von Fertighäusern vergleichbar. Mit Glück kann Ihr Bauträger Ihnen den Baugrund für Ihre Immobilie sogar günstiger beschaffen als marktüblich. Ob Sie nun etwas weniger, gleich viel oder etwas mehr bezahlen – die Vorteile, über einen Bauträger zu kaufen, wiegen schwer. Sie sparen auf jeden Fall – nämlich eine Menge Zeit und Nerven. 

Nach zahlreichen Besichtigungen haben Sie endlich Ihr Traumgrundstück gefunden. In Ihren Gedanken haben Sie schon ein ganz klares Bild davon, wie Ihre Immobilie dort nach all Ihren Wünschen und Vorstellungen entstehen könnte. Bevor Sie bei dem Grundstück allerdings direkt zuschlagen und sich in die Planung Ihres neuen Eigenheims stürzen, sollten Sie einige Dinge klären: Ist das Grundstück überhaupt bebaubar? Werden Ihre Vorstellungen von einer Immobilie auf dem Grundstück genehmigt? Welche Auflagen sind zu erfüllen? Dies alles können Sie mit einer Bauvoranfrage klären. Was das ist, welche Unterlagen Sie dafür benötigen und welche Kosten auf Sie zukommen, können Sie hier zusammengefasst nachlesen. 

Was ist eine Bauvoranfrage? 

Eine Bauvoranfrage sollten Sie stellen, bevor Sie ein Grundstück kaufen. Durch die Bauvoranfrage lässt sich abklären, ob Ihr geplantes Bauvorhaben auf dem Grundstück zulässig ist. Die Bauvoranfrage stellen Sie bei der zuständigen Baubehörde und diese überprüft für Sie, ob Ihr Bauvorhaben mit dem Baurecht vereinbar ist. Sie erfahren also, ob und inwiefern das Grundstück bebaut werden kann und welche Einschränkungen es gibt. Eine Bauvoranfrage ist keinesfalls Pflicht, jedoch ist sie eine sinnvolle und empfehlenswerte Maßnahme. Anderenfalls laufen Sie Gefahr, ein Grundstück zu kaufen, obwohl Ihr gewünschtes Bauvorhaben gar nicht genehmigungsfähig ist.  

Von der zuständigen Behörde wird Ihnen ein Bauvorbescheid ausgehändigt. Dieser ersetzt zwar nicht die Baugenehmigung, die Sie infolge Ihres späteren Bauantrags erhalten, gibt Ihnen aber in jedem Fall mehr Planungssicherheit. 

Warum sollte eine Bauvoranfrage gestellt werden? 

Da die Bauvoranfrage mit relativ geringen Kosten verbunden ist, lohnt sie sich in den meisten Fällen. Gerade dann aber, wenn es für das entsprechende Grundstück keinen Bebauungsplan gibt, ist die Bauvoranfrage besonders sinnvoll. In einem solchen Fall können Sie sich mithilfe einer Bauvoranfrage Klarheit darüber verschaffen, ob Sie nach dem Kauf auf dem Grundstück Ihre Traumimmobilie errichten können. 

Aber auch dann, wenn ein Bebauungsplan vorliegt, ist eine Bauvoranfrage ratsam. Denn schon kleinste Abweichungen vom Bebauungsplan könnten das Scheitern Ihres Vorhabens bedeuten. 

Achten Sie auch darauf, dass die Wirksamkeit eines Bauvorbescheides zeitlich begrenzt ist. In der Regel ist er für drei Jahre gültig. Eine Verlängerung von 1-2 Jahren ist in einigen Bundesländern auf Anfrage möglich. 

Auf einen Blick: Gründe für die Bauvoranfrage 

• Bebauungsplan: Haben Sie beispielsweise festgestellt, dass Ihr Bauvorhaben die umliegenden Häuser in einer gewissen Höhe übertreffen würde oder die Höhe im Bebauungsplan exakt festgelegt wurde? Dann lässt sich mit einer Bauanfrage schon im Vorfeld klären, ob die geplante Immobilie eine Ausnahmegenehmigung erhalten würde, weil die Überschreitung nur geringfügig ist oder das Haus dennoch ins Stadtbild passen würde. 

• Ohne Bebauungsplan: Es lohnt sich, eine Bauvoranfrage zu stellen, wenn kein Bebauungsplan für das Grundstück vorliegt. Hier könnte es allein im Ermessen der Gemeinde liegen, ob dem Bauantrag stattgegeben wird. 
• Immobilienkauf: Beim Kauf einer Immobilie ist es ratsam, eine Bauvoranfrage für den Außenbereich vorzulegen, wenn ein Ausbau oder eine Neugestaltung in Betracht gezogen wird.  
• Immobilienverkauf: Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen und ist kein Bebauungsplan vorhanden, können mit einer Bauvoranfrage die möglichen Ausbaumöglichkeiten für potenzielle Käufer vorab geklärt werden. Bei einem positiven Bescheid trägt dieser zur Wertsteigerung eines Grundstückes bei. 

Ist ein Bauantrag ohne Bauvoranfrage möglich? 

Eine Bauvoranfrage ist nicht notwendig, wenn sich der geplante Hausbau genau an die Vorgaben des Bebauungsplanes hält. So ist eine Baugenehmigung des Bauantrages zum Beispiel sehr wahrscheinlich, wenn 

die vorgegeben Grundflächen und die Höhe nicht überschritten werden,  

die Dach- und Hausformen in das existierende Stadtbild passen und 

der Abstand und die Nutzungsform des Grundstückes eingehalten werden. 

So stellen Sie eine förmliche oder formlose Bauvoranfrage 

Bei den zuständigen Ämtern besteht die Möglichkeit, eine förmliche oder formlose Bauvoranfrage einzureichen. 

Formlose Bauvoranfrage: Bei einer formlosen Bauanfrage ist es vollkommen ausreichend, einen Lageplan und Skizzen zu Ihrem geplanten Bauvorhaben bei den Behörden einzureichen. Entsprechende Muster einer Bauanfrage stehen im Internet als Download bereit. Der Nachteil einer formlosen Bauanfrage ist, dass diese rechtlich nicht bindend ist und der Grad der Rechtssicherheit von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist. 

Förmliche Bauvoranfrage: Erst die förmliche Bauanfrage schafft die notwendige Rechtssicherheit für die Traumimmobilie. In der Bauvorlagenverordnung, die in jedem Bundesland unterschiedlich ist, sind die exakten Bestimmungen zur förmlichen Bauvoranfrage festgehalten. Durch den deutlich größeren Umfang ist eine kompetente Unterstützung durch einen Experten hilfreich. 

Welche Unterlagen werden für die Bauvoranfrage benötigt? 

Zwar erfordert die Bauvoranfrage deutlich weniger Unterlagen als der tatsächliche Bauantrag, doch ganz ohne Papierkram geht es natürlich nicht. In der nachfolgenden Liste erhalten Sie einen Überblick, welche Unterlagen vorzulegen sein könnten. Die Unterlagen können jedoch von Behörde zu Behörde abweichen. Während einige Behörden auch eine formlose Bauvoranfrage akzeptieren, fordern andere umfangreiche Unterlagen ein. Informieren Sie sich daher am besten bei der jeweils zuständigen Baubehörde, welche Unterlagen Sie einreichen müssen. 

• ausgefülltes Antragsformular 
• Fragenkatalog 
• Liegenschaftskarte 
• Bauzeichnungen, wie Grundrisse, Ansichten und Schnitte 
• Baubeschreibung 

• Wohnflächenberechnung und Umbauter Raum 
• Abweichungsantrag (für den Fall von Abweichung vom Bebauungsplan) 
• Unterschriften zur Bauvoranfrage 

Wichtig für die Bauvoranfrage ist es, dass Sie möglichst genaue und präzise Angaben machen. Je detaillierter Ihre Angaben sind, desto besser kann Ihnen Auskunft erteilt werden. 

