NACHLASS
Der Tod eines geliebten, nahestehenden Menschen ist für die Hinterbliebenen ein schwerer Schicksalsschlag. Umso wichtiger ist es, dass die Zeit danach nicht noch zusätzlich durch Probleme bei der Verteilung des Nachlasses erschwert wird. Im besten Fall wurde der Nachlass schon zu Lebzeiten geregelt. Was alles zum Nachlass gehört, wie Sie den Nachlass zu Lebzeiten regeln und welche Rechte und Pflichten die Erben haben, haben wir hier für Sie zusammengefasst.
Was bedeutet Nachlass und was gehört zum Nachlass?
Der Nachlass umfasst den Besitz einer Person, den diese im Todesfall hinterlässt. Dazu zählen Vermögenswerte wie Aktien und Immobilien, aber auch der gesamte private Besitz und persönliche Gegenstände wie Möbel, Kleidung oder Schmuck gehören zum Nachlass. Neben den Vermögenswerten und privaten Gegenständen können auch Social-Media-Konten und E-Mail Konten von der verstorbenen Person in Form eines digitalen Nachlasses hinterlassen werden. Auch Kryptowährungen oder gespeicherte Daten wie Fotos, Dokumente und Medien zählen zum digitalen Nachlass. Darüber hinaus gehen auch alle Verpflichtungen und Schulden des Erblassers auf die Erben über und zählen damit ebenfalls zum Nachlass.
Nicht zum Nachlass einer verstorbenen Person gehören allerdings Vorerbschaftsrechte, Renten- und Unterhaltsansprüche sowie Immobilien mit Nießbrauch– oder Wohnrecht.
Was ist der Unterschied zwischen Nachlass und Erbe?
Häufig werden die Begriffe Nachlass und Erbe oder Erbschaft heute synonym verwendet. Streng genommen handelt es sich allerdings bei einem Erbe oder einer Erbschaft nur um einen Teil des Nachlasses. In den meisten Fällen erhält nämlich nicht nur ein Erbe den gesamten Nachlass. Vom Nachlass spricht man daher in der Regel, wenn es um das gesamte Vermögen geht, das die Erben erhalten. Die Bezeichnung Erbschaft wird hingegen vor allem genutzt, wenn es um die rechtliche Stellung der Erben geht.
Wie wird der Nachlass eines Verstorbenen geregelt?
In Deutschland sind Sie nicht dazu verpflichtet, Ihren Nachlass schon zu Lebzeiten zu regeln. Sollten keine entsprechenden, individuellen Regelungen erfolgt sein, greift in diesem Fall die gesetzliche Erbfolge. Der Nachlass wird dann je nach Verwandtschaftsgrad unter den Angehörigen des Erblassers aufgeteilt. In der gesetzlichen Erbfolge ist festgelegt, wer Anspruch auf Teile des Nachlasses hat. Diese richtet sich nach der Blutsverwandtschaft. Ehepartner haben bei der gesetzlichen Erbfolge zudem eine Sonderstellung. Die gesetzliche Erbfolge teilt sich in fünf Stufen auf. An erster Stelle stehen die eigenen Kinder sowie die Enkelkinder. Ehepartner haben eine Sonderstellung und tauchen in den fünf Stufen der gesetzlichen Erbfolge gar nicht auf. Das liegt daran, dass Ehepartner grundsätzlich zuerst berücksichtigt werden und Anspruch auf mindestens ein Viertel der Erbschaft haben.
Wie wird der Wert des Nachlasses ermittelt?
Der oder die Haupterben sind nach dem Todesfall eines Angehörigen dazu verpflichtet, ein Nachlassverzeichnis zu erstellen. In diesem wird der Nachlass schriftlich erfasst. Dazu gehören alle Vermögensgegenstände des Erblassers, wie das Bankguthaben, Bargeld, Aktien, Immobilien, Wertpapiere, Schmuck, Sammlungen und weitere persönliche Gegenstände, wie die Einrichtung des Hauses. Dieses Nachlassverzeichnis dient außerdem als Grundlage für die Bewertung des Nachlasses. Der sogenannte Nachlasswert wird anhand des Vermögens des Erblassers zum Zeitpunkt des Todes ermittelt. Die Berechnung des Nachlasswertes ist von besonderer Wichtigkeit, da sich aus diesem Wert die Erbschaftssteuer und die Pflichtanteile am Nachlass ermitteln lassen. Anhand des Nachlassverzeichnisses wird die Summe des Vermögens ermittelt. Sind besondere Wertgegenstände oder Sammlungen Teil des Nachlasses, kann ein Gutachter bei der Wertermittlung behilflich sein. Nach Abzug der Verbindlichkeiten des Erblassers ergibt sich der Nachlasswert.
Welche Rechte und Pflichten haben die Erben?
Wenn Sie erben, dann erben Sie auch die Schulden des Verstorbenen und haften für diese zusätzlich mit Ihrem Privatvermögen. Die gute Nachricht ist, dass für Sie keine Pflicht besteht, das Erbe in solch einem Fall anzunehmen. Sollte dies der Fall sein, ist es erforderlich, das Erbe innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnisnahme vom Erbfall auszuschlagen. Da die Erbschaft mit allen Verbindlichkeiten anschließend an die nächste Person in der Erbfolge weitergegeben wird, müssen Eltern die Erbschaft ggf. auch für ihre noch minderjährigen Kinder ausschlagen. Wenn Sie ein Erbe ausschlagen, bedeutet dies allerdings auch, dass Sie keinen Anspruch mehr auf einen Teil des Nachlasses oder den Pflichtteil haben.
Das Nachlassgericht
Das Nachlassgericht ist der wichtigste Ansprechpartner in allen Fragen rund um die Erbschaft. Beim zuständigen Nachlassgericht können Sie einen Erbschein beantragen, ein Erbe ausschlagen, ein Testament verwahren oder eröffnen.
Eine Alternative zum Ausschlagen des Erbes ist die Nachlassverwaltung. Diese können Sie beim zuständigen Nachlassgericht beantragen. Ein Nachlassverwalter prüft dann, was im Nachlass an Vermögen und Schulden vorhanden ist. Zudem schränken Sie damit die Haftung ein. Sie haften in diesem Fall nicht mehr mit Ihrem privaten Vermögen. Stattdessen werden die Schulden des Erblassers mit dem vorhandenen Vermögen getilgt.
Wie wird der Nachlass zu Lebzeiten geregelt?
Möchte der Erblasser sichergehen, dass im Falle des Todes, bestimmte Gegenstände oder Vermögenswerte aus dem Nachlass an bestimmte Personen übergehen, sollte dies unbedingt schon zu Lebzeiten über ein Testament oder einen Erbvertrag geregelt werden. Andernfalls wird der Nachlass nach der gesetzlichen Erbfolge aufgeteilt und nur Blutsverwandte sowie der Ehepartner erhalten etwas vom Nachlass. Mit einem Testament oder Erbvertrag können Sie selbst bestimmen, wer nach dem Tod Ihren Nachlass erhalten soll. Diese Bestimmungen gelten allerdings im Rahmen der Testierfreiheit.
Testierfreiheit
Die Testierfreiheit bezeichnet das Recht eines Erblassers, von der gesetzlich geregelten Erbfolge abzuweichen und selbst über die Aufteilung des Nachlasses zu entscheiden. Der Erblasser kann nach der Testierfreiheit bestimmte Personen aus der gesetzlich geregelten Erbfolge ausschließen. Beschränkt ist die Testierfreiheit durch einen Pflichtteil. Werden Kinder oder der Ehepartner in einem Testament vom Erbe ausgeschlossen, erhalten diese trotzdem einen bestimmten, gesetzlich vorgeschriebenen Anteil am Nachlass.