Bauvoranfrage: Dauer der Bearbeitung 

Die Bearbeitung einer förmlichen Bauvoranfrage kann bis zu drei Monaten in Anspruch nehmen. Werden noch weitere Unterlagen benötigt, kann sich die Dauer noch einmal verlängern. Mit einer sehr umfangreichen Bavoruanfrage kann der Zeitraum für den Bauantrag deutlich verkürzt werden, da viele Aspekte schon rechtssicher im Vorfeld geklärt wurden. Eine formlose Bauanfrage ist deutlich schneller bearbeitet, allerdings schwankt der Grad der Rechtssicherheit. 

Was kostet eine Bauvoranfrage? 

Für eine Bauvoranfrage bzw. die Prüfung Ihres Bauvorhabens durch die zuständige Behörde fallen Gebühren an. Die Kosten variieren dabei und richten sich in der Regel nach dem Umfang und der Größe des Bauvorhabens. Die Kosten für eine Bauvoranfrage liegen allerdings deutlich unter den Kosten für einen Bauantrag. Wir empfehlen, dass Sie sich vorab telefonisch bei der Baubehörde über die Gebühren informieren. Haben Sie bereits einen Architekten mit der Erstellung von Bauzeichnungen beauftragt, zahlen Sie zusätzlich noch das Honorar. Auch wenn Kosten durch die Bauvoranfrage anfallen, lohnen sich diese in der Regel, da ein nicht genehmigter Bauantrag weitaus höhere Kosten verursachen würde. 

Alles Wichtige rund um den Bauantrag und die Baugenehmigung erfahren Sie ebenfalls im McMakler – Ratgeber. 

Ist die Bauvoranfrage verbindlich? 

Der Bauvorbescheid, den Sie von der Baubehörde für Ihre Bauvoranfrage erhalten haben, gilt in den meisten Bundesländern drei Jahre lang verbindlich und kann auch nicht zurückgenommen werden. Wichtig für die Bauvoranfrage ist es, dass Sie möglichst genaue und präzise Angaben machen. Je detaillierter Ihre Angaben sind, desto besser kann Ihnen Auskunft erteilt werden und umso wahrscheinlicher ist es, dass der Bauantrag später auch genehmigt wird. 

Sollte vor dem Verkauf eines Grundstücks eine Bauvoranfrage gestellt werden? 

Sind Sie Eigentümer eines Grundstücks und beabsichtigen dieses in naher Zukunft zu verkaufen, kann es durchaus sinnvoll sein, vorab eine Bauvoranfrage zu stellen. Potentiellen Kaufinteressenten können Sie so aufzeigen, wie das Grundstück in Zukunft bebaut werden könnte. Dies ist nicht nur hilfreich für die Interessenten, da diese sich so genaue Vorstellungen machen können, sondern könnte zudem auch einen höheren Verkaufspreis für Sie bedeuten.

Sie planen in der Zukunft einen Hausbau? Dann ist der Bebauungsplan Ihrer Gemeinde oder Ihrer Stadt von zentraler Bedeutung. Denn anders als viele Menschen meinen, können die meisten zukünftigen Bauherren ihr Traumhaus nicht frei planen. Sowohl die Art der baulichen Nutzung, die zu bebauende Fläche, die Höhe, der Haustyp oder die Dachform können in einem qualifizierten Bebauungsplan geregelt sein. Schon vor der Planung des Hauses und dem Kauf des Grundstücks ist es ratsam, den Bebauungsplan einzusehen und ausführlich zu lesen. Nicht selten sind die Hausträume vollkommen konträr zu den Vorgaben der Gemeinde/Stadt im Bebauungsplan. 

Themen auf dieser Seite 

• Was ist ein Bebauungsplan? 
• Welche Inhalte hat ein Bebauungsplan 
• Wo lässt sich ein Bebauungsplan lesen oder online einsehen? 
• Wer ist für die Einhaltung des Bebauungsplans verantwortlich? 
• Was ist eine Bauvoranfrage? 

• Ausnahmen vom Bebauungsplan 

Was ist ein Bebauungsplan? 

Das Baugesetzbuch (BauGB) in Deutschland sieht vor, dass Städte und Gemeinden verpflichtend Bauleitpläne aufstellen müssen. Dabei wird zwischen zwei Formen unterschieden: 

Flächennutzungsplan: Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Stadt-/Gemeindegebiet und enthält noch keine konkreten Vorgaben oder Festsetzungen. 

Bebauungsplan: Der Bebauungsplan wird aus dem Flächennutzungsplan entwickelt und ist für konkrete Grundstücke vorgesehen. Hierin werden konkrete Festsetzungen integriert, die sowohl für die Bürger als auch für die Behörden verpflichtend sind.  

Mit dem Bebauungsplan wird einer Gemeinde oder Stadt und ihren Bürgern Planungssicherheit garantiert. Als Anwohner können Sie sich darauf verlassen, dass nicht nebenan ein riesiger Bürokomplex entsteht oder ein Mehrfamilienhaus die Struktur vollkommen verändert. Zudem wird mit dem Vermeiden einer ungünstigen Bebauung eine Wertminderung von Grundstücken und Immobilien verhindert.  

Für die Gemeinden und Städte ist der Bebauungsplan ein wichtiges Instrument der Planung. Der Charakter einer Siedlung oder einer Dorfgemeinschaft kann durch die Festsetzung über Jahrzehnte hinweg erhalten werden. Durch einen Bebauungsplan wird vermieden, dass historisch gewachsene Strukturen Veränderungen erfahren. 

Welche Inhalte hat ein Bebauungsplan 

Im Gegensatz zu vielen anderen amtlichen Dokumenten ist der Bebauungsplan kein Buch mit sieben Siegeln. Es ist beispielsweise gesetzlich geregelt, dass Sinn und Zweck der Bebauung dargelegt und begründet werden müssen. Damit sind die meisten Festsetzungen für zukünftige Bauherren nachvollziehbar geregelt. 

Jeder Bebauungsplan wird individuell erstellt und kann unterschiedliche Aspekte beinhalten, die dort geregelt sind. Folgende Aspekte gehören häufig zum Bebauungsplan: 

• Bauweise und Haustyp: Unter anderem wird an dieser Stelle zwischen „freistehenden“ und „geschlossenen“ Bauweisen unterschieden. Bei freistehenden Immobilien handelt es sich in der Regel um Einfamilienhäuser, die beispielsweise den Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten müssen. Doppel- oder Reihenhäuser fallen unter die geschlossene Bauweise. Bei diesem Haustyp ist nur für die Giebelseite der Abstand zur Grundstücksgrenze von Relevanz. 
• Dachform und -farbe: Die Vorgaben bei der Dachform und dessen Farbe kann schon zu Einschränkungen beim Traumhaus führen. Faktoren wie die Firsthöhe (FH), die Traufhöhe (TH) oder die Dachneigung (DN) können in einem Bebauungsplan ebenso festgelegt sein wie Flachdach (FD), Pultdach (PD), Satteldach (SD), Walmdach (WD) oder ein Krüppelwalmdach (KWD). Sehen die Hausbauten innerhalb einer Stadt uniform aus, können Sie von entsprechenden Vorgaben ausgehen. 
• Abstandsfläche: Mit der Abstandsfläche wird der Mindestabstand zum Nachbargrundstück geregelt. Hier existieren unterschiedliche Regelungen in der Landesbauordnung, die sich von Bundesland zu Bundesland erheblich unterscheiden können. 
• Art der baulichen Nutzung: Die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung ist neben dem BauGB auch in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) aufgeführt. Durch die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung wird der Gebietstyp des Grundstücks nach den Baugebieten der BauNVO festgesetzt. Im wesentlichen trifft die Art der baulichen Nutzung eine Aussage über die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks. Das Spektrum reicht von einem reinen Wohngebiet über ein Mischgebiet bis hin zu einem reinen Gewerbegebiet. Bei einer Mischform wird berücksichtigt, dass ein Gewerbe nicht zu lärm- und geruchsintensiv ist. 
• Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ): Mit den Kennzahlen zur Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) wird die maximale Bebauungsfläche und die maximale Höhe einer Immobilie geregelt.  

Weitere Festlegungen, die innerhalb eines Bebauungsplanes festgelegt werden können, sind zum Beispiel die Baugrenze, Baufenster, Baulinie und Baulast. 

Wo lässt sich ein Bebauungsplan lesen oder online einsehen? 

Vor dem Kauf eines Grundstücks ist es für den Bauherren empfehlenswert, einen Blick auf den Bebauungsplan der Stadt zu werfen. Dadurch lassen sich mögliche Missverständnisse schon im Vorfeld ausräumen und Sie können feststellen, dass sich Ihr Traumhaus auf diesem Grundstück auch tatsächlich verwirklichen lässt. 

Den Bebauungsplan können Sie beim zuständigen Amt einsehen, in der Regel im Bauamt einer Gemeinde oder einer Stadt. Alternativ kann der Grundstücksbesitzer eine Auskunft erteilen, aber diese ist nicht rechtsverbindlich. Sichern Sie sich über das Amt ab, um für alle Herausforderungen beim Bau gewappnet zu sein. 
Im Gegensatz zum Grundbuch kann der Bebauungsplan von jeder Person gelesen werden. Bei zahlreichen Ämtern existiert die Option, den Bebauungsplan online einzusehen. 

Wer ist für die Einhaltung des Bebauungsplans verantwortlich? 

Grundsätzlich ist geregelt, dass der Grundstückseigentümer für die Einhaltung des Bebauungsplanes verantwortlich ist. Bei der Bauplanung ist es notwendig, die entsprechenden Vorgaben bei den Entwürfen zu berücksichtigen. Bei einem Fertighaus stellen die meisten Unternehmen Ihnen einen Architekten zur Seite, der die Anforderungen in den Grundriss und die Baupläne einfügen kann. Ein Bau ohne Einsicht in den Bebauungsplan der Stadt könnte weitreichende Folgen haben, denn als Eigentümer haften Sie für den Bau. 

Die Behörden haben weitreichende Mittel, um den Bebauungsplan durchzusetzen. Dies kann ein Bußgeld, ein Baustopp oder im schlimmsten Fall ein Rückbau der Immobilie sein. 

Was ist eine Bauvoranfrage? 

Um späteren Ärger zu vermeiden, lohnt es sich, eine Bauvoranfrage zu stellen. In diesem Fall wird überprüft, ob der geplante Bau im Einklang mit dem Bebauungsplan steht. Dafür fallen Kosten an, die sich von Stadt zu Stadt unterscheiden können. Ein gängiger Satz ist ein Tausendstel der gesamten Baukosten. 

Ausnahmen vom Bebauungsplan 

In §31 Absatz 1 BauGB ist festgehalten, dass Ausnahmen im Bebauungsplan gewährt werden können. Wenn das Bauvorhaben städtebaulich verträglich ist und keine Konflikte mit den Anwohnern drohen, können Ämter entsprechende Ausnahmen genehmigen.

Betriebskosten sind Kosten in der Immobilienwirtschaft, die dem Eigentümer durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks entstehen. Die gesetzliche Grundlage für die Betriebskosten bildet die Legaldefinition des § 556 Abs. 1 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Diese Kosten sind grundsätzlich vom Eigentümer zu tragen, auch für den Fall, dass eine Wohnung oder eine Immobilie vermietet wird. Der Vermieter kann einen Teil der Betriebskosten jedoch auf den Mieter umlegen. 

In den meisten Mietverträgen wird vereinbart, dass die Betriebskosten dem Vermieter durch den Mieter erstattet werden. Dies kann in Form einer Vorauszahlung mit späterer Abrechnung erfolgen oder es wird eine Betriebskostenpauschale in angemessener Höhe erhoben, mit der die Betriebskosten vollständig abgegolten sind. 

Betriebskosten berechnen – darauf müssen Sie achten 

Zu hohe Betriebskosten sind ein Ärgernis für jeden Mieter und nicht jede Betriebskostenabrechnung lässt sich schlüssig nachvollziehen. Je nach Bundesland oder Stadt gibt es erhebliche Unterschiede bei der Berechnung der Betriebs- und Nebenkosten. Die regionalen Diskrepanzen ergeben sich unter anderem durch die Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/Abwasser oder Müllbeseitigung. Als Orientierung kann der Betriebskostenspiegel dienen, der jedes Jahr vom Deutschen Mieterbund veröffentlicht wird. Bei der letzten Erhebung ergab sich ein bundesweiter Durchschnitt an Betriebskosten von 2,17 Euro pro Quadratmeter. Werden alle denkbaren Betriebskosten bei einer Abrechnung erhoben, kann die sogenannte „zweite Miete“ bis zu 2,88 Euro je Quadratmeter betragen. 

Nutzen Sie die Möglichkeit, die unterschiedlichen Posten einer Betriebskostenabrechnung exakt zu prüfen. Entsprechende Richtwerte für die Bereitstellung von Wasser, die Abwasserentsorgung, die Müllbeseitigung oder die Grundsteuer helfen Ihnen, die Betriebskosten zu berechnen. Bei Verbraucherzentralen oder Mietervereinen stehen Ihnen Experten zur Seite, die eine Überprüfung für Sie vornehmen können. 

Umlagefähige Betriebskosten fallen regelmäßig an 

Umlagefähige Betriebskosten sind finanzielle Aufwendungen, die regelmäßig beim Eigentümer für den Betrieb und Gebrauch der Immobilie oder dem Grundstück anfallen. Dazu gehören Steuern, Versicherungen, Zahlungen für einen Hausmeister oder Wartungsarbeiten. Die wohl bekanntesten Posten sind die Gebühren für Wasserversorgung, Entwässerung, Heizkosten, Müllbeseitigung, Gartenpflege und Kosten für den Betrieb von Aufzügen.  

Anfallende Aufwendungen wie Verwaltungskosten oder Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten. Auch einmalige Beträge wie die Beseitigung von Sperrmüll, werden nicht unter den Betriebskosten geführt, sondern sind zu zahlende Nebenkosten durch den Mieter.  

In der Betriebskostenverordnung ist genauestens geregelt, welche Betriebskosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können. 

Kalte Nebenkosten sind verbrauchsunabhängig 

Im Zusammenhang mit dem Mieten einer Wohnung oder eines Hauses wird Ihnen die Verwendung der Begrifflichkeit „kalte Betriebskosten“ ins Auge fallen. Diese Bezeichnung wird für umlagefähige Betriebskosten verwendet, ohne dabei den Wasserverbrauch und die Heizkosten miteinzurechnen. Die sogenannten „kalten Betriebskosten“ sind verbrauchsunabhängig und orientieren sich an einem Verteilerschlüssel für die jeweilige Wohneinheit oder Wohnfläche. 

Sonstige Betriebskosten sind gesetzlich nicht klar geregelt 

Während die meisten Posten bei einer Betriebskostenabrechnung klar nachvollziehbar und gesetzlich geregelt sind, gibt es in der Auflistung oftmals den Punkt „sonstige Betriebskosten“. Dieser lässt sich ausgehend von einer nicht klar definierten Regelung reproduzieren. Falls keine Unterpunkte dazu existieren, lassen Sie sich die einzelnen Positionen exakt aufschlüsseln. 

Unter sonstige Betriebskosten können beispielsweise die Reinigung der Dachrinne, Fußmatten, Glasdächer, Lichtschächte oder Müllbehälter fallen. Auch Überprüfungskosten für Abflussrohre und Gasleitungen oder die Betriebskosten für eine Abwasserreinigungsanlage können dort als Posten aufgeführt werden. Scheuen Sie sich nicht, entsprechende Nachfragen zu stellen, um für Klarheit bei der Betriebskostenabrechnung zu sorgen. 

Tipps zum Sparen von Betriebskosten 

Damit die Nebenkostenabrechnung nicht zum Ärgernis wird, können Sie mit den folgenden Tipps bares Geld bei den Betriebskosten sparen: 

• Modernisierungen oder modernde Geräte: Haben Sie die Gelegenheit Einfluss auf Modernisierungsarbeiten zu nehmen wie neue Fenster, Dämmung oder Heizanlagen, drängen Sie darauf. Über die Jahre hinweg werden sich die Investitionen auszahlen. Gleiches gilt für moderne Geräte oder Gerätschaften im Haushalt. 
• Effizientes Lüften und Heizen: Fenster auf Kipp sind immer noch eine beliebte Art des Lüftens, dabei beginnt effizientes Lüften und Heizen mit dem stoßweisen Öffnen der Fenster und Türen. Können Sie die Heizphasen steuern, nutzen Sie die Möglichkeit die Heizperioden an die Verwendung der jeweiligen Räume oder die Tageszeiten anzupassen. 