Testament
Das Testament ist die gängigste Form, den letzten Willen zu verschriftlichen. In diesem kann der Erblasser die Erben benennen und gesetzliche Erben enterben. Zudem kann der Erblasser auch über einzelne Vermögens- oder private Gegenstände entscheiden oder die Aufteilung des Erbes niederschreiben. Wichtig ist nur, dass das Testament selbst geschrieben und unterschrieben oder vor einem Notar erstellt wurde. In der Regel lohnt sich das Erstellen eines notariellen Testaments, um Fehler oder Unklarheiten zu vermeiden. Das sogenannte öffentliche Testament, das vor dem Notar abgegeben wurde, wird anschließend in amtliche Verwahrung gegeben und kann so, anders als das private Testament, nicht abhandenkommen.
Erbvertrag
Mit einem Erbvertrag können Sie noch zu Lebzeiten verbindlich bestimmen, was nach dem Tod mit Ihrem Vermögen passiert. Ein Erbvertrag kann im Gegensatz zum Testament nicht selbst verfasst werden und bedarf mindestens zweier Vertragsparteien. Der Erbvertrag muss im Beisein beider Vertragsparteien notariell beurkundet werden. Zudem kann ein Erbvertrag nicht widerrufen oder einseitig geändert werden. Testamente, die dem Erbvertrag widersprechen, sind außerdem nicht wirksam.
Wer bekommt den Nachlass, wenn es keine Erben gibt?
Kann kein Erbe ermittelt werden, ist kein Testament vorhanden oder haben alle Erben die Erbschaft ausgeschlagen, da der Erblasser überschuldet war, so geht der Nachlass an den Staat. Genauer genommen bekommt dann das Bundesland, in dem der Erblasser zuletzt gewohnt hat, den Nachlass. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um überschuldete Nachlässe, für die dann ein Nachlassinsolvenzverfahren eingeleitet werden muss.
NACHLASSVERWALTUNG
Was ist ein Nachlassverwalter?
Ein Nachlassverwalter kann im Erbfall als unabhängiger Rechtsdienstleister eingesetzt werden, um ein unklares Erbe zu verwalten, die Interessen von Gläubigern zu wahren und bei Überschuldung eine drohende Haftung der Erbberechtigten abzuwenden. Er oder sie stellt sicher, dass mögliche Schulden der Erbschaft ausschließlich aus dem Nachlass beglichen werden. Die Nachlassverwaltung ist der Nachlasspflege untergeordnet. Letztere sichert und verwahrt die Erbschaft zunächst, falls etwa die berechtigten Erben noch nicht ausgemacht werden können.
Wann kommt ein Nachlassverwalter zum Einsatz?
Sollten Erben befürchten, dass der Erblasser hoch verschuldet ist und dass sie für nicht aus dem Nachlass tilgbare Schulden mit ihrem eigenen Vermögen haften müssen, haben sie zwei Möglichkeiten. Entweder sie schlagen das Erbe aus oder sie beauftragen eine Nachlassverwaltung. Sobald diese gerichtlich angeordnet wurde, können die Ansprüche von Gläubigern nur noch aus dem Nachlass beglichen werden. Die Nachlassverwaltung stellt daraufhin die Erbmasse umfassend fest und übernimmt die Haftung, falls die Schulden des Erblassers sonst auf die Miterben übergehen würden. Soweit möglich, wird der Nachlass vom Privatvermögen der Erben getrennt, alle Schulden direkt aus dem Nachlass beglichen und das Resterbe daraufhin auf die erbberechtigten Personen aufgeteilt.
Wer beantragt die Nachlassverwaltung?
Eine Nachlassverwaltung kann von erbberechtigten Personen oder Nachlassgläubigern beantragt werden und wird dann vom Nachlassgericht am zuständigen Amtsgericht angeordnet. Wenn mehrere Miterben als Erbengemeinschaft zusammenkommen, müssen alle Beteiligten der Beauftragung einer Nachlassverwaltung zustimmen. Das geht jedoch nur, solange das Erbe noch nicht aufgeteilt wurde.
Nachlassgläubiger können sich innerhalb von zwei Jahren ab Erbschaftsannahme ans Gericht wenden und einen Nachlassverwalter beauftragen, wenn sie den Verdacht haben, die Erfüllung ihrer Forderungen könnte gefährdet sein. Wenn sich die Klärung der Vermögensverhältnisse als schwierig gestaltet oder ein berechtigter Erbe nicht sofort ausgemacht werden kann, wird zunächst eine Nachlasspflege gerichtlich angeordnet. Daraufhin wird die Verwaltung des Vermögens in die Zuständigkeit eines Nachlasspflegers oder -verwalters übergeben.
Aufgaben der Nachlassverwaltung
Die Nachlassverwaltung…
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… stellt in einem Nachlassverzeichnis fest, welches Eigentum, welche Gegenstände, Immobilien oder finanzielle Verbindlichkeiten der Nachlass insgesamt umfasst. Dies ist zum Beispiel von Bedeutung, wenn ein gemeinsamer Haushalt mit einem noch lebenden Ehepartner geführt wurde und die Erbmasse klar von dessen Besitz getrennt werden soll.
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… erstellt ein vollständiges Schuldenverzeichnis (z.B. Steuerschulden, Kredite) des Erblassers und verhandelt mit potenziellen Nachlassgläubigern.
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… nimmt die Erbmasse in Besitz, woraufhin die Miterben ihre Verfügungsgewalt darüber aufgeben.
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… regelt die Trennung von Nachlass und Privatvermögen des Erblassers, insbesondere wenn ein noch lebender Ehepartner als Erbe feststeht.
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… begleicht alle Forderungen der Gläubiger aus dem Nachlass und verhindert durch Haftungsbeschränkung, dass das Privatvermögen der Miterben durch Restschulden aus dem Erbe belastet wird.
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… verteilt nach der Begleichung der Verbindlichkeiten den übrigen Nachlass auf die Erben.
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… muss immer im Sinne der Miterben und der Gläubiger handeln.
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… fungiert als zentraler Ansprechpartner für Pflichtteilserben oder anderweitig am Erbfall beteiligte Personen.
Verwaltung der Erbmasse: Wie unterscheiden sich Nachlassverwaltung, Nachlasspflege und Testamentsvollstreckung?
Der Nachlassverwalter hat vor allem die Aufgabe, die Forderungen von Gläubigern gegenüber dem Erblasser zu bedienen und das Erbe abzuwickeln. Seine Tätigkeit ist Bestandteil der Nachlasspflegschaft. Diese wird ebenfalls vom Gericht beauftragt und sichert und verwahrt die Erbschaft zunächst – vor allem in dem Fall, dass eine berechtigte erbende Person noch nicht feststeht. Ein Nachlasspfleger fungiert dann als deren gesetzlicher Vertreter und kann als solcher etwa die Beerdigung des Erblassers organisieren oder den Verkauf von dessen Immobilie einleiten. Testamentsvollstrecker dagegen werden ausschließlich vonseiten des Erblassers zu Lebzeiten im Testament bestimmt, um die testamentarisch festgelegte Erbaufteilung sicherzustellen.
Welche Fristen gelten beim Einsatz einer Nachlassverwaltung?
Für den Einsatz einer Nachlassverwaltung gelten keine direkten zeitlichen Fristen. Allerdings können Erbengemeinschaften diese nur beantragen, bevor sie das Erbe aufgeteilt haben. Oftmals lohnt es sich für einen potenziellen Erben, bei unübersichtlichen finanziellen Verhältnissen eines möglicherweise überschuldeten Erblassers einen Nachlassverwalter einzusetzen, um einer möglichen Haftung zu entgehen. Innerhalb von sechs Wochen müssten erbberechtigte Personen sich sonst entscheiden, ihr Erbe auszuschlagen, um eine eigene Haftung für die Schulden des Erblassers zu vermeiden. Die Nachlassgläubiger wiederum haben nach Erbantritt zwei Jahre Zeit, einen Nachlassverwalter zu beauftragen, wenn sie befürchten, dass die übrigen Schulden vom Erben nicht beglichen werden können.
Wer kann als Nachlassverwalter beauftragt werden?
Im Grunde kann mit der Nachlassverwaltung jede Person beauftragt werden, die das zuständige Nachlassgericht für fähig erachtet. Zumeist übernehmen Anwälte oder Notare diese Aufgabe.