• Mülltrennung: Eine korrekte Mülltrennung spart Kosten. Wenn die Tonnen nicht mehr so häufig geleert werden müssen, sinken dementsprechend die Kosten für diesen Posten auf der Betriebskostenabrechnung. 

Sparen Sie beim Wasser: Setzen Sie bei der Toilettenspülung auf unterschiedliche Mengen, lassen Sie den Wasserhahn nicht dauerhaft laufen oder legen Sie beim Duschen Unterbrechungen ein – so einfach können die Kosten auf Dauer reduziert werden. 

Es ist allgemein bekannt, dass der Immobilienkauf eine teure Angelegenheit ist. Doch wer sich den Traum eines Eigenheims verwirklichen will, muss nicht nur genügend Kapital für den Hauskauf oder -bau aufbringen. Auch nach dem Erwerb muss die Immobilie dauerhaft in einem nutzbaren Zustand gehalten werden. Diese bei der Nutzung einer Immobilie laufend fällig werdenden Kosten werden Bewirtschaftungskosten genannt. Welche Kosten zählen zu den Bewirtschaftungskosten? Können sie steuerlich geltend gemacht werden? Wie hoch fallen die Bewirtschaftungskosten überhaupt aus? Alle wichtigen Informationen zu den Bewirtschaftungskosten fasst McMakler in diesem Lexikonartikel zusammen. 

Was sind Bewirtschaftungskosten? 

Damit eine Immobilie nach dem Kauf nicht verfällt, muss sie laufend instandgehalten werden. Die dafür anfallenden Kosten werden Bewirtschaftungskosten genannt. Die Bewirtschaftungskosten beschreiben alle Kosten, die bei der Nutzung Ihrer Immobilie laufend anfallen und die gewährleisten, dass Ihre Immobilie auch lange nach dem Kauf in einem nutzbaren Zustand bleibt. Gesetzlich geregelt sind die Bewirtschaftungskosten in § 24 und § 36 Berechnungsverordnung (BV) und § 19 sowie § 32 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). 

Was gehört zu den Bewirtschaftungskosten?  

Unter die Bewirtschaftungskosten fallen mehrere Kostenpunkte, die bei der Nutzung und Instandhaltung der Immobilie entstehen.  

Instandhaltungskosten: Der Begriff Instandhaltungskosten wird oft synonym mit Bewirtschaftungskosten verwendet, es handelt sich bei ihnen jedoch lediglich um einen Bestandteil der Bewirtschaftungskosten. Die Instandhaltungskosten beschreiben alle Kosten, die anfallen, damit die Immobilie funktionstüchtig und intakt bleibt, wie beispielsweise Kosten für vorbeugende Maßnahmen, Reparaturen und Wartungsarbeiten an der Immobilie.  

Betriebskosten: Zu den Betriebskosten gehören alle Kosten, die dauerhaft anfallen, wie beispielsweise Strom- und Wasserkosten oder die Kosten für die Müllabfuhr. Es wird zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten unterschieden.  

Abschreibungen: Abschreibungen spiegeln die Wertminderung einer Immobilie wider. Das bedeutet, dass sowohl Gewinn als auch Steuern durch Abschreibungen reduziert werden. Anschaffungs- und Herstellungskosten werden bei Neubauten über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben, der Abschreibungssatz beträgt 2 Prozent. Bei Altbauten, die vor dem Jahre 1924 erbaut worden sind, werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Zeitraum von 40 Jahren mit einem Abschreibungssatz von 2,5 Prozent abgeschrieben.  

Verwaltungskosten: Zu den Verwaltungskosten zählen jene Kosten, die im Rahmen der Hausverwaltung anfallen. Die Höhe variiert dabei stark und hängt unter anderem auch von der Anzahl der Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus ab. Die Verwaltungskosten sind in der Regel pro Monat und Wohnung höher, je kleiner die Eigentümergemeinschaft ist.  

Mietausfallwagnis: Diese Kosten fallen als Ausfallrisiko für entgangene Mieteinnahmen an. Für das Mietausfallwagnis werden bei Wohnimmobilien 2 Prozent der Bruttomieteinnahmen veranschlagt. 

Wieso sind die Bewirtschaftungskosten wichtig? 

Die Bewirtschaftungskosten sind nicht nur für diejenigen wichtig, die bereits eine Immobilie besitzen. Sie spielen unter anderem auch beim Immobilienverkauf und der Immobilienbewertung eine Rolle. Der Immobilienwert von Kapitalanlagen wird mithilfe des Ertragswertverfahrens nach ImmoWertV ermittelt. Die Berechnungsgrundlage bilden dabei der Jahresreinertrag der Immobilie und der Bodenrichtwert. Der Jahresreinertrag ergibt sich aus den Erträgen von Miete oder Pacht, von denen die nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Der Jahresreinertrag gibt dem Kapitalanleger also Auskunft darüber, wie viel Nettoertrag von Miet- oder Pachterträgen am Ende noch übrig bleibt. Je höher der Jahresreinertrag ist, desto lukrativer ist die Immobilie als Wertanlage. Detaillierte Informationen zum Ertragswertverfahren finden Sie hier. 

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KOSTENLOSE IMMOBILIENBEWERTUNG ANFORDERN 

Auch für angehende Immobilienkäufer sind die Bewirtschaftungskosten wichtig, da sie bei der Budgetberechnung zu berücksichtigen sind. Wird eine Immobilienfinanzierung beantragt, werden die Bewirtschaftungskosten von der Bank mittels einer Pauschale in den Finanzierungsplan eingerechnet. Bei selbstgenutzten Immobilien fällt diese Pauschale höher aus, als bei Immobilien, die zur Vermietung erworben werden. Dies liegt daran, dass ein Teil der Bewirtschaftungskosten bei vermieteten Immobilien steuerlich geltend gemacht werden kann. 

Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten? 

Laut des Deutschen Immobilienverbandes (IVD) sollen die Bewirtschaftungskosten von Einfamilienhäusern 18 bis 30 Prozent der Nettokaltmiete betragen. Bei Eigentumswohnungen liegen die Bewirtschaftungskosten zwischen 18 und 35 Prozent, bei Mehrfamilien- und Zinshäusern dagegen zwischen 20 und 35 Prozent der Nettokaltmiete.  

Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Beträgt die Nettokaltmiete einer 80 Quadratmeter großen Wohnung 10 Euro pro Quadratmeter, so sollten sich die Bewirtschaftungskosten auf 2 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter belaufen. 

Welche Bewirtschaftungskosten sind umlagefähig? 

Ob Sie die Bewirtschaftungskosten einer Immobilie auf den Mieter umlegen können, hängt davon ab, ob Ihre Immobilie gewerblich oder privat genutzt wird. Bei gewerblichen Immobilien können sämtliche Bewirtschaftungskosten auf den Mieter umgelegt werden, bei privat genutzten, vermieteten Immobilien dagegen nur die Betriebskosten. Diese können Sie als „Nebenkosten“ auf Ihren Mieter umlegen. Jedoch können Sie nicht alle Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören:  

• Heiz- und Warmwasserkosten 
• Aufzugskosten 

• Hausbeleuchtung 
• Antennen und Kabelfernsehen 
• Schornsteinreinigung 
• Hausreinigung 
• Ungezieferbekämpfung 

• Gartenpflege 
• Grundsteuer 
• Straßen- und Treppenhausreinigung 
• Kosten für den Hausmeister 

Nicht-umlagefähige Betriebskosten wären beispielsweise die Kosten für die Immobilienfinanzierung. 

Können die Bewirtschaftungskosten steuerlich geltend gemacht werden? 

Nach § 9 des Einkommensteuergesetzes (EStG) können alle Bewirtschaftungskosten, die nicht zu den auf den Mieter umgelegten Bewirtschaftungskosten gehören, steuerlich geltend gemacht werden. Diese Betriebskosten gelten als Werbungskosten, da sie den Gewinn aus Vermietung und Verpachtung verringern. 

Steiniger Boden, ein hoher Grundwasserspiegel oder – im Extremfall – eine Fliegerbombe? Unter der Erde können sich unvorhergesehene Funde verbergen, die ein geplantes Bauvorhaben trüben. Wie der Grund unter Ihrem zukünftigen Heim beschaffen ist und wie Sie möglicherweise dort versteckte Herausforderungen lösen können, zeigt Ihnen ein professionelles Bodengutachten. 

Themen auf dieser Seite 

• Was ist ein Bodengutachten? 
• Was beinhaltet ein Bodengutachten? 
• Ist ein Bodengutachten Pflicht? 
• Was kostet ein Bodengutachten? 
• Bodengutachten: Sinnvolle Absicherung noch vor dem ersten Spatenstich 

Was ist ein Bodengutachten? 

Ein Bodengutachten – auch Baugrundachten, Gründungsgutachten oder geotechnischer Bericht genannt – gibt Auskunft darüber, ob ein Boden als Baugrund geeignet ist. Mit dem Bodengutachten wird der Baugrund und das Grundwasserverhältnis des Grundstücks erkundet und untersucht. Ebenfalls werden im Bodengutachten Angaben zur Beschaffenheit des Baugrundes gemacht. Im Grunde werden mit dem Bodengutachten die Wechselwirkungen zwischen dem Boden, dem geplanten Bauwerk, dem Grundwasser und der Bebauung in der Nachbarschaft analysiert. Um das Bodengutachten zu erstellen, wird eine geoanalytische Untersuchung des Erdreichs vorgenommen. Mithilfe von Kernbohrungen werden Bodenproben entnommen, welche in der Regel ein sachverständiger Geotechniker untersucht. Aus dem Bodengutachten lassen sich zum Beispiel Schlüsse über die Tragfähigkeit des Bodens ziehen, die mit bloßem Auge nicht auszumachen ist.  

Ein Bodengutachten enthält also alle wesentlichen Aussagen über die Gründungsmöglichkeiten auf dem Baugrund, sowie die Belastbarkeit Bodens. Ebenfalls ist ein Baugrundgutachten der Nachweis für die Tragfähigkeit Ihres Baugrunds, womit versichert wird, dass das Haus auch tatsächlich standfest wird. Das Bodengutachten bildet also die Grundlage für Ihren Hausbau und kann ärgerliche Planungs- und Baufehler vermeiden. Vor allem schützt das Baugrundgutachten Ihr späteres Traumhaus vor Rissen durch Setzung, Feuchtigkeit oder Absackungen, die auch als Baugrundrisiko bezeichnet werden. Tritt ein solches Baugrundrisiko ein, führt dies in den schlimmsten Fällen sogar zu einem kompletten Baustopp. Das Bodengutachten schützt Sie als Bauherren also nicht nur vor den Schäden an sich, sondern auch vor den hohen Mehrkosten, die damit einhergehen. 

Was beinhaltet ein Bodengutachten? 

Ein Bodengutachten gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Grundes, seine bodenmechanischen Eigenschaften und mögliche Maßnahmen, die vor Baubeginn getroffen werden müssen. Ein besonderer Fokus wird im Bodengutachten dabei auf die Tragfähigkeit und das Setzungsverhalten des Bodens gesetzt. Ebenfalls werden im Bodengutachten Informationen die Wasserverhältnisse des Untergrunds angegeben.  

Bis das Bodengutachten erstellt wird, kann es einige Zeit dauern. Die Bohrarbeiten dauern in der Regel um die drei Stunden, die Analyse der Bodenproben im Labor nimmt dann einige Tage in Anspruch nimmt. Auf Grundlage der Ergebnisse erstellt der Experte innerhalb von ein bis zwei Wochen das schriftliche Bodengutachten und informiert Sie darin über Aspekte wie: 

• Aufbau des Grundes wie Bodenart oder Bodenkennwerte 
• Tragfähigkeit und Setzungsverhalten des Bodens 
• Versickerungsfähigkeit 

• Frostsicherheit 
• Lokales Grundwasservorkommen 
• Standsicherheit von Böschungen 
• Vorkommen giftiger Altlasten oder hinderlicher Fremdkörper 

Mithilfe des Bodengutachtens lassen sich somit grundsätzliche Fragen beantworten, wie: 

• Ist das Grundstück für das Bauvorhaben überhaupt geeignet? 
• Muss die Bauplanung geändert werden? 
• Gibt es spezielle Vorgaben hinsichtlich der Aushebung des Bodens? 
• Müssen im Boden befindliche Dinge wie chemische Rückstände oder Gegenstände entfernt werden? 
• Ist aufgrund des Wasservorkommens eine Drainage notwendig oder muss der Bau abgedichtet werden? 

• Müssen benachbarte Gebäude speziell abgesichert werden? 

Hat der Experte eventuelle Auffälligkeiten festgestellt, werden diese nicht nur im Bodengutachten festgehalten, sondern auch konkrete Empfehlungen zu hilfreichen Maßnahmen gegeben. 

Eine große Rolle im Baugutachten spielt auch, zu welcher Bodenklasse Ihr Baugrundstück gehört. Die Art der Bodenklasse ist wichtig, weil sie die Gesamtdauer des Bauvorhabens, die architektonischen Möglichkeiten und die Baukosten maßgeblich beeinflusst. Man unterteilt die verschiedenen Arten in sieben Kategorien: 

• Bodenklasse 1: Oberboden 
• Bodenklasse 2: fließende Bodenarten 

• Bodenklasse 3: leicht lösbare Bodenarten 
• Bodenklasse 4: mittelschwer lösbare Bodenarten 
• Bodenklasse 5: schwer lösbare Bodenarten 
• Bodenklasse 6: leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten 
• Bodenklasse 7: schwer lösbarer Fels 

Eine Bodenklasse 3 ist wesentlich leichter zu bearbeiten, als die Bodenklassen 4-7. Offiziell wurden die Bodenklassen abgeschafft und durch sogenannte Homogenbereiche ersetzt, da diese feiner definiert werden können, jedoch werden Bodenklassen oft noch im privaten Hausbau genutzt.  

Gut zu wissen: 

Das Bodengutachten informiert Sie darüber, welche Maße das Fundament des Hauses haben darf und – in bestimmten Regionen – ob sich Ihr Grundstück in einer bestimmten Erdbebenzone befindet. 

Ist ein Bodengutachten Pflicht? 

Seit 2008 schreibt das Bauordnungsrecht vor, dass jedem Bauvorhaben ein Bodengutachten voranstehen sollte. Das Baugrundgutachten muss also spätestens bei Einreichung des Bauantrags vorliegen. Kaufen Sie ein hingegen ein Grundstück mit Haus, müssen Sie nicht zwingend ein Baugrundgutachten erstellen lassen. Trotzdem lohnt sich auch in diesem Fall die Beauftragung eines Bodengutachtens – denn als Grundstücksbesitzer sollten Sie idealerweise über die Bodenbeschaffenheit Bescheid wissen, um beispielsweise Ärgernisse bei zukünftigen Bauvorhaben zu vermeiden. Nur mit einem Bodengutachten erhalten Sie vollständige Klarheit über die Besonderheiten und Beschaffenheit Ihres Baugrunds. 

Gut zu wissen:  

Als Grundstückseigentümer tragen Sie die Verantwortung für alle Risiken, die Ihr Bauvorhaben mit sich bringt. Um sich Mehrkosten und andere Unannehmlichkeiten zu ersparen, sollten Sie noch vor dem Kauf eines Grundstücks den Verkäufer um ein Bodengutachten bitten. 

Was kostet ein Bodengutachten? 

Die Kosten für ein Bodengutachten sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Je nach Baugebiet und Größe der Immobilie kann der Preis variieren. Auch der Aufwand der Untersuchung für das Bodengutachten wirkt sich auf den Preis aus. Müssen mehrere Bohrungen für das Bodengutachten vorgenommen werden oder planen Sie ein Haus mit Keller, fallen die Kosten für das Bodengutachten höher aus. 