Kosten einer Nachlassverwaltung
Für die Beauftragung eines Nachlassverwalters können keine pauschalen Kosten benannt werden. In der Regel orientiert sich die Höhe des Honorars an den Maßgaben des § 1987 BGB. Die Vergütung der Verwaltung erfolgt dabei grundsätzlich aus dem Nachlassvermögen und ist vom Umfang der Erbmasse abhängig. Fällt nur eine geringe Erbmasse an, können die Kosten für die Nachlassverwaltung aber auch vom Staat übernommen werden.
Was ist eine digitale Nachlassverwaltung?
Heutzutage bleiben bei einem Todesfall häufig auch digitale Social-Media-Profile oder z.B. E-Mail-Accounts und Dateien in Cloud-Abonnements bestehen. Dieser sogenannte digitale Nachlass kann dann von einem digitalen Nachlassverwalter verwaltet und gegebenenfalls aufgelöst werden, auch wenn die Erben keinen direkten Zugriff darauf haben. Dafür wird meist ein externes Unternehmen oder eine Vertrauensperson aus dem persönlichen Umfeld des Erblassers eingesetzt.
Fazit
Erbberechtigte geben bei Einsatz eines Nachlassverwalters ihre Verfügungsgewalt über das Erbe vorübergehend auf. Sie sollten daher vor der Antragstellung gründlich abwägen, ob sie auf die Verwaltung angewiesen sind. Der Nachlassverwalter sichert das Erbe, übernimmt die Haftung für angefallene Schulden und verhandelt über diese mit den Nachlassgläubigern, wodurch die Erben entlastet werden. Zu den Nachteilen gehört, dass die Erben ohne Verfügungsgewalt warten müssen, bis die Nachlassverwaltung alle Schulden beglichen und das Erbe verteilt hat. Außerdem verringert sich die Erbmasse um die Vergütung der Nachlassverwaltung. Im Zweifelsfall lohnt sich die Beauftragung eines Nachlassverwalters, insbesondere bei unklaren finanziellen Verhältnissen des Erblassers oder bei Uneinigkeiten zwischen den Miterben. Aber auch wenn es nicht zu einem Erbschaftsstreit kommt, kann es von Vorteil sein, bei Gericht eine Nachlassverwaltung zu beantragen. So kann zum Beispiel ein Vermieter ein Interesse daran haben, im Falle des Todes eines Mieters – für den kein berechtigter Erbe feststeht – mit dem Nachlassverwalter einen Ansprechpartner zu haben und das Mietverhältnis baldmöglichst beenden zu können.
NIEßBRAUCHRECHT
Der Nießbrauch ist in Deutschland das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht, eine fremde Sache, ein fremdes Recht oder ein Vermögen zu nutzen (§ 100 BGB; Nießbrauch an Sachen, § 1030 BGB; Nießbrauch an einer Erbschaft, § 1089 BGB).
Das Eigentum an einer Sache verleiht dem Eigentümer im Wesentlichen drei Rechte: Nutzung (lateinisch usus), Fruchtziehung (lat. fructus) und Verfügung (lat. abusus). Durch die Begründung des Nießbrauchs überträgt der Eigentümer einer Sache das Recht zur Nutzung und zur Fruchtziehung an einen Dritten und behält nur das Verfügungsrecht für sich. Auf diese Weise wird die rechtliche Herrschaft über eine Sache sozusagen „aufgespalten“, und es entstehen die Rechtsfiguren des „bloßen Eigentümers“ (lat. nudus dominus, französisch nu-propriétaire, niederländisch bloot eigenaar), d. h. der Rechtsinhaber des nießbrauchbeschwerten Eigentums, und des „Nießbrauchers“. Ersterer behält das „bloße Eigentum“ (lat. nudum dominium, eine Form des nudum ius) an der Sache, deren umfassende Nutzung einschließlich der Fruchtziehung hingegen beim Nießbrauchsberechtigten („wirtschaftlicher Eigentümer“) liegt.
Gesetzlicher Inhalt in Deutschland[Bearbeiten | Quelltext bearbeiten]
Anders als die Grunddienstbarkeit und die beschränkte persönliche Dienstbarkeit gewährt der Nießbrauch dem Nießbraucher nicht nur einzelne Nutzungsrechte, sondern das Recht zur umfassenden Nutzung des belasteten Gegenstands. Darin enthalten ist die Ziehung von „Früchten“ (§ 99 BGB), also der Erzeugnisse und sonstigen Ausbeute des Gegenstandes: Sachfrüchte sind z. B. die Ernte bei einem landwirtschaftlichen Grundstück oder die abgebauten Steine eines Steinbruches, Rechtsfrüchte die Miet– und Pachtzinsforderungen.
Der Nießbrauch ist folglich das dingliche, also absolut wirkende Gegenstück zur schuldrechtlichen Pacht: Der Berechtigte hat nicht nur einen Anspruch auf Nutzungsziehung gegen seinen Vertragspartner, sondern ein Recht auf Nutzungsziehung an dem belasteten Gegenstand, das gegenüber jedermann wirkt. Der Nießbrauch ist regelmäßig unveräußerlich und unübertragbar (Ausnahme: § 1059a BGB). Seine Ausübung kann aber einem Dritten überlassen werden (§ 1059 BGB). Der Nießbrauch ist nach § 1059b BGB unpfändbar.
NOTAR
Das Tätigkeitsfeld des Notars ist weit gefächert, umfasst im Wesentlichen allerdings die Beurkundung und Beglaubigung von Rechtsgeschäften, Unterschriften und Beweisen. Auch im Rahmen von Immobiliengeschäften übernimmt der Notar eine entscheidende Rolle.
Die Besichtigung ist gelaufen, die Entscheidung ist getroffen und was nun? Eines müssen Eigentümer vorab wissen: Ohne Notar läuft beim Immobilienkauf nichts. Wer eine Immobilie kaufen möchte, kommt um den Termin beim Notar nicht herum. Der Besuch beim Notar ist der letzte Schritt den Kaufinteressenten tätigen müssen, damit sie die Immobilie als ihr Eigentum bezeichnen dürfen. Doch was genau macht ein Notar? Welche Gebühren fallen an und wer muss sie bezahlen? Antworten auf diese Fragen finden Sie in unserem Ratgeber.
- Was ist ein Notar, einfach erklärt?
Ein Notar ist ein unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes (§ 1 Bundesnotarordnung (BNotO)) und hat die Aufgabe, unabhängig und unparteiisch zu beraten sowie zu betreuen. Soweit nichts anderes bestimmt ist, unterstehen Notare ausschließlich den Vorschriften der Bundesnotarordnung. Der Notar übernimmt ein weit gefächertes Tätigkeitsfeld, wobei die Beurkundung und Beglaubigung von Rechtsgeschäften (zum Beispiel: Immobilienkaufverträgen, Erbschaften oder Eheverträgen), Unterschriften oder Beweisen im Vordergrund steht. Notare werden zur hauptberuflichen Amtsausübung auf Lebenszeit bestellt (§ 3 Absatz 1 BNotO).
- Was macht ein Notar?
“Ist ein Notar im Spiel, wird schon alles fair ablaufen.”, so oder ähnlich denken viele Immobilienkäufer. Das ist so nicht immer richtig, denn auch bei einem Kaufvertrag, den ein Notar aufsetzt, sollten Interessenten ihre Augen offenhalten.
“Ein Notar sorgt dafür, dass der Immobilienkaufvertrag keine juristischen Mängel aufweist. Er kann aber keine detaillierten Angaben zu den wirtschaftlichen Gesichtspunkten des Vertrages machen. Ob also ein Kaufpreis angemessen ist oder nicht, liegt nicht im Aufgabenbereich des Notars.”
Außerdem erlaubt sich der Notar kein Urteil über die Bonität und Zuverlässigkeit der Vertragspartner. Er kann aber vertraglich festlegen, dass bei einer Nichtzahlung des Käufers keine Nachteile für den Verkäufer entstehen.
Absicherung mit dem Vorvertrag
Ein Vorvertrag kann sowohl für Käufer als auch Verkäufer sinnvoll sein. Auch dieser muss, damit er wirksam ist, von einem Notar beurkundet werden.
“Wer bereits eine Finanzierung für den Kauf von der Bank zugesichert bekommen hat, sichert sich durch den Vorvertrag ab. Entscheidet sich der Verkäufer doch gegen den Immobilienverkauf, entstehen für den Käufer keine negativen Folgen.”
Aber auch für den Verkäufer kann der Vorvertrag sinnvoll sein. Hat dieser beispielsweise ein anderes Geschäft mit dem daraus resultierenden Geld abgeschlossen, kann dies negative Auswirkungen auf den Immobilienverkäufer haben. Die Schadensersatzklausel im Vorvertrag kann mögliche Verluste und Schäden abdecken. Zu beachten ist jedoch, dass auch für den Vorvertrag Notargebühren anfallen.
Alle wichtigen Vereinbarungen in der notariellen Beurkundung
Der Notar nimmt bei der notariellen Beurkundung alle wesentlichen Angelegenheiten mit auf. Sowohl der Kaufpreis, die Zahlungsart, Angaben zum Objekt wie Baujahr, Sanierungsjahr und Vorliegen als auch die Gewährleistung müssen im Vertrag geregelt sein. Zur Gewährleistung gehört zum Beispiel die Übernahme der Maklerprovision.
Notarielle Beurkundung oder notarielle Beglaubigung?
Beim Notartermin geht es entweder um eine notarielle Beurkundung oder um eine notarielle Beglaubigung. Die notarielle Beurkundung wird im § 128 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Demnach genügt es, wenn zunächst der Antrag und anschließend die Annahme des Antrags von einem Notar beurkundet wird. In der Regel liest der Notar den anwesenden Parteien den gesamten Vertrag vor und klärt eventuelle Fragen. Bei einer notariellen Beurkundung wird der gesamte Inhalt des Dokuments vom Notar überprüft. Sowohl beim Immobilienverkauf, als auch beim Immobilienkauf wird vom Gesetzgeber eine notarielle Beurkundung verlangt. Bei einer notariellen Beglaubigung wird der Inhalt des Dokuments nicht geprüft. Hierbei wird ausschließlich die Echtheit einer Abschrift, meist Unterschrift, vom Notar bestätigt.
Gut vorbereitet zum Notartermin
Wichtig: Beide Parteien dürfen ihren Personalausweis nicht vergessen, da sie diesen zu Beginn des Termins vorlegen müssen. Unternehmer müssen ggf. zusätzlich an ihren Handelsregisterauszug denken. Während des Termins liest der Notar den Vertragsentwurf vor, erklärt juristische Begrifflichkeiten und beantwortet offene Fragen.
“Wenn Eigentümer offene Fragen haben, sollten sie diese unbedingt vor der Vertragsunterzeichnung stellen. Der Notar ist verpflichtet, Interessenten professionell und neutral zu beraten.”
Kommen Korrekturen hinzu, trägt der Notar sie nachträglich ein. Nachdem Käufer und Verkäufer den Vertrag unterschrieben haben, beglaubigt der Notar diesen und macht ihn damit rechtskräftig. Einen qualifizierten Makler mit dem Immobilienprozess zu beauftragen hat den Vorteil, dass er nicht nur einen Notar empfiehlt, sondern sich auch um alle Aufgaben rund um den Notartermin kümmert.
Vollzug des Vertrages
Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung: So heißt es im Kaufvertrag. Der wirksame Kaufvertrag soll sicherstellen, dass der Käufer das Eigentum an der Immobilie erlangt. Dafür kontrolliert der Notar als neutrale Instanz die weiteren Voraussetzungen und führt die nachfolgenden Schritte durch.
Matthias Klauser erklärt:
“Nach Vertragsabschluss beantragt der Notar zunächst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese dient vor allem der rechtlichen Absicherung des Käufers während des Eigentumserwerbs.”
Danach veranlasst der Notar die Eintragung der beurkundeten Grundschuld ins Grundbuch – sofern diese vorliegt. Er übermittelt außerdem den Kaufvertrag ans Finanzamt, damit dieses die Grunderwerbsteuer in einem Bescheid festsetzen kann. Sind danach alle Voraussetzungen für einen lastenfreien Erwerb gegeben, steht dem Eigentumsübergang nichts mehr im Weg: Der Notar teilt dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Der Kaufpreis wird vom Käufer auf das Notaranderkonto eingezahlt. Dabei handelt es sich um ein vom Notar treuhänderisch geführtes Konto. Sobald der Käufer die Grundsteuer und den Kaufpreis gezahlt hat und dem Notar die Nachweise hierfür vorliegen, wird der Käufer als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen.
- Welche Gebühren fallen beim Notar an?
Die Notargebühren werden gemäß der Gebührenordnung nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Darin steht, welche Kosten für welche Vorgänge gelten. Die Notarkosten sind unter anderem vom Immobilienwert als auch von den einzelnen Vorgängen abhängig. Die Beurkundung des Vertrags für den Immobilienverkauf beansprucht circa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Weitere 0,5 Prozent des Kaufpreises fallen für die Eintragung ins Grundbuch an. In der Regel werden die festgesetzten Gebühren vom Käufer bezahlt, dazu zählen vor allem die Beurkundung der Grundschuld und die Kosten für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Die Notarkosten gehören neben der Maklerprovision, den Kosten für den Grundbucheintrag und der Grunderwerbsteuer zu den direkten Kaufnebenkosten.
Aufgepasst: Die Kosten für das Löschen von eingetragenen Belastungen oder Rechten Dritter an der Immobilie aus dem Grundbuch trägt der Verkäufer allein.
Matthias Klauser weiß:
“Sobald der Notar den Entwurf für den Kaufvertrag erstellt hat, kann dieser die Kosten für den Termin gemäß der Gebührenordnung in Rechnung stellen, selbst wenn der Termin letztendlich nicht stattfindet.”
NOTARANDERKONTO
Ein Notaranderkonto ist eine besondere Form des Anderkontos. Es kommt im Kontext eines Grundstücks- oder Immobilienverkaufs zum Tragen. Dabei fungiert der Notar als Vermittler zwischen dem Verkäufer und dem Käufer. Letzterer überweist den Kaufbetrag an ein Girokonto, das von dem Notar treuhänderisch verwaltet wird. Der Notar gibt dieses Geld dann an den Verkäufer weiter.
Die Nutzung eines Notaranderkontos ist die Ausnahme beim Immobilienkauf. Es wird nur genutzt, wenn der Notar ein berechtigtes Sicherungsinteresse feststellt. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Kauf durch mehrere Banken finanziert wird.
Unter welchen Bedingungen kann ein Immobilienkauf mit Notaranderkonto stattfinden?
Der Regelfall beim Immobilienkauf ist die Bezahlung per Direktüberweisung. Der Notar ist in diesem Fall nicht in die Abwicklung der Zahlung eingebunden. Das heißt nicht, dass der gesamte Kaufprozess ohne Notar ausgeführt werden muss oder kann. Denn nach § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss der Kaufvertrag bei einer Immobilie notariell beurkundet werden. Zudem sorgt der Notar über bestimmte Klauseln bei der Vertragsgestaltung dafür, dass ein Betrug möglichst verhindert werden kann. Auch wenn also keine Zahlung über ein Anderkonto stattfindet, ist ein Notar maßgeblich in den Kaufprozess eingebunden.
In begründeten Fällen kann er jedoch in den Zahlungsprozess integriert werden. Dafür muss der Notar ein berechtigtes Sicherungsinteresse feststellen. Ohne eine ausreichende Begründung kann er keine Zahlung über ein Notaranderkonto einleiten. Dies ist in § 57 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) geregelt. Es reicht also nicht, wenn sich eine der verantwortlichen Parteien die Einrichtung eines Notaranderkontos wünscht.