In der Regel betragen die Kosten für ein Bodengutachten zwischen 0,1 und 0,5 Prozent der Gesamtbaukosten. Das Bodengutachten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet somit zwischen 500 und 1.000 Euro. Kommen bei der Bodenanalyse Auffälligkeiten zum Vorschein und sind weitere Untersuchungen oder Maßnahmen notwendig, können zusätzliche Kosten für das Bodengutachten entstehen. 

Bodengutachten: Sinnvolle Absicherung noch vor dem ersten Spatenstich 

Der Bau des eigenen Traumhauses möchte sorgfältig geplant sein. Ein professionelles Bodengutachten bildet die Basis, auf der Sie Ihr Bauvorhaben verwirklichen und wichtige Faktoren in der Bauplanung berücksichtigen können. Das Bodengutachten schützt Sie somit vor bösen Überraschungen sowie unnötigen Mehrkosten während des Hausbaus und in Zukunft. 

Von einer Bruchteilsgemeinschaft spricht man, wenn eine Gruppe von Personen gemeinsam ein Recht oder eine Sache besitzt.  

Es ist jedoch wichtig, das Bruchteilseigentum vom Gesamthandseigentum zu trennen. Einer der wichtigsten Unterschiede ist, dass Bruchteilseigentümer frei über ihren Anteil verfügen können. Doch wie wird eine Bruchteilsgemeinschaft verwaltet? Wie entsteht sie? Wann hat man das Recht, eine Bruchteilsgemeinschaft aufzulösen? Diesen und anderen Fragen gehen wir in diesem Ratgeber-Artikel nach. 

Themen auf dieser Seite 

• 1. Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft? 
• 2. Wie entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft? 
• 3. Wie wird eine Bruchteilsgemeinschaft verwaltet? 
• 4. Wie wird eine Bruchteilsgemeinschaft aufgelöst? 

Alles Wichtige auf einen Blick. Die am häufigsten gestellten Fragen: 

Was ist Bruchteilseigentum? 

Vom Bruchteilseigentum ist die Rede, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Sache besitzen und über ihre Anteile frei verfügen können.  

Wie unterscheidet sich das Bruchteils- vom Gesamthandseigentum? 

Beim Bruchteilseigentum kann jeder Bruchteilseigentümer über seinen Anteil frei verfügen, beim Gesamthandseigentum dagegen jedoch nicht. 

Wann entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft? 

Eine Bruchteilsgemeinschaft entsteht durch ein Rechtsgeschäft (sofern dieses nicht zu einer Gesamthandsgemeinschaft führt) oder kraft Gesetzes (z.B. bei der Verbindung oder Vermischung von Sachen, einem Schatzfund oder bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft). 

Ist eine Erbengemeinschaft eine Bruchteilsgemeinschaft? 

Nein, in einer Erbengemeinschaft haben die Erben Anspruch auf Gesamthandseigentum, nicht auf Bruchteilseigentum. 

Ist eine Bruchteilsgemeinschaft eine GbR? 

Nein, in einer GbR besteht keine Bruchteilsgemeinschaft sondern Gesamthandsgemeinschaft. 

Kann man seinen Bruchteilseigentumsanteil verkaufen? 

Ja, da Sie das Recht haben, über Ihren Anteil zu verfügen, können Sie diesen verkaufen. Dadurch wird der neue Eigentümer automatisch Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft. 

1. Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?

Als Bruchteilsgemeinschaft wird eine Gruppe von Personen bezeichnet, die gemeinsam ein Recht oder eine Sache besitzen. Obwohl Miteigentum nur ein Unterfall der Bruchteilsgemeinschaft ist, werden Miteigentum und Bruchteilseigentum oft synonym verwendet.  

Bruchteilseigentum ist eine Form des Miteigentums, bei der jeder Miteigentümer einen bestimmten Bruchteil oder einen zahlenmäßig definierten ideellen Anteil (auch Quote oder Bruchteil) an der Sache hat. Gleichzeitig hat der Miteigentümer das Recht, den einzelnen gemeinschaftlichen Gegenstand zu benutzen, solange er den gemeinsamen Gebrauch der anderen Miteigentümer nicht beeinträchtigt.  

Vielleicht sind Sie im Bereich des Wohnungseigentums auch schon auf Bruchteilseigentum gestoßen. So hat typischerweise jeder Wohnungseigentümer auch Miteigentum an verschiedenen anderen Elementen des Hauses, den sogenannten Gemeinschaftsflächen. Dies können das Treppenhaus, die Treppe, der Keller, der Innenhof oder der Dachboden sein. 

Gesamthandsgemeinschaft 

Bruchteilseigentum ist nicht die einzige Form des Eigentums mehrerer Personen an einer Sache: Es gibt auch das Gesamthandseigentum. Da sich diese Formen gegenseitig ausschließen, ist es wichtig, ihre Unterschiede zu verstehen.  

In einer Gesamthandsgemeinschaft haben die Miteigentümer kein ideelles Anteilsrecht an der Immobilie, da sie gesetzlich alle gemeinsam Eigentümer der Immobilie sind. Mit anderen Worten: Jeder hat ein Recht auf das Ganze, kann aber weder über seinen Anteil an der Sache noch über seinen ideellen Anteil am Gesamthandeigentum verfügen. Beispiele hierfür sind die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), auch die BGB-Gesellschaft genannt, die Ehegattengemeinschaft im Falle der Gütergemeinschaft, die Miterbengemeinschaft und die offene Handelsgesellschaft (OHG). 

2. Wie entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft?

Eine Bruchteilsgemeinschaft entsteht durch ein Rechtsgeschäft oder kraft Gesetzes. Die Entstehung durch ein Rechtsgeschäft tritt ein, wenn mehrere Personen eine Sache erwerben und es sich nicht um die Bildung einer Gesamthandsgemeinschaft handelt. Nach Gesetz entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft z.B. infolge der Verbindung oder Vermischung von beweglichen Sachen, einer Schatzsuche oder im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft. 

BOX: Das einfachste und häufigste Beispiel für eine Bruchteilsgemeinschaft ist, wenn Eheleute gemeinsam eine Immobilie bzw. eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen. So wird jeder Ehepartner Eigentümer einer Hälfte des Objekts. 

3. Wie wird eine Bruchteilsgemeinschaft verwaltet?

Die Paragrafen 741-758 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regeln die Verwaltung innerhalb der Bruchteilsgemeinschaft. Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der wichtigsten Vorschriften. 

In einer Bruchteilsgemeinschaft hat jedes Mitglied das Recht, über seinen Anteil am entsprechenden Gegenstand frei zu verfügen. Normalerweise wird davon ausgegangen, dass die Teilhaber Anspruch auf gleiche Anteile haben.  

Jeder Teilhaber darf das Gemeinschaftsvermögen nutzen, solange er die Nutzung durch die anderen Teilhaber nicht beeinträchtigt. Das gesamte Vermögen kann nur gemeinsam von den Teilhabern verwaltet werden. Eine kleine Ausnahme von dieser Regel sind die Maßnahmen, die für die Aufrechterhaltung eines Objekts notwendig sind. Jeder Teilhaber hat das Recht, diese selbständig vorzunehmen und die vorherige Zustimmung der anderen zu verlangen. 

Jeder Teilhaber ist dem anderen Teilhaber gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstandes sowie die Kosten der Instandhaltung, der Verwaltung und der gemeinschaftlichen Nutzung im Verhältnis zu seinem Anteil zu tragen. 

Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens liegt in der gemeinsamen Verantwortung der Anteilseigner. Sie können die Entscheidungen über die Verwaltung und Nutzung des Gegenstandes durch Mehrheitsbeschluss treffen. Bei der Berechnung der Stimmenmehrheit ist jedoch die Größe der Anteile zu berücksichtigen. 