Als konkreter Anlass zur Einrichtung eines notariell geführten Treuhandkontos gilt zum Beispiel der Verkauf der Immobilie im Zuge eines Insolvenzverfahrens, bei dem Gläubiger bedient werden müssen. Ein möglicher Anlass ist auch gegeben, wenn der Immobilienkauf durch mehrere Kreditinstitute finanziert wird. Der Notar stellt dann sicher, dass der Verkäufer den gesamten Betrag erhält. In diesen Fällen übernimmt der Notar also eine wichtige Rolle bei der Vermittlung zwischen den Vertragsparteien.
Welche Vorteile bietet ein Notaranderkonto?
Der wichtigste Vorteil eines Notaranderkontos ist die Sicherheit der Vertragsabwicklung. Die Methode mithilfe eines Notaranderkontos gilt als die sicherste Form des Immobilienkaufs. Der Notar achtet nämlich darauf, dass alle Vertragsbedingungen erfüllt sind, bevor er das Geld freigibt. Denn beim Verkauf einer Immobilie wird der Eigentumsübergang erst mit einem Eintrag im Grundbuch realisiert. Dies nimmt eine gewisse Zeit in Anspruch. Hier kommt der Notar ins Spiel. Auf der einen Seite veranlasst er den Eintrag erst, wenn er das Geld vom Käufer erhalten hat. Dieses verwahrt er auf seinem treuhändisch verwalteten Notaranderkonto. Auf der anderen Seite gibt er das Geld erst an den Verkäufer weiter, wenn der neue Besitzer im Grundbuch eingetragen wurde. So bietet der Notar Sicherheit für beide Vertragsparteien beim Immobilienverkauf.
Auch mögliche Gläubiger werden vom Notar bedient. Der Notar überschaut alle offenen Ansprüche und überweist den Kaufpreis gegebenenfalls direkt an die berechtigten Parteien.
Ein Notar bietet beiden Vertragsparteien eine gewisse Sicherheitsgarantie. Verstößt eine der beiden Vertragsparteien gegen die Vereinbarungen, kann ein Notar den Vertrag auflösen und rückabwickeln.
Selbst wenn der Notar selbst das Geld veruntreuen sollte, haben Käufer und Verkäufer nichts zu befürchten. Dabei handelt es sich nämlich um eine Straftat, die nur selten vorkommt. Zudem sind Käufer und Verkäufer gegen Schäden durch den Notar abgesichert. Dafür tritt der Notarsicherungsfonds ein. An ihn kann sich die geschädigte Partei wenden, um eine Entschädigung zu erhalten.
Gibt es Nachteile durch das notargeführte Anderkonto?
Ein Nachteil der Kaufabwicklung über ein Notaranderkonto liegt in den anfallenden Gebühren, die für diese Leistung abgerechnet werden. Diese sind abhängig vom Betrag, den der Notar verwaltet. Sie werden nach einem einheitlich festgelegten Kostensatz berechnet. So entstehen Gebühren, die bei einer direkten Zahlungsabwicklung nicht angefallen wären. Diese Gebühren sind jedoch vernachlässigbar im Vergleich zu den Verlusten, die ein Betrugsfall beim Immobilienkauf bedeuten würde. Da die Zahlung über das Notaranderkonto nur in Fällen mit berechtigtem Sicherheitsinteresse stattfindet, hat sie durchaus auch ihre finanzielle Berechtigung.
Wie hoch sind die Kosten für das Notaranderkonto?
Die Kosten für Notare sind deutschlandweit einheitlich geregelt. Es spielt also keine Rolle, wo die zu kaufende Immobilie steht. Viel wichtiger ist die Höhe des Kaufbetrags. Die Kosten für den Notar, inklusive der Verwaltungskosten des Notaranderkontos, übernimmt in der Regel der Käufer. Die Notarkosten entfallen gestaffelt nach der folgenden Gebührentabelle:
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1 Prozent des Kaufpreises bis zu einem Betrag von 2.500 Euro
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0,5 Prozent bis zu einer Summe von 10.000 Euro
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0,25 Prozent bei jedem höheren Betrag
Diese Gebühren sind in § 149 Absatz 1 der notariellen Kostenordnung nachzulesen. Der zweite Absatz ist ebenfalls von großer Bedeutung. Wenn die Zahlung nämlich in mehreren Schritten ausgezahlt wird, wird die Gebühr von jedem Einzelbetrag erhoben.
Fazit
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist eine besondere Angelegenheit. Oftmals ist damit sowohl ein großer finanzieller als auch emotionaler Aufwand verbunden. In diesen Situationen spielt derNotar eine wichtige Rolle. Er bringt schon beim Aufsetzen des Vertrags seine Expertise in den Kaufprozess ein. Davon profitieren Käufer und Verkäufer auch bei einem regulären Immobilienkauf mit einer Direktüberweisung des Kaufbetrags.
In Ausnahmefällen mit berechtigtem Sicherheitsinteresse ist der Notar auch in den Zahlungsvorgang involviert. Dann wird der Kaufbetrag zunächst auf ein Anderkonto gezahlt, das der Notar treuhändisch verwaltet. Diese Vorkehrung sorgt für eine besondere Sicherheit beim Immobilienkauf. Der Notar überwacht dabei den gesamten Zahlungsprozess und die Umsetzung der Vertragsbedingungen. Daher lohnt es sich in der Regel, die Gebühren zu zahlen, die bei einer solchen Leistung anfallen.
NOTARIELLE BEURKUNDUNG
Stellen Sie sich vor, Sie haben nach monatelangem Suchen endlich Ihr Traumhaus gefunden. Sie sind überglücklich und können es kaum erwarten einzuziehen. Endlich können Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Kurz bevor Sie Ihr neues Haus bezahlen wollen, ruft der Verkäufer an und sagt, er habe sich verschätzt und der Kauf kann nicht stattfinden. Er hatte ursprünglich geplant, mit dem Verkaufserlös eine neue Immobilie zu kaufen, doch nun habe er nicht genug Kapital. Der Kaufvertrag ist ungültig, sagt er. Ihre jetzige Immobilie ist aber bereits verkauft!
Damit so etwas nicht passiert, ist die notarielle Beurkundung notwendig. Die notarielle Urkunde ist die strengste gesetzliche Form der Urkunde. Der Notar stellt mit der notariellen Urkunde sicher, dass der Inhalt des Vertrags rechtlich korrekt ist und alle Beteiligten über die Auswirkungen und Folgen des Vertragsabschlusses beraten sind.
Wann eine notarielle Beurkundung notwendig ist, wie viel sie kostet und wie die Beurkundung abläuft, erfahren Sie in diesem Artikel.
- Was ist eine notarielle Beurkundung?
Die notarielle Beurkundung ist eine öffentliche Urkunde. Der Notar stellt mit dieser Niederschrift der getroffenen Vereinbarung sicher, dass der Inhalt rechtlich korrekt ist und alle Beteiligten über die Auswirkungen und rechtlichen Folgen ihrer Aktionen beraten sind.
Jede Entscheidung, die weitreichende juristische und finanzielle Folgen hat, wird notariell beurkundet. Bei einem Immobilienkaufvertrag wird so beispielsweise versichert, dass sich sowohl Käufer als auch Verkäufer voll und ganz über die Auswirkungen ihrer Entscheidung bewusst sind, und diese Vereinbarung auch wirklich einhalten wollen. Der Notar zeigt dabei auch Wege auf, wie Risiken vermieden werden können. Die getroffenen Regelungen müssen immer eindeutig und beweiskräftig formuliert werden.
Die notarielle Beurkundung erfüllt fünf Funktionen:
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Gültigkeitsfunktion: Ohne die notarielle Beurkundung ist das Rechtsgeschäft nichtig.
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Warnfunktion: Der Erklärende soll mit der notariellen Beurkundung vor übereilten Bindungen geschützt werden.
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Beweisfunktion: Die Urkunde soll beweiskräftig klarstellen, ob und mit welchen Inhalten das Geschäft zustande gekommen ist.
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Beratungsfunktion: Die notarielle Beurkundung soll die Beratung und Belehrung der Beteiligten sicherstellen.
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Kontrollfunktion: Durch die notarielle Beurkundung kann notfalls die behördliche Überwachung sichergestellt werden. Verkaufsverträge müssen nach der Beurkundung dem Finanzamt mit allen enthalten Bedingungen übersandt werden.
Der Notar haftet für den Vertragsinhalt. Kommt eine der Parteien durch den Immobilienkaufvertrag zu schaden oder ist der Vertrag fehlerhaft, kann der Notar nach § 4 Beurkundungsgesetz (BeurkG) die Beurkundung ablehnen, da die Vereinbarung nicht mit seiner Amtspflicht zu vereinbaren ist.
Wer kann eine notarielle Beurkundung durchführen?
Wie die Bezeichnung bereits andeutet, führt ein Notar die notarielle Beurkundung durch. Auch Gerichte oder sonstige Urkundspersonen können in Ausnahmefällen eine notarielle Urkunde erstellen.
Ebenso kann eine Beurkundung im Ausland ausgeführt werden, unter der Voraussetzung, dass die ausländische Urkunde der deutschen gleichwertig ist. Die Urkundsperson muss eine Tätigkeit ausüben, die dem deutschen Notar gleichwertig ist. Ebenfalls muss er ein Verfahrensrecht beachten, welches den Grundsätzen des deutschen Beurkundungsrechts entspricht.
- Wann ist eine notarielle Beurkundung notwendig?
Die meisten Geschäfte im täglichen Leben sind formfrei und benötigen nicht zwingend eine notarielle Beurkundung. Eine notarielle Beurkundung wird jedoch immer dann erforderlich, wenn es sich bei der Angelegenheit um einen besonders risikoreichen und rechtlich komplizierten Sachverhalt handelt. Folgende Verträge gehören zu solchen Angelegenheiten:
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Verpflichtung zur Vollständigen Vermögensübertragung
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Schenkungsversprechen
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Verfügung über einen Erbteil
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Erbvertrag
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Erbverzichtsvertrag
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Erbschaftskauf
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Hypotheken- und Grundschuldbestellung: Wird erforderlich, wenn der Grundpfandsrechtgläubiger die Zwangsvollstreckung verlangt
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Verpflichtung zur Abtretung oder Verpfändung eines GmbH-Anteils
Diese Verträge sind dadurch charakterisiert, dass sie schwerwiegende finanzielle und juristische Folgen mit sich bringen. Der Verkäufer und Käufer der Immobilie werden deshalb vor der Beurkundung ausführlich über die Tragweite und Bedeutung des Kaufvertrags aufgeklärt. So kann vermieden werden, dass eine der Parteien unbeabsichtigt ein Geschäft abschließt, dass ihr Schaden würde. Wenn sich Käufer und Verkäufer ihrer Entscheidung sicher sind, geben Sie eine Willenserklärung ab, welche vom Notar protokolliert und in einer Urkunde festgehalten wird. Die Urkunde gilt als Beweis, dass das Geschäft tatsächlich stattgefunden hat und auch rechtlich korrekt ist.
Werden die oben genannten Verträge nicht notariell beurkundet, sind sie in der Regel nichtig. Jedoch gibt es auch einige Fälle, in denen ein Vertrag trotz fehlender Beurkundung gültig ist. Ein nicht beurkundeter Grundstücksvertrag ist beispielsweise nach §311b Absatz 1 Satz 2 BGB wirksam, wenn die Auflassung und Eintragung ins Grundbuch erfolgt sind.
Was ist der Unterschied zwischen einer notariellen Beglaubigung und einer Beurkundung?
Die notarielle Beglaubigung ist lediglich die Bestätigung eines Notars, dass die Unterschrift auf einem Dokument, oder die Kopie eines Dokuments, echt ist. Es erfolgt keine Beratung durch den Notar, während die Vertragsparteien bei der notariellen Beurkundung ausführlich über die Bedeutung des Vertrags aufgeklärt werden. Ebenfalls werden bei der Beurkundung die Inhalte des Vertrags auf rechtliche Korrektheit überprüft.
- Wie läuft eine notarielle Beurkundung ab?
Der genaue Ablauf der Beurkundung ist im Beurkundungsgesetz geregelt. Nehmen wir die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags als Beispiel.
Als erstes erstellt der Notar die Urkunde, in der alle Details des Eigentümerübergangs vertraglich geregelt sind.
Die beteiligten Personen erscheinen persönlich oder werden durch eine entsprechende Person mit Vollmacht zum Hauskauf repräsentiert. Der Notar prüft zunächst die Identität und Geschäftsfähigkeit der beteiligten Personen und belehrt sie anschließend über ihre Rechte und Pflichten, aber auch die Risiken, die sie mit dem Vertragsabschluss eingehen. Ziel der Belehrung ist nicht nur die Aufklärung von Käufer und Verkäufer, sondern der Notar soll auch den Willen und die Ziele der beteiligten Personen erforschen. Schließlich sollte kein Geschäft mit jemandem abgeschlossen werden, der niederträchtige Absichten im Sinn hat.
Beide Parteien geben eine Willenserklärung ab, welche der Notar in der Urkunde aufnimmt. Zum Schluss liest er die gesamte Niederschrift noch einmal komplett vor. Diese wird anschließend von den Parteien genehmigt und mit einer Unterschrift unterzeichnet. Auch der Notar unterschreibt die Urkunde. Mit seiner Unterschrift bestätigt er, dass die Erklärung, wie sie in der Urkunde steht, auch so abgegeben worden ist.
Nach der Unterzeichnung wird eine Kopie der Urkunde an alle beteiligten Parteien und das Finanzamt versandt. Das Original bleibt dagegen beim Notar.
- Was sind die Kosten einer notariellen Beurkundung?
Die Kosten für die notarielle Beurkundung unterscheiden sich je nach Umfang und Aufwand, der für den Notar anfällt, weshalb ein pauschaler Betrag nicht genannt werden kann. Dennoch richten sich die Kosten nach nach §17 Bundesnotarordnung(BNotO) und §34 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Diese Gesetze schreiben die Kostensätze für verschiedene notarielle Tätigkeiten vor. Der Notar kann die Kosten also nicht beliebig hoch ausfallen lassen. Die Gebührenhöhe richtet sich in der Regel nach dem Kaufpreis der Immobilie. Dabei handelt es sich nicht um einen festen Prozentsatz, sondern die Zusammensetzung der Gebühren basiert auf den unterschiedlichen Tätigkeiten, die der Notar ausführt. Die Bestandteile des Kostensatzes sind:
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Beurkundung des Kaufvertrags
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Vollzug des Geschäfts
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Beurkundung der Grundschuld
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Abwicklung über Anderkonto
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betreuende Tätigkeiten (Beratung)
Als sehr grobe Faustformel lässt sich sagen, dass die Notar- und Grundbuchkosten ca. 1% des Kaufpreises sind.
- Kann die notarielle Beurkundung auch ohne meine Anwesenheit stattfinden?
Die notarielle Beurkundung kann auch stattfinden, wenn Sie nicht persönlich erscheinen können. Dazu können Sie eine Vertretung für den Hauskauf bevollmächtigen. Hat der Vertreter nur eine einfache Vollmacht, darf er nur Aufgaben erledigen, die vor der notariellen Beurkundung des Hauskaufs liegen. Die Unterschrift müssen Sie selbst leisten. Wenn Sie selbst am Tag der Beurkundung verhindert sind, achten Sie deshalb auf eine Vollmacht speziell für den Hauskauf, denn nur diese gibt dem Vertreter das Recht, den Kaufvertrag auch zu unterschreiben.
NOTARIELLE VOLLMACHT
Eine Vollmacht ist ein gutes Mittel, um für den Fall der eigenen Geschäftsunfähigkeit oder für eine Abwesenheit vorzusorgen. Bei Immobilienangelegenheiten wie dem Verkauf eines Hauses reicht eine private Vollmacht jedoch nicht aus. Für solche Anlässe benötigen Sie eine notarielle Vollmacht. Was eine notarielle Vollmacht ist, haben wir in diesem Lexikonbeitrag für Sie zusammengefasst.