4. Wie wird eine Bruchteilsgemeinschaft aufgelöst?

Im Allgemeinen kann die Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft unter verschiedenen Szenarien erfolgen:  

• Bei Verkauf des Grundstücks an einen Dritten und anschließende Teilung des Erlöses 

• Bei Verkauf von Grundstücksanteilen zwischen Mitgliedern der Bruchteilsgemeinschaft (z. B. wenn ein Ehegatte nach der Scheidung den Anteil des anderen Partners am Haus herauskauft und damit Alleineigentümer wird)  
• Bei Teilung in Natur – wenn das Grundstück ohne Wertminderung in gleiche, den Anteilen der Miteigentümer entsprechende Teile geteilt werden kann 
• Bei Teilungsversteigerung 

Teilungsversteigerungen sollten nur als letzter Ausweg genutzt werden, wenn die Bruchteilseigentümer keine Einigung erzielen können, da siekostspielige und zeitaufwendige Prozesse sind, die höchstwahrscheinlich dazu führen, dass der Gegenstand weit unter dem Marktwert verkauft wird. Mehr über Teilungsversteigerungen können Sie hier lesen. 

Grundsätzlich kann jeder der Miteigentümer jederzeit die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft verlangen. Theoretisch ist es möglich, eine Vereinbarung zu treffen, die (zumindest vorübergehend) das Recht ausschließt, die Aufhebung zu verlangen. Die Bruchteilsgemeinschaft kann man aber trotzdem beenden, wenn es dafür wichtige Gründe gibt.  

Hierbei gelten besondere Bestimmungen für den Fall des Todes eines der Teilhaber. Wenn die Mitglieder zum Beispiel das Recht ausgeschlossen haben, die Auflösung der Gemeinschaft zu verlangen, ist diese Vereinbarung im Todesfall eines Teilhabers unwirksam. 

Vereinbarungen zwischen den Teilhabern, die diesen Bestimmungen widersprechen, d.h. die die Bruchteilsgemeinschaftsmitglieder daran hindern, ihr Recht auszuüben und die Auflösung der Beteiligungsgemeinschaft zu verlangen, sind unwirksam. 

Bei einem Baudarlehen oder einem Baukredit wird Geld bei einer Sparkasse oder Bank aufgenommen, um den Kauf oder den Bau einer Immobilie zu finanzieren. 

Im Vergleich zu einem normalen Kredit handelt es sich bei einem Baudarlehen um große Geldsummen ab 50.000 Euro mit einer längeren Laufzeit, die bis zu 40 Jahre betragen kann. Ein Baukredit ist an eine wohnwirtschaftliche Nutzung gebunden, das heißt, der Kreditbetrag kann auch beispielsweise für die Modernisierung einer Bestandsimmobilie ausgegeben werden. Doch welche Art von Baukredit eignet sich in welcher Situation? Wovon hängen die Zinssätze ab? Welche Baufinanzierung verspricht mehr Flexibilität und welche bietet mehr Sicherheit? Diese und viele andere Fragen werden wir in diesem Ratgeber-Artikel beantworten. 

1. Welche Arten von Baudarlehen gibt es?

Es gibt viele verschiedene Arten von Baudarlehen. Um sich für eines von ihnen zu entscheiden, muss man zunächst den Zweck der Anwendung klar definieren. Grundsätzlich lassen sich Baukredite in folgende Gruppen einteilen:  

• Darlehen für Erstfinanzierer, die zum ersten Mal eine Baufinanzierung benötigen 

• Darlehen für Anschlussfinanzierer, die bereits eine Immobilie besitzen, dafür aber eine neue Finanzierung brauchen 
• Kredite für Zwischenfinanzierer, die eine bestehende Immobilie verkaufen und anschließend eine neue erwerben wollen 
• Kredite zur Modernisierung bestehender Immobilien 

Die Experten von McMakler Finance beraten Sie kostenlos, welche Baufinanzierung für Sie die Richtige ist. 

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1.1. Welche Baukredite passen am besten zu Erstfinanzierern? 

Die folgenden Arten von Baudarlehen werden am häufigsten für die erstmalige Baufinanzierung verwendet: 

• das Annuitätendarlehen 
• der Bausparvertrag 
• die Bausparsofortfinanzierung 

• das Volltilgerdarlehen 
• das KfW Darlehen 

1.2. Welche Baufinanzierung sollte als Anschlussfinanzierung verwendet werden? 

Besteht ein Bedarf an einer neuen Finanzierung einer bestehenden Immobilie, können die folgenden Baukredite eingesetzt werden: 

• das Forward-Darlehen 

• der Bausparvertrag 

1.3. Welche Baukredite eignen sich für eine Zwischenfinanzierung? 

Eine Zwischenfinanzierung benötigen sie beispielsweise, wenn Sie den Kauf einer neuen Immobilie durch den Verkauf einer alten Immobilie finanzieren wollen, aber nicht rechtzeitig auf das Geld zugreifen können. Folgende Kredite eignen sich hierfür:  

• das variable Darlehen 
• das Cap-Darlehen 

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1.4. Welche Art von Baudarlehen wird für Modernisierer empfohlen? 

Es gibt zwei verschiedene Arten von Darlehen, die zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen verwendet werden können. Dazu gehören: 

• der Modernisierungskredit als Baudarlehen 
• der Modernisierungskredit als Ratenkredit 

2.Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen für die Finanzierung eines Hauses? 

Ein Annuitätendarlehen ist eines der am häufigsten genutzten unter den Immobiliendarlehen. Das Besondere daran ist die Sollzinsbindung. Das heißt, der Zinssatz und die monatliche Zahlung sind für die gesamte Laufzeit festgelegt. Ein Annuitätendarlehen ist also für Menschen geeignet, die Stabilität schätzen und sich ihrer Zahlungsfähigkeit sicher sind. Die Laufzeit des Annuitätendarlehens und dementsprechende Zinsbindungsfrist variiert von 5 bis 25 oder sogar 30 Jahren. Es ist wichtig zu beachten, dass eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens oder zusätzliche Zahlungen nur gegen zusätzlichen Gebühren möglich sind. Außerdem verbleibt nach Ablauf der anfänglich gewählten Zinsbindung meist eine Restschuld, für deren Tilgung Sie später eventuell einen weiteren Kredit aufnehmen müssen. 

3. Wann ist ein Volltilgerdarlehen das richtige Baudarlehen?

Ein Volltilgerdarlehen eignet sich auch für Kreditnehmer, die ein Höchstmaß an Gewissheit und Sicherheit suchen, da es sich durch feste monatliche Zahlungen während der gesamten Laufzeit auszeichnet. Ein fester Zinssatz wird von Ihnen, wie bei einem Annuitätendarlehen, für eine bestimmte Laufzeit festgelegt. Der Hauptunterschied ist jedoch, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt werden muss. Mit anderen Worten: Die Zinsbindung und die monatlichen Raten müssen mit der Aussicht kalkuliert werden, dass am Ende der Laufzeit das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Der niedrigste mögliche Zinssatz für ein Volltilgerdarlehen wird jedoch in der Regel höher sein als der Mindestzinssatz für ein Annuitätendarlehen. Außerdem verlangen Banken oft eine höhere anfängliche Tilgung für diese Art von Baudarlehen. All dies verdeutlicht, dass ein Volltilgerdarlehen vor allem für gut verdienende Kreditnehmer mit einem hohen und stabilen Einkommen geeignet ist, da es zwar eine gewisse Sicherheit bietet, aber auch eine erhebliche finanzielle Belastung mit sich bringt. 

4. Welche Art von Baudarlehen kann ich ohne Eigenkapital aufnehmen?

Eine Baufinanzierung ist auch ohne Eigenkapital möglich, z.B. bei einer Vollfinanzierung. Sie deckt 110 Prozent der Kosten ab, d.h. nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die Nebenkosten, die in der Regel rund 10 Prozent des Kaufpreises betragen. Diesem Vorteil steht der recht hohe Zinssatz gegenüber, der für diese Art von Baudarlehen berechnet wird. 