Was ist eine Vollmacht?
Durch eine Vollmacht berechtigen Sie eine Person dazu, in Ihrem Namen rechtskräftige Geschäfte zu tätigen. Je nach Aufbau der Vollmacht können Sie beeinflussen, ob die Rechte zweckgebunden sind oder generell gelten. Auch lässt sich die Gültigkeit der Vollmacht temporär begrenzen. Für unterschiedliche Zwecke eignen sich verschiedene Arten von Vollmachten.
Welche Arten von Vollmachten gibt es?
Die Art einer Vollmacht hängt eng mit ihrem Zweck zusammen. Vollmachten finden sich in zahlreichen Bereichen des juristischen Alltags. Das Recht, Immobilien zu verkaufen, kann mit unterschiedlichen Arten der Vollmacht übertragen werden.
Generalvollmacht für den Immobilienverkauf
Viele Vollmachten werden für den Fall gesundheitlicher Einschränkungen im Alter erstellt, zum Beispiel bei Demenz. Mit einer solchen Vollmacht lässt sich sicherstellen, dass die eigenen Rechtsgeschäfte von einem Vertrauten geregelt werden und nicht von einem unbekannten Betreuer, der vom Gericht bestellt wurde. Eine Generalvollmacht überträgt dem Bevollmächtigten zahlreiche Rechte. Dazu gehört der Verkauf der Immobilien des Vollmachtgebers. Wenn dieser beispielsweise im Alter in ein Pflegeheim muss, kann ein bevollmächtigter Verwandter die Kosten dafür mit dem Verkauf von dessen Haus finanzieren.
Vollmacht bei Abwesenheit
Häufig werden Vollmachten erstellt, wenn eine Person aus terminlichen Gründen bei einer Rechtsangelegenheit schlicht nicht anwesend sein kann. Wenn beispielsweise die Details eines Kaufvertrags für eine Immobilie bereits vorab ausgehandelt sind, kann so ein bevollmächtigter Vertrauter die finale Vertragsunterschrift leisten. Auch bei einem Auslandsaufenthalt können Rechtsgeschäfte mit einer Vollmacht an einen Bevollmächtigten übertragen werden.
Verkaufsvollmacht für Immobilien
Für den Hausverkauf eignet sich eine zweckgebundene Vollmacht. Im Text dieser Verkaufsvollmacht wird dann genau der Zweck festgehalten, für den der Bevollmächtigte im Namen des Vollmachtgebers handeln darf. Dabei lassen sich präzisere Inhalte festlegen. Zum Beispiel kann ein gewisser Zeitraum in der Vollmacht bestimmt werden, innerhalb dessen der Verkauf entweder gelingt oder womöglich die Verkaufssumme gesenkt wird. Auch ein Mindestkaufbetrag lässt sich in der Vollmacht festlegen. Damit wird sichergestellt, dass der Verkauf im Sinne des Vollmachtgebers geschieht.
Eine Vollmacht für den Verkauf wird zudem häufig ausgestellt, wenn eine Erbengemeinschaft über eine Immobilie entscheiden muss. Dann einigen sich die Erben darauf, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös unter sich aufzuteilen. Zu diesem Zweck wird einer der Erben oder ein Makler mit einer Verkaufsvollmacht für die Immobilie ausgestattet.
Zur Beauftragung eines Maklers gehört immer die Ausstellung einer Verkaufsvollmacht. Nur so wird rechtlich sichergestellt, dass der Makler im Auftrag seines Kunden handelt. Von dieser Sicherheit profitieren alle Parteien. Durch den Vollmachtstext lässt sich der Wille des Kunden eindeutig ausdrücken, sodass der Makler diesen präzise umsetzen kann.
Was ist eine „notarielle Vollmacht“?
Vorab muss gesagt werden, dass viele Vollmachten nicht notariell beglaubigt sein müssen. Gerade bei kleineren Rechtsgeschäften kann schon eine handschriftliche Vollmacht ausreichen, solange sie unterschrieben wurde. In bedeutenderen Angelegenheiten, wie einem Immobilienverkauf, ist es jedoch nicht nur ratsam, sondern auch rechtlich vorgeschrieben, eine notarielle Vollmacht vorzuweisen. Sowohl die Verkaufsvollmacht als auch die Generalvollmacht müssen von einem Notar beglaubigt werden.
Es gibt zwei Wege, wie eine Vollmacht im allgemeinen Sprachgebrauch als notariell beglaubigt qualifiziert werden kann. Der sicherste Weg ist die Beglaubigung der gesamten Vollmacht durch einen Notar. Dies nennt sich in der Fachsprache notarielle Beurkundung. Dabei kann die Vollmacht gemeinsam mit dem Notar aufgesetzt werden. So können einfache Fehler und Unklarheiten in der Vollmacht verhindert werden, die möglicherweise die gesamte Vollmacht rechtlich in Zweifel ziehen würden. Der Notar bestätigt dann den Inhalt und die Rechtsgültigkeit des Textes und dass die Vollmacht bei voller Geschäftsfähigkeit ausgestellt wurde. Damit kann der Bevollmächtigte den Immobilienverkauf rechtskräftig vollziehen.
Der andere Weg zur notariell beglaubigten Vollmacht ist etwas kürzer. Dabei wird nur die Unterschrift des Vollmachtgebers notariell bestätigt. In der Fachsprache ist dies die notarielle Beglaubigung. Dann findet keine Überprüfung der Rechtsgültigkeit des Inhalts statt. Der Notar bestätigt nur, dass die Unterschrift vom Vollmachtgeber bewusst getätigt wurde.
Bei Immobilienangelegenheiten wie dem Hauskauf ist mindestens eine notarielle Beglaubigung der Unterschrift notwendig. Eine notarielle Vollmacht für den Immobilienverkauf muss höchste Ansprüche erfüllen. Es lohnt sich, bei solch bedeutsamen Angelegenheiten den gesamten Rechtstext notariell beglaubigen zu lassen. Dies ist allerdings mit gewissen Gebühren verbunden.
Kosten einer notariellen Vollmacht
Die Kosten für Leistungen eines Notars sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgehalten. Die Gebühren für eine notarielle Beglaubigung der gesamten Vollmacht sind abhängig vom Vermögen des Vollmachtgebers. Dieses wird zur Hälfte zur Berechnung der Notarkosten herangezogen. Bei einem Vermögen von 50.000 Euro wird also ein Vermögen von 25.000 Euro zur Berechnung herangezogen. Mit einem Regelsatz 1,0 ergeben sich für die notarielle Vollmacht in diesem Fall Gebühren in Höhe von 115 Euro netto. Bei einem Vermögen von 100.000 Euro, das hälftig herangezogen wird, liegen die Gebühren für die notarielle Vollmacht demnach bei 165 Euro netto.
Wenn nur die Unterschrift der Vollmacht notariell beglaubigt wird, liegen die Gebühren für den Notar deutlich niedriger. Die Notarkosten liegen bei 10 Euro pro Dokument oder 1 Euro pro Seite. Es wird immer der höhere Betrag fällig.
Ab wann ist eine notarielle Vollmacht gültig?
Der Beginn der Gültigkeit der notariellen Vollmacht lässt sich individuell festlegen. Häufig wird die notarielle Vollmacht für den Fall der Betreuungsbedürftigkeit ausgestellt. Dann wird allerdings eine öffentliche Urkunde über diese Verfassung notwendig. Das bedeutet einen hohen bürokratischen Aufwand. Darauf sollten alle Beteiligten bei der Vereinbarung vorbereitet sein. Erst mit der Feststellung der Betreuungsbedürftigkeit erhält der Bevollmächtigte das Recht, die Immobilien des Vollmachtgebers zu verwalten.
Es kann jedoch auch verabredet werden, dass eine notarielle Vollmacht schon mit dem Tag der Ausstellung gültig wird. Oder es wird ein anderer, präziser Zeitpunkt festgeschrieben. So lässt sich einiges an Verwaltungsaufwand sparen. Auch hier können Ihnen Experten mit gutem Rat zur Seite stehen. Bei einer solch bedeutsamen Handlung, wie dem Ausstellen einer notariellen Vollmacht, sollte immer der Weg der größtmöglichen Sicherheit gegangen werden. Mit der richtigen notariellen Vollmacht gelingt der reibungslose Verkauf der Immobilie.
NUTZFLÄCHE
Sie wissen bereits, dass der Wert Ihrer Immobilie von allerlei Merkmalen und Faktoren abhängt. Doch wussten Sie auch, dass sich selbst die Fläche einzelner Räume wertsteigernd oder -mindernd auswirken kann? Denn bei Immobilien ist Fläche nicht gleich Fläche. Obwohl alle Räume Ihrer Immobilie zwar Teil Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung sind, sind sie nach der DIN 227 nicht alle bewohnbar. Räume in Immobilien werden nämlich bestimmten Flächentypen zugeordnet, der Nutzfläche-, der Verkehrsfläche und der Funktionsfläche. Zur Nutzfläche zählen dabei alle Räume, die einen bestimmten Zweck erfüllen. Räume, die zur Nutzfläche gehören, müssen nicht unbedingt bewohnbar sein. Doch was heißt denn „nicht bewohnbar“? Welche Räume gehören nun konkret zur Nutzfläche und welche nicht? Und wie wirkt sich die Nutz- und Wohnfläche auf den Wert meiner Immobilie aus? All dies erklärt McMakler in diesem Lexikonartikel.
Was ist die Nutzfläche eines Hauses?
Grundsätzlich werden alle Räume in Gebäuden drei verschiedenen Arten von Fläche zugeordnet: Der Nutzfläche, der technischen Funktionsfläche und der Verkehrsfläche. Die Nutzfläche beschreibt nach DIN 227 alle Flächen, die in der Immobilie einen bestimmten Zweck erfüllen. In Häusern oder Wohnungen gibt es bewohnbare und unbewohnbare Flächen. Unbewohnbar bedeutet in diesem Fall, dass diese Flächen auch für andere Zwecke genutzt werden können als zum Wohnen, zum Beispiel als Lager oder Abstellraum. Flächen, die zur Nutzfläche gehören, können sowohl bewohnbar als auch unbewohnbar sein. Die Nutzfläche wird in sieben Kategorien gegliedert, die jeweils einen bestimmten Verwendungszweck aufweisen. Kann ein Raum in eine dieser Kategorien eingeteilt werden, handelt es sich bei dem Raum um eine Nutzfläche. Die sieben Kategorien sind:
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Aufenthalt und Wohnen: dazu zählen beispielsweise Wohn-, Gemeinschafts-, Speise- und Warteräume
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Pflegen und Heilen: dazu zählen OP-Räume, Physiotherapie und Reharäume
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Büroarbeit: dazu zählen Büro-, Besprechungs- und Aufenthaltsräume
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Maschinen- und Handarbeit, Experimente und Produktion: beispielsweise Laborräume oder Werkstätten
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Lager, Verteiler und Verkaufen
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Bildung und Kultur: Bibliotheken, Versammlungs- und Sporträume
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Sonstige Nutzung: Garderoben, Parkplätze und Räume für zentrale Technik
Nutzfläche in der Landwirtschaft
Auch in der Landwirtschaft wird von landwirtschaftlicher Nutzfläche gesprochen. Hierzu zählen alle Grundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehören, wie etwa Wiesen, Weiden und Ackerflächen.
Was ist der Unterschied zwischen der Nutzfläche und der Wohnfläche?
Um den Kauf- oder Mietpreis Ihrer Immobilie zu ermitteln, ist die Unterscheidung zwischen Wohn- und Nutzfläche wichtig. Wir wissen bereits, dass die Nutzfläche der Teil der Grundfläche einer Immobilie ist, der für einen bestimmten Zweck genutzt werden kann und nicht zwingend bewohnbar sein muss. Der Zweck kann jedoch durchaus auch das Wohnen sein. Die Wohnfläche beschreibt die Fläche in einem Haus, die bewohnbar ist. Somit ist die Wohnfläche Teil der Nutzfläche. Zur Wohnfläche zählen also alle Aufenthaltsräume wie beispielsweise das Wohnzimmer, das Schlafzimmer, die Küche oder das Bad.
Welche Räume zählen zur Nutzfläche und welche nicht?
Welche Räume zählen nun konkret zur Nutzfläche? Folgende Räume sind Teil der Nutzfläche:
Wohnzimmer
Esszimmer
Arbeitszimmer
Kinderzimmer
Küche
Schlafzimmer
Badezimmer
Gäste-WC
Balkon, Loggien und Terrassen
Besen- und Speisekammern innerhalb und außerhalb der Wohnung
Ausgebaute und nicht ausgebaute Dachböden
Wintergärten, Schwimmbäder und Fitnessräume
Keller und Lagerräume
Viele der genannten Räume sind sowohl Nutzfläche als auch Wohnfläche. Arbeitszimmer, Besen- und Speisekammern, die sich außerhalb der Wohnung befinden und nicht ausgebaute Dachböden zählen jedoch ausschließlich zur Nutzfläche und nicht zur Wohnfläche.
Flächen, die weder zur Nutzfläche noch zur Wohnfläche zählen, sind Flure, Treppenhäuser, Heizungsräume und Aufzüge. Diese Räume gehören der Funktions- oder Verkehrsfläche an.
Kann die Nutzfläche zur Wohnfläche umgewandelt werden?
Eine Nutzfläche, die noch keine Wohnfläche ist, kann zu einer Wohnfläche umgewandelt werden. Dazu ist jedoch in den meisten Fällen eine bestimmte Genehmigung erforderlich. Ob die Genehmigung erteilt wird, hängt von der jeweiligen Landesbauordnung und dem Umfang des Aus- oder Umbaus ab. Auskunft darüber, ob eine Fläche Ihrer Immobilie zu einer Wohnfläche umgewandelt werden kann, erteilt die Bauaufsichtsbehörde.
Meistens müssen bestimmte Auflagen, wie eine Mindestraumhöhe und eine Mindestgröße der Fensterläden, erfüllt werden, damit der Umbau einer Nutzfläche in eine Wohnfläche genehmigt wird. Ein nicht ausgebauter Dachboden kann beispielsweise leicht in eine Wohnfläche umgebaut werden. Der Dachboden zählt jedoch nur dann als Wohnfläche, wenn die Deckenhöhe über zwei Metern liegt, ansonsten wird auch ein ausgebauter Dachboden nur anteilig zur Wohnfläche gerechnet.
Wie berechne ich die Nutzfläche?
Als Verkäufer Ihrer Immobilie sollten Sie gut über die verschiedenen Flächentypen Ihrer Immobilie informiert sein, da diese den Kaufpreis beeinflussen. Mehr Nutzfläche bedeutet mehr Nutzungsmöglichkeiten für den Käufer und wirkt sich somit wertsteigernd auf die Immobilie aus. Daher ist es wichtig, die Nutzfläche genauestens zu bestimmen.
Die Nutzflächenberechnung ist simpel. Dabei müssen Sie lediglich die Flächen aller Räume, die zur Nutzfläche zählen, addieren. Die Summe der Flächen ergibt die Nutzfläche Ihrer Immobilie.
Der Wert Ihrer Immobilie hängt nicht allein davon ab, wie groß die Nutzfläche ist, sondern auch davon, um welche Art von Nutzfläche es sich handelt. Ein kleines Arbeitszimmer ist beispielsweise mehr wert als ein großer Keller. Ebenfalls gibt es das allgemeine Missverständnis, dass ausschließlich Räume, die zur Wohnfläche zählen, wertsteigernd sind. Dies ist nicht der Fall. Auch Räume, die ausschließlich zur Nutzfläche und nicht zur Wohnfläche gehören, steigern den Wert einer Immobilie, da sie dem Besitzer der Immobilie vielfältige Nutzungsmöglichkeiten bieten.