5. Wie funktioniert der Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag ist eine weitere, weit verbreitete Art der Baufinanzierung, die sehr häufig genutzt wird. Allerdings werden Sie bei diesem Baukredit das Geld nicht sofort erhalten. Es kann etwa sieben oder acht Jahre dauern, bis die Immobilienfinanzierung zur Verfügung steht. Wenn man einen Bausparvertrag abschließt, muss zunächst die Höhe der benötigten Bausparsumme festgelegt werden. Diese wird in zwei Teile untergliedert und setzt sich aus dem Betrag, den der Kreditnehmer selbst ansparen muss und dem Kreditbetrag mit günstigen Zinsen, zusammen. Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, beginnt die Ansparphase, die je nach Bedingungen etwa acht oder sieben Jahre dauern kann. Während dieser Zeit zahlt der Darlehensnehmer kleine Monatsbeiträge in den Sparvertrag ein und erhält dafür Zinsen, die zwischen 0,5 und 1 Prozent pro Jahr liegen. Nach der Ansparphase kommt die Darlehensphase, in der der Gläubiger ein zinsgünstiges Darlehen von der Bausparkasse erhält. Die Baufinanzierung setzt sich dabei aus den ersparten Zinsen und dem Darlehen selbst zusammen. Dieses Baudarlehen eignet sich daher für diejenigen, die die Baufinanzierung weit im Voraus sichern wollen, da mehrere Jahre vergehen werden, bis Geld für die Finanzierung der Immobilie zur Verfügung steht. 

6. Wie funktioniert das KfW Darlehen? 

Ein KfW-Darlehen ist ein Kredit der staatlichen Förderbank Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, der für den (Um-)Bau oder den Kauf einer Immobilie verwendet werden kann. Dieser Kredit kann jedoch nur über ein sogenanntes durchleitendes Kreditinstitut und nur als Ergänzung oder Zuschuss zu anderen Krediten bezogen werden. Dies bietet die Möglichkeit, Zinsen zu sparen und die finanzielle Belastung anderer Kredite zu minimieren. Mit anderen Worten: KFW-Darlehen und -Zuschüsse eignen sich für Bauherren oder Immobilienkäufer, die ein Haus bereits teilweise durch andere Arten von Baukrediten abgesichert haben. 

7. Wann lohnt sich eine Bausparsofortfinanzierung?

Die Bausparsofortfinanzierung funktioniert im Prinzip genauso wie ein Bausparvertrag, mit dem Unterschied, dass das Geld sofort zur Verfügung gestellt wird. Dieses Geld wird als Vorausdarlehen bezeichnet und kann zur Finanzierung der Immobilie verwendet werden. Zu diesem Zeitpunkt werden auch die ersten Zahlungen an das Kreditinstitut fällig. Diese gelten jedoch nicht als Zahlungen auf das Darlehen, sondern als Zahlungen auf den Bausparvertrag. Die Grundlage ist, dass der Kreditnehmer zunächst zwei Verträge abschließt – für ein Darlehen und für ein Sparkonto, für einen Zeitraum von etwa 15 Jahren. Am Ende des Bausparvertrages wird schließlich die ursprüngliche Darlehenssumme aus dem angesammelten Guthaben auf dem Sparkonto und aus dem neuen Bauspardarlehen, dessen Zinsen weiter gezahlt werden müssen, zurückgezahlt. Während der gesamten Zeit bleiben die monatlichen Zahlungen und der Zinssatz gleich. Dieser Baukredit bietet also eine gewisse Planungssicherheit. Allerdings sind die Konditionen meist nicht so günstig wie bei anderen Arten von Baudarlehen. Zum Beispiel ist der Zinssatz in der Regel niedriger als der eines Annuitätendarlehens. 

8. Was sind die Merkmale eines variablen Darlehens?

Das variable Darlehen zeichnet sich dadurch aus, dass es keine festen Zinssätze oder Monatsraten hat. Die Zinssätze werden alle drei Monate auf der Grundlage des aktuellen Zinsniveaus angepasst. Außerdem darf man Sondertilgungen auf das Darlehen leisten und es jederzeit ohne weitere Kosten vollständig zurückzahlen. Dies unterscheidet das variable Darlehen wesentlich von einem Annuitätendarlehen. Der ständig schwankende Zinssatz bedeutet jedoch ein gewisses Maß an Unsicherheit und Risiko, so dass diese Art von Darlehen in der Regel nur für eine kurze Zeit, meist als Zwischenfinanzierung, genutzt wird. 

9. Was sind die Vorteile eines Cap-Darlehens?

Ein Cap-Darlehen ist prinzipiell ähnlich wie ein variabler Kredit, bietet aber eine Begrenzung des Zinssatzes, der von Anfang an festgelegt ist. Diese Sicherheit wird durch den höheren Sollzinssatz im Vergleich zu einem variabel verzinsten Kredit ohne Cap ausgeglichen. 

10. Wann ist es sinnvoll, ein Forward-Darlehen einzusetzen? 

Ein Forward-Darlehen ist nur für Anschlussfinanzierer geeignet. Wenn das ursprüngliche Baudarlehen innerhalb von 12 bis 66 Monaten abläuft, haben Sie die Möglichkeit, einen Forward-Darlehensvertrag abzuschließen. Die Laufzeit des Forward-Darlehens läuft ab dem Ende des aktuellen Baukredits. Die Idee ist, die heutigen Zinssätze zu sichern. Dies ist natürlich nur dann lohnenswert, wenn das aktuelle Zinsniveau günstig ist und ein Anstieg zu erwarten ist. Bei einem Forward-Darlehen bleiben sowohl die Zinssätze als auch die monatlichen Raten bis zum Ende der Laufzeit unverändert. In diesem Sinne ist ein Forward-Darlehen ähnlich wie ein Annuitätendarlehen. 

11. Wann wird ein Baudarlehen für Modernisierer genehmigt?

Für Modernisierungsmaßnahmen ist eine Finanzierung in Form eines Baudarlehens oder eines Ratenkredits möglich. Ein Baudarlehen kann jedoch nur gewährt werden, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: Erstens muss die Immobilie im Wesentlichen schuldenfrei sein, und zweitens muss die Modernisierung zu einer Preissteigerung der Immobilie beitragen. Dann gewährt das kreditgebende Institut ein Baudarlehen mit günstigem Sollzins. Wenn die Bank die geplante Wertsteigerung der Immobilie als nicht realistisch empfindet oder wenn sie noch mit höheren Schulden belastet ist, kann ein einfacher Ratenkredit aufgenommen werden. Allerdings wird der Zinssatz weniger günstig sein. 

Fazit: Wie wählt man die richtige Baufinanzierung? 

Da es viele verschiedene Arten von Baudarlehen gibt, müssen zunächst die folgenden Fragen beantwortet werden: 

Um welche Art der Finanzierung handelt es sich: Erstfinanzierung, Fertigstellungsfinanzierung oder Zwischenfinanzierung? 

Für die Erstfinanzierung eignen sich die folgenden Baudarlehen: 

• das Annuitätendarlehen 
• der Bausparvertrag 
• die Bausparsofortfinanzierung 

• das Volltilgerdarlehen 
• das KfW Darlehen 

Das Forward-Darlehen und der Bausparvertrag werden häufig als Anschlussfinanzierung eingesetzt. Zur Zwischenfinanzierung sind entweder ein variables Darlehen oder ein Cap-Darlehen gut geeignen. 

Wird das Geld für den Kauf, den Bau oder die Modernisierung einer Immobilie verwendet? 

Um ein Baudarlehen für die Modernisierung zu bekommen, muss die Immobilie lastenfrei sein und durch die Renovierung im Wert steigen. 

Wie viel Eigenkapital können Sie einbringen? 

Generell gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser der Tilgungssatz. Es gibt jedoch auch Vollfinanzierungen, die 100 und sogar 110 Prozent der Kosten decken. 

Wie hoch kann die monatliche finanzielle Belastung durch eine Baufinanzierung sein? 

Für einige Kreditnehmer kann die Höhe der Monatsraten keine wesentliche Rolle spielen, für andere kann sie sehr wichtig sein. 

Brauchen Sie Planungssicherheit oder mehr Flexibilität bei einer Baufinanzierung? 

Wenn Sie sich die Möglichkeit erhalten wollen, Ihre Baufinanzierung vorzeitig zu tilgen oder zusätzliche Zahlungen zu leisten, ohne dass Ihnen zusätzliche Kosten entstehen, sollten Sie Baufinanzierungen in Betracht ziehen, die mehr Flexibilität bieten als z.B. ein klassisches Annuitätendarlehen. 

Dies bietet gute Anhaltspunkte für die weitere Planung der Immobilienfinanzierung sein. In jedem Fall ist aber eine fachkundige Beratung zu empfehlen.